پول‏‏‌پاشی دوم در املاک چین/ بسته ۲۰۲۴ با لحاظ ناکامی بسته ۲۰۲۲ نقش «تنفس مصنوعی» را در بازار مسکن چین دارد

به گزارش می‌متالز، براساس گزارش بلومبرگ، در اقدامی جسورانه برای احیای بازار آشفته املاک، دولت چین قوانین مربوط به وام مسکن را تسهیل کرد و دولت‌های محلی را به خرید خانه‌های مازاد انبوه سازان برای تبدیل آنها به مسکن ارزان‌قیمت تشویق کرد. طبق بیانیه‌ای که روز جمعه منتشر شد، بانک مرکزی چین عملا حداقل نرخ بهره وام مسکن را در سراسر کشور آزاد گذاشت و حداقل پیش پرداخت را برای خریداران خانه اولی به ۱۵‌درصد و برای متقاضیان خرید مسکن دوم به ۲۵‌درصد کاهش داد. این نرخ‌ها پیش از این به ترتیب ۲۰ و ۳۰‌درصد بود. این اقدامات که در راستای بسته حمایتی گسترده‌تر دولت برای مقابله با رکود فزاینده در بخش املاک صورت می‌گیرد، نشان دهنده تلاش مقامات برای مهار این بحران و جلوگیری از پیامد‌های مخرب آن بر اقتصاد و ثبات اجتماعی است. انتظار می‌رود این تسهیلات، دسترسی به وام مسکن را برای خریداران، به‌ویژه جوانان و خانواده‌های کم درآمد، آسان‌تر کند و تقاضا را در بازاری که به شدت تحت فشار قرار گرفته، تحریک کند.

با این حال، شکست دولت چین در اجرای بسته اول نجات در سال ۲۰۲۲ که آنجا هم «پول پاشی به نفع غول‌های ساختمانی» برای حمایت مالی از ساخت وساز‌های جنون آمیز صورت گرفت، نشان می‌دهد «برنده بسته نجات بازار مسکن ۲۰۲۴ چین»، برج ساز‌هایی هستند که، چون اعتماد چینی‌ها به خود را از دست داده اند، قرار است با وام‌های ارزان و «خرید تضمینی واحد‌ها توسط شهرداری ها»، به شکل مصنوعی به حیات شان در بازار املاک چین ادامه دهند. اصل ماجرای بازار مسکن چین، چشم انداز ثبات یا کاهش قیمت مسکن و بی میل شدن چینی‌ها به سرمایه‌گذاری ملکی است. اما چون موتور اقتصاد چین روی «برج سازی» بنا نهاده شده، دولت حاضر نیست غول‌های ورشکسته را از دست بدهد.

خبرگزاری دولتی شینهوا به نقل از هه لی فنگ، معاون نخست وزیر چین، گزارش داد که دولت این کشور علاوه بر ارائه وام‌های دولتی به دولت‌های محلی، تدابیر دیگری را نیز برای حل معضل انبوه خانه‌های به فروش نرفته در نظر گرفته است. یکی از این تدابیر، خرید این خانه‌ها توسط دولت‌های محلی با قیمت‌های «منطقی» و تبدیل آنها به مسکن «دراستطاعت» است. او در سخنان خود تاکید کرد که «بخش املاک و مستغلات به طور جدایی ناپذیری با منافع مردم و همچنین با مساله مهم توسعه اقتصادی کشور گره خورده است.» او در ادامه بر لزوم «تعیین و تضمین مسوولیت‌های دولت‌های محلی، سازندگان و موسسات مالی» در قبال حل این بحران تاکید کرد. براساس این گزارش، دولت چین در اقدامی قاطعانه و بی سابقه، با ارائه بسته حمایتی گسترده، به میدان مبارزه با رکود فزاینده در بازار مسکن این کشور شتافته است. این اقدامات که شامل اعطای وام‌های دولتی به دولت‌های محلی، خرید خانه‌های مازاد انبوه سازان و تشدید نظارت بر بازار است، قدرتمندترین سیاست‌هایی هستند که تاکنون برای احیای این بخش کلیدی در نظر گرفته شده اند.

حمله همه جانبه

شدت گرفتن بحران در بازار مسکن چین، زنگ خطر را برای سیاستگذاران به صدا درآورده است. آمار رسمی منتشر شده در روز جمعه نشان می‌دهد که قیمت مسکن در این کشور در ماه آوریل با شدیدترین افت ماهانه طی یک دهه اخیر روبه‌رو شده است. این موضوع در حالی رخ می‌دهد که پیش از این نیز شاهد ارائه گام به گام مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی مانند تسهیل شرایط اعطای وام مسکن و کاهش نرخ وام مسکن برای کمک به این بخش بوده ایم. اما ابعاد فاجعه بار رکود مسکن، دولت چین را بر آن داشته تا با اتخاذ رویکردی جسورانه و فراگیر، به طور همزمان از جبهه‌های مختلف به مقابله با این معضل بپردازد. اعطای وام‌های دولتی به دولت‌های محلی، نقدینگی مورد نیاز آنها را برای خرید خانه‌های مازاد انبوه سازان فراهم می‌کند. این اقدام علاوه بر کمک به حل مشکل انباشت خانه‌های فروخته نشده، به انبوه سازان نیز در تامین منابع مالی و عبور از بحران نقدینگی یاری می‌رساند.

یان یوئیجین، مدیر تحقیقات موسسه تحقیق و توسعه‌ای «هوس چین» در واکنش به کاهش حداقل پیش پرداخت وام مسکن در سراسر کشور، این اقدام را بی سابقه‌ترین سیاست پیش پرداخت در تاریخ چین دانست. او با اشاره به عزم جدی دولت برای احیای بازار مسکن، افزود: این اقدام نشان می‌دهد که دولت مرکزی واقعا اولویت را بر بالا بردن تقاضای خرید خانه گذاشته است و قصد دارد با تسهیل شرایط وام گیری، خریداران را به ورود به بازار تشویق کند.

اقدامات اخیر دولت چین برای نجات بازار مسکن در حال سقوط این کشور، فصلی جدید در نبرد با یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های پیش روی اقتصاد این غول آسیایی را رقم می‌زند. رکود فزاینده در این بخش کلیدی، ثبات اجتماعی را به خطر انداخته و زنگ خطر را برای مقامات به صدا درآورده است. افزایش اعتراضات مردمی، انباشت خانه‌های فروخته نشده در بالاترین سطح طی ۸سال گذشته، توقف فعالیت‌های ساختمانی و خطر بیکاری یا کاهش درآمد برای حدود ۵ میلیون نفر، تنها بخشی از پیامد‌های ناگوار این بحران به شمار می‌روند. اقدامات اخیر دولت چین برای حمایت از بازار مسکن، واکنش مثبتی را در میان فعالان این حوزه به دنبال داشته است. جف ژانگ، تحلیلگر شرکت مورنینگ استار در هنگ‌کنگ، این اقدامات را «غیرمنتظره و مثبت برای سهام املاک» توصیف کرده است.

واکنش بازار سهام

انتشار خبر حمایت دولت چین از بازار مسکن، واکنشی مثبت را در بازار سهام این کشور به دنبال داشت. شاخص املاک بورس اوراق بهادار شانگهای پس از انتشار این خبر با جهشی ۳.۲درصدی روبه‌رو شد، هرچند در ادامه بخشی از این رشد را از دست داد. شاخص قیمت سهام شرکت‌های سازنده املاک چینی نیز در روز جمعه شاهد صعود ۳.۶۸درصدی بود. این شاخص در مجموع طی ماه مه ۳۱‌درصد افزایش یافته است. این اقدامات که شامل اعطای وام‌های دولتی به دولت‌های محلی، خرید خانه‌های مازاد انبوه سازان و تشدید نظارت بر بازار می‌شود، امیدی نو را برای احیای این بخش کلیدی از اقتصاد چین به ارمغان آورده است.

معاون نخست وزیر چین در سخنانی اعلام کرد که مقامات محلی باید برای کاهش فشار نقدینگی بر انبوه سازان، نسبت به بازخرید یا بازپس گیری قطعات زمین فروخته شده، اما راکد اقدام کنند. این امر به آزادسازی منابع مالی این شرکت‌ها و کمک به آنها برای عبور از بحران نقدینگی یاری خواهد رساند. هه لی فنگ، در سخنرانی خود، ضمن تاکید بر لزوم احیای بازار مسکن، بر اهمیت پیشبرد سه پروژه کلیدی به نام «سه پروژه بزرگ» نیز اشاره کرد. این پروژه‌ها شامل مسکن ارزان‌قیمت، بازسازی شهری و توسعه زیرساخت‌های عمومی می‌شوند.

دولت چین از سال ۲۰۲۲ برای مقابله با رکود فزاینده در بازار مسکن، اقدام به کاهش حداقل نرخ وام مسکن در سراسر کشور کرد. در این راستا، به مناطقی که با بیشترین افت تقاضا روبه‌رو بودند، اجازه داده شد تا نرخ خود را به طور مستقل تعیین کنند. این اقدامات، شامل کاهش نرخ متوسط وام‌های مسکن جدید به ۳.۶۹‌درصد در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴ بود، که پایین‌ترین رقم از زمان آغاز ثبت این آمار در سال ۲۰۰۹ به شمار می‌رود. با وجود این کاهش چشمگیر، نرخ وام مسکن نتوانست محرک قابل‌توجهی برای تقاضای خریداران باشد و رکود در این بخش همچنان ادامه دارد.

پیامد‌های منفی

اقدامات اخیر دولت چین برای حمایت از بازار مسکن، اگرچه امیدی نو برای احیای این بخش کلیدی از اقتصاد به ارمغان آورده است، اما پیامد‌های منفی برای وام دهندگان دولتی این کشور نیز به دنبال خواهد داشت. رکود طولانی مدت در بازار املاک، حاشیه سود خالص بهره این وام دهندگان را به شدت تحت فشار قرار داده است. کاهش تقاضا برای وام‌های مسکن و افزایش نرخ‌های پیش پرداخت، منجر به کاهش درآمد وام دهندگان شده است. علاوه بر این، افزایش انباشت خانه‌های فروخته نشده و کاهش قیمت‌ها، ریسک مطالبات معوق را نیز افزایش داده است.

حاشیه سود خالص بهره بانک‌های چین در پایان سال گذشته به پایین‌ترین سطح خود یعنی ۱.۶۹درصد رسیده است، که زنگ خطری برای این نهاد‌های کلیدی در اقتصاد این کشور به شمار می‌رود. این رقم به طور قابل توجهی از آستانه ۱.۸ درصدی که برای حفظ سودآوری معقول در نظر گرفته می‌شود، پایین‌تر است. رکود طولانی مدت در بازار املاک، کاهش تقاضا برای وام‌های مسکن و افزایش نرخ‌های پیش پرداخت، از جمله عواملی هستند که به افت حاشیه سود منجر شده اند. در حالی که دولت چین اقداماتی را برای حمایت از بازار مسکن و تقویت تقاضا برای وام‌های مسکن در پیش گرفته است، اما اثربخشی این اقدامات همچنان نامشخص است. شن منگ، مدیر بانک سرمایه‌گذاری چانسون مستقر در پکن، در این باره می‌گوید تاثیرگذاری این اقدامات به جلب اعتماد مصرف‌کنندگان بستگی دارد. اگر این اقدامات به درستی اجرا نشوند، نه تنها تقاضا را تحریک نخواهند کرد، بلکه به تحول ساختاری مورد نیاز نیز منجر نخواهند شد.

همچنین براساس گزارش دیگری از رویترز، شهر‌های بزرگ مانند پکن و شنژن، با تسهیل محدودیت‌های خرید خانه، به خریداران اجازه داده اند تا با «معاوضه» خانه‌های قدیمی خود با خانه‌های جدید، از این دریای راکد نجات پیدا کنند. در این طرح، خریداران می‌توانند خانه‌های قدیمی خود را به دولت بفروشند و از یارانه‌های دولتی برای خرید خانه‌های جدید استفاده کنند. این طرح می‌تواند به تحریک تقاضا در بازار املاک این شهر‌ها و کمک به کاهش انباشت خانه‌های راکد کمک کند.

بانک جی پی مورگان در گزارشی با اشاره به این طرح نجات، می‌گوید این اقدام می‌تواند نقطه عطفی باشد، به این معنا که فروش املاک به جای افت بیشتر، حداقل به ثبات برسد. با این حال، این بانک در مورد کافی بودن مقیاس این طرح برای احیای کامل این غول خفته، در صورت عدم‌تامین بودجه آن توسط دولت مرکزی، ابراز تردید کرده است. موسسه خدمات مالی نامورا در این باره می‌گوید: «اگر دولت‌های محلی بتوانند حجم قابل‌توجهی از این خانه‌های فروش نرفته را از انبوه سازان خریداری کنند، نه تنها به حل مشکل انباشت موجودی خانه‌ها کمک می‌کند، بلکه جریان وجوه را به سمت شرکت‌های خصوصی درگیر با مشکلات اعتباری هدایت می‌کند.» این بانک می‌افزاید که این اقدام به نوبه خود از فعالیت‌های ساخت وساز حمایت کرده و از روند نزولی این بخش جلوگیری می‌کند. طرح دولت چین برای خرید خانه‌های فروش نرفته و تبدیل آنها به مسکن دولتی، امیدی برای احیای بازار املاک این کشور ایجاد می‌کند. اما در این میان، نگرانی‌هایی نیز در مورد چالش‌های پیش روی این طرح وجود دارد. یکی از این نگرانی ها، کمبود تقاضا برای مسکن در شهر‌های کوچک‌تر است. در این شهرها، نه تنها خریداران بالقوه‌ای برای این خانه‌ها وجود ندارد، بلکه اجرای این طرح می‌تواند بار مالی سنگین تری را بر دوش دولت‌های محلی که هم اکنون با کوهی از بدهی روبه‌رو هستند، تحمیل کند.

منبع: دنیای اقتصاد