رکود ساخت‌وساز مسکن وارد پنجمین سال شد

‌می‌متالز - یک کارشناس مسکن، با اشاره به افت ۱۵.۸ درصدی تولید مسکن و تداوم رکود در معاملات و ساخت‌وساز، گفت: بازار مسکن وارد چهارمین یا پنجمین سال رکودی خود شده است و ضعف واگذاری زمین و تسهیلات بانکی، این رکود را عمیق‌تر کرده؛ ضمن آنکه افزایش اجاره‌بها نیز صرفاً با تعیین سقف قانونی قابل کنترل نیست و باید ریشه‌های تورمی و کمبود عرضه همزمان مورد توجه قرار گیرد.

به گزارش می‌متالز، فرشاد ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، درباره افت ۱۵.۸ درصدی تولید مسکن و عمیق‌تر شدن رکود ساخت‌وساز اظهار کرد: بازار مسکن تقریباً وارد چهارمین یا پنجمین سال رکود خود شده و این یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی چند دهه اخیر در بازار مسکن است. این رکود هم در بخش معاملات و هم در بخش ساخت‌وساز مشاهده می‌شود؛ به‌طوری که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده و ساخت واحد‌های جدید کاهش پیدا کرده و رکود معاملاتی نیز به نقطه کم‌سابقه‌ای رسیده است.

وی افزود: بخشی از شرایط فعلی بازار مسکن به وضعیت اقتصادی و شرایط جنگی کشور بازمی‌گردد. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاری به سمت بازار‌هایی با نقدشوندگی بالاتر، مانند طلا و ارز، حرکت کرده و به همین دلیل بازار مسکن دیگر مانند گذشته مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار نمی‌گیرد. این مسئله از یک جهت می‌تواند اثر مثبتی داشته باشد، چراکه بخشی از تقاضا‌های سوداگرانه از بازار مسکن خارج شده و ثبات بیشتری در این بازار شکل گرفته است.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: برای اینکه بتوان از شرایط فعلی به‌ عنوان یک فرصت استفاده کرد و تهدید موجود را به فرصت تبدیل کرد، نیاز به حمایت دولت وجود دارد. فعالانی که نگاه بلندمدت به بازار مسکن دارند و شرکت‌هایی که فعالیت اصلی آنها ساخت‌وساز است، باید مورد حمایت قرار گیرند. دولت می‌تواند از طریق واگذاری زمین و ارائه تسهیلات، به این شرکت‌ها کمک کند تا از دوره رکود عبور کنند و زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن فراهم شود.

ایلاتی ادامه داد: در حال حاضر عملکرد حمایتی دولت در حوزه مسکن چندان قابل‌قبول نیست؛ چه در بحث واگذاری زمین و چه در حوزه تسهیلات بانکی. مجموع تسهیلاتی که همه بانک‌ها به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند، با خارج کردن عملکرد بانک مسکن، شاید به کمتر از ۳ درصد برسد. در حالی که سهم قابل‌توجهی از تسهیلات بانکی باید به بخش مسکن اختصاص پیدا کند، در شرایط فعلی این سهم بسیار پایین است و همین مسئله باعث شده رکود موجود در بازار مسکن عمیق‌تر شود.

وی درباره افزایش اجاره‌بها و تعیین سقف برای رشد اجاره‌ها گفت: زمانی که معاملات در بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند، مالکان تلاش می‌کنند از طریق افزایش درآمد اجاره‌ای، بخشی از هزینه فرصت خود را جبران کنند. از طرف دیگر، تورم عمومی نیز به بازار مسکن فشار وارد می‌کند و افزایش هزینه‌های مسکن یکی از عوامل اثرگذار بر رشد تورم عمومی است.

این کارشناس مسکن افزود: مسکن سهم قابل‌توجهی، حدود ۳۵ درصد، در سبد هزینه خانوار و محاسبه تورم دارد؛ بنابراین اگر تورم بخش مسکن افزایش پیدا کند، به دلیل وزن بالای این بخش در سبد هزینه، تورم عمومی نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد. به همین دلیل تورم مسکن یک اثر دوگانه دارد؛ از یک‌سو تحت تأثیر تورم عمومی قرار می‌گیرد و از سوی دیگر می‌تواند به افزایش تورم عمومی کمک کند.

وی خاطرنشان کرد: در سال‌های گذشته نیز به دلیل افزایش انتظارات تورمی، جهش قابل‌توجهی در بازار اجاره اتفاق افتاد، در حالی که همزمان عرضه مسکن نیز افزایش پیدا نکرد. یعنی از یک طرف انتظارات تورمی و فشار تقاضا وجود داشت و از طرف دیگر واحد‌های مسکونی جدید به اندازه کافی ساخته یا عرضه نشدند. ترکیب این دو عامل، فشار بیشتری بر بازار اجاره وارد کرد و موجب افزایش اجاره‌بها شد.

ایلاتی در پایان گفت: مساله مهم این است که نمی‌توان افزایش اجاره‌بها را صرفاً با تعیین سقف قانونی کنترل کرد. وقتی ارزش یک ملک از مثلاً ۱۰ میلیارد تومان به ۲۵ میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند، افزایش اجاره‌بها در مقابل این رشد ارزش دارایی قابل مقایسه نیست. مالک ممکن است از محل افزایش ارزش ملک سود قابل‌توجهی به دست آورده باشد، اما مستأجر چنین دارایی‌ای ندارد و در نهایت فشار افزایش هزینه مسکن بر مستأجر وارد می‌شود؛ بنابراین برای مدیریت بازار اجاره باید ریشه‌های تورمی، عرضه مسکن و افزایش ارزش دارایی‌ها را همزمان مورد توجه قرار داد.

منبع: بورس نیوز