پتک بانکی بر بافت‌فرسوده/ تصمیم بانک‌ها به «حذف بافت فرسوده از وام ارزان ساخت مسکن» خلاف ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن و مغایر «جریان فعلی بازار ساخت‌وساز» است

به گزارش می‌متالز، این، مجوزی برای محرومیت بافت‌فرسوده از «وام ویژه» است آن هم در شرایطی که دولت برای نوسازی بافت، سیاست تشویقی گذاشته و سرمایه‌گذاران ساختمانی و خریداران مسکن، بیش از یک‌سال است به سمت این مناطق از شهر‌ها حرکت کرده‌اند.

تصمیم تازه سیاستگذار پولی، زنگ خطر تامین مالی موثر در مهم‌ترین جبهه تامین مسکن شهر‌ها را به صدا درآورد. این آلارم هشدار، در بطن خود، تبعات حذف بافت‌های فرسوده از وام ارزان با سقف بالا برای دولت، مجموعه بازار مسکن (سازنده‌ها و متقاضیان خرید) و همچنین جریان مقابله با تا ب آوری ضعیف شهر‌ها به دلیل فرسودگی را به سیاستگذار گوشزد می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد، پتک بانکی فرود آمده بر بافت فرسوده، در نتیجه تصمیم اخیر سیاستگذار پولی، عملا مغایر با قانون و همچنین مخالف جریانی است که دولت‌ها از گذشته تاکنون در خصوص سیاست‌های تامین مسکن، بر آن تاکید داشته اند. طی همه سال‌های گذشته تاکنون، دولت‌ها به اولویت بافت‌های فرسوده در تامین مسکن گروه‌های فاقد مسکن تاکید داشته اند و در طرح‌های خانه سازی دولتی، تخریب و نوسازی خانه‌های فرسوده، مشمول استفاده از تسهیلات بانکی با یارانه‌های دولتی بوده است که از آن جمله می‌توان به پروژه‌های خودمالکی مسکن مهر اشاره کرد. همچنین در نهضت ملی مسکن، سهم قابل‌توجهی از ساخت یک میلیون مسکن در سال به نوسازی واحد‌های مسکونی اختصاص یافته است.

وام ارزان فقط به دولتی ساز‌ها

محتوای یک بخشنامه که به تازگی از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده است، نشان می‌دهد، بافت‌های فرسوده که اتفاقا مهم‌ترین جبهه تامین مسکن در شهر‌ها هستند، از ارزان‌ترین و بالاترین سقف وام ساخت که هم اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، محروم شده و از لیست مشمولان موثرین وام ساخت خط خورده اند.

بانک مرکزی، پنجم شهریور ماه امسال، در بخشنامه‌ای اعلام کرد: «شورای پول و اعتبار در راستای حمایت از گروه‌های کم درآمد جامعه صرفا سقف فردی تسهیلات پروژه‌های حمایتی مسکن در تمامی شهر‌های کشور را به صورت یکسان به مبلغ ۵۵۰میلیون تومان افزایش داد.» در این بخشنامه که هدف از آن رفع ابهام بانک‌های عامل پرداخت‌کننده تسهیلات قانون جهش تولید مسکن درج شده، تاکید شده است: «با درنظرگرفتن محدودیت منابع بانکی و هدف قانون‌گذار (کمک به خانه‌دار شدن فاقدین مسکن)، کلیه مصوبات شورای پول و اعتبار در این راستا از جمله کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات یاد‌شده صرفا شامل پروژه‌های حمایتی مسکن که زمین آن توسط وزارت راه و شهرسازی تامین و به متقاضیان عرضه می‌شود بوده و پروژه‌های خود‌مالک شهری/ روستایی، مشمول افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور نیستند.»

معنای این ابلاغیه آن است که تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن که برای حمایت از تامین مسکن گروه‌های فاقد مسکن و خانه سازی‌های حمایتی، با نرخ سود ۱۸‌درصد پرداخت می‌شود، تنها شامل ساخت‌وساز‌هایی می‌شود که روی زمین‌های دولتی انجام شود. این در حالی است که بخش زیادی از طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، قرار است از سوی متقاضیان «خودمالک» یعنی افرادی که زمین دارند و متقاضی دریافت وام ۵۵۰ میلیون تومانی با سود ۱۸ درصدی (وام حمایتی) هستند، ساخته شود.

«تقاضای خودمالکی» نه‌تن‌ها شامل «تقاضای نوسازی مسکن در بافت فرسوده» با موثرترین شکل تسهیلات بانکی در شرایط فعلی می‌شود که بخش دیگری از ساخت‌وساز‌های نهضت ملی مسکن را که قرار است به صورت «انفرادی» یا از سوی «گروه‌های ساخت» انجام شود نیز دربرمی‌گیرد. دولت پیش‌تر اعلام کرده بود هر کس در هر مکانی زمینی مناسب برای ساخت دارد می‌تواند در قالب نهضت ملی مسکن آن را در خدمت ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی قرار داده و از حمایت‌های نهضت ملی برخوردار شود. مهم‌ترین حمایت برای مالکان زمین نیز همان وام ارزان با سقف بالاست که حالا به موجب این ابلاغیه بانک مرکزی عملا منتفی است. در قالب نهضت ملی مسکن، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان تکلیف شده است. ساخت‌وساز روی اراضی دولتی (زمین‌های دستگاه‌ها و اراضی ۹۹ ساله دولتی)، ساخت‌وساز روی اراضی متعلق به افراد (خودمالک‌های بافت فرسوده و...) در قالب گروه‌های ساخت یا متقاضیان انفرادی و ساخت‌وساز‌های مشارکتی، مدل‌هایی هستند که قرار است با استفاده از آن‌ها مجموعا طی ۴ سال، ۴ میلیون واحد مسکونی ساخته شود.

در این راستا، برای بافت‌های فرسوده سهم ۲۰۰‌هزار واحدی از طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال در نظر گرفته شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این تصمیم اخیر سیاستگذار پولی به معنای اختصاص تسهیلات نهضت ملی مسکن تنها به یک بخش از این ساخت‌وسازهاست. ساخت‌وساز‌هایی که بخش زیادی از آن‌ها نه در دل شهر‌های اصلی که در زمین‌های بدون امکانات و خدمات در حومه شهر‌های بزرگ، قرار گرفته اند.

مغایر با «قانون»، «بازار» و «شهر»

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، اقدام اخیر سیاستگذار پولی در محدود کردن وام ۵۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸‌درصد به ساخت روی اراضی دولتی و محرومیت سایر ساخت‌وساز‌ها از این وام، هم در تضاد با «قانون» است و هم در مغایرت با «وضعیت فعلی بازار مسکن» و هم متضاد با «شرایط کنونی شهرها». در واقع، هر سه این آیتم‌ها یعنی قانون جهش تولید مسکن، وضعیت عرضه و تقاضای مسکن و مواجهه شهر‌ها با بحران تاب آوری به دلیل فرسودگی هسته‌های میانی، به سیاستگذار آلارم می‌دهد که ساخت‌وساز یا تولید و عرضه مسکن باید به مناطق مستعد شهر‌ها یعنی بافت‌های فرسوده هدایت شود. در ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، آمده است: «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست‌درصد (۲۰درصد) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل ۳۶۰‌هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحد‌های موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.» در این بخش از قانون جهش تولید مسکن، اختصاص ۲۰‌درصد تسهیلات بانک‌ها به بخش مسکن، پرداخت ۳۶۰‌هزار میلیارد تومان اعتبار تسهیلاتی به این بخش و سپس به‌روزرسانی آن مطابق با نرخ تورم برای سال‌های بعد مورد تاکید قرار گرفته است. در هیچ کجای قانون جهش تولید مسکن اعلام نشده است که این تسهیلات باید به تفکیک به چه بخش‌هایی از ساخت و عرضه مسکن اختصاص یابد و، چون این موضوع در قانون مشخص نشده عملا همه ساخت‌وساز‌هایی که در نهایت منجر به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال می‌شود را دربرمی‌گیرد. یعنی هر جا نیاز به تولید و عرضه مسکن باشد باید این تسهیلات مطابق با تکلیف قانونی پرداخت شود.

این در حالی است که در ماده ۱۲ این قانون، اولویت تامین زمین برای ساخت‌وساز نیز بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی عنوان شده است و بر اساس رویکرد دولت از گذشته تاکنون، ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده در اولویت طرح‌های دولت برای تامین مسکن است. در واقع آنچه محرز است اینکه چه به لحاظ کارشناسی و چه از نظر سیاست‌های دولتی، دست کم در دو دهه گذشته اولویت تامین مسکن و حمایت‌ها با بافت فرسوده و نوسازی آن‌ها بوده است.

حتی در ماده ۲۴ قانون جهش تولید مسکن نیز به شیوه‌های انبوه سازی، مشارکتی و انفرادی به عنوان روش‌های ساخت مسکن مشمول قانون نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اشاره شده است. تعیین سهمیه ۲۰۰‌هزار واحدی برای ساخت مسکن در طرح یک میلیون مسکن نیز سند محکمی است که نشان می‌دهد، بافت‌های فرسوده باید مانند ساخت‌وساز‌های دولتی، مشمول حمایت‌های درنظر گرفته شده برای این طرح، از جمله بالاترین سقف و نرخ سود حمایتی تسهیلات بانکی باشند.

شیفت بازار به هسته شهر‌ها

علاوه بر قانون و رویکرد دولت‌ها در اولویت بخشی به ساخت و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده، رصد وضعیت بازار دست کم در دو سال گذشته، نشان‌دهنده شیفت هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به هسته‌های درونی و میانی شهر‌ها یا همان بافت‌های فرسوده است. با ادامه جهش‌های مکرر قیمتی در بازار مسکن به‌خصوص در کلان‌شهر تهران، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی و حتی تقاضای سرمایه‌ای مسکن به بافت‌های فرسوده جنوب شهر هدایت شد. سازنده‌ها و مالکان این بافت‌ها نیز تمایل بیشتری به فعالیت و نوسازی در این بافت‌ها نشان دادند. شاهد آماری و رسمی این ماجرا را می‌توان در آمار مربوط به تیراژ ساختمانی در بافت‌های فرسوده کشور در سال ۱۴۰۱ مشاهده کرد. در سال گذشته، بعد از ۹ سال، رکورد بیشترین ساخت‌وساز مسکن در بافت‌های فرسوده شکسته شد و بیش از ۶۴‌هزار واحد مسکونی در این بافت‌ها احداث شد. این میزان ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده شهر‌ها از سال ۹۲ بی سابقه بود. این در حالی است که به طور متوسط از ابتدای سال ۹۳ تا پایان ۱۴۰۰ در کشور در هر سال ۴۴ هزار واحد مسکونی در کشور نوسازی شد. اما پارسال نه تنها رکورد جدیدی از نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده به ثبت رسید که تیراژ ساخت در این بافت ها، تا حدی به هدف قانونی تعیین‌شده برای نوسازی سالانه ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی که در همه سال‌ها با عقب ماندگی قابل‌توجه همراه بود، نیز نزدیک شد.

در چنین شرایطی بانک مرکزی در حالی به بهانه محدودیت منابع، وام نهضت ملی مسکن را عملا منحصر به پروژه‌های ۹۹‌ساله که تنها بخشی از نهضت ملی مسکن است کرده که اگرچه در آن به صراحت اشاره‌ای به عبارت بافت فرسوده و محرومیت محدوده‌های هدف نوسازی از تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸ درصد (وام حمایتی) نشده است. بلکه در آن اعلام شده، تنها خانه سازی‌های روی اراضی دولتی مشمول این تسهیلات می‌شوند و پروژه‌های ساخت مسکن فردی و گروهی، شامل این وام نخواهند شد. مشخص است که بافت‌های فرسوده روی زمین دولتی ساخته نمی‌شوند، بنابراین این ابلاغیه عملا به معنای محرومیت و حذف بافت فرسوده از فهرست مشمولان وام حمایتی ساخت و عرضه مسکن است. محدوده‌هایی که نه‌تن‌ها نباید با تبعیض مخرب حمایتی روبه‌رو باشند که اتفاقا بنابرآنچه گفته شد لازم است با اعمال تبعیض مثبت، جریان نوسازی مسکن در آن‌ها تسریع و تسهیل شود.

تعلیق نوسازی از جبهه وام بانکی

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت پرداخت وام نوسازی مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، نه‌تن‌ها بر اساس بخشنامه جدید بانک مرکزی، بافت‌های فرسوده از تسهیلات نهضت ملی مسکن عملا حذف شده اند که جریان نوسازی ۱۴۰۲، از ناحیه وام بانکی به حالت تعلیق درآمده است.

پیگیری‌های «دنیای‌اقتصاد» از شبکه بانکی نشان می‌دهد، سهمیه و اعتبار درنظر گرفته‌شده برای نوسازی مسکن در سال ۱۴۰۲ شامل سقف جدید و تعداد وام‌های قابل پرداخت به متقاضیان نوسازی، همچنان ابلاغ نشده است. شعب عامل پرداخت کننده وام نوسازی مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: آنچه از ابتدای امسال تاکنون در قالب وام نوسازی مسکن به متقاضیان پرداخت شد مربوط به سهمیه و پرونده‌های تشکیل‌شده از سال قبل (۱۴۰۱) است و اخیرا منابعی برای پرداخت وام نوسازی نداریم. چرا که عملا منابع مربوط به سهمیه سال قبل به اتمام رسیده است و هنوز تفاهم نامه جدید با دولت برای وام نوسازی ۱۴۰۲ امضا و ابلاغ نشده است. با این حال، یکی از شعب پرداخت‌کننده وام نوسازی مسکن در شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: امیدوار هستیم تا یک‌ماه آینده ضوابط و منابع جدید برای پرداخت وام نوسازی ابلاغ شود.

پارسال یک مدل وام نوسازی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده پرداخت می‌شد. سقف این وام ۴۵۰ میلیون تومان در شهر تهران بود که ۱۵۰ میلیون تومان از آن از محل تبصره ۱۸ قانون بودجه ۱۴۰۰ با سود صفر بود که سازنده در اتمام دوره ساخت باید تمام آن را با دولت تسویه می‌کرد و قابل انتقال به خریدار نبود. ۱۵۰ میلیون تومان دیگر با سود ۲۳‌درصد از منابع داخلی بانکی و ۱۵۰ میلیون تومان دیگر با سود ۵/ ۲۲‌درصد از محل اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات، پرداخت می‌شد. امسال، اما هنوز مشخص نیست وضعیت متقاضیان و پرونده‌های ۱۴۰۲ به چه صورت خواهد بود و نوسازی از محل وام بانکی عملا به حالت تعلیق درآمده است.

این وضعیت نشان می‌دهد، نه‌تن‌ها امسال تبعیضی مثبت برای نوسازی بافت‌های فرسوده به عمل نیامده و عملا بافت‌های فرسوده از حمایت‌های دولتی کنار گذاشته شده اند که هنوز همان وام بانکی که هر سال به متقاضیان نوسازی پرداخت می‌شد نیز برای متقاضیان جدید (۱۴۰۲) تعیین‌تکلیف نشده است. این در حالی است که آمار‌ها نشان می‌دهد سال گذشته نیز از هر سه متقاضی دریافت وام نوسازی، عملا یک نفر موفق به دریافت وام نوسازی شد.

سه عارضه محرومیت بی سابقه

محرومیت جدید بافت‌های فرسوده از حمایت‌های بانکی، در حالی تاکنون در کارنامه سیاست‌های تامین مالی مسکن دولت‌ها بی سابقه بوده است که تبعات این اقدام، در وهله اول متوجه دولت خواهد شد. آمار‌ها و اظهارات مسوولان تامین خدمات برای واحد‌های دولتی ساز خارج از شهر‌ها نشان می‌دهد، هزینه تامین خدمات و انشعابات در ساخت‌وساز‌های خارج شهر ۱۲ برابر بیشتر از ساخت مسکن در درون شهرهاست.

بهار امسال، یک مقام مسوول در وزارت نیرو اعلام کرد، تنها برای تامین آب و برق واحد‌های دولتی ساز خارج شهر‌ها اعتباری بالغ بر ۱۱۰ میلیون تومان به ازای هر واحد برآورد شده و موردنیاز است. از سوی دیگر این محرومیت با اثر مخرب بر جریان نوسازی به زیان هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است که هم اکنون به دلیل جهش قیمت مسکن به ساخت و خرید مسکن در محدوده‌های هدف نوسازی و نواحی جنوبی و ارزان شهر تمایل پیدا کرده اند. در حالی که خطر وقوع زمین لرزه و آسیب‌های ناشی از آن برای شهر تهران و همه شهر‌های کشور به عنوان یک مخاطره همیشگی، جدی است، این محرومیت‌ها به تلاش برای ارتقای تاب آوری شهر‌ها نیز آسیب وارد می‌کند. در یک برآورد جدید صورت‌گرفته از سوی زلزله شناس‌ها در صورت بروز زمین لرزه‌های بزرگ با مقیاس بالاتر از ۷ ریشتر مانند آنچه بهمن ماه سال گذشته در ترکیه رخ داد، حدود ۳۰۰ هزار ساختمان در پایتخت تخریب می‌شود.

تعداد پلاک‌های مسکونی در تهران حدود یک میلیون پلاک است. به طور کلی حدود ۴ میلیون نفر از جمعیت شهر تهران تحت تاثیر چنین زلزله‌ای قرار خواهند گرفت. این در حالی است که به‌دلیل مساحت قابل‌توجه بافت‌های فرسوده و تراکم بیشتر جمعیت در مناطق جنوبی تهران، بیشترین آسیب‌ها و خسارت‌ها متوجه این نواحی خواهد شد. از سوی دیگر این اقدام خلاف قانون و تاکید‌های دولت به‌خصوص در سال‌های اخیر است. همین پارسال، بسته تشویقی نوسازی مسکن در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسید که بر اساس آن چند مشوق جدید شامل امکان حذف بیش از یک پارکینگ، اعطای تراکم تشویقی، امکان احداث واحد تجاری در طبقه همکف و امکان ساخت روی پلاک‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع و... برای تسریع جریان نوسازی در بافت‌های فرسوده، تعیین شد. اما هم اکنون با یک ضدسیاست در حوزه بافت‌های فرسوده، زنگ خطر در حوزه نوسازی مسکن به صدا درآمده است. لازم است متولی مسکن دولتی پیگیری‌های لازم را در این زمینه انجام دهد که بافت‌های فرسوده نه‌تن‌ها با تبعیض مخرب روبه‌رو نشوند که اتفاقا محدوده‌های هدف نوسازی، در اولویت حمایت‌های ساخت و عرضه مسکن قرار بگیرند.

منبع: دنیای اقتصاد