تقاضای مسکن در ۲۲ منطقه/ جغرافیای خرید سه دسته تقاضای مسکن در تهران

به گزارش می متالز، کارنامه بازار شب عید نشان می‌دهد خریدهای تبدیلی به معنای جابه‌جاشدن به آپارتمان بهتر، در منطقه یک تهران با حجم بیشتری نسبت به سایر مناطق انجام شده که این اتفاق ناشی از تفاوت قدرت خرید ساکنان این منطقه است. افزایش چشمگیر قیمت مسکن در منطقه یک تاثیر قابل‌توجهی بر رشد قیمت میانگین داشته است. کانون تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای نیز مشخص شده است.

ردیابی منطقه‌ای خریداران مسکن در مقطع زمانی شب عید بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی، جغرافیای خرید سه دسته تقاضای مسکن در پایتخت را نشان می‌دهد. بررسی‌ها با استناد به آمارهای رسمی درخصوص آخرین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه ۹۸ نشان می‌دهد در این ماه که آخرین فرصت باقی‌مانده برای متقاضیان به منظور انجام معاملات شب عید بازار مسکن محسوب می‌شود سه طیف اصلی متقاضی مسکن به ترتیب بیشترین حضور خود را در بازار معاملات مسکن در سه گروه از مناطق مشخص شهر تهران رقم زدند. رفتارهای متفاوت هر کدام از این سه طیف در بازار معاملات مسکن شهر تهران منجر به تغییرات معنادار در حجم و قیمت واحدهای مسکونی در این مناطق شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد اسفندماه امسال بیشترین حضور و انجام معاملات خرید مسکن مربوط به یک گروه شاخص از متقاضیان مصرفی بازار مسکن یعنی متقاضیان تبدیل به احسن مسکن بوده است. ردیابی منطقه‌ای این گروه از خریداران نشان‌دهنده حضور پررنگ این دسته از افراد در بازار معاملات مسکن گران‌ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه یک بوده است. حضور پررنگ‌تر این گروه از متقاضیان مسکن در بازار مسکن در مقطع زمانی شب عید نه تنها منطقه یک شهر تهران را به‌عنوان کانون تمرکز تقاضای این گروه از خریداران مسکن در اسفندماه به تنها منطقه‌ای که تعداد معاملات خرید مسکن در آن در میان ۲۲ منطقه شهر تهران افزایش یافته است، تبدیل کرده است بلکه در این منطقه تحت تاثیر افزایش تقاضا برای خرید مسکن، میانگین قیمت مسکن با رشد قابل‌توجه مواجه شد. حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه در اسفندماه در مقایسه با بهمن سال ۹۸ معادل ۲۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در سایر مناطق شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن در مقطع زمانی شب عید حدود یک‌پنجم تا یک‌سوم کاهش یافت. اما در منطقه یک این روند برعکس شد و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این منطقه در همین بازه زمانی-اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸-معادل یک‌پنجم زیاد شد. البته در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز حجم معاملات خرید مسکن اندکی افزایش یافت و نسبت به بهمن‌ماه ۵ درصد رشد کرد. اما با صرف‌نظر کردن از ریزنوسان مثبت جزئی در حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۲۲،می‌توان اعلام کرد منطقه یک شهر تهران در میان سایر مناطق تنها منطقه‌ای بوده است که در اسفندماه در مقایسه با بهمن‌ماه نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در آن به‌طور محسوس و معادل ۲۰ درصد افزایش یافت؛ بلکه میانگین قیمت مسکن نیز در این منطقه در همین بازه زمانی به میزان قابل‌توجهی یعنی ۱۳ درصد رشد کرد.

این میزان رشد قابل‌توجه در میانگین قیمت مسکن در منطقه یک بعد از رشد ۱۴ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۸، بالاترین تورم ماهانه مسکن در اسفندماه در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب می‌شود. از آنجا که معمولا بخش عمده و بیشترین حضور سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن در مناطق مصرفی و پرتقاضا تمرکز می‌یابد-به دلیل سهولت در خرید وفروش واحدها و وجود تقاضای قابل‌توجه- افزایش قابل‌توجه حجم معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران برخلاف سایر مناطق که حجم معاملات خرید مسکن در آنها نزولی بود و همچنین ثبت تورم ماهانه قابل‌توجه در این منطقه در اسفندماه مربوط به حضور تقاضای تبدیل به احسن مسکن از سوی گروهی از این طیف مصرفی تقاضای مسکن است که به دلیل تمکن مالی قابل‌توجه، حساسیت و آسیب‌پذیری کمتری نسبت به سایر گروه‌های مصرفی به تغییرات قیمت مسکن از خود نشان می‌دهند. همین کمتر بودن سطح حساسیت و آسیب‌پذیری در برابر تغییرات و نوسانات افزایشی قیمت مسکن موجب شد در حالی که تقاضای مسکن در سایر مناطق شهر تهران در اسفندماه به میزان قابل‌توجه کاهش یافت اما در منطقه یک شهر تهران به‌عنوان تنها منطقه،حجم معاملات خرید آپارتمان نه تنها نسبت به ماه قبل کاهش نیافت بلکه با رشد ۲۰ درصدی نیز همراه شد.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در اسفندماه سال‌جاری به ۱۵میلیون و ۶۶۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با بهمن‌ماه (تورم ماهانه) حدود ۹ درصد و در مقایسه با اسفند سال ۹۷ معادل ۴۲ درصد رشد کرد. همچنین حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران با کاهش ۲۴ درصدی در مقایسه با بهمن‌ماه به حدود ۹ هزار فقره کاهش یافت و در مقایسه با اسفندماه سال ۹۷ نیز ۱۷ درصد کم شد.

بررسی‌های آماری از تحولات یکساله بازار مسکن در سال ۹۸ نیز نشان می‌دهد بازار مسکن سال گذشته با شرایط رکود تورمی به پایان رسید. در واقع بازار معاملات مسکن در سال ۹۸ به لحاظ قیمت با رشد صعودی همراه بود و به لحاظ حجم معاملات در مقایسه با یکساله ۹۷ روند نزولی طی کرد. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در یک سال ۹۸ به ۱۳ میلیون و۳۰۰ تومان رسید که در مقایسه با یک سال ۹۷ با رشد ۶۲ درصدی همراه شد. در سال گذشته همچنین مجموعا ۷۴ هزار و ۷۷۲ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با تعداد معاملات مسکن ثبت‌‌شده در سال ۹۷ معادل ۳۳ درصد کاهش یافته است.

بعد از ثبت تورم ماهانه ۱۱ درصدی مسکن در اردیبهشت ماه سال گذشته، ثبت تورم ماهانه حدود ۹ درصدی در اسفندماه بالاترین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۸ بوده است.یک علت عمده ثبت تورم ماهانه قابل‌توجه مسکن در ماه پایانی سال گذشته وزن قابل‌توجه معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران با وجود افزایش قابل‌توجه میانگین قیمت مسکن در این منطقه در این بازه زمانی بوده است.

از آنجا که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آمارهای رسمی با استناد و اتکا به وزن معاملات انجام شده در هر منطقه به‌صورت میانگین وزنی محاسبه می‌شود و با توجه به اینکه برخلاف سایر مناطق شهر تهران حجم معاملات مسکن در منطقه یک با رشد مثبت قابل‌توجه در یک ماه-۲۰ درصد-مواجه شد ومجموعا ۶ درصد از حجم کل معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه در این منطقه به ثبت رسید، نوسانات افزایشی قیمت مسکن در این منطقه در ثبت تورم ماهانه قابل‌توجه برای بازار مسکن شهر تهران موثر بوده است. در حالی که بیشترین حضور تقاضای مربوط به تبدیل به احسن مسکن در اسفندماه در منطقه یک شهر تهران رصد شد، بیشترین تقاضای مسکن وارد شده به بازار از سوی سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان نیز در مناطق مصرفی میانی شهر تهران از جمله مناطق ۴ و ۵ (پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق مصرفی) و بیشترین حضور متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌ها در مناطق جنوبی شهر تهران-عمدتا مناطق ۹ تا ۱۱ و سایر مناطق جنوبی- تمرکز یافت.

البته این موضوع هرگز به این معنا نیست که انواع مختلف تقاضا در همه محلات و مناطق شهر تهران وجود نداشته است بلکه به این معناست که عمده تمرکز هر کدام از گروه‌های متقاضی مسکن و معاملات مسکن انجام شده در اسفندماه مربوط به چه مناطقی بوده است. مناطق شهر تهران به لحاظ جغرافیای معاملات مسکن در اسفندماه را می‌توان به دو گروه مناطق شمالی و جنوبی طبقه‌بندی کرد. مناطق یک تا ۸ شهر تهران به‌عنوان مناطق شمالی و مناطق ۹ تا ۲۱ شهر تهران به‌عنوان مناطق جنوبی شهر تهران قابل‌طبقه‌بندی هستند. منطقه ۲۲ نیز یک منطقه خاص و استثنا محسوب می‌شود که تحولات آن به‌صورت جداگانه قابل‌رصد و تحلیل است. حجم معاملات خرید مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸ در مناطق شمالی با کاهش ۱۴درصدی مواجه شد؛ این میزان در مناطق جنوبی برابر با کاهش ۳۲ درصدی و در کل مناطق شهر تهران به‌طور میانگین معادل افت ۲۵ درصدی بود.

این موضوع نشان می‌دهد میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن در اسفندماه نسبت به بهمن‌ماه در مناطق جنوبی هم بیشتر از مناطق شمالی و هم بیش از میانگین کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در کل شهر تهران بوده است. همچنین در حالی که میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت در اسفندماه در مقایسه با بهمن‌ماه ۹۸ با کاهش ۷/ ۶ درصدی همراه شد در مناطق شمالی میانگین قیمت مسکن برابر ۱۰درصد و در کل شهر تهران به‌طور میانگین معادل حدود ۹ درصد رشد کرد. این موضوع نشان می‌دهد درحالی‌که عمق رکود معاملات مسکن در مناطق جنوبی بیش از مناطق شمالی است اما تورم ماهانه در این مناطق کمتر از مناطق شمالی است.

در دو منطقه اصلی محل حضور سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران بازار مسکن یعنی مناطق ۴ و ۵ نیز به ترتیب حجم معاملات خرید مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸ در منطقه ۴ معادل ۲/ ۲۷ درصد و در منطقه ۵ برابر با حدود ۲۶ درصد کاهش یافت. میانگین قیمت مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸ نیز در منطقه ۴ برابر با ۶/ ۱۱ درصد ودر منطقه ۵ معادل ۸ درصد رشد کرد. در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز شرایطی متفاوت نسبت به سایر مناطق مصرفی شهر تهران رقم خورد. اسفندماه سال گذشته در حالی حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه غربی شهر تهران که عمدتا مورد توجه تقاضای مصرفی است در مقایسه با بهمن‌ماه با رشد ۵ درصدی همراه شد که این منطقه بعد از منطقه یک شهر تهران و به استثنای شمالی‌ترین منطقه پایتخت، تنها منطقه‌ای بود که حجم معاملات خرید مسکن در آن در این بازه زمانی روند افزایشی داشت.

هر چند این میزان افزایش در مقایسه با میزان افزایش حجم معاملات مسکن در منطقه یک آن‌هم در بازه زمانی یک‌ماهه افزایشی ناچیز محسوب می‌شود. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه نیز در اسفندماه در مقایسه با بهمن۹۸، معادل ۴درصد رشد کرد.