زمین و هزینه ساخت؛ ۲ چالش بزرگ ساخت ۴ میلیون مسکن/ پروژه بی‌نظیری که کُند پیش می‌رود

به گزارش می‌متالز، اولین‌بار خردادماه سال گذشته و در آستانه انتخابات ۱۴۰۰ بود که عضو سابق شورای عالی مسکن از برنامه ویژه آیت‌الله رئیسی (یکی از نامزد‌های انتخابات ریاست جمهوری) برای بخش مسکن کشور رونمایی کرد.

به گفته وی، این برنامه حاصل کار ۷ ماهه یک تیم تخصصی و پژوهشی در حوزه اقتصاد و مسکن بود که بر این اساس آن ۴ میلیون مسکن با آورده اولیه صفر، زمین رایگان و وام ارزان بدون یک ریال بودجه دولتی ساخته می‌شود.

آغاز ثبت نام متقاضیان از مهر ۱۴۰۰

بعد از حدود ۲ ماه از استقرار دولت سیزدهم، معاونت مسکن و ساختمان وزارت و راه و شهرسازی طی اطلاعیه‌ای از آغاز مرحله اول ثبت‌نام نهضت ملی مسکن خبر داد. در این اطلاعیه تاکید شده بود: در راستای کمک به تامین مسکن خانوار‌های فاقد مسکن، وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد در اجرای برنامه نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ و به منظور کمک به تامین مسکن فاقدین مسکن از چهارشنبه ۲۸ مهر ۱۴۰۰ نسبت به ثبت نام متقاضیان واجد شرایط اقدام کند.

در این مرحله برای ثبت‌نام متقاضیان بر اساس ظرفیت‌های احصاءشده در تعدادی از شهر‌های واقع در استان‌های کشور برنامه‌ریزی شده بود و متقاضیان یکماه برای ثبت‌نام فرصت داشتند. در این مرحله برای شهر‌های ۱۸ استان کشور از جمله تهران ثبت‌نام متقاضیان انجام شد.

ثبت‌نام ۵.۴ میلیون متقاضیان در نهضت ملی مسکن تاکنون

در مجموع تا پایان سال ۱۴۰۰ بیش از ۵.۴ میلیون نفر در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کردند که از این تعداد و با پالایش اولیه یعنی بررسی سه شرط تاهل، عدم دریافت تسهیلات و نداشتن مالکیت خصوصی ۲.۳ میلیون متقاضی واجد شرایط شناخته شدند.

این متقاضیان در ادامه کار از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل شرط چهارم (سکونت) به ادارات کل راه و شهرسازی، شهر‌های جدید و بنیاد مسکن معرفی می‌شوند و در نهایت لیست واجدان شرایط نهضت ملی مسکن نهایی خواهد شد. بعد از تایید مدارک از طریق سامانه، متقاضیان دعوت و حساب بانکی به نام آن‌ها باز می‌شود. بعد از این مرحله متقاضیان باید مبلغ ورودی (آورده اولیه) را واریز کنند تا بعد از آن به پروژه در حال اجرا یا پروژه‌ای که آماده شروع است معرفی شوند.

در نهایت نیز متقاضیان در ۵ مرحله آورده خود را طبق قرارداد‌های نهضت ملی مسکن واریز می‌کنند.

پیش از این و در دولت قبل در قالب پروژه‌های طرح ملی مسکن (طرح اقدام ملی) در مرحله نخست متقاضیان ۴۰ میلیون تومان واریز کردند. در این بین در برخی شهر‌های جدید از جمله پردیس متقاضیان ۱۶۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان را با توجه به اعلام شرکت عمران این شهر واریز کرده‌اند. این پروژه‌ها پس آغاز به‌کار دولت سیزدهم در طرح نهضت ملی مسکن ادغام شده است.

البته طبقه اظهارت معاون وزیر راه و شهرسازی متقاضیان نهضت ملی مسکن در تهران با آورده ۴۰ میلیون تومانی و وام ۴۵۰ میلیون تومان خانه‌دار خواهند شد.

الزامات ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور

زمین، منابع مالی و سازنده سه رکن اصلی ساخت و ساز مسکن در کشور هستند. بر همین اساس بود که در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی‌های لازم برای تامین زمین صورت گرفته است.

بر اساس قانون جهش تولید مسکن دستگاه‌های دولتی بایستی زمین‌های در اختیار خود را برای طرح مسکن سازی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. در ماده ۱۰ این قانون آمده است: تمام وزارتخانه ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که صد درصد (۱۰۰%) سرمایه و سهام آن‌ها متعلق به دولت می‌باشد، مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان ارضی در اختیار خود که در چهارچوب مکان یابی موضوع ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار می‌گیرند (به استثنای اراضی تبصره (۲) ماده (۹) این قانون)، ظرف دو ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.

در تبصره یک این ماده تاکید شده چنانچه دستگاه‌های موضوع این ماده ظرف دو ماه از تاریخ درخواست وزارت راه و شهرسازی نسبت به واگذاری و تحویل زمین و تسلیم اسناد و مدارک آن اقدام نکنند، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند به درخواست وزارت راه و شهرسازی، ظرف یک ماه به ترتیب یادشده، اقدام و سند مالکیت جدید را به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی صادر کنند.

با وجود صراحت قانونی، اما طبق گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی تاکنون فقط ۴ درصد از زمین‌های مورد نیاز برای ساخت واحد‌های طرح ملی مسکن از دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی تامین شده است.

تا امروز زمین برای ساخت ۲.۴ میلیون واحد نهضت ملی مسکن تامین شده که البته در برخی کلانشهر‌ها از جمله تهران تامین زمین به مشکل خورده است. بنیاد مسکن در حال حاضر در سه شهر رودهن، بومهن و دماوند با کمبود زمین برای ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن روبروست.

پرداخت وام ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی در طرح مسکن‌سازی دولت

بر اساس قانون جهش تولید مسکن سالانه باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان از سوی باانک‌ها و موسسات مالی برای طرح مسکن‌سازی دولت (نهضت ملی مسکن) پرداخت شود که متناسب با تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی این رقم افزایش می‌یابد.

در این طرح قرار است در شهر تهران ۴۵۰ میلیون تومان، شهر‌های بالای یک‌میلیون نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون، مراکز استان‌ها ۳۵۰ میلیون، سایر شهر‌ها ۳۰۰ میلیون و در روستا‌ها ۲۵۰ میلیون پرداخت شود. این تسهیلات در ۴ مرحله پی‌کنی ـ فونداسیون ۱۰ درصد، اسکلت ـ سقف ۴۰ درصد، سفت‌کاری ۲۵ درصد و نازک‌کاری ۲۵ درصد به سازنده پرداخت خواهد شد.

سود این تسهیلات نیز بین ۵ تا ۱۸ درصد است که متقاضی پس از یک دوره مشارکت حداکثر ۳ ساله، بازپرداخت تسهیلات آنرا شروع خواهد کرد.

قسط ۲.۳ میلیونی وام ۴۵۰ میلیون تومان با سود ۵ درصد

اگر قرار باشد وام ۴۵۰ میلیون تومانی با نرخ بهره ۵ درصدی به متقاضیان نهضت ملی مسکن پرداخت شود، مبلغ قسط ماهانه این وام در سال اول ۲ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان است. این مبلغ در دوره پنجم (سال ۵) به ۲ میلیون و ۶۱۱ هزار تومان افزایش می‌یابد و در سال دهم به ۳ میلیون و ۲۷ هزار تومان می‌رسد. در سال پانزدهم میزان اقساط ماهانه به ۳ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان و در سال بیستم میزان اقساط به ۴ میلیون و ۶۹ هزار تومان افزایش خواهد یافت.

در مجموع کل پرداخت و سود این تسهیلات به ترتیب ۷۴۸ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان و ۲۹۸ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان است.

اما اگر این وام با سود ۱۸ درصد به متقاضیان نهضت ملی مسکن پرداخت شود میزان اقساط ماهانه در دوره اول (سال نخست) ۶ میلیون و ۱۹ هزار تومان و در سال پنجم ۶ میلیون و ۷۷۵ هزارتومان خواهد بود.

در سال دهم از دوره بازپرداخت ۲۰ ساله مبلغ قسط ۷ میلیون و ۸۵۴ هزار تومان است. در ۱۲ ماه سال پانزدهم اقساط ماهانه وام ۴۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن ۹ میلیون و ۱۰۵ هزار تومان خواهد بود. در نهایت در سال بیستم مبلغ اقساط به ۱۰ میلیون و ۵۵۶ هزار تومان افزایش می‌یابد.

در واقع متقاضی نهضت ملی مسکن پس از بیست سال و در سال ۱۴۲۰ برای وام ۴۵۰ میلیون تومانی با نرخ بهره ۱۸ درصد یک میلیارد و ۹۴۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان پرداخت خواهد کرد. سود این وام حدود ۱.۵ میلیارد تومان است. همچنین اقساط وام ۲۵۰ میلیون تومانی با نرخ بهره ۵ درصد در سال اول حدود ۱.۳ میلیون تومان، سال پنجم حدود یک میلیون و ۴۵۱ هزار تومان، سال دهم حدود یک میلیون و ۶۸۲ هزار تومان، در سال پانزدهم یک میلیون و ۹۵۰ هزار تومان و در سال بیستم ۲ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان است.

کل بازپرداخت این وام در ماه دوازدهم سال بیستم ۴۱۵ میلیون و ۷۲۱ هزار تومان خواهد بود. کل سود این وام ۱۶۵ میلیون و ۷۲۱ هزار تومان است. اقساط همین وام با نرخ بهره ۱۸ درصد به ترتیب در سال اول ۳ میلیون و ۳۴۴ هزار تومان، سال پنجم ۳ میلیون و ۷۶۴ هزار تومان، سال دهم ۴ میلیون و ۳۶۳ هزار تومان، سال پانزدهم ۵ میلیون و ۵۸ هزار تومان و در سال بیستم ۵ میلیون و ۸۶۴ هزار تومان است. کل بازپرداخت این وام یک میلیارد و ۷۸ میلیون تومان است، یعنی سود حدود ۸۲۸ میلیون تومانی برای وام ۲۵۰ میلیون تومانی.

آغاز ساخت ۸۸۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن

طبق آخرین اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی ساخت ۸۸۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن آغاز شده است. البته اعلام این آمار یک نکته ظریف دارد و آن محاسبه پروژه‌های طرح اقدام ملی مسکن در نهضت ملی مسکن است. در دولت قبل ساخت حدود ۵۴۰ هزار واحد مسکن آغاز شد که سه سال پس از کلنگ‌زنی در وضعیت مناسبی به لحاظ پیشرفت فیزیکی به‌سر نمی‌برند.

آماده‌سازی زمین ۳۴۰ هزار واحد

با توجه به آنچه که در پاراگراف قبلی به آن اشاره شد در دولت سیزدهم آماده‌سازی زمین حدود ۳۴۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن انجام شده است. ساخت این واحد‌ها در دولت سیزدهم آغاز شده که البته اطلاع چندانی از جانمایی و پیشرفت فیزیکی این واحد‌ها در دست نیست.

اختلاف وزارت راه با انبوه‌سازان

یکی از مسائلی که ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده، اختلاف سازندگان و دولت در قیمت تمام شده واحدهاست. بر اساس اعلام برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی هزینه ساخت هر مترمربع واحد‌های نهضت ملی مسکن حدود ۴ میلیون تومان است، این در حالی است که انبوه‌سازان با استناد به قیمت نهاده‌های ساختمانی و سایر هزینه‌های مترتب به ساخت وساز می‌گویند هزینه ساخت هر مترمربع از واحد‌های مذکور حدود ۷ میلیون تومان خواهد بود. به همین دلیل نیز بسیاری از سازندگان هنوز قرارداد‌های ساخت و ساز را امضا نکرده‌اند.

از سوی دیگر یکی دیگر از مسائلی که باید به آن توجه شود به ادغام طرح اقدام ملی مسکن در نهضت ملی مسکن برمی‌گردد. در طرح ملی مسکن سازندگان با یک عدد مشخص ساخت و ساز‌ها را شروع کردند که به دلیل تطویل آن، هزینه‌ها افزایش یافته است. از این رو مشخص نیست با چه روشی قرار است واحد‌های نهضت ملی مسکن (همان واحد‌های قبلی طرح ملی مسکن) مشمول تعدیل قیمتی شود که سازندگان حاضر به تکمیل آن‌ها شوند.

شاید یکی از دلایل اصلی مذاکره وزارت راه و شهرسازی با شرکت‌های چینی و ترکیه‌ای نیز اختلاف با سازندگان داخلی باشد. مذاکراتی که البته چند وقتی است خبری از آن نیست. گفته می‌شود شرکت‌های خارجی هر مترمربع واحد‌های نهضت ملی مسکن را حدود ۳ میلیون تومان خواهند ساخت. البته نباید فراموش کرد یک شرکت ترکیه‌ای سال‌هاست در حال ساخت واحد‌های مسکن مهر فاز ۱۱ پردیس است که همچنان تعداد قابل توجهی از آن‌ها نیمه‌تمام است و در زمان حاضر پروژه‌های این شرکت ترکیه‌ای متوقف شده است.

منبع: خبرگزاری تسنیم