هدایت مسکن با ۵ راننده/ آیا وزیر راه و شهرسازی به ایراد مغفول دولت‌ها در سیاست‌گذاری مسکن آگاه است؛ احکام سرپرستی معاونان و مدیران چه فرصتی برای اصلاحات درونی متولی بخش مسکن فراهم آورده است؟

به گزارش می‌متالز، برآیند این مدل سیاست‌گذاری جزیره‌ای طی دو دهه گذشته، «تقابل پنهان» دستگاه‌های به ظاهر «هماهنگ با هم» برای تخصیص منابع بوده که سه آسیب به بخش مسکن وارد کرده است؛ یک شرکت دولتی به دنبال «وام و زمین برای توسعه منفصل شهرها» و دیگری، در تلاش برای رفع فرسودگی درون شهرها. عزل و نصب‌ها در وزارتخانه متولی این بخش فرصتی است برای «ادغام این جزایر» به معنای «سیاست‌گذاری برای حل مساله مشترک».

فرید قدیری: تصمیم‌گیری برای حوزه‌های غیرقابل تفکیک و به شدت برهم اثرگذار «زمین، مسکن و شهرها»، توسط ۵ جزیره مستقر در یک وزارتخانه صورت می‌گیرد؛ این مدل سه آسیب به نظام سیاست‌گذاری بخش مسکن و ساختمان وارد کرده و امروز که «روند عزل و نصب ها» در این دستگاه بزرگ دولتی جریان دارد، فرصت طلایی برای رفع دائمی تهدید «تصمیمات جزیره ای» به وجود آمده است. مجموعه‌ای از معاونت ها، سازمان‌ها و شرکت‌ها در وزارت راه و شهرسازی برای «نحوه توسعه فیزیکی شهرها، چگونگی تخصیص زمین دولتی به پروژه‌های انبوه مسکن سازی و همچنین تنظیم بازار مسکن (ثبات بخشی به قیمت خانه و اجاره بها)» تصمیم‌گیری می‌کنند؛ اما به‌رغم آنکه این مجموعه‌های دولتی «ظاهر هماهنگی هم با یکدیگر دارند»، مثل «جزیره» عمل می‌کنند به‌طوری که برآیند تصمیمات و اقدامات دست کم دو دهه گذشته آنها «خنثی سازی اندک برنامه‌های درست» بوده است.

جزایر سیاست‌گذاری مسکن

ساختار مشکل دار وزارتخانه متولی بخش مسکن و ساختمان شامل یک معاونت برای «هدایت شهرداران در مسیر مطلوب شهر‌ها و شهروندان با هدف تصویب طرح‌های بالادست برای چگونگی صدور مجوز ساخت‌وساز در هر شهر»، یک معاونت برای «تنظیم بازار مسکن با هدف تسهیل دسترسی خانه اولی‌ها به خانه اول، تسهیل سرمایه‌گذاری ساختمانی، تضمین کیفیت ساختمان‌ها برای ایمنی و آسایش بهره برداران و همچنین آرام سازی قیمت مسکن و اجاره بها»، یک شرکت دولتی برای «توسعه شهر‌های اقماری کلان‌شهر‌ها با هدف انتقال سرریز جمعیت از مرکز به حومه»، یک شرکت دولتی نیز برای «مانع برداری و بن بست زدایی از مسیر نوسازی هسته فرسوده شهرها» و در نهایت یک سازمان برای «تخصیص زمین در مقیاس بالا برای تامین مسکن» است.

اشکال از آنجا نشات می‌گیرد که بین این ۵ دستگاه تقریبا «ارتباط معنادار فکری و عملیاتی» وجود ندارد. اشکال به این صورت است که اولا «ماهیت این دستگاه‌ها به صورت بالقوه در امتداد هم قرار ندارد» به این معنا که مثلا شرکت عمران شهر‌های جدید قصد توسعه منفصل شهر‌ها را دارد، اما شرکت بازآفرینی شهری به دنبال توسعه درون شهرهاست و دوما، چون «صورت مساله مشترک و حتی چندبعدی» برای همه آنها تعریف نشده است، در نتیجه هر کدام شان مثل جزیره عمل می‌کنند و عمدتا «دغدغه‌های درون جزایر خودشان» را مستقل از «واقعیت بخش مسکن و ساختمان» پیش می‌برند.

جزایر دقیقا چه کار می‌کنند؟

کارنامه غیرقابل دفاع معاونت شهرسازی در «تصویب طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها» نشان می‌دهد، ضوابط بالادستی که توسط این معاونت برای «قواعد ساخت‌وساز و اداره شهر‌ها توسط شهرداران» در همه سال‌های دور و گذشته تاکنون تهیه و تصویب شده است، عملا «ضمانت اجرایی» نداشته است و ساختمان ساز‌ها و فعالان ساختمانی به‌ویژه در تهران و کلان‌شهر‌ها بیشتر با «ساز شهرداری ها» حرکت کرده اند تا «نت این معاونت». نمونه صریح و غیرقابل کتمان این اشکال، «دورزدن طرح تفصیلی تهران» از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون و مشکلات ناشی از این مدل اداره شهر‌ها در بازار زمین و مسکن و کیفیت زندگی در پایتخت است.

شهرداری‌ها در عمل به وزارت کشور پاسخگو هستند و به همین خاطر، قواعد ساخت وساز مصوب در آن معاونت، جدی گرفته نمی‌شود یا مدام نقض می‌شود. طرح‌های جامع و تفصیلی شهر‌ها یک اشکال دیگر هم دارد و آن، «ناسازگاری قواعد تعریف‌شده برای ساخت‌وساز‌های مسکونی با متغیر‌های اقتصاد زمین و مسکن» است. در دو نمونه بسیار حاد که تاوان «جزیره‌ای عمل کردن» در نظام سیاست‌گذاری مسکن است، می‌توان به موضوع «تامین کامل پارکینگ به‌رغم محدودیت قطعه زمین محل ساخت» و «حداقل مساحت ساخت آپارتمان» اشاره کرد. طبق تجربه‌هایی که در کشور‌های مختلف برای موضوع «ساخت و عرضه مسکن» در مناطق شهری محل سکونت کم درآمد‌ها وجود دارد، «نیازی به ساخت پارکینگ کامل در داخل ساختمان» نیست بلکه «تامین شبکه حمل‌ونقل عمومی» در محله لازم است در اولویت باشد.

این معافیت از آنجا مطرح است که «حذف اجبار ساخت پارکینگ کامل» می‌تواند به شکل قابل‌توجهی، «هزینه ساخت فضای مشاعات» را کاهش دهد و باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن شود و در عین حال امکان «ساخت آپارتمان‌های با مساحت کوچک» در زمین‌های با مساحت محدود را فراهم کند. در وضعیت فعلی، از یک طرف «عمده تقاضای خرید و اجاره آپارتمان نه تنها در تهران که در خیلی از شهر‌های بزرگ و متوسط کشور» برای واحد‌های مسکونی با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع است در حالی که متوسط مساحت ساخت وساز تحت‌تاثیر ضوابطی که در معاونت موازی مسکن وضع می‌شود، بالای ۱۲۰ مترمربع است؛ یک گسل عظیم که محصول «دو جزیره» است.

طی این سال‌ها، چون «دستور کار مشترک» برای دو معاونت شهرسازی و معماری و مسکن و ساختمان، در واقعیت وجود نداشته است به این معنا که «سیاست‌ها در هر دو حوزه برای دستیابی به هدف مشترک رفاه شهری و سکونتی» باشد، یک جزیره برای شهر‌ها تصمیم گرفته و جزیره دیگر برای مسکن؛ محصول نهایی هم نه در خدمت شهر‌ها بوده و نه در خدمت مسکن. تقابل پنهان سیاست‌هایی که در این دو معاونت وجود دارد را می‌توان بین دو شرکت متولی شهر‌های اقماری و درون شهر‌های اصلی نیز مشاهده کرد. طی دو دهه گذشته، حومه شهر‌های مادر به شکل یک «ابرکارخانه مسکن سازی»، رشد فیزیکی-ساختمانی بسیار شدیدی را تجربه کرد.

در حالی که موجودی مسکن پایتخت رقمی بین ۳.۵ تا حدود ۴ میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود، فقط در فاصله سال‌های ۸۸ تا ۹۲، نزدیک به ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی در ۴ شهر جدید اطراف تهران کلنگ زنی یا ساخته شد. غافل از اینکه در دل تهران، تقریبا به اندازه همین تیراژ مسکن سازی در بیرون پایتخت، «پلاک فرسوده» وجود دارد که اگر از سال‌ها پیش «صورت مساله مشترک چندبعدی» در ساختار وزارتخانه متولی مسکن وجود داشت، «امکانات و منابع» با اولویت فرسوده زدایی درون شهر‌ها صرف می‌شد تا با «هزینه کرد کم»، «راندمان بالا» برای بهبود اوضاع شهر‌ها و بازار مسکن حاصل شود؛ اما نشد.

جزیره پنجم هم متولی «زمین‌های دولتی» است که به نوعی، مابین موازی کاری‌های جزایر سیاستگذار مسکن مانده است. طی سال‌های دور گذشته، زمین‌های قابل واگذاری توسط سازمان زمین، عمدتا در خدمت «مسکن سازی دولتی» قرار داشت. ذات مسکن سازی دولتی نیز با «نوسازی بافت فرسوده» قابل جمع نیست.

فاز «صفر» مسکن در دولت چهاردهم

وضع موجود سیاست‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان، زمین و شهر‌ها شبیه آن است که فرمان یک خودرو همزمان تحت کنترل ۵ راننده باشد؛ در این حال «حرکت در مسیر درست منتهی به مقصد مشخص» تقریبا محال است. تصمیمات جزیره‌ای برای این حوزه سه آسیب به همراه داشته است. آسیب اول آن است که سیاست‌ها و تصمیمات در نهایت، «در خدمت تحقق کامل اهداف و حل مشکلات و مصائب مسکن و زمین شهرها» نخواهد بود. آسیب دوم که شاید اهمیت آن بیشتر از اولی باشد، «نفوذپذیرشدن ساختار در برابر دستورات غیرکارشناسی و تکالیف غیرضرور، اما مشکل آفرین» است.

تجربه نشان داده است همواره از بیرون، تصمیماتی برای بخش، اتخاذ می‌شود به شکل امریه به دستگاه‌های ذی‌ربط ابلاغ می‌شود. وقتی هماهنگی معنادار بین این ۵ دستگاه و نهاد مسوول بخش مسکن و ساختمان، زمین و شهر‌ها وجود نداشته باشد، نتیجه اش می‌تواند انتخاب تکالیف بدون اولویت نسبت به تکالیف اولویت دار باشد. آسیب سوم نیز در امتداد دو خسارت اول به وجود می‌آید؛ محروم ماندن بخش مسکن از تصمیمات درست و کارگشا. به‌این‌ترتیب، در مقطع فعلی که دوره انتخاب معاونان و مدیران برای این ۵ جزیره سیاست‌گذاری زمین و مسکن و شهرهاست؛ اصلاح ساختار «وزارت مسکن» ضروری به نظر می‌رسد (منظور از وزارت مسکن، بخش‌های غیرراهی وزارت راه و شهرسازی در ساختار فعلی وزارتخانه است).

برای پایان دادن به تصمیم‌گیری جزیره‌ای در این بخش لازم است «نوسازی در ساختار وزارت مسکن» صورت بگیرد. فاز صفر یا همان طراحی اولیه این نوسازی، «ادغام فکری» معاونت‌ها و شرکت‌ها و همچنین سازمان متولی در این بخش است. برای این منظور «صورت مساله واقعی بازار زمین، مسکن و همچنین اداره شهرها» نیازمند تعریف و بازخوانی است.

واقعیت سال‌های اخیر -یک دهه اخیر- در این بخش آن است که «درون شهر‌های اصلی» یکسری مناطق پوسیده - مناطقی که درجه فرسودگی املاک و محله‌های آن از حد تحمل هم فراتر رفته است - وجود دارد که منابع و امکانات محدود دولتی و توان نامحدود بخش خصوصی باید با اولویت این نقاط صرف شود. اما این، همه آن «صورت مساله مشترک و حتی چندبعدی» نیست، بلکه «تصمیمات معاونت شهرسازی» نیز باید بر اساس چک لیست‌هایی که معاونت مسکن از بازار زمین، مسکن و ساختمان تهیه کرده است، اتخاذ شود.

همچنین «ادغام» یا همراستایی سیاستی برای شهر‌های جدید این گونه می‌تواند باشد که «اولویت توسعه این مناطق حومه‌ای بر پایه اول تامین کامل شبکه حمل‌ونقل عمومی سریع و انبوه بر برای اتصال به مرکز و سپس بر مدار تامین کامل خدمات سکونتی ساکنان موجود این شهر‌ها باشد.» هر نوع بارگذاری ساختمانی بدون لحاظ این دو فاکتور، نیاز واقعی خانوار‌های متقاضی مسکن در حومه را فراهم نخواهد کرد. با اتصال فکری این دستگاه‌ها به هم برای رسیدن به یک هدف مشترک که «تنظیم بازار‌های املاک با ابزار‌هایی که هر کدام در اختیار یکی از دستگاه هاست»، در این صورت سیاست‌گذاری در بخش زمین، مسکن، ساختمان و شهر‌ها از حالت جزیره‌ای خارج خواهد شد. این اتصال از طرق مختلف می‌تواند برقرار شود؛ ترسیم ماموریت‌های در امتداد هم از سوی وزیر در احکام انتصاب برای متولیان این ۵ حوزه یا ادغام ساختاری که البته این کار بسیار زمان‌براست یا اشکال دیگر.

منبع: دنیای اقتصاد