بمب ساعتی در بازار مسکن آمریکا/ بحران ۲۰۰۸ «وام مسکن» با ابعاد سنگین‌تر تکرار می‌شود؟/ شمارش معکوس برای سقوط قیمت ملک در ایالات متحده

به گزارش می متالز، «بازار مسکن» در آمریکا به‌خاطر مواجهه با «حباب کم سابقه قیمت ملک» به شدت مستعد واکنش بحرانی به هر نوع شوک بیرونی است، به‌طوری‌که اکنون اوضاع سخت اقتصادی مالکان آمریکایی وام‌گیرنده و همچنین مستاجرهای ناتوان از پرداخت اجاره بها تحت تاثیر رکود کرونایی، این بازار را به آستانه ترکیدن حباب قیمت کشانده است.

یک سوم از دارندگان وام مسکن در آمریکا به دلیل افت شدید درآمد در اثر تعطیلی کرونایی کسب و کارها، توان پرداخت اقساط ماهانه وام‌ها را از دست داده‌اند. در سمت مقابل، مستاجرها نیز از پرداخت اجاره‌بها خودداری می‌کنند. پیامد این دو چالش باعث بدهکاری سنگین بازار مسکن به موسسات مالی و اعتباری آمریکا در ماه‌های آینده می‌شود که تاثیر نهایی آن شروع موج حراج خانه‌های بدهکار و سقوط قیمت مسکن شبیه بحران ۲۰۰۸ است.

سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ بیش از ۵ میلیون خانه و آپارتمان در بازار مسکن آمریکا به دلیل بحران «وام‌های مسکن و کاهش قیمت ناشی از ترکیدن حباب قیمتی» به حراج رفت و رکود اقتصادی بزرگ به‌وجود آمد.قیمت مسکن در آمریکا در اواخر سال ۲۰۰۶ بیش از ۸۰ درصد نسبت به ۸ سال قبل از آن افزایش پیدا کرد که به‌خاطر این رشد قیمت شدید، وضعیت آن زمان بازار مسکن آمریکا به «وجود حباب در قیمت مسکن» تعبیر شد. ترکیدن حباب قیمتی در سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸، تا سال‌ها اثر سنگین بر بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصاد آمریکا و کشورهای دیگر گذاشت.

اکنون آخرین وضعیت روند قیمت مسکن در آمریکا بیانگر رشد شدید قیمت در سال ۲۰۱۹ –مشابه رشد ۲۰۰۶- است. میزان رشد قیمت مسکن در فاصله ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۹ به مراتب بیشتر از رشد سایر متغیرهای اقتصادی در آمریکا بوده و از این بابت، حباب قیمتی در این بازار شکل گرفته است.کارشناس اقتصادی هشداردهنده بحران ۲۰۰۸ بازار مسکن آمریکا، اکنون یکبار دیگر درباره آستانه ترکیدن حباب شماره ۲ مسکن –بعد از حباب سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷- هشدار داده است.

در کنار آمار بالای قربانیان ویروس کرونا، موضوع داغ خبری این روزهای خبرگزاری‌های دنیا چشم‌انداز ترسناکی است که بزرگ‌ترین اقتصاد جهان با آن مواجه است. سقوط بازارهای مالی، از بین رفتن بیش از ۷۰۰ هزار شغل غیرکشاورزی برای اولین بار در یک دهه گذشته آن هم پیش از شروع اثرات اقتصادی ویروس کرونا، ۱۰ میلیون نفری که تقاضای استفاده از مزایای بیکاری کرده‌اند، پیش‌بینی بیکار شدن ۴۷ میلیون نفر در آینده و رسیدن نرخ بیکاری به ۳۲ درصد در اثر شیوع ویروس کرونا، پیش‌بینی کاهش ۳/ ۳ درصدی نرخ رشد اقتصادی و قرار گرفتن نرخ رشد در بازه منفی و کوچک‌تر شدن اقتصاد تا انتهای سال جاری از جمله اخباری است که این روزها پیرامون اقتصاد آمریکا به سمع و نظر می‌رسد. در این رابطه همانند آنچه در بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ تجربه شد، یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های در معرض خطر اقتصاد آمریکا، بازار مسکن عظیم این کشور است. از زمان بحران مالی جهان، سیاست‌های پولی تهاجمی بانک‌های مرکزی اقتصادهای پیشرفته، حباب‌های اقتصادی به شدت خطرناکی ایجاد کرده است که با نخستین رکود عمیق اقتصادی به شدت فرو خواهند پاشید، از جمله حباب بازار مسکن آمریکا. 

هر چند سال گذشته اقتصاددانان شانسی میانه را برای بروز رکود در اقتصاد آمریکا طی سال ۲۰۲۰ قائل بودند، اما با شیوع ویروس کرونا جدید موسوم به «کووید-۱۹» و تبدیل آمریکا به آلوده‌ترین نقطه جهان، به نظر می‌رسد وقوع رکود در اقتصاد این کشور حتمی باشد. اقتصاد آمریکا که تا ژوئن سال گذشته طولانی‌ترین دوره رونق اقتصادی تاریخ خود را تجربه کرد (بیش از یک دهه پس از بحران مالی جهانی)، به تدریج نشانه‌های متعددی از وقوع رکود در آن نمایان شد (همانند آنچه در سال‌های پیش از بحران ۲۰۰۸ اتفاق افتاد). بنابراین شیوع ویروس کرونا با پیامدهای اقتصادی وخیمش، چون تیر خلاصی خواهد بود برای اقتصاد به چالش‌خورده این کشور. در این رابطه اقتصاددان جوانی که بحران مالی ۲۰۰۸ را در تارنمای شخصی خود پیش‌بینی کرده و درخصوص آن هشدار داده بود و توسط روزنامه «تایمز» لندن شناخته شد، این بار از احتمال وقوع رکود عمیق در اقتصاد آمریکا و انفجار حباب مسکن آمریکا به دنبال شیوع ویروس کرونا می‌نویسد.

جِسی کُلُمبو، تحلیلگر مشهور رسانه‌های اقتصادی است که مطالبش در مجموع پلت‌فرم‌های مجازی ماهانه نزدیک به ۱۰ میلیون بازدیدکننده دارد، به تازگی یادداشتی تحلیلی از او با عنوان «حباب مسکن ۲ آمریکا» در تارنمای گروه رسانه‌ای «فوربس» آمریکا به چاپ رسیده است. او در این یادداشت می‌نویسد: معتقدم با رکود اقتصاد آمریکا که به نظر می‌رسد در آستانه آن قرار داریم، حباب بازار مسکن به انفجار خواهد رسید. همانند سایر حباب‌هایی که من تاکنون رصد کرده‌ام، حباب مسکن شماره ۲ آمریکا در نتیجه سیاست‌های پولی به شدت تحریکی و تهاجمی یک دهه اخیر فدرال رزرو – بانک مرکزی آمریکا – بوده است؛ به‌ویژه سیاست نرخ بهره صفر و سیاست تسهیل مقداری. 

با نگاه به بحران‌های تاریخی در‌می‌یابیم که وقوع «رکود بزرگ» عمدتا به خاطر فروپاشی حباب مسکن در اواسط دهه ۲۰۰۰ میلادی بود و آسیب‌هایی که برای نظام مالی و بانکی آمریکا ایجاد کرد. به‌عنوان درمانی سریع برای پایان دادن به این رکود و قرار گرفتن مجدد اقتصاد در مسیر رونق، فدرال‌رزرو به‌سادگی تصمیم گرفت سیاست متورم‌سازی قیمت‌های مسکن را پیش گیرد. بر اساس آمارهای «شاخص کیس-شیلر قیمت مسکن ملی آمریکا»، قیمت‌ها در بازار مسکن نسبت به کف ۲۰۱۲ خود حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است. همانند سایر رونق‌های اقتصادی به‌طور مصنوعی ایجاد شده، حباب مسکن ۲ آمریکا شتاب بیشتری نسبت به رشد قیمت سایر دارایی‌ها داشته است؛ ا‌ز جمله نرخ تورم، اجاره‌بها و دستمزدها. این وضعیتی است که دقیقا در حباب مسکن قبلی (۲۰۰۸) نیز اتفاق افتاد و به نظر می‌رسد همچون حباب قبلی، ترکیدن آن اجتناب‌ناپذیر است. 

به‌علاوه نظیر حباب مسکن منتهی به ۲۰۰۸، تمام انواع عوامل سوء در شکل‌گیری حباب مسکن ۲ نیز نقش داشته‌اند، هرچند این عوامل با موارد بحران قبلی مشابهت یکسان ندارند، تاریخ تکرار نمی‌شود بلکه هم قافیه می‌شود. از جمله این عوامل می‌توان به اقدام «ابر-مهمان‌پذیران» شرکت اینترنتی «ایر‌بی‌ان‌بی»، پلت‌فرم آمریکایی اجاره آنلاین و موقت خانه، اشاره کرد که با استفاده از وام‌هایی کم بهره، تعداد زیادی از املاک را برای توسعه فعالیت‌های اجاره‌ای خود خریداری کردند. با شیوع ویروس کرونا و کاهش تقاضای اجاره اما این ابر-مهمان‌پذیران مقروض به‌شدت در معرض خطر قرار گرفته‌اند. این شرایط نابسامان بازار مسکن آمریکا در حالی است که گزارش‌های ناخوشایندی از وضعیت نامطمئن بازار نیروی کار منتشر می‌شود. براساس تازه‌ترین برآورد فدرال‌رزرو، شیوع ویروس کرونا در مجموع ممکن است منجر به بیکار شدن ۴۷ میلیون نفر در آمریکا شود و نرخ بیکاری به رکورد ۳۲ درصدی برسد. با این ارقام دیگر رکود اقتصادی معنا نمی‌یابد، باید به انتظار سقوط اقتصادی آمریکا نشست. 

 بسته سیاستی - حمایتی

با شکل‌گیری موج جدیدی از وام‌گیرندگان مسکنی که انتظار می‌رود پرداختی‌های ماهانه خود را به تعویق بیندازند، سیاست‌گذاران تلاش می‌کنند قدم‌هایی برای حمایت از ارائه‌دهندگان اعتبارات بردارند و آنها را متوجه این واقعیت سازند که ممکن است مجبور شوند معیارهای سختگیرانه‌تری را برای احراز صلاحیت نیازمندان به کمک تعیین کنند. به گزارش «بلومبرگ» درخواست‌ها برای مماشات با آسیب‌های ناشی از ویروس کرونا، با تصویب بسته تشویقی ۲/ ۲ هزار میلیارد (تریلیون) دلاری که هفته گذشته در کنگره آمریکا نهایی شد، شدت گرفته است. بر اساس طرحی که قانون‌گذاران تصویب کرده‌اند مالکانی که از اثرات اقتصادی ویرانگر ویروس کرونا آسیب می‌بینند می‌توانند پرداخت‌های ماهانه اقساط خود را به تعویق بیندازند. از طرفی بر اساس این طرح، اعتباردهندگان مجاز نیستند برای اطلاع از صحت شرایط وام‌گیرندگان از آنها درخواست مدرک کنند. البته مشتریان باید برای صحت ادعای خود شواهدی داشته باشند. بر این اساس در صورت ارائه شواهدی مبنی بر آسیب دیدگی اقتصادی ناشی از ویروس کرونا، خانوار وام گیرنده می‌توانند پرداخت اقساط خود را تا ۶۰ روز عقب بیندازند، دوره‌ای که تا چهاربار به مدت ۳۰ روز امکان تمدید دارد. برای وام‌گیرندگان تجاری نیز مدت این تخفیف حداقل ۳۰ روز است که تا ۶۰ روز می‌تواند تمدید شود. 

با توجه به احتمالی که پیرامون سردرگمی، مجادله و سوءاستفاده ناشی از به تعلیق درآمدن پرداختی‌های ماهانه وجود دارد، موسسات تلاش می‌کنند این موضوع را شفاف سازند که تخفیفات تنها برای کسانی است که واقعا به آن نیاز دارند. به گفته برخی منابع مطلع، مقامات «اداره مالی مسکن فدرال» و «دپارتمان مسکن و توسعه شهری» از جمله کسانی هستند که مذاکرات پیرامون اینکه آیا نیاز است دستورالعملی برای تعیین واجدین شرایط ارائه شود یا خیر را پیش می‌برند. رافائل ویلیامز، سخنگوی «اداره مالی مسکن فدرال» در این رابطه می‌گوید سازمانش طرحی که دولت به تصویب رساند را اینگونه تفسیر می‌کند که تنها مشتریانی که شغل یا درآمد خود را از دست داده‌اند، می‌توانند پرداخت اقساط خود را به تعویق بیندازند. 

بر اساس گزارش این سازمان تا تاریخ اول آوریل (۱۳ فروردین) حدود ۳۰۰ هزار وام گیرنده از دو شرکت دولتی «انجمن وام مسکن ملی فدرال (فانیه مائه)» و «شرکت وام مسکن خانه فدرال (فِرِدیه مَک)» درخواست به تعویق انداختن پرداخت اقساط کردند. با توجه به اینکه در دو هفته اخیر حدود ۱۰ میلیون نیروی کار متقاضی استفاده از مزایای بیکاری شده‌اند، انتظار می‌رود این رقم بیش از اینها بالا رود، در حالی که مشخص نیست بحران ویروس کرونا تا کی ادامه خواهد یافت. مارک زندی، اقتصاددان ارشد بخش تحلیلی موسسه اعتبارسنجی «مودیز» در این خصوص می‌گوید: «در صورتی که تعطیلی اقتصاد آمریکا تا تابستان (اول ژوئن/  ۱۲ خرداد) ادامه یابد، حدود ۳۰ درصد از وام‌گیرندگان مسکن این کشور – معادل ۱۵ میلیون خانوار – ممکن است اقساط خود را پرداخت نکنند.» در این وضعیت بیشترین آسیب متوجه اعتباردهندگان غیربانکی خواهد بود و احتمال ورشکستگی‌های گسترده وجود دارد.

در حالی که عمده تسهیلات طرح به تصویب رسیده مربوط به مالکان خانه می‌شود، اما ملاحظاتی نیز برای اجاره‌نشینانی که نمی‌توانند از پس اجاره‌بها برآیند در نظر گرفته شده است. بر این اساس برای مالکانی که اجاره بهای مستاجران به مشکل خورده را در شرایط کنونی نمی‌گیرند، تعویق اقساط وام مسکن آنها تضمین می‌شود. به‌علاوه از موسسات مسکن خواسته شده از ابزارهای موجود برای کمک نقدی و کوپنی به مستاجران استفاده کنند.