آتشی زیرخاکستر بازار مسکن/ تنها راه مدیریت بازار افزایش تولید است

به گزارش می متالز، بررسی‌های میدانی اگرچه نشان می‌دهد در هفته‌های ابتدایی سال جاری روند معاملات مسکن کاهشی بوده و آن گروه از مستاجرانی که قراردادشان به‌سر رسیده بود؛ توانست با شرایط مناسبی نسبت به تمدید قرارداد خود اقدام کنند، اما این شرایط برای تابستان یا فصل اصلی جابجایی مستاجران ادامه نخواهد داشت.

کرونا موقتا بازار را تحت تاثیر قرار داده است

آمارهای رسمی تعداد معاملات مسکن نشان می‌دهد از ابتدای اسفندماه تا پایان فروردین 1399 تعداد معاملات مسکن نسبت به همین دوره در سال قبل نزدیک به 40 درصد کاهش داشته و در همین راستا بازار اجاره نیز تقریبا رکودی قابل توجه را تجربه کرده اما واقعیت این است که احتمالا این آتش زیرخاکستری برای فصل تابستان است که باید از هم‌اکنون برای آن برنامه‌ریزی شود.

در این دوره اغلب مشاورین املاک و کارشناسان معتقدند به دلیل شیوع بیماری کرونا مالکین و مستاجران هردو بی‌تمایل از ورود و خروج مشتریان تازه به خانه بوده‌اند به همین دلیل تقاضا کاهش چشمگیری داشته و مالکان هم با کمترین میزان افزایش تمایل به تمدید قرارداد داشتند.

فرهاد رمزی یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه سه تهران در این زمینه به خبرنگار ما گفت: با درنظر گرفتن اجرای قانون فاصله‌گذاری اجتماعی اگرچه برخی صنوف از جمله بنگاه‌های مشاور املاک تعطیل بوده‌اند، اما بسیاری از موارد اجاره با رضایت طرفین به صورت لفظی وبا قید ثبت بعد از آغاز فعالیت بنگاه‌ها تمدید شده است.

رمزی در این زمینه افزود: آنطور که شواهد نشان می‌دهد بیشتر قراردادها با روند افزایشی حدود 10 تا 20 درصد  نسبت به سال قبل در این منطقه تمدید شده است اما این روند قطعا در ماه‌های بعد ادامه نخواهد داشت، به این دلیل که علاوه بر کمرنگ شدن مشکلات کرونا فصل اصلی جابجایی آغاز می‌شود.

وی معتقد است البته بازار مسکن چه در بخش اجاره و چه درباره خرید و فروش شرایط خاصی را تجربه می‌کند که متفاوت با سنوات گذشته است اما قطعا روند افزایشی قیمت وجود دارد.

سایه سنگین سیاست‌های بانکی برسر مستاجران

فرهاد غلامی یکی از کارشناسان املاک در منطقه 7 تهران نیز درباره بازار مسکن به خبرنگار ما گفت: امسال بازار مسکن علی‌رغم شروع آرام در هفته‌های گذشته در آینده تلاطم‌های بسیاری را بخصوص در بخش اجاره تجربه می‌کند.

غلامی در ادامه افزود: هرسال با آغاز فصل جابه‌جایی مستاجران مالکان براساس نیازهای اقتصادی تصمیم به تعیین نرخ می‌کنند که متاثر از نرخ تورم سالانه، نرخ سود بانکی و عواملی از این دست بوده است، اما امسال علاوه بر سایه سنگین کرونا در این زمینه می‌بینیم سیاست‌های بانکی می‌تواند اثرات بیشتری ایجاد کند که البته نگران کننده است.

وی معتقد است زمانی که نرخ سود سپرده‌ها در بانک‌ها کاهشی باشند اغلب موجران به دریافت اجاره ماهانه تمایل پیدا می‌کنند که این روند اقتصاد خانواده مستاجران را هم تحت تاثیر قرار می‌دهد چون در هر دو صورت زمانی که نرخ سود کاسته می‌شود مستاجران هم نمی‌توانند سپرده‌گذاری کنند و سود حاصل را برای تامین بخشی از اجاره‌بها استفاده کنند.

این کارشناس املاک تاکید کرد: یک نکته مهم دیگری که اصولا از دید مسئولان دور مانده موضوع فعالیت‌های سایت‌ها و مشاوران مجازی در فضای اینترنت است که اغلب این سایت‌ها غیرتخصصی و صرفا به قصد سودجویی شکل‌گرفته‌اند.

وی تصریح کرد: در این سایت‌ها جریان‌سازی‌های معناداری صورت می‌گیرد که نهایتا به زیان خریداران و مستاجران است و لازم است مسئولان مربوطه در زمینه مدیریت و کنترل این نوع سایت‌ها اقدام موثرتری داشته باشند.

به اعتقاد غلامی امسال تابستان احتمالا روند افزایشی نرخ اجاره بها در شرایطی ایجاد می‌شود که کاهش درآمد افراد به دلیل شیوع بیماری کرونا خواهیم داشت، به همین دلیل شاید بتوان تابستان 99 را سالی گران برای اجاره نشین‌ها طی یکی دو سال اخیر دانست.

افزایش غیرقابل اجتناب است

در همین زمینه ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران درباره بازار مسکن درسال جاری گفت: قیمت مسکن علاوه بر قانون اصلی عرضه و تقاضا متاثر از آیتم‌های خاصی مثل نرخ ارز، نرخ مصالح ساختمانی و دستمزد و ... بوده که طی سنوات گذشته تعیین کننده میزان رشد سالانه قیمت مسکن بوده است.

رهبر در ادامه افزود: اگر بررسی کنیم روند روبه رشد قیمت مصالح ساختمانی عاملی بوده که حداقل در سه ماهه پایانی سال قبل قیمت مسکن در تهران نزدیک به 9 درصد افزایش داشته باشد که امسال قطعا با توجه به افزایش نرخ دستمزدها باید منتظر افزایش دیگری هم باشیم.

وی معتقد است با درنظر گرفتن روند افزایشی قیمت نهاده‌های مسکن و البته ارزش زمین رشد قیمت مسکن در تهران غیرقابل اجتناب است و قطعا افزایش قیمت در پایتخت سایر شهرها را براساس قانون عرضه و تقاضا تحت تاثیر خود قرار می‌دهد.

نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین تصریح کرد: تمام این شرایط درحالی تجربه می‌شود که میزان تسهیلات مسکن از سوی بانک عامل مربوطه نیز افزوده می‌شود که همین روند می‌تواند تاثیرگذار بوده و در نهایت منجر به افزایش قیمت باشد.

رهبر با اشاره به میزان تولید در کشور به خبرنگار ما گفت: آمارها بیان می‌کند ایران چیزی حدود یک میلیون دویست هزار واحد مسکونی در سال نیاز دارد که بتواند عرضه و تقاضا را در تعادل قرار دهد اما رکودهای سنوات گذشته و البته مشکلات تولیدی در پایان سال گذشته عقب‌افتادگی تولید از تقاضا و انباشت ایجاد کرده که می‌تواند در شرایط غیرثابت مشکلات را افزایش دهد.

به گفته رهبر البته نباید فراموش موضوع دریافت مالیات از عایدی املاک هم مطرح شده که ابهام‌های روند افزایشی قیمت را در آینده تشدید می‌کند تاجایی که نباید فراموش کنیم هرگونه تحمیل فشار بیرونی به بازار مسکن مستقیم در قیمت واحدهای فروشی تاثیرگذار است چون تولید کننده قرار نیست این افزایش‌ها را از جیب و سرمایه بپردازد.

وی درباره بازار اجاره نیز افزود: این بازار کاملا از قاعده عرضه و تقاضا پیروی می‌کند به این ترتیب که با کاهش قدرت اجاره افراد بدون تردید تقاضا برای املاک با قیمت‌های پایین‌تر افزایش خواهد داشت که عموما در مناطق متوسط روبه پایین هستند به همین دلیل اگر بخواهیم درصد افزایش اجاره بها را محاسبه کنیم قطعا در اینگونه مناطق درصد افزایش اجاره نسبت به سایر مناطق بیشتر است.

این مقام صنفی اظهار کرد: اگرچه اغلب موجران نسبت به رعایت حال مستاجران قیمت برای اجاره بهای ماهیانه ملک خود تعیین می‌کنند اما نباید فراموش کنیم که برخی مالکان با استفاده از اجاره‌بهای ماهانه زندگی خود را اداره می‌کنند و جای تردید نیست که آنها نیز برای تامین مایحتاج خود برنامه‌ریزی کرده‌اند.

رهبر درپایان گفت: تنها راهکار مدیریت بازار مسکن در هر دو بخش اجاره و فروش افزایش تولید است که باید مسئولان بگونه‌ای برنامه‌ریزی کنند تا تولیدکنندگان واقعی وارد میدان شده و با استفاده از شرایط مناسب تولید را شروع کنند اینجاست که عرضه و تقاضا کار خود را انجام می‌دهد و شرایط ایده‌آلی در بازار حاکم می‌شود.