نقل مکان ابرخریدار املاک آمریکا/ بازار مسکن آمریکا با دو زلزله داخلی و خارجی در لبه «رکود سنگین» است

به گزارش می متالز، از سه منبع انتشار اطلاعات اقتصادی و ملکی مستقر در آمریکا، انگلیس و چین حاکی است: بعد از کاهش محسوس حجم خرید مسکن در آمریکا توسط چینی‌ها در سال ۲۰۱۸، روگردانی این دسته از خریداران خارجی نسبت به سرمایه‌گذاری ملکی در آمریکا طی سال ۲۰۱۹ تشدید شد به‌طوری‌که خرید چینی در این کشور در فصل اول ۲۰۱۹ بیش از ۲۷ درصد کاهش پیدا کرد. سرمایه‌گذاران چینی گروه «مشتری وفادار» در بازار مسکن آمریکا نسبت به سایر خارجی‌های سرمایه‌گذار در این کشور محسوب می‌شوند و با توجه به سهم چینی‌ها از خریدهای خارجی مسکنآمریکا

-یک‌پنجم- این گروه به تعبیر دلالان ملکی چینی، «ابرخریدار» املاک آمریکا هستند.

درحال‌حاضر اما مشتری وفادار بازار مسکن آمریکا درحال نقل مکان به چهار مقصد جایگزین است. در همان فصل اول ۲۰۱۹، حجم خرید چینی‌ها در بازارهای املاک مسکونی کانادا، استرالیا، انگلیس و ژاپن افزایش چشمگیر پیدا کرده است.

بررسی‌ها درباره زلزله چینی در بازار مسکن آمریکا نشان می‌دهد: نااطمینانی سرمایه‌داران چینی به آینده سرمایه‌گذاری در آمریکا تحت تاثیر تشدید جنگ تجاری، هشدارهای دولت چین به مسافران عازم کشور آمریکا بابت «تقویت اقدامات پیشگیرانه قبل از سفر و تصمیم مناسب پیش از فعالیت اقتصادی در کشور مقصد» و همچنین کنترل‌های شدید دولت چین برای مهار خروج سرمایه، مجموعه عوامل سه‌گانه هستند که باعث تخلیه نسبی بازار مسکن آمریکا از سرمایه‌گذار چینی شده‌اند. بازار مسکن در آمریکا فقط از سمت چین متزلزل نشده بلکه رکود خرید خانه توسط خانوارهای آمریکایی در پی افت توان خرید نیز غول‌های ساخت‌وساز را با بحران عرضه و فروش روبه‌رو کرده است. نزدیک به نیمی از آمریکایی‌ها «زیر فشار هزینه مسکن یا زیر فشار شدید این پارامتر هزینه‌ای» قرار دارند؛ اتفاقی که مرکز مطالعات دانشگاه ‌هاروارد از آن به تشدید نابرابری دراقتصاد مسکن ایالات‌متحده نام می‌برد.

مسکن آمریکا، بازنده بزرگ «جنگ تجاری»

تداوم جنگ تجاری میان غول‌های اقتصادی دنیا موجب شده مشتریان چینی بازار مسکن آمریکا پول کمتری برای خرید خانه در این کشور خرج کنند. تنش‌های تجاری دو کشور به‌دنبال شکست مذاکرات و اجرایی شدن تهدید ارزی ترامپ نگرانی‌هایی را پیرامون کاهش بیشتر مخارج چشم‌بادامی‌ها در بازار مسکن ایالات‌متحده ایجاد کرده است.

براساس آمارهایی که وبگاه «جووایی» (Juwai) ، بزرگ‌ترین سایت فروش دارایی‌های خارجی چین منتشر کرده است، خرید املاک آمریکایی توسط مشتریان چینی در ۲۰۱۸ نسبت به سال ماقبل (۲۰۱۷) کاهشی ۴درصدی یافت. در این حین، شرکت مشاوره املاک «نایت فرانک» نیز در «گزارش ثروت ۲۰۱۹» خود اعلام کرده است وخامت روابط تجاری آمریکا و چین ممکن است سرمایه‌گذاران چینی را به فکر انتقال سرمایه‌های خود به سایر بازارهای اصلی جهانبیندازند. در گزارش این شرکت انگلیسی آمده است: «در عوض، این سرمایه‌گذاری‌ها ممکن است در بازارهای مسکن اقتصادهایی نظیر استرالیا، ژاپن و انگلیس صورت گیرند.» برای مدت‌های متمادی است که بازار مسکن آمریکا برای خریداران چینی جذابیت دارد. با این حال تشدید تنش‌های تجاری میان غول‌های اقتصادی دنیا به همراه کنترل‌های شدید دولت چین بر خروج سرمایه، حضور چینی‌ها در بازار مسکن آمریکا را کمرنگ کرده است.  به گزارش خبرگزاری آمریکایی «سی‌ان‌بی‌سی»، که به ادعای خودش برجسته‌ترین رسانه حوزه کسب‌وکار جهان است، البته سال گذشته بازار مسکن آمریکا در جذب سرمایه‌گذاران سایر نقاط جهان نیز با مشکل مواجه بود: براساس آمارها در ۲۰۱۸، مجموع سرمایه‌گذاری‌ خارجی‌ها در بازار مسکن آمریکا کاهشی ۲۵ درصدی را به ثبت رساند.

«اثر ترامپ» علت اصلی

کری لا، مدیرعامل وبگاه «جووایی» در یادداشتی پیرامون گزارش مذکور می‌نویسد: «تداوم جنگ‌تجاری غول‌های اقتصادی دنیا به بیش از یک‌سال موجب شده است در چهار فصل از پنج فصل اخیر تقاضای سرمایه‌گذاران چینی برای مسکن آمریکا کاهش یابد. بر این اساس در فصل نخست ۲۰۱۹، خرید املاک آمریکایی توسط چینی‌ها نسبت به فصل مشابه در سال ماقبل آن 27.5 درصد کاهش یافت. این درحالی است که در دوره مشابه تقاضای املاک کانادا، انگلیس، استرالیا و ژاپن تماما افزایشی بوده است، بازارهایی که همگی حکم جایگزین را برای مسکن آمریکا دارند.» با این حال جنگ‌تجاری تنها عامل کاهش تقاضای خارجی‌ها برای مسکن آمریکا نبوده است. به عقیده کارشناسان، هشدارهای مسافرتی دولت‌های دو کشور به شهروندان، عامل منفی دیگر برای کاهش مخارج این حوزه بوده است. کری لا در این رابطه معتقد است: «هشدارهای دو کشور به شهروندان خود پیرامون تبعات سفر به کشور مقابل، بخشی از فضای منفی روابط چین-آمریکا را تشکیل می‌دهد و منجر به دلسردی مشتریان چینی برای سرمایه‌گذاری در املاک آمریکا شده است.»

در ژانویه ۲۰۱۹، وزارت خارجه آمریکا درخصوص سفر به چین به شهروندان خود هشدار داد. در اعلامیه این وزارتخانه آمده با توجه به اجرای قوانین دل‌بخواهی محلی و محدودیت‌های ویژه‌ای که برای شهروندان دوتابعیتی ایالات‌متحده در نظر گرفته شده است، شهروندان آمریکایی که قصد سفر به چین را دارند باید مراقبت‌های خود را دوچندان کنند. در پی این هشدار، پکن نیز در ماه ژوئن به شهروندان و شرکت‌های چینی عازم آمریکا توصیه کرد مراقبت‌های خود را افزایش دهند، اقدامات پیشگیرانه خود را تقویت کنند و در زمان سفر به و انجام فعالیت‌های اقتصادی در آمریکا تصمیم مناسب بگیرند. تمام این عوامل بخشی از الگویی است که از جذابیت بازار مسکن آمریکا برای مشتریان چینی می‌کاهد. مدیر بزرگ‌ترین وبگاه املاک چین درخصوص این عوامل می‌گوید: «ما این را «اثر ترامپ» می‌نامیم. مواضع سیاسی ضدچینی، ممانعت از اعطای ویزا به شهروندان چینی و البته تعرفه‌ها، این اثرگذاری را شکل می‌دهند. «اثر ترامپ» متشکل از برخی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده است که تقاضای املاک آمریکا را تضعیف و شهرت این کشور را به‌عنوان مقصد امن سرمایه‌گذاری خدشه‌دار کرده است.»

در این رابطه برخی صاحب‌نظران معتقدند بخشی از کاهش تقاضای سرمایه‌گذاران چینی برای مسکن آمریکا می‌تواند ناشی از فشارهای داخلی در چین باشد. نیل بروکس، رئیس بخش آسیا-پاسیفیک مشارکت سرمایه «نایت فرانک» در گفت‌وگویی که با «سی‌ان‌بی‌سی» داشته مدعی شده است در طول ۱۲ ماه، سرمایه‌گذاری خارجی شهروندان چینی کاهش ۸۳ درصدی یافته، امری که عمدتا به‌خاطر جنگ تجاری با آمریکا و تلاش‌های دولت برای ممنوعیت خروج پول از این کشور بوده است. طی دو سال گذشته دولت‌ چین فشارهای خود را برای محدودسازی جریان خروج سرمایه بیشتر کرده، امری که افسار جریان سرمایه‌گذاری خارجی شهروندان این کشور را کشیده است. پکن همچنین اعلام کرده افزایش سختگیری‌ها پیرامون خروجسرمایه بخشی از سیاست مبارزه با پولشویی بوده است. به گزارش «نایت فرانک»، در پی اجرای چنین سیاست‌هایی، مالکیت مسکن خارجی در چین در دسته‌بندی حساس قرار گرفته است. به عبارتی، سرمایه‌گذاری در بازارهای مسکن خارجی، نیاز به تاییدیه‌های متعدد و سختگیرانه دولت این کشور دارد.

به‌رغم کاهش سرمایه‌گذاری‌ها در بازار املاک، مخارج توریست‌های چینی در آمریکا اما در مجموع افزایش یافته است. براساس آمارهای «اداره توریسم و مسافرت آمریکا» هر چند تعداد گردشگران چینی این کشور در ۲۰۱۸ از 3.2 میلیون نفر به 2.9 میلیون نفر کاهش یافت، اما این گردشگران بیش از هر زمان دیگری در آمریکا پول خرج کردند. سال گذشته توریست‌های چینی بالغ بر 36.4 میلیارد دلار در آمریکا هزینه کردند، رقمی که نسبت به ۲۰۱۷ حکایت از افزایش ۳ درصدی دارد. بر این اساس، سلامت تجارت گردشگری آمریکا-چین می‌تواند ضربه‌گیری معنادار برای سرمایه‌گذاری چینی‌ها در بزرگ‌ترین اقتصاد دنیا باشد. کری لا، فعال برجسته مسکن چین می‌گوید این ارقام حکایت از آن دارد که مسکن آمریکا ممکن است در آینده جذابیت خود را برای بسیاری از چینی‌ها حفظ کند. به گفته او: «چینی‌ها همواره یکی از خریداران اصلی املاک آمریکا خواهند بود. درحال‌حاضر هموطنان ما بزرگ‌ترین گروه خارجی خریدار در بازار مسکن آمریکا هستند.» این کارشناس مسکن چینی ادامه می‌دهد: «چیزی که خریداران را نگران می‌کند، نااطمینانی است. اگر جنگ‌تجاری به امری عادی تبدیل، یا درحالتی بهتر توافق تجاری حاصل شود، احتمالا خواهید دید تقاضای چینی‌ها برای مسکن آمریکا افزایش خواهد یافت. هنوز نیز تقاضای بالقوه قابل‌توجهی برای املاک آمریکا وجود دارد و هنوز نیز مسکن آمریکا نقد‌شونده‌ترین و جذاب‌ترین بازار جهان است.»

اثر داخلی ترامپ

هفته‌های اخیر، سرمایه‌گذاران مسکن آمریکا با مجموعه‌ای از داده‌های دلسردکننده مواجه شده‌اند. از یک طرف آمارها حکایت از روند ملایم قیمت مسکن و کاهش فروش خانه‌های جدید دارند، از طرف دیگر اما نشانه‌هایی از بازگشت خریداران و مجوزهای ساخت‌وساز نمایان شده است. این نماگرهای متفاوت وضعیت مسکن آمریکا درحالی است که نگرانی‌های رو به رشدی پیرامون چشم‌انداز اقتصاد این کشور وجود دارد و اینکه آیا و چه زمانی فدرال رزرو – بانک مرکزی آمریکا – تصمیم به کاهش نرخ‌های بهره خواهد گرفت.  براساس آمارهای شاخص قیمت مسکن ملی «استاندارد‌ اند پورز کُرلُجیک کیس-شیلر» (Standard and poor’s CoreLogic Case-Shiller) ، قیمت مسکن ۲۰ شهر اصلی آمریکا در ماه آوریل (حدود فروردین) افزایش سالانه 2.5 درصدی را تجربه کرد. این رقم کمتر از نرخ 2.7 درصدی ماه پیش از آن (مارس) است. داغ‌ترین نقاط رشد قیمت مسکن را شهرهای لاس‌وگاس، فونیکس و تامپا با افزایش 5.6 تا 7.1 درصدی داشتند. فیلیپ مورفی، اقتصاددان «شاخص‌های استاندارد ‌اند پورز داو جونز» در کنار انتشار این آمارها در بیانیه‌ای می‌نویسد: «رشد قیمت مسکن در یک روند ملایم گسترده ادامه یافته است. افزایش نرخ‌ بهره وام‌های مسکن در فصل نخست ۲۰۱۸ منجر شد سال گذشته بازار مسکن وارد روند نزولی شود. با وجود اینکه از آن زمان به بعد فدرال رزرو سیاست‌های معکوسی را برای این نرخ‌ها در پیش گرفته، تا جایی که نرخ ثابت ۳۰ ساله وام‌های مسکن به کمتر از ۴ درصد رسیده، اما نرخ کاهشی رشد قیمت مسکن معکوس نشده است.» مورفی با اشاره به اینکه افزایش عرضه مسکن نشان از کاهش سطح تقاضا دارد می‌گوید سایر آمارهای صنعتی نیز از این شواهد حمایت می‌کنند.

البته برخی بازیگران بازار مسکن نسبت به این روند ملایم قیمت‌ها خوش‌بین‌تر هستند. شرکت «لِنار»، یکی از سه بنگاه بزرگ ساخت‌وساز آمریکا، گزارش کرده آمارهای فصلی هفته گذشته از برآوردهای «وال‌استریت» امیدوارکننده‌تر است. براساس این گزارش، «توانایی خرید» اصلی‌ترین عامل عقب‌نشینی خریداران از بازار بوده است. استوارت میلر، رئیس این غول ساخت‌وساز مسکن آمریکا مستقر در میامی فلوریدا، با اشاره به اینکه شرکتش در هر دو فصل نخست سال‌جاری سود کرده می‌گوید: «رشد ملایم قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته و نرخ‌‌های وام‌های مسکن بر قدرت خرید و سطح تقاضا اثر گذاشت و منجر به عقب‌نشینی مشتریان شد.» براساس گزارش‌ها، درآمد این شرکت در سه ماه منتهی به آخر مه با افزایش سالانه ۲ درصدی به سطح 5.6 میلیارد دلار رسید، درآمدی که از سطح 5.1 میلیارد دلاری پیش‌بینی شده در نظرسنجی‌ها بالاتر بود.

گزارشی که مرکز آمار آمریکا از فروش خانه‌های جدید منتشر کرد، از دیگر آمارهایی ناامیدکننده چند هفته گذشته بازار مسکن آمریکا بود. براساس این آمارها، در ماه مه (اردیبهشت) تعداد فروش خانه‌های جدید با ثبت رقم ۶۲۶ هزار واحدی، کمترین سطح پنج ماه اخیر خود را تجربه کرد. این تعداد که نسبت به رقم ۶۷۹ هزار واحدی ماه پیش از آن (آوریل) کاهش 7.8درصدی یافت، شدیدترین کاهش ماهانه از دسامبر (آذر) سال گذشته است. به گزارش «فایننشال‌تایمز» البته آخرین آماری که هفته گذشته برای مسکن آمریکا منتشر شد، اندکی مثبت‌تر بود. براساس آمارهای مرکز آمار این کشور، تعداد مجوزهای ساخت با افزایش ۵ هزار واحدی در ماه مه به سطح 1.3 میلیون رسید. این افزایش که معادل نرخ رشد ماهانه 0.7 درصدی است، بیشترین مقدار از نوامبر (آبان) سال گذشته است.

بازار یا جنگل مسکن آمریکا!

بازار مسکن آمریکا آیینه‌ای از جامعه، تصمیم‌گیری‌ها و مشکلات مردم این کشور است. براساس گزارشی که «مرکز مطالعات مسکن دانشگاه‌هاروارد» تحت عنوان «وضعیت مسکن ملی» منتشر کرده، نابرابری‌های مسکن آمریکا درحال وخیم‌تر شدن و رقابت میان منابع معدود، حرص‌آلود است. یافتن خانه برای گروه‌های کمتر برخوردار و نژادهای رنگین روزافزون سخت‌تر و مالکیت خانه برای گروه‌ مالکان مزیت اقتصادی محسوب می‌شود. به گزارش خبرگزاری اقتصادی «مارکت واچ» مستقر در کالیفرنیا آمریکا، مهم‌ترین نکته این گزارش معتبر این است که برای عمده آمریکایی‌ها نصیبی از روندهای ساخت‌وساز وجود ندارد. بازار مسکن این کشور به‌شدت تنگ است. در ۲۰۱۸ نرخ خانه‌های خالی مورد سکونت خود مالکان به پایین‌ترین سطح از ۱۹۹۵ و نرخ خانه‌های خالی برای مستاجران به پایین‌ترین میزان از ۱۹۸۵ رسید (با نرخ میانگین 4.4 درصد).

براساس یافته‌های محققان «هاروارد»، جمعیت با درآمد بالا آمریکا به‌طور روزافزون به اجاره‌نشینی روی می‌آورند. بر این اساس در ۲۰۱۸ نسبت به سال ماقبل، تعداد خانوارهای اجاره‌نشین با درآمد بیش از ۷۵ هزار دلار حدود ۳۱۱ هزار مورد افزایش یافت. هرچند این احتمالا خبری خوش برای بساز-بفروش‌ها و مالکان است اما خانواری که نیاز به اجاره کم‌هزینه دارند، در تنگنا قرار خواهند گرفت. به عبارتی، تمرکز ساخت‌وسازهای جدید بر واحدهای مجلل و گران منجر به رشد سطوح اجاره‌ها شده است. در این حین، طی مدت یک‌سال (۲۰۱۷) عرضه تعداد خانه‌های اجاره‌ای با هزینه کمتر از ۸۰۰ دلار، یک میلیون واحد کاهش یافت، روندی که تا به امروز نیز ادامه دارد؛ در فصل نخست ۲۰۱۸ تنها ۸ درصد از واحد‌های تکمیل‌شده اجاره‌بهای کمتر از ۱۰۵۰ دلار داشتند.

در چنین شرایطی تعجب‌برانگیز نیست که عمده آمریکایی‌ها «زیر فشار هزینه مسکن» باشند. این اصطلاح برای خانوارهایی به‌کار می‌رود که بیش از ۳۰ درصد از درآمد خود را برای مسکن هزینه می‌کنند و ممکن است برای تامین سایر مایحتاج زندگی همچون تغذیه با مشکل مواجه شوند. «زیر فشار شدید هزینه مسکن» نیز مربوط به حالتی است که خانوار بیش از ۵۰ درصد از درآمد خود را صرف هزینه مسکن می‌کنند.

بر این اساس در ۲۰۱۷ بیش از ۳۱ درصد از خانوار آمریکایی (معادل 37.8 میلیون خانوار) زیر فشارهزینه مسکن و حدود ۱۶ درصد (معادل 18.2 میلیون خانوار) زیر فشار شدید هزینه مسکن بودند. این درحالی است که فشارهای هزینه مسکن به‌طور روزافزون به قشر کم‌درآمد منتقل می‌شود: نزدیک به سه‌چهارم (۷۵ درصد) خانواری که درآمد ۱۵ هزار دلاری دارند، بیش از نیمی از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند.

افزایش اجاره‌بها، پیامدهای اقتصادی-اجتماعی گسترده‌ای در پی دارد. برای مثال، خانوارهایی که زیر فشار شدید هزینه مسکن هستند تنها یک‌چهارم از مخارج سایر خانوارها را به مراقبت‌های‌ سلامتی اختصاص می‌دهند. به‌علاوه هزینه‌های حمل‌ونقل خانوارهای غنی سه‌برابر بیشتر از خانوار تحت‌فشار هزینه مسکن است، هزینه‌هایی که به‌طور مستقیم در ارتباط با اشتغال و سطح رفاه افراد است. بدتر، تعداد بی‌خانمان‌های آمریکایی برای دومین سال پیاپی با افزایش در ۲۰۱۸ به بیش از ۵۵۰ هزار نفر رسید. اینها درحالی است که گزارش نرخ جرم و جنایت ناشی از این وضعیت از پیامدهای وخیم‌تر پرده بر خواهد داشت.