معادله مسکن در نیمسال دوم/ سنجش جدید «اضافه‌پرش مسکن»؛ قیمت آپارتمان در صورت «زمین مساعد» چه میزان کاهش می‌یابد؟

به گزارش می‌متالز، بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار ملک در ماه‌های پیش‌رو کاملا تحت تاثیر «ریسک غیراقتصادی»، «تورم عمومی» و همچنین «سرنوشت مالیات بر ملک» است. روند رشد قیمت و حرکات خریداران سرمایه‌ای طی سه سال گذشته نشان داد «ریسک غیراقتصادی» بیش از دو پارامتر دیگر بر روند بازار مسکن اثر گذاشت؛ به‌طوری‌که کاهش آن در پاییز پارسال و ابتدای بهار امسال باعث «ریزش انتظارات تورمی» و افت قیمت مسکن شد. بر این اساس، یک سناریو «اختلال در مسیر بازگشت قیمت از اضافه‌پرش» است. سناریوی بعدی «بهبود اوضاع بازار» خواهد بود که با شروع مذاکرات برجامی می‌توان شکل‌گیری آن را احساس کرد. سناریوی سوم، اما بدترین حالت ممکن است. در این بررسی، سطح نامتعارف قیمت مسکن سنجش شد.

جهت قیمت مسکن و سرعت تغییرات آن در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ را مجموعه‌ای از «فرضیات» (شرایط موجود بازار) و «مجهولات» (متغیر‌های بازی‌ساز) تعیین می‌کند که باتوجه به برآورد‌هایی که از این دو دسته عوامل وجود دارد، می‌توان معادله بازار مسکن پیش‌رو را در سه سناریو ترسیم و بررسی کرد.

یک واقعیت در بازار مسکن وجود دارد و آن، «تعقیب اوضاع اقتصادی و سیاسی» از سوی تقریبا همه فعالان بازار مسکن - طیف خریداران مصرفی و سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین ضلع سوم معاملات یعنی واسطه‌های ملکی- است؛ به نظر می‌رسد اکثریت افرادی که فعال یا نیمه‌فعال در این بازار محسوب می‌شوند، منتظر یک اتفاق برای تغییر شرایط هستند. این انتظار، به دلیل همان فرضیه‌های فعلی بازار و برداشت افراد از شرایط آتی است.

شرایط موجود بازار مسکن (فرضیه‌ها) را می‌توان در چهار تصویر کلی مورد رصد قرار داد. این موارد شامل «اضافه‌پرش رخ داده در قیمت مسکن»، «اثر تورم عمومی بر تورم ملکی»، «تورم هزینه ساخت» و همچنین «انتظارات تورمی یا انتظارت کاهشی» است.

با این شرایط، معادله بازار مسکن نیمسال دوم ۱۴۰۰، سه مجهول دارد که می‌توان آن‌ها را در قالب «ریسک غیراقتصادی ناشی از تحلیل فعالان بازار درباره نشست برجام»، «مالیات ضدسفته‌بازی برای انبوه آپارتمان‌های بلااستفاده» و «آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت تورم عمومی» در نظر گرفت.

به این ترتیب، جواب معادله «مسکن در نیمسال دوم» یکی از سه گزینه «اختلال در مسیر بهبود در جریان عبور از فاز سه سال گذشته»، «بهبود کاملا محسوس اوضاع» یا «تعمیق رکود تورمی» می‌تواند باشد.

فروض بازار مسکن

سطح قیمت مسکن در تهران براساس آخرین آمار رسمی در نزدیکی ۳۱ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار دارد. هنوز آمار مربوط به نبض قیمت در شهریور اعلام نشده است، اما طبق یک آمار قابل استناد، میانگین قیمت فایل‌های فروش آپارتمان (قبل از انجام معامله) در آخرین ماه تابستان ۲ درصد نسبت به مرداد افزایش پیدا کرد. با فرض همان ۳۱ میلیون تومان، این سطح قیمتی وقتی با دستگاه‌های سنجش «حباب قیمت ملک» مورد آزمون قرار می‌گیرد، نتایج از «اضافه پرش» به میزان ۵ تا حدود ۲۳ درصد حکایت دارد.

منظور از «اضافه پرش» قیمت مسکن، سطح بالاتر از «قیمت متعارف» است. طی سه سال گذشته، تحت تاثیر غیبت اجباری تقاضای مصرفی (خریداران موثر، رونق‌ساز و پایدار در بازار معاملات ملک) و حضور پرقدرت تقاضای غیرمصرفی (سفته‌بازها، خریداران سرمایه‌ای و مجموع افرادی که با خریدشان باعث انجماد حجم قابل توجهی آپارتمان و بلااستفاده گذاشتن آن‌ها شدند)، قیمت مسکن طی سه سال جهش مکرر بیش از ۶۰ درصد در هر سال افزایش پیدا کرد. این جهش‌ها باعث شد «تناسب قیمت آپارتمان با اجاره‌بها» و همچنین «نسبت سنتی سطح قیمت مسکن با نرخ دلار» و البته «تناسب تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی» به هم بخورد. این سه به هم‌خوردگی براساس همان سه دستگاه سنجش حباب قیمت، شناسایی شده است. نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها در حال حاضر بالای عدد ۳۴ است، در حالی که سقف تاریخی آن طی سه دهه گذشته، ۲۵ بوده است. برای بازگشت قیمت مسکن از «اضافه پرش» در این حالت، انتظار می‌رود سطح قیمت دست‌کم ۲۰ درصد طی دوره زمانی پیش‌رو کاهش پیدا کند. این کاهش البته لزوما در کوتاه‌مدت رخ نمی‌دهد یا حتی ممکن است به شکل کاهش قیمت اسمی نباشد.

براساس نسبتی که بین نرخ دلار و قیمت یک مترمربع واحد مسکونی طی دوره‌های گذشته (دوره‌هایی که دلار مشمول تثبیت نبوده است) وجود دارد و همچنین میزان افزایش آن از ابتدای ۹۶ تاکنون و مقایسه نرخ رشد آن (۳/ ۷ برابر) با میزان رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی، به نظر می‌رسد در وضعیت فعلی، سطح قیمت مسکن چیزی در حدود ۵ درصد بالاتر از رقمی است که نسبت آن با دلار را به حالت الگوی گذشته برمی‌گرداند. اما در این میان، یک فاکتور باید مدنظر قرار بگیرد و آن، سطح فعلی نرخ دلار است که در صورت «کاهش ریسک غیراقتصادی» در آینده نزدیک، دچار افت می‌شود و در نتیجه، شرایط را برای کاهش قیمت نیز فراهم می‌آورد.

طی سه سال گذشته از آنجا که نبض معاملات ملک کاملا در اختیار تقاضای غیرمصرفی بود، این گروه به صورت معنادار با «نوسانات بازار ارز»، در مسیر خرید یا فروش آپارتمان شارژ شدند و حرکت کردند. دلار طی این مدت، یکی از بازیگردانان اصلی در بازار ملک بود. به همین خاطر، طی ماه‌های پیش‌رو نیز جهت کاهشی نرخ دلار یا برعکس، همچنان بر نبض قیمت مسکن موثر خواهد بود.

دستگاه سوم «سنجش اضافه‌پرش قیمت مسکن» نیز که رابطه نرخ رشد قیمت با نرخ رشد نقدینگی را تصویر می‌کند بیانگر آن است که طی ۵/ ۷ سال گذشته، میزان رشد قیمت مسکن به مراتب بیشتر از رشد نقدینگی بوده است و این یعنی، عبور قیمت از سطح متعارف که انتظار برای کاهش را تقویت می‌کند. در فاصله ابتدای ۹۳ تا مرداد ۱۴۰۰، حجم نقدینگی تقریبا ۶ برابر شد در حالی که متوسط قیمت واحد‌های مسکونی در تهران ۶/ ۷ برابر شده است. با این دستگاه نیز مشخص می‌شود سطح قیمت تا بازگشت به میزان متعارف و قابل انتظار برای «رونق غیرتورمی معاملات ناشی از بازگشت خریداران مصرفی و موثر به صحنه»، نیاز دارد حدود ۲۰ تا ۲۳ درصد کاهش پیدا کند تا تناسب مجددا برقرار شود.

با وجود آنکه سطح قیمت مسکن با استناد به نتایج دستگاه‌های سنجش، بالاتر از سطح متعارف قرار دارد، اما در حال حاضر سطح تورم عمومی به عنوان متغیر موثر نیز بالا است. رکورد ۱۰ ساله تورم عمومی ماهانه، شرایط را برای بازگشت قیمت ملک به سطح متعارف پیچیده کرده است.

از طرفی، هزینه ساخت و‌ساز و قیمت تمام شده که تابعی از «قیمت مصالح ساختمانی» و «قیمت زمین» است، برای سازنده‌ها مشکل‌ساز شده است. رشد تند هزینه ساخت طی یک سال اخیر از یکسو تیراژ ساخت را پایین آورده و از سوی دیگر فضای روانی بازار معاملات آپارتمان را از محل «جهت‌گیری قیمت واحد‌های مسکونی چندسال ساخت از قیمت نوسازها»، تحت تاثیر قرار داده است.

«انتظارات تورمی» و نوسان محسوس آن طی یک سال گذشته، خود به عاملی برای تغییر رفتار خریداران و فروشنده‌های ملک و تاثیرگذاری بر قیمت‌ها بدل شده است. پاییز سال گذشته، با فروکش‌کردن انتظارات تورمی، تورم ماهانه مسکن در تهران از ۱۰ درصد در مهر به حدود ۲ درصد در آبان سقوط کرد و در آذر منفی شد. آن زمان، «ریسک غیراقتصادی» به‌شدت ریزش کرده بود. همچنین طی دو ماه اول بهار امسال نیز باز به دنبال برگزاری سریالی نشست‌های برجامی، متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از ۵ درصد افت کرد، اما بعد از آن، مجددا با افزایش «انتظارات تورمی»، سطح قیمت نیز صعودی شد.

سه سناریوی بازار چه می‌گوید؟

اکنون با لحاظ فرضیات موجود که تصویر فعلی بازار مسکن را به نمایش می‌گذارد و همچنین سه مجهول (بازی‌ساز‌های بیرونی و درونی)، وضعیت نیمسال دوم این بازار را می‌توان در قالب سه سناریو ترسیم کرد.

وزن‌های این سه مجهول - «ریسک غیراقتصادی ناشی از تحلیل فعالان بازار درباره نشست برجام»، «مالیات ضدسفته‌بازی برای انبوه آپارتمان‌های بلااستفاده» و «آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت تورم عمومی» - به لحاظ میزان اثرگذاری‌شان بر رفتار بازیگران بازار را می‌توان با تجربه سه سال گذشته به این صورت برآورد کرد که مجهول اول یعنی موضوع ریسک غیراقتصادی، فعلا بیشترین تاثیر را بر رفتار‌ها و حرکات معامله‌گران ملکی دارد. بنابراین، سناریو‌های سه‌گانه با لحاظ شرایط ممکن ابتدا برای این پارامتر و سپس دو پارامتر دیگر، قابل بررسی است.

سناریوی اول یعنی «اختلال در مسیر بهبود در جریان عبور از فاز سه سال گذشته» را براساس «آستانه برگزاری نشست برجام» می‌توان برای بازار مسکن نیمسال دوم مطرح کرد. این حالت، درست شرایط ماه شهریور را تداعی می‌کند. اگر وضعیت ماه‌های آینده به شکلی باشد که فعالان بازار‌ها این طور برداشت کنند که «شروع مذاکرات وین، نزدیک است، اما زمان آن دقیقا مشخص نیست»، در این صورت بازار ملک محل ورود تقاضای سرمایه‌ای از مبدأ بازار‌هایی می‌شود که در شرایط «آستانه شکل‌گیری دوباره مذاکرات»، ریسک ماندن یا ورود به آن‌ها بالا ارزیابی می‌شود. در این سناریو اگر سیاستگذار بخش مسکن اهرم مالیات ضدسفته‌بازی را که همان «مالیات سالانه» است خیلی زود به کار بیندازد، بازار ملک هم مثل بازار‌های موازی، برای تقاضای غیرمصرفی، پرریسک می‌شود. همچنین اگر دولت نیز برای جبران کسری بودجه، از مسیر غیرتورمی (انتشار اوراق بدهی) استفاده کند، شرایط برای صعود بیشتر تورم عموم سلب می‌شود که در این حالت نیز تاحدودی هیجان خرید‌های سرمایه‌ای ملک به دلیل کاهش نسبی انتظارات تورمی ناشی از مهار نرخ رشد نقدینگی، فروکش می‌کند.

خلاصه سناریوی اول حکایت از آن دارد که در صورت حاکم بودن وضعیت «آستانه مذاکرات»، صبر و انتظار فعالان بازار‌ها باعث جلب نگاه گروهی از سرمایه‌گذاران به سمت بازار ملک می‌شود، اما اگر دولت به شکل صحیح برای تامین مالی هزینه‌های خود (از طریق اوراق) و برای درون بازار مسکن (از طریق مالیات)، سیاستگذاری کند، امکان عبور بازار مسکن از این وضعیت، با کمترین تورم ملکی وجود دارد.

سناریوی دوم که آن را «بهبود کاملا محسوس اوضاع» می‌توان عنوان کرد، در صورتی تحقق پیدا می‌کند که «نشست‌های برجامی با شروع مذاکرات، برگزار شود». در این حالت، با توجه به تجربه ابتدای بهار امسال، «انتظارات تورمی» به شکل محسوس فروکش می‌کند و رفتار خریدار و فروشنده ملک معکوس می‌شود؛ فروشنده‌ها وارد بازار می‌شوند و خریداران سرمایه‌ای عقب‌نشینی می‌کنند. در این سناریو، مسیر بازگشت قیمت آپارتمان از سطح نامتعارف به سطح متعارف - بازگشت از اضافه‌پرش- حتی در کوتاه‌مدت فراهم می‌آید. این سناریو، آنچنان به دو متغیر دیگر وابستگی ندارد هر چند اگر زمینه برای کاهش تورم عمومی و همچنین عرضه آپارتمان‌های منجمد به بازار ملک فراهم شود، مسیر بازگشت قیمت مسکن، شیب منفی هم پیدا می‌کند و سرعت اصلاح قیمت بیشتر می‌شود.

سناریوی سوم، اما بدترین حالت ممکن می‌تواند باشد یعنی «تعمیق رکود تورمی». این سناریو در صورتی رقم می‌خورد که «بازار‌ها از کاهش ریسک غیراقتصادی، فاصله بگیرند». چنانچه در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، علامتی از برگزاری نشست‌های برجامی مخابره نشود و در عین حال، شرایط به سمت دورشدن از مذاکرات برود، افراد سعی می‌کنند برای مدیریت انتظارات خود به سرمایه‌گذاری در بازار‌ها از جمله بازار ملک روبیاورند. نتیجه این حرکت، سخت‌تر شدن مسیر برای خروج از رکود تورمی مسکن است. با این حال، برای این سناریو نیز مثل سناریوی اول،

«دو بازیگردان دیگر» می‌تواند در بازار ملک نقش‌آفرین شود و جلوی بدتر شدن اوضاع را بگیرد. مسوولیت دولت برای مهار تورم عمومی و همچنین مهار سفته‌بازی ملکی در این سناریو، سنگین‌تر از دو حالت قبل می‌شود. اگر دوباره نااطمینانی به آینده قیمت‌ها ایجاد شود، کنترل رشد نقدینگی و همچنین ریسک‌دار شدن خرید‌های بلااستفاده در بازار مسکن، تا حدودی جلوی تورم بیشتر را در این بازار می‌گیرد. در کنار این سناریو ممکن است گروهی از فعالان بازار مسکن سراغ «تاثیر وام‌های جدید خرید مسکن» و «طرح مسکن‌سازی یک میلیونی در سال» را بگیرند. در وضعیت فعلی، فاکتور وام خرید مسکن به خاطر «فاصله نسبی قدرت این وام‌ها با قیمت مسکن و انتظار کاهش قیمت»، اثرگذاری چندانی بر رفتار بازیگران بازار ملک ندارد. فاکتور طرح مسکن‌سازی یک میلیونی نیز در این شرایط، «فاکتور خنثی» محسوب می‌شود به این معنا که تاثیری بر بازار ندارد. اما اگر ساخت و ساز‌های طبیعی از رکود فعلی خارج شود، اجرای آن طرح دولت، ممکن است به کاهش عرضه مصالح ساختمانی برای ساخت‌وساز‌های شهری منجر شود.

منبع: دنیای اقتصاد