جنبش انتخاباتی مسکن‏‏‌سازی/ جزئیات طرح پنهان «ساخت شهر» در کالیفرنیا؛ چرا سیاستمداران حمایت می‌کنند؟

به گزارش می‌متالز، این شکایت نشان داد که فلانری متعهد به خرید ۱۴۰ ملک به مبلغ بیش از ۸۰۰ میلیون دلار بوده است که بسیار بالاتر از قیمت بازار است: معادل ۱۵هزار دلار در هر جریب، برای زمینی که ارزش آن برای مقامات مالیاتی تنها یک دهم آن است.

کل این طرح ۵۰‌هزار هکتار را در برمی‌گیرد، که بسیار بزرگ‌تر از سان‌فرانسیسکو محسوب می‌شود. چه کسی حاضر است برای چیزی که به ظاهر کم‌ارزش است این همه هزینه بپردازد؟ در ۲۵ اوت، نیویورک‌تایمز مدعی شد که مالکان ناشناس سابق فلانری از ۱۲ غول بزرگ سیلیکون، ولی محسوب می‌شوند، که مایکل موریتز، سرمایه دار و روزنامه نگار بریتانیایی و رید هافمن، یکی از بنیان‌گذاران لینکدین در میان آن‌ها هستند. هیچ یک از زمین‌ها درحال حاضر برای ساخت مسکن منطقه بندی نشده اند و ظاهرا هدف برنامه ساختن یک شهر از ابتداست. وب‌سایت جدید فلانری با نام «کالیفرنیا تا همیشه» یک شهر سبز آفتابی را نشان می‌دهد و خانواد ه‌هایی را به تصویر می‌کشد که در رستوران‌هایی به سبک مدیترانه‌ای مشغول غذا خوردن هستند.

در هیچ کجای دنیا شکست در موضوع ساخت مسکن کافی به اندازه منطقه خلیج سان‌فرانسیسکو واضح نیست. دلیل اصلی این امر در نیمبی یسم (Nimbyism) یا «در حیاط خلوت من نباشد» است، که همان تمایل مردم محلی به مقاومت در برابر ساخت وساز‌های جدید است. اما برای اصلاح این موضوع یک جنبش رو به گسترش درحال شکل گیری است. طرحی پنهان برای ساخت یک شهر جدید در منطقه سولانو، که در منطقه خلیجی ایالت کالیفرنیا واقع است، تنها یکی از اشکال شگفت انگیز ییمبی یسم (Yimbyism) است، که به جای جواب منفی به توسعه ساخت‌وساز، به آن بله می‌گوید.

این جنبش باور دارد که کمبود مسکن عمدتا به دلیل قوانین کنترلی است که تعیین می‌کند چه کسی می‌تواند چه چیزی و در چه جایی بسازد. ییمبی یسم معتقد است که قوانین منطقه بندی و برنامه ریزی آنقدر سختگیرانه است که ساخت مسکن جدید در بسیاری از نقاط کاملا غیرقانونی محسوب می‌شود و تقریبا در همه موارد روندی کند، دشوار و پرهزینه است. در حدود یک دهه گذشته، این جنبش با فعالیت تعدادی از اقتصاددانان و چند فعال متعهد به یک جنبش سیاسی گسترش یافته است به طوری که با هزاران عضو و شعبه در سراسر کشور‌ها از جمله آمریکا، استرالیا، بریتانیا و نیوزیلند توسعه پیدا کرده است.

چالش اجاره در شهر‌های بزرگ

در دهه‌های اخیر قیمت مسکن از رشد درآمد در سراسر جهان توسعه‌یافته پیشی گرفته است. دلایل این امر متعدد است. نرخ بهره و رشد درآمد بر تعداد خریدارانی که می‌توانند از عهده پرداخت وام‌های خود برآیند تاثیر می‌گذارد. تغییرات جمعیتی، فرهنگ و مردم شناسی و عواملی مانند مقررات بانکی، شیوه‌های وام دهی و موارد مشابه همگی بر تقاضا تاثیر می‌گذارند، اما زیربنای همه این‌ها یک منطق اقتصادی اساسی است: جایی که تقاضا از عرضه خانه‌های جدید پیشی می‌گیرد، قیمت‌ها میل به افزایش پیدا می‌کنند.

بر اساس داده‌های جمع آوری‌شده توسط محققی در شهرداری لندن، از هزاران سال قبل، تعداد خانه‌ها در کشور‌های انگلیسی زبان نسبت به جمعیت، کمتر از جا‌های دیگر در جهان ثروتمند است و ساخت وساز رشد کمتری دارد.

اما چه چیز این مساله را توضیح می‌دهد؟ در بیشتر بازارها، افزایش قیمت‌ها، باعث تحریک عرضه می‌شود. وقتی تقاضا برای خودرو افزایش می‌یابد، خودروسازان کارخانه‌های بیشتری را راه اندازی می‌کنند. اما همه کشور‌های ثروتمند، بنا به دلایل درستی، به وضع قوانینی برای ساخت وساز می‌پردازند. یک خودرو را می‌توان تقریبا در هر جایی تولید کرد و سپس آن را صادر کرد، ولی زمین ذاتا یک منبع کمیاب است و در بیشتر موارد مسکن تنها زمانی ارزشمند است که در نزدیکی مشاغل، خدمات عمومی و زیرساخت‌ها باشد. تعداد کمی از مردم می‌خواهند درست در مجاورت یک کارخانه فاضلاب زندگی کنند. بسیاری از افراد می‌خواهند در نزدیکی یک پارک بزرگ زندگی کنند. برنامه ریزی برای ساخت وساز مستلزم در نظر گرفتن چنین مواردی است. از آنجا که مشاغل جابه‌جا می‌شوند، نسبت ثابت مسکن به جمعیت در سراسر کشور می‌تواند کمبود فزاینده مسکن، در پررونق‌ترین اقتصاد‌های محلی را پنهان کند. در جا‌هایی مانند کالیفرنیا و لندن، دستمزد‌ها به مراتب بیشتر از مناطق دیگر در آمریکا و بریتانیاست و در دهه گذشته با سرعت بیشتری هم افزایش یافته است. اما برای کارگرانی که صاحب خانه نیستند، افزایش درآمد با افزایش اجاره از بین می‌رود. یافته‌های منتشر‌شده در ژانویه توسط دفتر ملی تحقیقات اقتصادی نشان می‌دهد که برای کارگران دارای مدرک تحصیلی، اگرچه زندگی در یک شهر ساحلی بزرگ آمریکا با دستمزد قابل‌توجهی همراه است؛ اما بالا بودن هزینه زندگی به این معنی است که با وجود بالابودن دستمزد‌ها شرایط زندگی‌شان به گونه‌ای است که در شهری فقیرتر زندگی می‌کنند. کارگرانی که مهارت کمتری دارند وضعیت بسیار بدتری دارند، به این معنی که آن‌ها برای پیشرفت از شهر خارج می‌شوند.

ییمبی‌ها در کالیفرنیا به یک سیستم مشکل دار اشاره دارند. جمعیت این ایالت درحال کاهش است، باوجود اینکه کالیفرنیا درحال ایجاد تعداد زیادی شغل با درآمد بالاست. میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان یک خوابه در شهر سان‌فرانسیسکو حدود ۳‌هزار دلار است که ۶۳‌درصد از دریافتی قبل از کسر مالیات بزرگسالانی است که به طور تمام وقت کار می‌کنند. با این حال، این منطقه خلیجی امسال تاکنون تنها مجوز ساخت وساز ۴هزار و۵۰۰ واحد مسکونی جدید را صادرکرده است که نسبت به جمعیت آن تنها کمی بیشتر از دیترویت است، که جمعیت بسیار کمتری دارد. منطقه آستین در تگزاس نیز، که جمعیت آن نصف منطقه خلیج سانفراسیسکوست، حدود ۲۰هزار مجوز ساخت وساز جدید را صادر کرده است.

کالیفرنیا حداقل از دهه ۱۹۷۰ سعی در کنترل ساخت وساز داشته است. اسکات وینر، یک سناتور ایالتی که نماینده سان‌فرانسیسکو است، می‌گوید که قوانین مربوط به مسکن در این ایالت سبب می‌شود این فرآیند سال‌ها طول بکشد و آنقدر آشفته است که در نهایت پروژه را فلج می‌کند، یا آن را کاملا نابود می‌سازد. وینر جزو اولین سیاستمداران ییمبی بود که قانون جدید ایالتی به نام SB ۳۵ را تدوین کرد که مدت کوتاهی پس از روی کار آمدن او در سال ۲۰۱۷ تصویب شد. SB ۳۵با وادار کردن دولت‌های محلی بی میل به تبعیت از اهداف دولتی، افزایش ساخت وساز را تشویق می‌کند.

این اهداف برای چند دهه وجود داشته اند تا ساخت مسکن جدید را تسهیل کنند. هدف در نظر گرفته شده برای سان‌فرانسیسکو، ساخت ۸۲‌هزار خانه تا سال ۲۰۳۱ است؛ اما تعداد خانه‌هایی که تا به امروز ساخته شده اند به این معنی است که هدف بسیار دور از دسترس به نظر می‌رسد. قوانین دیگری که توسط وینر و متحدانش تصویب شده است که حق مالکان برای ساخت «واحد‌های مسکونی جانبی» در منازلشان را به رسمیت می‌شناسد، و دستوراتی را که سازندگان را موظف می‌کنند که فضای زیادی را به پارکینگ رایگان در ساختمان‌های جدید اختصاص دهند محدود می‌کند.

نگاه به انتخابات سال آینده

ییمبی یسم درحال حاضر حداقل در سطوح بالای سیاستی، عملا در کالیفرنیا جریان غالب است. در سراسر ایالت کالیفرنیا، سیاستمداران درگیر یک نبرد قانونی با سیاستمداران محلی، مانند اعضای شورای شهر و رهبران حومه شهر‌ها هستند، که عموما برای افزایش ساخت مسکن مصمم نیستند.

این نگرش در جا‌های دیگر نیز فراوان است. در نیویورک امسال، فرماندار ایالت، طرح «اصلاح و ارتقای منطقه‌بندی شهری» را پیشنهاد کرد که خواستار تصویب تراکم بیشتر مسکن در یک منطقه خاص بود. به اعتقاد او، ساخت ۸۰۰‌هزار خانه جدید در طول یک دهه، عمدتا با ساخت آپارتمان‌های بیشتر در اطراف ایستگاه‌های راه آهن در حومه شهر نیویورک، امکان پذیر خواهد بود. در کانادا نیز، پی‌یر پویلیور، که حزب محافظه کار را رهبری می‌کند، از دولت خواسته است که شهرداری‌ها را مجبور کند تا مجوز ساخت وساز مسکن بیشتری صادر کنند. هر دو حزب سیاسی اصلی در بریتانیا نیز خواهان افزایش ساخت وساز هستند و بدون شک به انتخابات سال آینده هم توجه دارند.

با این‌حال، ساخت مسکن بسیار دشوار است. برایان هانلون، یکی از بنیان‌گذاران یک گروه فشار طرفدار توسعه ساخت‌وساز در کالیفرنیا معتقد است مشکل این است که آن‌ها وارث یک «سیستم شهرسازی انگلیسی» هستند. در بریتانیا اولین مقررات گسترده حقوق مالکان زمین برای ساخت وساز در ملک خود با «قانون برنامه ریزی شهری» در سال ۱۹۰۹ ارائه شد و سپس در سال ۱۹۴۷ با «قانون برنامه ریزی شهری و کشوری» به طور چشمگیری توسعه یافت. در آمریکا قوانین منطقه بندی در بیشتر مناطق شهری در دهه ۱۹۲۰ و ۱۹۳۰ تصویب شده است. به گفته رابرت تولان، اقتصاددان مسکن در دوبلین، وقتی ایرلند استقلال یافت، همه اقدامات بریتانیا، توسط ایرلند کپی برداری شد. این کپی برداری در واقع نسخه ایرلندی از قانون برنامه ریزی در سال ۱۹۶۳ بود. نیوزیلند نیز از «قانون برنامه ریزی شهری و کشوری»، در سال ۱۹۵۳ رونمایی کرد، که هم نام قانون بریتانیاست.

در بسیاری از کشور‌های انگلیسی‌زبان، با الهام از نگرانی‌های ویکتوریایی در مورد «زاغه ها»، قوانین برنامه ریزی ساخت خانه‌های ویلایی را در اولویت قرار دادند. برای برنامه ریزان شهری، تراکم چیزی شبیه به ازدحام جمعیت در نظر گرفته می‌شد.

در کانون‌های صنعتی پرجمعیت، «کاهش تراکم منطقه ای» و پاکسازی زاغه‌ها برای مسطح کردن شهر‌ها و گسترش آن‌ها مورد استفاده قرار گرفت.

امروزه، نسبت به جا‌های دیگر، تعداد بسیار کمتری از شهروندان کشور‌های انگلیسی زبان در آپارتمان زندگی می‌کنند. در بریتانیا ۸۰‌درصد از مردم اکنون در خانه‌های ویلایی زندگی می‌کنند و تنها ۶‌درصد در آپارتمان‌هایی در ساختمان‌های بلند ساکن هستند. این درحالی است که در فرانسه ۴۴‌درصد مردم در آپارتمان‌ها زندگی می‌کنند. در شهر‌هایی از جمله دوبلین، لس آنجلس و سیدنی، گسترش ساخت وساز‌ها پراکندگی بی‌رویه‌ای داشته‌اند. تقریبا تمام زمین‌ها که در فاصله معقول نسبت به مراکز شهر هستند، با تراکم‌های مجاز قانونی به طور کامل ساخته شده اند. در عوض، ساختمان‌های جدید در شهر‌های دیگری ساخته می‌شوند که شاید در فاصله ۵۰ یا ۶۰ مایلی از مرکز شهر قرار دارند، به طوری که ساکنان متحمل دشواری رفت و آمد طولانی به مراکز شهر با خودرو می‌شوند.

در سان‌فرانسیسکو هزینه ساخت وساز در تابستان گذشته به طور متوسط حدود ۴۴۰ دلار در هر فوت مربع بوده است، که بسیار بالاتر از سایر نقاط آمریکاست. اما خانه‌ها تقریبا دو برابر هزینه ساختشان فروخته شده اند. این به آن معناست که دادن مجوز ساخت به سازندگان ارزش زیادی را برای زمین ایجاد می‌کند. با این حال این امر اتفاق نمی‌افتد، چراکه از طریق سیستم برنامه ریزی، ساکنان محلی و گروه‌های سیاسی قادر به جلوگیری از هرگونه توسعه ساخت وساز هستند. قوانینی که برای نظارت بر ساخت در نظر گرفته شده است، مانند بررسی‌های زیست محیطی، مشاوره‌های طراحی، الزامات اختصاص پارکینگ و...، در واقع در خدمت توقف ساخت وساز هستند.

خانه آجری

نیمبی یسم ریشه‌های زیادی دارد. بدیهی است که صاحبان خانه می‌خواهند از ارزش املاک خود محافظت کنند. صدور مجوز ساخت به خانه‌های ویلایی، روشی موثر در راستای جلوگیری از مهاجرت افراد فقیر به محله‌های ثروتمند است.

در آمریکا، در پس اتخاذ سیستم منطقه بندی و تشدید آن، انگیزه های‌نژادپرستانه در دهه‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ وجود دارد. امروزه، مردم بیشتر از این می‌ترسند که خانه هاب جدید ترافیک را بدتر کنند، یا چشم انداز منازل خراب شود، همسایگان جدید ناسازگار باشند، یا خدمات عمومی برای پاسخگویی به تقاضاها، گسترش نیابد. همه این‌ها انگیزه‌های قوی برای ساکنان فعلی ایجاد می‌کند تا با ساخت وساز‌های جدید مخالفت کنند. در مقابل، افرادی که قرار است در خانه‌هایی زندگی کنند که هنوز ساخته نشده‌اند، در تصمیم‌گیری مشارکتی ندارند.

در دهه‌های پس از جنگ جهانی دوم، کل محله‌ها توسط برنامه ریزان افراطی در تعداد زیادی از کشور‌ها نابود شد. از آن زمان این شکل از برنامه‌ریزی شهری شدت گرفته است، به طوری که عملا کارآیی خود را در این زمان از دست داده است.

اما آیا ییمبی یسم می‌تواند به ساخت وساز کمک کند؟ ساخت مسکن در کالیفرنیا در سال‌های اخیر افزایش یافته است: در سال گذشته تعداد خانه‌های بیشتری در این ایالت نسبت به سال ۲۰۰۸ ساخته شده است. در سراسر ایالت، به حدود ۶۰‌هزار خانه از سال ۲۰۱۷ مجوز ساخت داده شده است و در سال ۲۰۲۲ از هر هفت واحد ساخته‌شده، یک مورد واحد‌های مسکونی جانبی بوده است که بیشتر در منطقه لس آنجلس ساخته شده است.

سوال مهم این است که آیا اصلاحات اخیر می‌تواند ساخت وساز را افزایش دهد یا خیر؟

در ماه مه، شهر امری ویل از سوی ایالت کالیفرنیا به عنوان یکی از تنها ۲۲ شهری که رسما «طرفدار ساخت مسکن» است تعیین شد. به این معنی که امری ویل قصد دارد تا حد قابل‌توجهی از اهداف تعیین شده خود برای ساخت وساز فراتر رود. مقامات این شهر پیشنهاد داده اند که در۸سال آینده اجازه ساخت ۳هزار و ۶۸۰ خانه جدید داده شود؛ که تقریبا یک واحد جدید به ازای هر دو واحد موجود است.

واضح است که افزایش مجوز‌های ساخت وساز باعث کاهش اجاره‌بها می‌شود. چون وجود مالیات سالانه ملکی با نرخ یک تا ۵/ ۱‌درصد ارزش روز ملک در جایی مثل کالیفرنیا، «مقصد نهایی خرید‌های سرمایه‌ای ملک» را بازار اجاره (عرضه واحد‌های مسکونی به بازار اجاره از سوی مالکان) تعیین می‌کند. به این ترتیب، افزایش ساخت‌وساز از طریق افزایش تراکم اگر‌چه می‌تواند باعث افزایش ارزش بازاری زمین‌های ویلایی شود و در نهایت، بر قیمت فروش آپارتمان‌ها تاثیر بگذارد و کار را برای خریداران مسکن حتی به‌رغم افزایش عرضه، مشکل کند، اما از طرف دیگر، چنانچه خرید‌های سرمایه‌ای آپارتمان در بازاری که واحد‌های مسکونی جدید در آن عرضه می‌شود، اتفاق بیفتد، مقصد این واحدها، بازار اجاره خواهد بود.

در سال ۲۰۱۶، پارلمان نیوزیلند، طرح اصلاح منطقه‌بندی شهری در اوکلند را تصویب کرد. نتیجه این تصمیم افزایش چشمگیر ساخت وساز بوده است به طوری که تعداد خانه‌های جدیدی که مجوز ساخت دریافت کردند از سال ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۱ از ۲هزار و ۵۰۰ به ۱۵هزار مورد رسید. بلوک‌های آپارتمانی هوشمند که می‌توانند برای بسیاری از ساکنان مناسب باشند، به سرعت جایگزین خانه‌های ویلایی دهه ۱۹۶۰ شدند. صاحبان خانه شاهد افزایش ارزش زمین خود بوده‌اند، زیرا اکنون می‌توانند آن را بازسازی کنند.

از منظر اکونومیست، جبران چند دهه کمبود عرضه نیاز به ساخت وساز زیادی دارد.

بر اساس مطالعه‌ای که توسط یک مرکز بریتانیایی انجام شده است، این کشور در مقایسه با تعداد مسکن ساخته‌شده در سایر کشور‌های اروپایی، ۳/ ۴میلیون خانه کم دارد. اما با افزایش هزینه ها، مزایای بالقوه ساخت‌وساز نیز افزایش می‌یابد. اینکه آیا ثروتمندترین سرمایه‌گذاران فناوری سیلیکون، ولی می‌توانند از این مزیت استفاده کنند یا خیر، در آینده مشخص می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد