شارژر جدید نرخ تورم

به گزارش می‌متالز، استقراض از منابع بانک مرکزی برای ادامه حیات طرح «مسکن ملی» کلید خورده، آن هم در شرایطی که «تبعات تورمی این مدل تامین‌مالی»، ۱۲ سال پیش با تصویب خط‌اعتباری برای «مسکن مهر»، در اقتصاد ایران ظاهر شد. اخیرا یک خط‌اعتباری ۷۴همتی برای ساخت‌وساز‌های مسکن دولتی به تصویب رسیده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، تامین مالی ساخت مسکن با پول بی‌ضابطه، علاوه بر «شارژ تورم عمومی» و در واقع، «افزایش فشار قیمت همه کالا‌های مصرفی خانوار»، ۴ پیامد منفی دیگر به همراه دارد. در این بررسی ۶ راهکار غیرتورمی برای تامین مالی بخش مسکن معرفی شده است.

اصرار به ادامه مسکن‌سازی دولتی با اهرم «تسهیلات تکلیفی»، بعد از روشن کردن «آلارم کسری شدید منابع در بانک دولتی عامل وام مسکن»، در نهایت به تصویب «خط اعتباری ۷۴‌ هزار میلیارد تومانی» توسط بانک مرکزی منجر شد. ظاهر این مصوبه، «حل مساله تامین مالی ساخت مسکن برای کم درآمدها» را القا می‌کند، اما زیرپوست آن، «تورم فزاینده» نهفته است که «فشار قیمت‌ها در همه بازار‌های مصرفی» را برای همه خانوار‌های ایرانی بیشتر می‌کند که اتفاقا تحمل آن در سال‌های آتی برای همان طبقه کم درآمد که هدف مسکن‌سازی دولتی تعریف شده، به مراتب سخت‌تر از سایر خانوار‌ها خواهد بود.

ماجرای خط اعتباری ۷۴ همتی

در اواخر تعطیلات نوروز کانال تلگرامی بانک دولتی عامل وام مسکن از تصویب یک خط اعتباری ۷۴‌ هزار میلیارد تومانی در کمیسیون عملیات پولی و اعتباری بانک مرکزی خبر داد. البته هیچ جزئیاتی از چگونگی پرداخت این خط اعتباری مخابره نشده است. اما با توجه به اطلاعات اقتصادی چند روز قبل یک عضو هیات‌مدیره همین بانک دولتی که از «کسری شدید نقدینگی در این بانک به خاطر تسهیلات تکلیفی مسکن ملی و اجبار به اضافه برداشت از حساب نزد بانک مرکزی» گفته بود، به نظر می‌رسد خط اعتباری جدید از منابع بانک مرکزی باشد. هر چند از آنجا که بانک مرکزی هدف اصلی خود را بر «مهار تورم» پایه ریزی کرده است، به نظر می‌آید تمایلی برای تخصیص خط اعتباری بی ضابطه نداشته و زور «تسهیلات تکلیفی» به این موضوع دامن زده باشد.

در این صورت، «تامین مالی ۷۴‌ هزار میلیارد تومان بخش مسکن با پول بی ضابطه» باعث افزایش حجم پایه پولی به همین میزان می‌شود و با توجه به تاثیر فزاینده رشد پایه پولی بر حجم نقدینگی، در نهایت نقدینگی به عنوان «عامل بنیادین تورم عمومی» افزایش پیدا می‌کند. مطالعاتی که پیش‌تر توسط دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان درباره اثر رشد نقدینگی بر روند تورم صورت گرفته بود، نشان می‌دهد: «طی ۶ دهه گذشته رابطه تنگاتنگی بین روند رشد نقدینگی و روند نرخ تورم وجود داشته به‌طوری که هر یک واحد رشد نقدینگی به حدود یک واحد نرخ تورم منجر شده است.» به این ترتیب اگر این رابطه را مبنای برآورد میزان تورم ناشی از رشد نقدینگی در نظر بگیریم، با لحاظ آخرین رقم حجم پایه پولی -۱۲۷۰ همت در بهمن سال گذشته- و همچنین ضریب فزاینده نقدینگی و حجم نقدینگی ۹۹۴۰ همتی، برآورد می‌شود پول پرقدرت ۷۴ همتی، در حدود ۵‌درصد تورم ایجاد می‌کند.

تکرار سناریوی تورمی «مسکن مهر»

این دومین بار است که طرح دولتی مسکن‌سازی به استقراض از بانک مرکزی برای تامین وام‌های ساخت مسکن این پروژه‌ها منجر می‌شود. سال‌های ۹۰ تا ۹۲، چند بار خط اعتباری و در نهایت به میزان کل ۴۵‌ هزار میلیارد تومان برای ساخت مسکن مهر تصویب شد. در آن زمان، آن خط اعتباری به اندازه نیمی از حجم پایه پولی بود که با آمار‌هایی که در تاریخ ۱۳ مهر ماه سال ۹۲ توسط علی طیب‌نیا وزیر اقتصاد وقت اعلام شد، «خط اعتباری مسکن مهر عامل زایش نیمی از تورم عمومی شد.» در حال حاضر اگر چه نسبت خط اعتباری ۷۴ همتی به حجم پایه پولی در مقایسه با نسبت خط اعتباری ۴۵ همتی به حجم پایه پولی اوایل دهه ۹۰ کمتر است و در نتیجه میزان کمتری تورم ایجاد می‌کند، اما این مسیر «تامین مالی مسکن» به عنوان شارژر تورم عمومی، یک نوع «مالیات کور» به حساب می‌آید که همه خانوار‌ها آن را پرداخت خواهند کرد.

در مقابل «مدل تورم ساز تامین مالی مسکن»، راه‌های دیگری برای «تقویت تسهیلات دهی به بخش مسکن و ساختمان» وجود دارد. گفته می‌شود خط اعتباری مسکن ملی یک تفاوت بد نیز با خط اعتباری مسکن مهر دارد و آن نرخ سود است. خط اعتباری مسکن مهر با نرخ سود زیر ۱۰‌درصد به بانک عامل وام مسکن اعطا شد، اما خط اعتباری جدید ظاهرا با نرخ سود ۲۳‌درصد داده می‌شود آن هم در شرایطی که این بانک دولتی، وام مسکن ملی را با سود ۱۸‌درصد پرداخت می‌کند. این عدم تعادل بین قیمت منابع در اختیار داده شده با بهای مصرف آن در سال‌های آینده «مشکلات مالی و اعتباری بانک دولتی» را تشدید خواهد کرد.

وزن واقعی «تسهیلات تکلیفی»

بانک دولتی عامل وام مسکن که همواره در سنوات دور گذشته، حدود نیمی از کل وام‌های بخش مسکن و ساختمان را در مقایسه با بانک‌های دیگر پرداخت کرده است، طی ۴ سال گذشته برای ساخت مسکن ملی، ۷۱ همت تسهیلات داده است در حالی که ۲۴ بانک دیگر در مجموع فقط ۲۰ همت پرداخت کردند. این بارگذاری تسهیلات تکلیفی در سال‌های گذشته، تبعاتی برای بازیگران اصلی بازار مسکن شامل «زوج‌های خانه اولی»، «سایر خانوارها» و «سرمایه گذاران ساختمانی» به همراه داشته است. تمرکز بانک دولتی برای انجام تکلیف باعث شده «احیای قدرت خرید وام مسکن» به تاخیر بیفتد، پرداخت «وام جعاله مسکن برای تعمیر آپارتمان ها» در مقاطعی متوقف شود و «سازنده‌ها از وام ساخت کارآمد» محروم بمانند.

در سمت مقابل یعنی «ذی‌نفعان وام ساخت مسکن دولتی» که همان خانه ندار‌ها هستند نیز در واقعیت «برنده» این ماجرا نبوده‌اند، چون «شیوه تامین مسکن با مسکن‌سازی دولتی» باعث «طولانی شدن فرآیند ساخت و تحمیل تورم تولید به قیمت تمام شده» می‌شود و هزینه دسترسی افراد مشمول به مسکن ملی را در این سال‌ها به شکل غیرمتعارف افزایش داده است. اخیرا در شهر جدید پرند مشخص شد، قیمت واحد مسکونی آماده در بازار کمتر از قیمت تمام شده مسکن ملی است و این یعنی «ساخت مسکن ملی» و «تخصیص پول تورم ساز برای تامین وام ساخت این پروژه‌های دولتی»، عملا به هدف اصابت نمی‌کند.

تبعات ۵ گانه «ساخت مسکن با پول پرقدرت»

بررسی‌ها از شیوه تورمی تامین مالی مسکن، یعنی اختصاص خط اعتباری از منابع بانک مرکزی نشان می‌دهد، این مدل ۵ پیامد منفی برای اقتصاد دارد که مهم‌ترین آن، «افزایش نرخ تورم» یا همان «رشد قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارها» است و در عین حال تبعات دیگری برای بخش مسکن و ساختمان، خانوار‌ها و حتی شبکه بانکی به همراه دارد. اولین آسیب همان‌طور که در این مقاله شرح داده شد، «ایجاد تورم» است که خط جدید می‌تواند دست کم ۵‌درصد تورم شکل دهد.

آسیب مهم بعدی «کم گذاشتن بانک عامل دولتی وام مسکن برای خانوار‌هایی که به شکل طبیعی متقاضی وام خرید و وام جعاله» هستند به‌طوری که در سال‌های مسکن مهر، تمرکز بر تسهیلات تکلیفی مرتبط با آن از سوی بانک و همچنین اتفاقاتی که بعداز تخصیص خط اعتباری ۴۵‌ هزار میلیارد تومانی برای بانک رخ داد باعث شد مصرف‌کنندگان تسهیلات مسکن در بازار خرید و ساخت از وام کارآمد محروم بمانند. پیامد منفی دیگر چرخه تسهیلات تکلیفی و خط اعتباری برای آن، تشدید ناترازی در بانک با توجه به تفاوت نرخ سود است.

در عین حال مطابق تجربه مسکن مهر، این بانک با کاهش «رسوب سپرده» از سوی متقاضیان تسهیلات مسکن روبه‌رو می‌شود و این مساله «تامین منابع در آینده» برای وام‌های مسکن را مشکل ساز می‌کند. در سال‌های مسکن مهر بر اساس روایت مدیران بانکی، مشتریان وفادار حساب هایشان را به بانک‌های دیگر منتقل کردند، اما همواره «مصرف‌کننده تسهیلاتی بودند که از خط اعتباری مسکن مهر ارتزاق می‌شد.» پیامد بعدی نیز «به هم خوردن روال قدیمی پس انداز برای صاحب خانه شدن» می‌تواند باشد.

۶ راهکار غیرتورمی «تامین مالی مسکن»

در شرایط فعلی اقتصاد ایران، مطابق نظر بخشی از صاحب نظران اقتصادی، اولویت سیاستگذار باید «ثبات پولی» باشد. در عین حال، سیاستگذار برای تامین منابع مورد نیاز ساخت مسکن و همچنین منابع مورد نیاز برای تامین مسکن اقشار کم درآمد مشمول مسکن حمایتی در کشور می‌تواند از راهکار‌های متنوع غیراز خط اعتباری تورم ساز استفاده کند.

این راهکار‌ها مواردی از جمله «افزایش سرمایه بانک عامل»، «جذاب سازی سپرده گذاری در حساب‌های پس انداز مسکن شبیه سال‌های دهه ۵۰»، «انتقال بخشی از سپرده قانونی بانک‌ها به بانک عامل وام مسکن به شکل وام»، «کمک نهاد‌های انقلابی به ساخت مسکن حمایتی به واسطه منابع و کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی در اختیارشان»، «استفاده کارآمد از منابع صندوق ملی مسکن» و «تجمیع منابع خرد در بودجه سالانه که به شکل مستقیم یا غیرمستقیم از طریق بخش مسکن و ساختمان حاصل می‌گردد» را شامل می‌شود.

لزوم اجماع برای «نجات مسکن»

فردین یزدانی، صاحب‌نظر بخش مسکن ضمن هشدار درباره آثار تورمی «استقراض از منابع بانک مرکزی برای تامین مالی»، مسیر جایگزین برای تامین مسکن حمایتی را ترسیم کرد.

یزدانی اعلام کرد: در شرایط کنونی زمین شطرنج سیاستگذار و مجری تامین مسکن به نوعی مسدود است؛ به این معنا که امکان حرکت برای رونق بخش مسکن و ساختمان وجود ندارد. اما برای به‌هم زدن این بازی رکودساز لازم است بخشی از منابع موردنیاز بخش مسکن در قالب مسکن حمایتی با «تغییر مسیر یکسری مصارف غیرضرور برخی نهاد‌ها در بودجه» تامین شود. در عین حال همکاری درون حکومتی برای استفاده از استعداد‌های نهاد‌های مختلف نیز لازم است؛ نهاد‌هایی که بخش زیادی از آنها مسوولیت رسیدگی به امور معیشتی کم درآمد‌ها را دارند.

یزدانی در این باره تصریح کرد، بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی موردنیاز برای ساخت مسکن حمایتی برای اقشار هدف می‌تواند از طریق گروهی از نهاد‌های انقلابی به‌واسطه کارخانه‌های تولیدی در اختیارشان، تامین شود و از این طریق «بار مالی و اعتباری تسهیلات تکلیفی» کاهش پیدا کند. یزدانی همچنین به طرح صندوق تامین مالی مسکن نیز اشاره کرد و گفت: تجهیز منابع از این طریق نیز امکان پذیر است.

منبع: دنیای اقتصاد