خزش رهن در فرمول اجاره/ میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» در ابتدای آبان به ۱۶.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه و ۴۳۰ میلیون پول پیش رسید/ ۳ تغییر در بازار اجاره مسکن تهران مشاهده می‌شود

‌می‌متالز - تغییرات اجاره‌بهای مسکن در تهران با شاخص «دنیای‌اقتصاد» سنجش شد. نتایج تحقیقات میدانی و بررسی‌ها از بازار اجاره حاکی است، شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی» در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه پایتخت در ابتدای آبان نسبت به ابتدای مهر حدود یک‌درصد افزایش پیدا کرده است. این افزایش هزینه، اما در اجاره‌بهای ماهانه و پول پیش، یکسان نبوده است. تحلیل داده‌های این شاخص همچنین حکایت از آن دارد که وزن رهن در فایل‌ها نسبت به اجاره‌بهای ماهانه به شکل معناداری افزایش پیدا کرده است. خزش پول پیش به «ریسک‌ها و اثر آن بر تمایلات موجرها» مربوط است.

به گزارش می‌متالز، صدیقه نژادقربان: ارقام اجاره در بازار مسکن تهران طی یک ماه گذشته از فصل پاییز با سه تغییر روبه‌رو شده است که می‌تواند ناشی از دو پارامتر درونی و بیرونی باشد. همان‌طور که از ابتدای امسال سنجش ماهانه و منظم شاخص «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در بازار مسکن تهران را در دستور کار قرار دادیم، برای بازار اجاره نیز از اواسط بهار، همین شاخص را تهیه کردیم. شاخص «اجاره بهای پیشنهادی» بر اساس تحقیقات میدانی از فایل‌های عرضه آپارتمان توسط موجر‌ها در محله‌های منتخب در مناطق ۲۲ گانه، محاسبه و سنجش می‌شود.

محله‌ها در تحقیقات ماهانه تغییر نمی‌کند، بنابراین ارقامی که تحت عنوان میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» در سنجش‌های ماهانه به دست می‌آید، می‌تواند در غیاب آمار رسمی از نبض اجاره مسکن تهران، از یک سو «میانگین ارقام رهن و اجاره آپارتمان و همچنین تغییرات ماهانه آنها در سطح شهر و هر منطقه» را تا حدودی کشف و شناسایی کند و از سوی دیگر «امکان تحلیل روند‌ها و شرایط بازار اجاره» را به وجود بیاورد.

اگر آمار رسمی حتی با تاخیر از نبض اجاره مسکن تهران توسط مرکز آمار یا بانک مرکزی منتشر شود، ارقام آن با آنچه در تحقیقات میدانی از بازار و محاسبه شاخص به دست می‌آید، متفاوت خواهد شد. اما فعلا آنچه می‌تواند تابلوی اطلاع رسانی بازار اجاره مسکن باشد، شاخص «اجاره بهای پیشنهادی» است. بر این اساس، میانگین شاخص «اجاره بهای پیشنهادی» در تهران در ابتدای آبان رقم ۳۷۵‌هزار تومان اجاره ماهانه برای هر مترمربع واحد مسکونی با احتساب پول پیش صفر را نشان می‌دهد.

این رقم نسبت به رقم شاخص در ابتدای مهر، یک‌درصد افزایش پیدا کرده و در عین حال، شاخص فعلی در برخی مناطق نسبت به سطح شاخص در مدت مشابه سال گذشته رشد ۳۴ درصدی داشته است. ارقام موجود در فایل‌های اجاره آپارتمان بر اساس سطوح متوسط اجاره بهای ماهانه و پول پیش به صورت ۱۶.۵ میلیون تومان در ماه و ۴۳۰ میلیون تومان رهن است.

این گزارش حاکی است، اولین تغییر در بازار اجاره مسکن مهرماه، «رشد یک درصدی اجاره بها طی یک ماه» است. تغییر دوم را می‌توان در خزش وزن پول پیش نسبت به اجاره ماهانه مشاهده کرد. در حال حاضر وزن پول پیش و وزن اجاره ماهانه، تقریبا با هم یکسان شده اند. این در حالی است که سال‌های گذشته، وزن اجاره بهای ماهانه حدود ۷۰‌درصد از کل رقم اجاره آپارتمان را دربرمی گرفت.

بررسی‌ها از علت خزش مبلغ رهن در فرمول اجاره آپارتمان مشخص می‌کند، «موجر‌ها نسبت به قبل تمایل دارند در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند یا دارایی دیگری را خرید کنند که برای خرید آن، مبلغ قابل توجهی نیاز دارند و در عین حال، ریسک خرید تدریجی آن دارایی با ارقام ماهانه اجاره بها را بالا می‌دانند.» تغییر سوم به نحوه رشد یک درصدی اجاره بها مربوط می‌شود. رقم اجاره بهای ماهانه طی یک ماه گذشته، تغییر نکرده و در حد همان ۱۶ میلیون تومان ثابت مانده است. به جای آن، مبلغ رهن افزایش پیدا کرده است.

آنچه باعث شده موجر‌ها دست به تغییر افزایشی پول پیش به جای اجاره بهای ماهانه بزنند، به توان تکمیل شده سمت تقاضا در پرداخت ماهانه هزینه اجاره مسکن مربوط است. به این ترتیب، «بروز دوباره ریسک‌ها در بازارها» طی ماه‌های گذشته و همچنین توان محدود پرداخت مستاجر‌ها دو پارامتری هستند که معادلات بازار اجاره را تحت‌تاثیر قرار داده اند.

هفته گذشته گزارشی در همین صفحه درباره شاخص رسمی اجاره مسکن در کشور با استناد به تورم اجاره اعلامی توسط بانک مرکزی مربوط به ماه مهر منتشر شد که نشان می‌داد، اجاره بها در مهرماه ۴۱‌ درصد نسبت به مهر پارسال افزایش پیدا کرده است. در آن گزارش اشاره شد که میزان رشد اجاره بها در تهران احتمالا کمتر از این رقم بوده و در مناطقی که طی دو سال گذشته، اجاره‌ها رشد قابل‌توجه داشته، میزان افزایش کمتر بوده است. اکنون ارقام شاخص «اجاره بهای پیشنهادی» حکایت از آن دارد که میزان رشد نقطه‌ای در تهران کمتر از ۴۰‌درصد است.

منبع: دنیای اقتصاد