سناریوی محتمل مسکن ۲۲ منطقه/ استعدادیابی مناطق ۲۲ گانه پایتخت برای بازگشت قیمت مسکن

به گزارش می‌متالز، راضیه احقاقی: قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران بیش از قیمت مسکن در مناطق شمالی رشد کرده است؛ این موضوع نسبت قیمت هر مترمربع خانه در مناطق شمالی به مناطق جنوبی شهر تهران در ابتدای سال ۹۶ (دوران ثبات بازار) به شرایط کنونی را تغییر داده است. در این شرایط درصورتی که بازار مسکن با حمایت سیگنال‌های سیاسی و اقتصادی وارد دوره «شروع دوره گذار از جهش قیمت مسکن» شود؛ مناطق جنوبی شهر تهران از پتانسیل عقب نشینی قیمتی بیشتری نسبت به مناطق شمالی برخوردار هستند تا به این ترتیب نسبت از دست رفته سال ۹۶ احیا شود. البته منطقه ۴ و ۵ به عنوان یک استثنا و با تکیه بر تقاضای ۲۰ درصدی از کل معاملات شهر، توانسته اند حتی در شرایط کنونی نیز نسبت قیمت در مناطق ذکرشده به قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر را حفظ کنند.

بانک مرکزی پس از هفته‌ها تاخیر؛ گزارش تحولات مسکن شهر تهران برای تیر و مرداد امسال را در نیمه شهریورماه منتشر کرد؛ بررسی داده‌های قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران در ماه‌های اخیر و مقایسه نسبت آن با قیمت خانه در همین مناطق در ابتدای سال ۹۶ (پیش از آغاز جهش تاریخی قیمت مسکن) از آن حکایت دارد که نسبت قیمت مسکن در مناطق شمالی به مناطق جنوبی تهران در دوره پیش از جهش و شرایط کنونی تغییر کرده است. مطابق داده‌های بانک مرکزی نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی تهران به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر (منطقه ۹ تا ۲۰ شهرداری) برابر ۲.۴۴ واحد بوده است؛ این رقم بیانگر آن است که میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق شمالی تهران ۲.۴ برابر میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی در ابتدای سال ۱۳۹۶ بوده است.

از سال ۱۳۹۷ بازار مسکن کشور وارد دوره جهش قیمتی شد؛ این رویه در سال‌های بعد ادامه یافت به نحوی که در سال ۱۳۹۹، قیمت مسکن اوج جهش قیمتی را تجربه کرد. مطابق داده‌های بانک مرکزی نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران به ۲.۸ واحد رسید؛ این نسبت بیانگر آن بود که متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق شمالی شهر ۲.۸ مرتبه گران‌تر از متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق جنوبی شهر تهران بود. درواقع در دوره تاریخی جهش قیمت مسکن در کشور در سال ۱۳۹۹، مناطق شمالی شهر بیش از مناطق جنوبی گران شدند. سال ۱۴۰۰، بازار مسکن با توقف رشد سرسام آور قیمتی مواجه شد؛ به نحوی که از این سال با عنوان «پساجهش شکننده قیمتی در بازار مسکن» یاد می‌شود؛ با وجود این تغییر انتظارات تورمی و فاکتور‌های سیاسی اثرگذار بر بازار‌ها مانع از آن شد که آرامش قیمتی در بازار مسکن ادامه دار شود؛ به این ترتیب بازار مسکن از سال ۱۴۰۱ مجدد به عصر جهش قیمتی بازگشت (بازگشت به عصر جهش)؛ این جهش قیمتی در سال ۱۴۰۲ ادامه یافت؛ اگرچه روند رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ نیز ادامه دار شده، اما طی ماه‌های اخیر از شتاب رشد قیمت مسکن به شکل قابل‌توجهی کاسته شده؛ به نحوی که می‌توان از سال ۱۴۰۳ با عنوان «شروع دوره گذار از جهش قیمت مسکن» در کشور یاد کرد.

نسبت قیمت خانه در مناطق شمالی به مناطق جنوبی شهر تهران در دوره «شروع دوره گذار از جهش قیمت مسکن» تغییر کرده است؛ بررسی داده‌های گزارش تحولات مسکن شهر تهران برای مرداد امسال از آن حکایت دارد که نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران برای مرداد امسال به ۲.۲۷ واحد رسیده است؛ درواقع در شرایط کنونی متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق شمالی شهر ۲.۸ مرتبه گران‌تر از متوسط قیمت هر مترمربع خانه در مناطق جنوبی شهر تهران شده است. کاهش نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی شهر تهران به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران نتیجه «اضافه پرش قیمت مسکن در مناطق جنوبی» شهر تهران است.

اضافه پرش در مناطق جنوبی

طولانی شدن سال‌های جهش قیمت مسکن در کشور، نسبت قیمت در مناطق شمالی به مناطق جنوبی شهر را تغییر داد؛ به نحوی که در شرایط کنونی مناطق جنوبی شهر تهران؛ رشد قیمت بیشتری را نسبت به قیمت در سال قبل از جهش به ثبت رسانده اند. بررسی قیمت خانه در مناطق مختلف شهرداری تهران طی مرداد ۱۴۰۳ و مهر ۱۳۹۶ از آن حکایت دارد که منطقه ۱۰ و ۹ شهرداری بیشترین رشد قیمت را از سال پیش از آغاز جهش تاریخی قیمت تا به امروز به ثبت رسانده اند.

مطابق داده بانک مرکزی متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در منطقه ۱۰ از ۳ میلیون تومان در مهر ماه سال ۱۳۹۶ با ثبت رشد ۲‌هزار و ۱۶ درصدی به ۶۴.۱ میلیون تومان رسیده و متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه ۹ شهرداری نیز از ۳.۲ میلیون تومان در مهر ماه سال ۱۳۹۶ با ثبت رشد ۲‌هزار درصدی به ۶۷.۳‌میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه یک شهرداری تهران از ۱۰.۳ میلیون تومان در مهر ۱۳۹۶ با رشدی هزار و ۶۴۵ درصدی به ۱۷۹ میلیون تومان در مرداد امسال رسیده است. این اعداد و نسبت‌های ذکر شده، اضافه پرش قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران به مناطق شمالی را تایید می‌کند.

در پی بروز جهش قیمت در بازار مسکن؛ از توان افراد برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مناطق شمالی شهر تهران کاسته شد؛ درواقع این جهش قیمتی تا جایی پیش رفت که تقاضای سرمایه‌ای امکان ورود به بازار مسکن شمال شهر را نداشت؛ به این ترتیب بازار مسکن در مناطق جنوبی برای متقاضیان سرمایه‌ای جذاب شد. ورود تقاضای سرمایه‌ای از بازار مناطق شمالی به بازار مناطق جنوبی شهر تهران؛ متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی را افزایش داد و اضافه پرش در قیمت مناطق جنوبی شهر را رقم زد.

چرا مناطق متوسط شهری هنوز جذاب هستند؟

در صورت تفکیک جزئی‌تر مناطق مختلف شهر تهران و جداسازی داده‌های میانگین قیمت در منطقه ۴ و ۵ و مقایسه آن با داده قیمت در مناطق جنوب شهری؛ نتایج متفاوتی حاصل می‌شود. مناطق شمالی شهر تهران (منطقه ۱ تا ۵) به دو بخش مناطق اعیانی نشین (منطقه‌های ۱، ۲ و ۳) و منطقه متوسط (منطقه‌های ۴ و ۵) قابل تفکیک است.

نسبت متوسط قیمت خانه در منطقه ۴ و ۵ به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران در سال ۱۳۹۶ برابر ۱.۷ بود؛ این نسبت در مرداد ماه امسال نیز ۱.۷ برابر بود؛ بنابراین در شرایط کنونی نسبت قیمت خانه در این مناطق به مناطق جنوبی در شرایط نرمال قرار دارد. مناطق ۴ و ۵ تهران، همواره طی سال‌های گذشته در زمره مناطق پرطرفدار شهری قرار داشته اند. این دو منطقه، ۲۰‌درصد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده اند؛ درواقع این دو منطقه با طیفی از تقاضای باثبات مواجه هستند که باعث شده متوسط قیمت فروش در آنها حفظ شود.

آینده بازار در دوران گذر از جهش قیمت‌ها

رشد قیمت مسکن در کشور و شهر تهران طی ماه‌های اخیر فروکش کرده است. با تغییر دولت، این رویه ادامه دار شده و احتمال استمرار آن تا پایان سال نیز مطرح است. در این شرایط، این سوال مطرح است که در صورت استمرار دوره گذار از جهش قیمت مسکن و بازگشت بازار به شرایط نرمال؛ کدام مناطق بیشترین اثرپذیری قیمتی را به ثبت می‌رسانند.

با توجه به آنکه متوسط جهش قیمت در مناطق جنوبی شهر تهران فراتر از رشد قیمت در مناطق شمالی بوده؛ در صورت فروکش تورم و کاهش اسمی قیمت‌ها مناطق جنوب شهر تهران پتانسیل کمتری برای رشد قیمت دارند؛ این در حالی است که چنانچه این دوره گذار به کاهش واقعی قیمت مسکن بینجامد؛ مناطق جنوبی شهر تهران با افت قیمت بیشتری مواجه می‌شوند. البته درصورت تغییر وضعیت و بازگشت بازار مسکن به عصر جهش قیمتی، احتمالا رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شدت بیشتری به خود بگیرد. هر چند با توجه به شرایط سیاسی و انتظارات تورمی، چنین فرضیه‌ای بعید و دور از انتظار است.

منبع: دنیای اقتصاد