بانک‌های ملاک چگونه بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند؟

به گزارش می متالز، در زمان عادی ملک مسکونی رشد مناسبی دارد، اما در زمان رکود، مثل وضعیت فعلی کشور فشار بر قیمت های مسکونی بیشتر می شود. بانک مرکزی ایران در گزارشی که ۶ بهمن ماه درباره بازار مسکن در دی ماه منتشر کرد، از کاهش معاملات و افزایش دو برابری قیمت‌ها نسبت به پارسال (۱۳۹۸) خبر داده است. این گزارش می‌گوید که در دی ماه امسال در مجموع ۳۵۰۰ خانه در تهران معامله شده که نسبت به دی ماه سال پیش بیش از ۶۷ درصد کاهش داشته است؛ هر چند وضعیت نسبت به یک ماه اخیر بهتر شده و از آذر ماه معاملات حدود ۳۷/۶ درصد افزایش داشته است.

آن‌ گونه که کارشناسان اقتصادی می‌گویند به طور کلی، مجموعه عواملی قیمت مسکن را تعیین می کند. عرضه و تقاضا و مجموعه تورمی که در کشور وجود دارد مهم ترین عوامل تعیین کننده قیمت مسکن هستند. یکی از مهم ترین عوامل قیمت عرضه، هزینه تمام شده است که به صورت دوره‌ای تاثیر خود را نشان می‌دهد. وقتی قیمت تمام شده بالا می رود عرضه کنندگان کم تر به سوی ساخت و ساز می‌روند و عرضه کم می‌شود و پس از مدتی تقاضا افزایش خواهد داشت و چون عرضه مسکن ثابت است، قیمت جهش پیدا می کند. این جهش‌های قیمتی تحت تاثیر مجموعه تورم دوره قبلی تا دوره جدید است. برای مثال از سال 84 تا 86 ما شاهد افزایش 200 درصدی قیمت مسکن بودیم.

به گفته مرتضی عزتی، اقتصاد دادن «نکته مهمی که وجود دارد این است که باید بدانیم مسکن یک کالای بادوام است و کالاهای بادوام هر روز خریداری نمی شوند. این کالاها به صورت روزمره قمیت آن تعیین نمی شود و به صورت دوره ای قیمت آن تغییر می کند. در شرایط پول سوزی یا رشد مداوم قیمت ها، اگر کسی بتواند پول خود را تبدیل به کالاهای سرمایه‌ای  می‌کند.»

در شرایط تورمی سال‌های اخیر هم شاهد بودیم که سرمایه گذاری در این بخش به عنوان کالای بادوام بیشتر شد و این تورم و افزایش قیمت را تشدید می کند. در این میان عوامل حاشیه ای نیز می تواند بر بازار مسکن تاثیر گذار باشد. برای مثال، با ریزش بورس مردم سرمایه خود را از این بازار به سمت مسکن سوق می دهند. افت قیمت ها در یک بازار باعث جابجایی پول به بازار دیگر می شود.

تاثیر فعالیت بانک‌ها بر قیمت مسکن

فعالیت بانک‌ها یکی از تاثیرگذارترین عوامل بر قیمت مسکن هستند و به عقیده عزتی «بانک ها به پنج طریق می توانند در بازار مسکن تاثیرگذار باشند.»

او می گوید«نکته اول تاثیرگذاری بانک ها در حجم نقدینگی با افزایش تسهیلات و همچنین آن‌ گونه که برخی می‌گویند چاپ پول است که باعث افزایش تورم در همه بخش ها از جمله مسکن می‌شود.»

شیوه دوم تاثیرگذاری بانک‌ها که در دهه 80 اتفاق افتاد، پرداخت تسهیلات است. این اقتصاددان می‌گوید:«بانک ها با دادن تسهیلات زیاد بر مسکن تاثر گذاشتند. خصوصا بانک‌های خصوصی که در اوایل کارشان قید و شرطی برای فعالیت نداشتند. این امر باعث شد تا تقاضا برای مسکن افزایش پیدا کند و مردم برای سرمایه گذاری چند خانه می‌خریدند تا در سال‌های بعد با افزایش قیمت سودی کسب کنند و این موضوع افزایش قیمت را تشدید کرد.»

وثیقه مسکن شیوه سوم تاثیرگذاری بانک ها بر بازار مسکن است. وثیقه مسکن بارزش ترین وثیقه بعد از سپرده های بانکی محسوب می‌شود و این خودش تاثیر گذار است. چون بسیاری برای راه اندازی کار و تجارت تقاضای وام می‌کنند و برای بانک‌ها وثیقه ملکی برای پرداخت وام در درجه اول قرار دارد. وقتی بانک ها این تقاضا را دارند، این تقاضا بر کسانی که خواهان ملک هستند تاثیر می گذارد، این امر هم تقاضای مسکن را افزایش می دهد.

عامل چهارم تاثیرگذاری بانک ها بر مسکن خود تقاضای بانک ها است. عزتی می گوید:«چون بانک ها یکی از خریداران اصلی بازار مسکن هستند، این امر بهانه ای شده تا زمانی که نیاز واقعی نیز ندارند ملکی را خریداری کنند و علت آن این است که قیمت ها در بخشی از شهر بیشتر از نقاط دیگر است و بانک ها تمایل دارند که در این مناطق سرمایه گذاری کنند تا سود بیشتر کسب کنند.»

و در نهایت بخش پنجم تاثیرگذاری بانک ها، پرداخت تسهیلات به زیرمجموعه های خودشان برای خرید املاک است که مانند آن چیزی که در بالا توضیح داده شد بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد.

ورود بانک مرکزی به موضوع

در اوایل دهه نود بانک مرکزی به این موضوع ورود کرد و سعی کرد تاجلوی بانک‌ها را برای خریداری املاک و شرکت داری را بگیرد. اقداماتی را هم انجام داد و مقدار زیادی از این فعالیت‌ها کاهش یافت. اما نمی‌توانست جلوی خریداری شعبه ها را بگیرد و این باعث افزایش شعبه ها شد و همانطور که استاد اقتصاد دانشگاه بهشتی می‌گوید «این موضوع احتمالا بری استفاد از رشد قیمت های مسکن است.»

در چنین شرایطی است که تاثیر تورمی املاک بر جاهای دیگر را می بینیم. باید به این نکته توجه کنیم که بازارهای مالی و شبه مالی اثر سرریز روی هم دارند و وقتی یک بازار افزایش قیمت داشته باشد قیمت در بازار دیگر هم افزایش خواهد داشت