سازندگان؛ محصور در گزینه‌های بد

‌می‌متالز - در حال حاضر، تورم از دو ناحیه سازندگان بخش ساخت و ساز را تحت فشار قرار داده است. از یکسو با کاهش شدید قدرت خرید طیف مصرف کننده موجب از بین رفتن حلقه آخر زنجیره ساخت‌و‌ساز یعنی امکان فروش سریع با حاشیه سود مورد انتظار شده است و دوره خواب سرمایه را طولانی کرده است.

به گزارش می‌متالز، از سوی دیگر تورم شدید، ادامه‌دار و با شیب صعودی در قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت باعث کاهش توان سازندگانی شده است که اتفاقا بخش عمده‌ای از سرمایه گذاری‌های قبلی‌شان به همان علت کاهش توان خرید مصرف کننده حبس شده و عملا از چرخه گردش نقدینگی سرمایه گذاری‌های جدید خارج شده است.

همچنین ریسک ناشی از روند تغییرات احتمالی غیرهم جهت در حوزه قیمت فروش و قیمت ساخت در سال جاری به گونه‌ای شده که در صورت حل و فصل ریسک‌های تورم ساز در قیمت فروش مسکن، مسیر رشد قیمت مسکن در جهت کاهشی شکل خواهد گرفت، اما درباره اینکه هزینه‌های ساخت نیز در مقطع فعلی به طور همسو با قیمت فروش کاهش پیدا کند، اما و اگر‌های متعددی وجود دارد که یکی از آنها، بهبود فضای تولید و کاهش هزینه‌های صنعتی و مواد اولیه تولید است. کاهش عرضه مسکن جدید باعث رونق سفته‌بازی ملکی در ساختمان‌های موجود و افزایش قابل تامل نسبت حاشیه سود معاملات واحد‌های مسکونی موجود (فعالیت غیر مولد ملکی) نسبت به حاشیه سود ساخت‌و‌ساز ملک جدید (فعالیت مولد ملکی) شده است و توجیه و امکان ادامه فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز را کمرنگ کرده است.

برآیند این عوامل باعث شده است سهم فروش واحد مسکونی نوساز در معاملات مسکن شهر تهران در این سال‌ها به نصف نیمه اول دهه ۹۰ برسد؛ یعنی از ۵۲ درصد به حدود ۲۶ تا ۲۷ درصد کاهش پیدا کرده است. نکته جالب توجه آن است که به رغم کاهش تعداد و حجم سرمایه گذاری‌های انجام شده در ساخت مسکن‌های ارزان‌قیمت برای طبقه متوسط، حجم و تعداد سرمایه گذاری‌ها در ساخت ساختمان‌های لوکس افزایش معنا‌داری داشته است و جالب‌تر اینکه سهم قابل توجهی از حمایت‌های سیستم بانکی نیز از این دست پروژه‌های لوکس انجام می‌شود و تمایل کمتری برای حمایت از ساخت و ساز‌های ارزان قیمت وجود دارد؛ بنابراین می‌توان گفت چالش‌های اصلی بازار مسکن عبارتند از:

تورم، کمبود سرمایه گذاری و تغییر مسیر سرمایه گذاری‌ها از ساخت‌و‌ساز‌های با جامعه هدف طبقه متوسط به ساخت‌و‌ساز‌های گران قیمت و لوکس، برنامه ریزی و سیاست گذاری‌های نامناسب و عدم هماهنگی برنامه ریزی‌های شهری و آمایش سرزمینی با نیاز‌های جمعیتی کشور. برای مواجهه با چالش‌های فوق و بهره برداری از فرصت‌های پیش رو لازم است به موارد زیر توجه داشته باشیم:

استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت و ساز که منجر به بهبود کیفیت مسکن، کاهش هزینه‌ها و زمان ساخت شود.
اختصاص زمین‌های با قیمت مناسب و با سطح مناسب از خدمات شهری، انشعابات و تاسیسات شهری و دسترسی به بازارچه‌های محلی در راستای تراکم زدایی و با رویکرد نزدیکی به محل‌های تراکم اشتغال.
توسعه و اصلاح روش‌های تامین منابع مالی برای ساخت‌و‌ساز هدفمند.
بهبود برنامه ریزی‌های کلان شهری متناسب با نیاز‌های جمعیتی.
تشویق سرمایه گذاری خصوصی با کمک ایجاد انگیزه‌های مالیاتی، ارائه تسهیلات و تامین زمین ارزان‌قیمت برای سرمایه گذاران خصوصی برای ساخت‌و‌ساز‌های ارزان‌قیمت‌تر مناسب طبقه متوسط.
حمایت از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی با رویکرد کاهش هزینه‌های تولید و حمایت از مصرف کننده نهایی
برقراری همکاری‌های بین المللی در زمینه مواد اولیه و فناوری‌های مرتبط با ساخت و جذب سرمایه خارجی.