آمار دوم از خانه‌های خالی/ سه واقعیت بازار مسکن از نگاه شهرداری

به گزارش می‌متالز، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران آمار دوم از خانه‌های خالی پایتخت را اعلام کرد. این عدد در حالی با قطعیت اعلام شده است که فاصله زیادی با آمار رسمی پیشین از تعداد واحد‌های مسکونی خالی در کلان‌شهر تهران دارد. آخرین آمارگیری رسمی از وضعیت سکونتی خانه‌های شهر تهران در سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ صورت گرفت که نشان می‌داد در استان تهران ۴۹۰‌هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که بیشتر آن‌ها در شهر تهران واقع شده است. این در حالی است که اکنون حمیدرضا صارمی، معاون شهردار تهران متقن و بدون تردید اعلام می‌کند که تعداد خانه‌های خالی در شهر تهران فراتر از ۵۰‌هزار واحد مسکونی نیست. مدیران شهری در طول نزدیک دو سال اخیر بار‌ها آمار خانه‌های خالی اعلامی از سوی مرکز آمار مربوط به سرشماری سال ۹۵ را زیر سوال برده بودند، اما این بار شهرداری تهران آمار جدید را نه صرفا بر اساس حدس و گمان یا برآورد، بلکه بر اساس نتایج ممیزی کل املاک شهر که خود در حال انجام آن است، اعلام کرده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تعداد خانه‌های خالی تهران یک آمار مهم و حیاتی است که در تصمیم سازی‌های سیاستی و کلیدی در حوزه مسکن نقش دارد و از این بابت مورد توجه دولت و شهرداری هاست. از آنجا که تحت‌تاثیر شیوع کرونا سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۴۰۰ انجام نشد، در حال حاضر همچنان تنها آمار رسمی از خانه‌های خالی که مدیران ارشد چه در سطح ملی و چه در سطح شهری و استانی به آن استناد می‌کنند، همان آمار قدیمی مربوط به حدود هفت سال قبل است. با آغاز دوره جدید مدیریت شهری در تهران از حدود ۲۰ ماه پیش و همزمان با اعلام اخباری مبنی بر برنامه ریزی برای ساخت سالانه ۱۵۰ تا ۱۸۰‌هزار واحد مسکونی در شهر تهران با پشتیبانی و تسهیل گری نهاد شهرداری به نفع آسان‌تر کردن مسیر خانه دار شدن پایتخت نشین‌های فاقد مسکن و مستاجر، مدیران ارشد شهری از همان روز‌های نخست مسوولیت آمار خانه‌های خالی را زیر سوال بردند، اما هیچ آمارگیری جایگزینی صورت نگرفته بود که صحت و سقم این ادعا را نشان دهد.

آمار خانه‌های خالی همچنین برای دولت که با بحران مسکن در کشور دست و پنجه نرم می‌کند و برای حل آن برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور را در دستور کار دارد، بسیار مهم است. در هفته‌های اخیر نیز برخی مدیران از شناسایی واحد‌های خالی موجود در برخی مناطق تهران خبر دادند. بر اساس آنچه به تازگی اعلام شد، هم اکنون ۳۵۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در سه منطقه شمالی شهر تهران (مناطق یک، ۲ و ۳) شناسایی شده است. همچنین مسوولان وزارت راه و شهرسازی از شناسایی ۴۵ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در منطقه ۲۲ تهران خبر داده اند و به این ترتیب تعداد خانه‌های خالی در این چهار منطقه مجموعا رقمی حول و حوش ۴۰۰ هزار واحد مسکونی است. قاعدتا در ۱۸ منطقه دیگر پایتخت نیز تعدادی خانه خالی وجود دارد که به این آمار افزوده می‌شود. به این ترتیب برآورد دولتی‌ها در آستانه کلید زدن اخذ مالیات از خانه‌های خالی نشان می‌دهد تعداد خانه‌های خالی فقط در محدوده شهر تهران احتمالا به حول و حوش نیم میلیون واحد رسیده است.

اینکه منشأ آمار‌های جدید کار میدانی دقیق برای شناسایی این قبیل املاک است یا خیر، هنوز نامشخص است؛ کمااینکه پیگیری «دنیای‌اقتصاد» برای دستیابی به جزئیات کامل از این آمار از طریق متولی دولتی مربوطه که اخبار اخیر را اعلام کرده بود، بی نتیجه ماند. اما در این شرایط و در حالی که برخی مدیران وزارت راه و شهرسازی آمار‌هایی ارائه می‌کنند که نشان دهنده افزایش تعداد خانه‌های خالی در پایتخت است، حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهردار تهران این اعداد و ارقام را به کلی زیر سوال برده و به «دنیای‌اقتصاد» می‌گوید: آمار‌های ما وجود این تعداد خانه خالی در پایتخت را نشان نمی‌دهد. آماری که بر اساس آن تعداد خانه‌های خالی تهران بیش از ۳۰۰هزار واحد برآورد شده مربوط به سرشماری سال ۹۵ مرکز آمار است. اما ظاهرا نوع آمارگیری این طور بوده که به خانه‌ها رجوع کرده و زنگ زدند و هر کس در را باز نکرده، آن خانه را خالی منظور کردند. وی با اعلام انجام ممیزی املاک در شهر تهران که اکنون در حوزه‌های مختلف در حال انجام است، گفت: بر اساس نتایج این ممیزی می‌توان به طور متقن اعلام کرد که در تهران بیش از ۵۰‌هزار خانه خالی وجود ندارد و تعداد زیادی از این واحد‌ها نیز در مناطق مرفه نشین شمال شهر است.

این اظهارات معاون شهردار با آنچه در یکی دو هفته گذشته درباره آمار خانه‌های خالی سه منطقه شمالی شهر و منطقه ۲۲ اعلام شد کاملا در تناقض است، اما صارمی معتقد است مستند مدیرانی که این آمار‌ها اعلام کرده اند همان آمار‌های قدیمی است؛ چراکه پس از آن دیگر آمارگیری رسمی صورت نگرفته است. صارمی در عین حال می‌گوید: شهرداری تهران اکنون در حال انجام ممیزی است و این اعداد و ارقام اصلاح خواهد شد. البته ما ده‌ها متغیر را در قالب این ممیزی اندازه گیری می‌کنیم و در آنجا خانه‌های خالی را هم می‌بینیم.

وی در این رابطه توضیح می‌دهد: در تهران افراد ترجیح می‌دهند خرید‌های ملکی با هدف سرمایه‌گذاری خود را اجاره دهند و حتی بخشی از پول خرید ملک معمولا از محل ودیعه قرارداد‌های اجاره تامین می‌شود؛ همچنین بسیاری از سازنده‌ها به پولشان نیاز دارند و ترجیح می‌دهند به جای خالی نگه داشتن واحد، آن را به اجاره بسپارند. به این ترتیب آمار‌های چند صد‌هزار واحدی از خانه‌های خالی صحیح نیست. البته مهم است که از این موضوع برداشت اشتباه نشود! به طور مثال فردی خلبان است و ممکن است خانه او هر ماه چند روز خالی باشد. مثال دیگری که در این ارتباط قابل ذکر است، این است که شهرداری‌های کل کشور در تهران دفتر دارند و اغلب آخر هفته‌ها یا زمانی که کار دارند به آنجا مراجعه می‌کنند؛ بنابراین خانه این افراد در حکم خانه خالی نیست. معاون شهردار تهران معتقد است اشتباه مرکز آمار در نیمه دهه ۹۰ و در نظر نگرفتن این قبیل استثنا‌ها ملاک آمار خانه‌های خالی قرار گرفته که باید اصلاح شود. صارمی در این رابطه می‌گوید: ما واقعا در تهران خانه خالی نداریم. ما در تهران حدود ۹۳۰‌هزار پارسل (پلاک شهری) و حدود ۵/۲ میلیون واحد مسکونی داریم؛ همین حالا تعداد خانوار‌های ساکن در این شهر بیش از آمار مذکور است و این موضوع نشان می‌دهد آمار‌های قبلی درباره وجود مسکن مازاد در تهران مقرون به صحت نیست.

سه واقعیت درباره «مسکن» در پایتخت

صرف نظر از بحث خانه‌های خالی که نیازمند شفاف سازی آماری به صورت رسمی است - آن هم در شرایطی که بحث مالیات ستانی از خانه‌های خالی قرار است از شهریور ماه کلید بخورد - صارمی در ادامه این گفتگو با «دنیای‌اقتصاد»، به بیان سه واقعیت در بازار مسکن می‌پردازد که هر سه با شرایط بازار انطباق دارد و تشخیص درستی است.

یکی از این سه واقعیت، فشار زیاد تقاضا ناشی از کمبود عرضه در پایتخت طی سال‌های اخیر است. آمار اجاره نشینی خانوار‌های تهرانی به حدود ۵۱‌درصد رسیده و این یعنی تقاضای مسکن در استطاعت در این شهر بعد از دست کم سه سال پیاپی جهش اجاره بها افزایش پیدا کرده است. صارمی در این رابطه می‌گوید: فشار تقاضای مسکن در تهران به شدت بالاست. در تهران سالی ۵۱‌هزار ازدواج صورت می‌گیرد و آمار طلاق نیز قابل‌توجه است؛ در نظر داشته باشید که به ازای هر طلاق دو خانوار شکل می‌گیرد. از طرفی اگر عمر ساختمان را در تهران ۵۰ سال در نظر بگیریم - که این رقم به واقعیت نزدیک نیست و بر اساس اعلام مرکز تحقیقات ساختمان، سن بنای مفید ساختمان‌ها حدود ۳۰ سال است - سالی ۲‌درصد هم نرخ تخریب و استهلاک منظور شود، باید سالانه ۲۰‌هزار پروانه مسکونی صادر شود تا به این نیاز پاسخ دهد.

بر اساس این اظهارات برآورد شهرداری تهران از حداقل نیاز سالانه تهران به مسکن سازی با در نظر گرفتن میانگین تعداد واحد مسکونی هر پروانه جدید (بین ۵/۳ تا ۴ واحد) حدود ۷۰ تا ۸۰‌هزار واحد است. این رقم درست منطبق با برآوردی است که در ابتدای دهه ۹۰ صورت گرفت و کف نیاز ضروری تهران به ساخت‌وساز را همین حدود اعلام کرد؛ بنابراین تشخیص مدیریت شهری از حداقل تیراژ ساخت ضروری برای شهر تهران به صحت نزدیک است. به این ترتیب مدیریت شهری واقعیت دیگری درباره نیاز طبیعی تهران به ساخت‌وساز را به لحاظ حجم به درستی تشخیص داده است. البته جای تامل وجود دارد که با وجود شناسایی این واقعیت از نیاز تهران، چرا شهرداری تهران اصرار دارد در قالب پروژه‌های قرارگاه مسکن حجم ساخت‌وساز را تا بیش از دو برابر این نیاز افزایش دهد و چه پاسخی برای نگرانی‌ها درباره وضعیت جمعیت پذیری تهران پس از ساخت سالانه ۱۸۰‌هزار واحد مسکونی - اگر مطابق برنامه زمان‌بندی مطلوب شهرداری به نتیجه برسد - وجود دارد.

اما گذشته از این، سومین واقعیت مربوط به بحران مسکن شهر تهران که به درستی از سوی شهرداری شناسایی شده، ناظر بر رکود فراگیر ساختمانی طی یک دهه گذشته است. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این ارتباط می‌گوید: شهرداری تهران طی سال‌های گذشته به جای اینکه این تیراژ حداقلی سالانه را مبتنی بر نیاز شهر حفظ و سالانه تا ۳۰‌هزار پروانه صادر کند، فقط پنج هزار پروانه ساختمانی صادر کرده است. معلوم است که فشار تقاضا تحت‌تاثیر کاهش عرضه افزایش پیدا کرده و این موضوع در جهش قیمت ملک اثر گذاشته است. همچنین به دنبال جهش قیمت در تهران، این موضوع روی بازار مسکن کل کشور اثر گذاشته و موجب نابسامانی بازار مسکن در کشور شده است.

اطلاعات مدیریت شهری درباره رکود فراگیر سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران و تاثیر آن بر قیمت مسکن درست است؛ کمااینکه «دنیای‌اقتصاد» به تازگی با انتشار گزارشی با عنوان «رکود مسکن ۸ساله شد» به جزئیات این موضوع پرداخت. اما در این میان گروهی از کارشناسان اعتقاد دارند جهش قیمت مسکن در پایتخت از سال ۹۷ به بعد بیش از اینکه ناشی از کمبود عرضه باشد، به انتظارات تورمی و تشدید اثرپذیری بازار مسکن از سایر بازار‌ها مرتبط بوده است. این در حالی است که به اعتقاد صارمی کمبود عرضه، متغیر مهم‌تری در این زمینه بوده که تاثیر بیشتری بر جهش قیمت ملک و به دنبال آن اخراج تقاضای مصرفی از بازار مسکن داشته است. صارمی در خاتمه گفت وگوی خود با «دنیای‌اقتصاد»، پرسشی هم درباره مساله رکود مسکن مطرح می‌کند. او می‌گوید: یک مرجع رسمی باید این موضوع را بررسی کند که چرا در حدود یک دهه گذشته آمار صدور پروانه در تهران تا این حد پایین آمده است؟ این موضوع قبل از اینکه موضوع اجتماعی باشد، باید به عنوان موضوع امنیتی مورد بررسی قرار گیرد. نمی‌توانیم به مردم بگوییم شما حق نداری در این شهر زندگی کنی؛ بیرون راندن طبقات پایین درآمدی از شهر یک ننگ در مدیریت شهری محسوب می‌شود و بد است؛ نباید به فقرای شهری بگوییم شهر را ترک کنید و فقط ثروتمندان حق زندگی در تهران را دارند.

این اظهارات صارمی بر ضرورت ساخت مسکن در استطاعت در تهران دلالت دارد که در کلیت صحیح است، اما برای این منظور مدیریت شهری تاکنون آن‌طور که باید پیش قدم نشده تا از طیف متنوع ابزار‌هایی که در اختیار دارد، به نفع تشویق سازنده‌ها برای ساخت‌وساز در مناطق نیمه جنوبی تهران استفاده کند. به جز بسته جدید مشوق‌های نوسازی بافت فرسوده که سال گذشته با پیگیری وزارت راه و شهرسازی به نتیجه رسید و در تهران نیز اجرایی شد، در سال‌های گذشته هیچ سیاست موثری برای تشویق به ساخت‌وساز در کانون‌های سکونتی طبقات متوسط و متوسط رو به پایین درآمدی وجود نداشته و به همین خاطر همواره تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق شمالی شهر بیشتر بوده است؛ موضوعی که به دو‌قطبی بالا و پایین شهر دامن زده است. حتی هنوز هم خارج از بافت‌های فرسوده، نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی به نحوی که اختلاف معناداری بین بالا و پایین شهر یا واحد‌های کوچک و میان متراژ در مقایسه با واحد‌های بزرگ متراژ داشته باشد، هوشمند نشده است که بتوان به واسطه آن، اهتمام مدیریت شهری به ایفای نقش در تنظیم بازار مسکن و افزایش ساخت واحد‌های مسکونی در استطاعت را تشویق کرد.

از سوی دیگر صارمی در خاتمه این گفتگو یک سوال هم درباره ریشه کاهش چشمگیر تیراژ ساخت در تهران مطرح کرده و خواستار بررسی موضوع از سوی متولیان امر شده است. «دنیای‌اقتصاد» در سال‌های اخیر بار‌ها به عوامل دخیل در این موضوع پرداخته است. موضوعاتی مثل فقدان ابزار‌های مالیاتی موثر بر کنترل ملاکی مثل مالیات سالانه املاک موجب شده مسکن نه تنها برای عموم مردم بلکه برای سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز به پناهگاه امن و البته بی هزینه برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شود. به این ترتیب حتی سازنده‌هایی که تا چند سال قبل کم و بیش در بازار مسکن حضور داشتند، با مشاهده کاهش ارزش ریال ترجیح دادند بخشی از واحد‌های مسکونی تکمیل شده را به جای واگذاری و به جریان انداختن دوباره سرمایه، نزد خود حفظ کنند.

از سوی دیگر شرایط متورم مسکن طی حدود پنج سال گذشته و نبود استطاعت خرید متناسب با سطوح جدید قیمت‌ها موجب خروج عمده تقاضای مصرفی ملک از این بازار شده و بازار مسکن شهر تهران مدت هاست تحت‌تاثیر این وضعیت نیز در سیطره سرمایه‌گذاران و در مقاطعی هم سوداگران ملکی قرار گرفته است. مادامی که تهران در خلأ سیاست مالیاتی موثر به منزله یخچال بزرگ ملکی عمل کند و سرمایه‌گذاران بازار مسکن با توجه به نااطمینانی نسبت به آینده، از عرضه خرید‌های ملکی قبلی خود که آن‌ها را احتکار کرده اند، خودداری کنند، نمی‌توان به افزایش عرضه، به دنبال آن تنظیم قیمت متناسب با تناسب بیش از پیش عرضه و تقاضا و آشتی فعالان ساخت‌وساز با این بازار که به رونق پایدار در بخش مسکن می‌انجامد امیدوار بود.

منبع: دنیای اقتصاد