عیار طرح «اجاره» در ترکیه/ دو سناریوی انتخاباتی از آینده سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه

به گزارش می‌متالز، قیمت مسکن در ترکیه طی چهار سال گذشته حداقل ۵/ ۷برابر شده و در یک‌سال اخیر، ۱۲۲درصد جهش کرده است. هزینه اجاره‌نشینی نیز در شهر‌های بزرگ نسبت به پارسال ۳برابر شده است. خلاصه وعده انتخاباتی کلیچداراوغلو، «تامین مسکن ارزان با اعمال ممنوعیت فروش ملک به خارجی‏ها» است؛ طرحی که به‌خاطر تشخیص غلط ریشه بحران مسکن، نه تنها ارتباط معناداری با محرک‏های تورم ملکی برقرار نخواهد کرد که اجرای آن باعث کاهش عرضه - تخریب انگیزه ساختمان‏ساز‌ها و افت عرضه خانه اجاره‏ای- می‌شود. وزن خریداران خارجی در معاملات مسکن ترکیه، ۴درصد است که تا قبل از «سقوط لیر در برابر دلار» یک‌درصد بود. بررسی‏ها نشان می‌دهد، ثبات و آرامش‏بخشی به بازار مسکن از مسیری غیر از طرح‌های توخالی قابل دسترس است. اردوغان نیز در جریان دوئل انتخاباتی از اجرای سیاست‌های عوام‌گرایانه هراسی ندارد. رئیس‌جمهور ترکیه در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری این کشور، حقوق کارمندان دولتی را ۴۵درصد افزایش داد. این در حالی است که این کشور هنوز درگیر تورم بالاست و این تصمیم، عوارض تورمی دارد.

کمال کلیچدار اوغلو، رقیب رجب طیب اردوغان -رئیس‌جمهور فعلی ترکیه- در انتخابات پیش روی ریاست جمهوری کشور ترکیه، برای حل مشکل تورم مسکن و تورم اجاره در این کشور، از یک طرح تحت عنوان «اجاره» رونمایی مجاز کرده که بر اساس آن می‌خواهد مشکل اجاره نشین‌ها را با اعمال ممنوعیت خرید خارجی ملک در این بازار حل کند؛ عیار این وعده بزرگ چقدر است؟

تجربه رقابت‌های انتخاباتی نامزد‌های ریاست جمهوری در کشور‌های مختلف نشان می‌دهد، کاندیدا‌ها برای تقویت پایگاه رای خود، مستقیم سراغ «گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها» یعنی مسکن می‌روند و در همان شروع کمپین‌های انتخاباتی، طرح‌های رنگ و لعاب دار همچون ساخت چند میلیون خانه، حل مشکل مسکن، حل مساله اجاره بها و... را به جامعه وعده می‌دهند. اکنون کارزار انتخاباتی ترکیه، جدیدترین این طرح‌ها را به نمایش گذاشته است. کلیچدار اوغلو، رقیب اردوغان اخیرا در توییتر، از طرح «اجاره» برای حل مساله مسکن شهروندان ترکیه نوشت. این طرح هیچ جزئیاتی ندارد، اما یک محور کلان دارد و آن، «برنامه کلیچدار اوغلو برای توقف فروش خانه و آپارتمان به سرمایه‌گذاران خارجی» است. کلیچدار اوغلو معتقد است، «کاهش نرخ مالکیت شهروندان ترکیه از بالای ۷۰‌درصد به حدود ۵۵ درصد» از یک سو و «تورم نزدیک به ۲۰۰ درصدی اجاره که باعث افزایش سهم هزینه اجاره بها به ۷۰‌درصد کل هزینه‌های زندگی ماهانه ترک‌ها شده است» از سوی دیگر، ریشه در «خرید‌های خارجی ملک در ترکیه» دارد. بر اساس تحلیل این مقام سابق دولتی و مجلس ترکیه، اگر سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن ترکیه متوقف شود، مشکل هزینه‌های بالای تامین مسکن در این کشور حل و فصل خواهد شد. اما در واقعیت اقتصاد مسکن ترکیه، این رابطه تا چه حد واقعی است؟

سراب مقابل کلیچدار اوغلو

بررسی‌ها از اوضاع اقتصادی و بازار مسکن ترکیه نشان می‌دهد، نامزد انتخابات ریاست‌جمهوری ترکیه، آنچه به عنوان عامل اصلی تورم اجاره مسکن در این کشور می‌بیند، سراب است.

ریشه تورم مسکن و رشد شدید اجاره بها، با مجموعه سیاست‌های اقتصادی و عوامل بالابرنده تورم عمومی در این کشور، ارتباط دارد که مهم‌ترین آنها، سرکوب چندساله نرخ بهره در قالب سیاست انبساطی بوده است. این در حالی است که طبق توصیه‌های مکرر کارشناسان اقتصادی، دولت ترکیه طی دست کم دو سال گذشته می‌توانست برای مهار روند فزاینده تورم عمومی، با به رسمیت شناختن استقلال بانک مرکزی، اجازه دهد نرخ بهره افزایش یابد؛ اما درست، عکس این را عمل کرد. نرخ تورم عمومی ترکیه سال گذشته از سطح ۸۰‌درصد هم عبور کرد و نرخ کنونی آن (حدود ۴۵ درصد)، تقریبا ۴ برابر سطح میانگین سال‌های ۲۰۰۵ تا ۲۰۲۰ است. سطح خیلی بالای تورم عمومی ترکیه به این معناست که هزینه تامین سبد متعارف کالا‌ها و خدمات مصرفی شهروندان ترکیه طی دو سه سال اخیر، رشد شدید پیدا کرده است. از آنجا که هزینه خرید مسکن و هزینه اجاره مسکن، جزو اقلام بزرگ و اساسی در سبد هزینه خانوار‌ها به شمار می‌رود، تورم عمومی بالا به معنای رشد شدید هزینه مسکن است. ضمن آنکه، صاحب خانه‌ها -موجرها- معمولا تغییرات سالانه اجاره بهای دریافتی را بر اساس رشد سالانه هزینه‌های زندگی شان، تعیین و اعمال می‌کنند که البته تورم مسکن در سال‌هایی که به سطوح نامتعارف می‌رسد خود عاملی برای رشد بیشتر تورم اجاره می‌شود.

این معادله عینا در بازار مسکن ترکیه طی یکی دو سال گذشته و هم اکنون قابل مشاهده است. برخلاف آنچه کلیچدار اوغلو - رقیب انتخاباتی اردوغان- درباره ریشه تورم اجاره مسکن تحلیل کرده و آن را به خرید‌های خارجی ملک نسبت داده است، تورم اجاره تحت‌تاثیر تورم عمومی بالا و تورم مسکن بالاتر، دچار تشنج شده است. سطح میانگین قیمت مسکن در ترکیه در حال حاضر ۱۲۲‌درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش از خود نشان می‌دهد. بخشی از این رشد شدید قیمت مسکن به‌خاطر افزایش چشمگیر قیمت تمام شده ساخت مسکن (تحت‌تاثیر تورم عمومی) و بخشی هم به‌خاطر خرید‌های سرمایه‌ای ملک است. اما نکته ظریف ماجرا آن است که «سهم خرید‌های خارجی با جنبه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه» بسیار کمتر از آن است که بود یا نبود آن بتواند بر روند رشد هزینه‌های تامین مسکن در این کشور، اثر محسوس و معنادار داشته باشد.

روایت واقعی از «خارجی‌ها در مسکن ترکیه»

اکنون یک پرسش درباره حواشی توییت کلیچدار اوغلو تحت عنوان «طرح اجاره» که محور آن را بر توقف فروش ملک به خارجی‌ها بنا نهاده، این است که سهم خرید‌های خارجی در بازار مسکن ترکیه چه میزان است و آیا میزان آن، تاثیری بر روند بازار دارد یا خیر؟ بررسی‌ها از داده‌های رسمی بخش مسکن و ساختمان در سایت اطلاع رسانی مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد، «سهم خرید ملک توسط سرمایه‌گذاران خارجی از کل معاملات سالانه خرید مسکن در ترکیه، ۴‌درصد است.» این سهم طی دو سه سال اخیر در همین سطح بوده است که البته در دوره طولانی‌مدت قبل از این، یعنی سال‌هایی که تورم ترکیه صعودی و ارزش لیر در برابر دلار نزولی نشده بود، یک‌درصد بود. معنا و مفهوم «وزن ۴ درصدی خرید‌های خارجی در بازار مسکن ترکیه در دوره تورمی اخیر و وزن یک درصدی در دوره قبل از تورم بالا» آن است که شرایط اقتصادی این کشور در سال‌های اخیر از بابت سقوط لیر در برابر دلار، آنقدر برای گروهی از شهروندان کشور‌های دیگر جذاب شد که به واسطه افزایش حجم خرید ملک در ترکیه از سوی آنها، سهم یک درصدی به ۴‌درصد افزایش یافت. البته در کنار سقوط لیر ترکیه، پارامتر‌هایی همچون جذابیت بازار توریستی ترکیه و شاید از آن مهم‌تر، اوضاع اقتصادی و سیاسی یکسری از کشورها، شرایط را برای افزایش سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن فراهم‌تر کرد.

یکی از مشتریان عمده بازار مسکن ترکیه، ایرانی‌ها هستند. ایرانی‌ها تا پیش از سال‌های عصر جهش قیمت‌ها (سه، چهار سال گذشته)، عمدتا با هدف توریستی اقدام به خرید ملک در ترکیه می‌کردند؛ اما از سال ۹۷ به بعد، به واسطه ریسک‌هایی که بر کاهش ارزش ریال در برابر دلار اثر گذاشت و باعث جهش قیمت در بازار‌های دارایی و تورم عمومی بالا شد، بازار مسکن ترکیه شاهد افزایش حضور ایرانی‌ها در آنجا بود. در سال‌های قبل از ۲۰۱۸، ماهانه حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ واحد مسکونی در ترکیه توسط ایرانی‌ها خریداری می‌شد، اما از آن سال تا ۲۰۲۲، این رقم تا ۱۰۰۰ واحد در ماه در مقاطعی افزایش پیدا کرد. تا پیش از ۲۰۲۲ که روس‌ها تحت‌تاثیر معادلات سیاسی و اقتصادی جنگ اوکراین، اقدام به سرمایه‌گذاری زیاد در بازار مسکن ترکیه نکرده بودند، ایران مقام اول بیشترین خرید خارجی املاک ترکیه را به خود اختصاص داده بود. سال ۲۰۲۰، هفت‌هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه به ایرانی‌ها فروخته شد و بعد از آن، عراقی‌ها و روس‌ها مقام دوم و سوم را به ترتیب با خرید ۶‌هزار و ۶۷۴ واحد مسکونی و ۳‌هزار و ۷۸ واحد مسکونی به خود اختصاص داده بودند. سال ۲۰۲۲، اما روس‌ها با خرید ۱۶‌هزار ملک در ترکیه، اول شدند و بعد از آن، ایرانی‌ها با خرید ۸‌هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در مقام دوم قرار گرفتند.

در ماه‌های ابتدایی ۲۰۲۳، بازار مسکن ترکیه شاهد کاهش نسبی حضور ایرانی هاست؛ خرید ماهانه ایرانی‌ها به حدود ۴۵۰ واحد کاهش یافته است. اما روس‌ها همچنان می‌تازند. همان‌طور که عنوان شد، ایرانی‌ها مثلا در سال ۲۰۱۵ که در اقتصاد ایران، مثل سال‌های اخیر ریسک آن‌چنانی وجود نداشت، اصلا جزو اولین‌های خرید ملک در ترکیه نبودند. با این حال، کل فروش مسکن در ترکیه به سرمایه‌گذاران خارجی طی سال‌های اخیر، سالانه کمتر از ۷۰‌هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که سالانه بالای یک میلیون و ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی در این بازار خرید و فروش می‌شود. به این ترتیب، مشخص است که اولا بخشی از ریشه افزایش میل به خرید مسکن در کشور ترکیه از سوی خارجی ها، به وضعیت اقتصاد ترکیه (مشخصا سقوط ارزش لیر و رشد جذاب قیمت مسکن) مربوط می‌شود. دوم اینکه، این خرید‌ها به لحاظ وزن از معاملات، در حدی نیست که بتواند کل بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. نه تنها سهم خرید خارجی‌ها از معاملات مسکن ترکیه زیر ۵‌درصد است که سهم این خرید از کل ساخت‌وساز‌های سالانه مسکن در ترکیه و همچنین فروش نوسازها، حدود ۸‌درصد است که باز هم‌وزن آن به گونه‌ای نیست که بتواند نقش چشمگیر در صعود تورم ملکی ترکیه بازی کند. با این حال محدودیت فروش به خارجی‌ها می‌تواند انگیزه ساختمان‌ساز‌های ترک را برای تولید کاهش دهد و همچنین از میزان عرضه خانه‌های اجاره‌ای تحت مالکیت سرمایه‌گذاران خارجی به بازار اجاره‌نشین‌ها بکاهد.

ریسک وعده کلیچدار اوغلو

وضعیتی که از اقتصاد ترکیه و اقتصاد مسکن این کشور و همچنین جریان خرید‌های خارجی در بازار املاک آنجا عنوان شد، مشخص می‌کند «عیار طرح کلیچدار اوغلو برای حل مساله مسکن» در حد یک وعده انتخاباتی است. متوقف ساختن خرید خارجی مسکن در ترکیه، با شرایط کنونی این بازار نمی‌تواند اثر محسوس، معنادار و قابل قبول بر کنترل روند رشد قیمت مسکن و اجاره بها داشته باشد.

هر چند طرح «اجاره» کلیچدار اوغلو برای بازار مسکن بی اثر است، اما برای مهم‌ترین بازار اقتصادی و پول ساز این کشور، «ریسک» دارد.

اگر واقعا خرید خارجی ملک در ترکیه، متوقف شود، بازار گردشگری این کشور نه فقط از سمت خریداران بزرگ (مثل روس ها، ایرانی ها، عراقی ها، اوکراینی‌ها و...) با کاهش تقاضا و گردشگر و سرمایه‌گذار روبه‌رو می‌شود که بخش زیادی از درآمد ترکیه آسیب می‌بیند.

سال گذشته نزدیک به ۵۰ میلیون نفر توریست خارجی به ترکیه سفر کردند؛ به‌طوری که این کشور، بالاترین رشد توریسم بعداز عصر کرونا را در مقایسه با سایر مقاصد جذاب سفر در جهان، به خود اختصاص داد. ترکیه جزو پنج کشور اول جهان به لحاظ ورود گردشگر خارجی است و بخش قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی این کشور بر مدار گردشگری می‌چرخد. از آنجا که بخشی از گردشگران خارجی در ترکیه، روی خرید ملک حساب باز می‌کنند، توقف آن، یعنی آسیب به توریسم ترکیه. به نظر می‌رسد در صورتی که وعده کمال کلیچدار اوغلو بخواهد روی میز سیاستگذاری بیاید، مسوولان اقتصادی این کشور نسبت به آن موضع گیری کنند و از او بخواهند «طرح پخته برای حل مساله مسکن» ارائه کند.

آینده املاک ترکیه در دو سناریو

با لحاظ این شرایط، آینده بازار مسکن ترکیه در دو سناریو قابل پیش‌بینی است. در سناریوی اول، چنانچه «کلید حل مساله تورم مسکن» در دولت بعدی پیدا شود و به بیان ساده، علت تورم مسکن و تورم اجاره بالا درست تشخیص داده شود، شرایط هم برای کاهش هزینه تامین مسکن و هم برای توقف روند سقوط ارزش لیر به وجود می‌آید. در این صورت، از یکسو بخشی از هیجان خرید خارجی ملک کاهش پیدا می‌کند و سهم این خرید‌ها از ۴‌درصد به سمت یک‌درصد کل معاملات مسکن ترکیه شروع به حرکت کاهشی می‌کند و از سوی دیگر، مشکل مسکن در این کشور برای شهروندان ترک به سمت حل شدن خواهد رفت. اما در سناریوی دوم، همین شرایط دو سه سال اخیر می‌تواند ادامه پیدا کند. اما اوضاع برای ایرانی‌های متقاضی سرمایه‌گذاری مسکن در ترکیه چگونه خواهد شد؟

بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر کاهش ارزش ریال در برابر دلار، سقوط ارزش لیر و همچنین تورم مسکن ترکیه، سرمایه‌گذاران در یک‌سال اخیر توانسته اند عایدی قابل‌توجهی به‌دست بیاورند. در این یک‌سال، سرمایه خریداران ایرانی ملک در ترکیه بر اساس ارزش دلاری، بیش از ۳ برابر شده است. در چهار سال اخیر نیز این رقم ۲۷ برابر شده است. این در حالی است که تورم مسکن در کشورمان تا این حد نبوده است. معنای این ارقام آن است که سیاستگذار اقتصادی در کشورمان باید برای جلوگیری از خروج سرمایه به سمت بازار املاک ترکیه، تدبیر کند و با مهار محرک‌های اقتصادی و غیراقتصادی که باعث این خروج شده است، بار دیگر شرایط سرمایه‌گذاری مولد در اقتصاد ایران را احیا کند. مشخص است که خریداران خارجی در بازار مسکن ترکیه، در زمان خرید و حتی در زمان فروش ملک، مشمول هزینه‌هایی از جمله یکسری مالیات تحت عنوان مالیات خرید، مالیات تمبر، مالیات سالانه و مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند و آن‌طور که گفته می‌شود، فروش ملک به آن راحتی زمان خرید نیست. اما اوضاع در این سال‌ها به گونه‌ای بوده که باعث خروج سرمایه شده است. حتی اگر عنوان شود خرید ۴۰۰ فقره واحد مسکونی از سوی ایرانی‌ها در ماه در کشور ترکیه، برای اقتصاد ایران رقمی نیست، باز هم این واقعیت مقابل آن مطرح می‌شود که اگر شرایط برای سرمایه‌گذاری در کشورمان به اندازه کافی مهیا باشد، نه تنها همین میزان خرید‌ها در کشور همسایه کاهش پیدا می‌کند که حتی شرایط می‌تواند معکوس شود و سرمایه‌های خارجی وارد فعالیت‌های مولد در کشورمان شود. در غیر‌این‌صورت، یک روز، دبی مقصد خرید ملکی ایرانی‌ها می‌شود، یک روز ترکیه، یک روز قبرس و.

منبع: دنیای اقتصاد