نجات مسکن با مداخله شهرداری‌ها

به گزارش متالز، گرچه ایجاد زیرساخت‌ها و محور مدیریتی تولید مسکن از حیث قانونی در اختیار وزارت راه و شهرسازی است، اما وزارت کشور در شهرداری‌ها نیز نقش تعیین کننده‌ای در تنظیم بازار مسکن دارند؛ طوری که اگر برنامه‌های بخش مسکن فراتر از توان کنترل و مدیریت بخشی از عوامل خارج از بخش مسکن تاثیر‌پذیری داشته و بروز اجتماعی پیدا کند، ضرورت مداخله مقامات فرادست باتوجه به تجربه مسکن مهر اجتناب ناپذیر است. در چنین شرایطی مسائل بازار مسکن باید در جایگاه و جمعی فراتر از دستگاه متولی که همان شورای عالی مسکن است مدیریت و سیاستگذاری شود. طرح‌های جامع مسکن با وجود تصویب در مجلس شورای اسلامی و تبدیل شدن به قانون برای اجرای خوب نیازمند هماهنگی فرابخشی در قوه مجریه برای پیگیری مستمر و دغدغه‌مند آن توسط مسوولان در همه بخش‌های مرتبط با مسکن است.

آسیب شناسی از وضع موجود را که همه نگاه‌ها را به وزارت راه و شهرسازی معطوف کرده است می‌توان در تهیه پیش نویس قوانینی یافت که با آدرس دهی غلط، اولویت تکالیف تامین مسکن را از وزارتخانه متولی به نهاد‌های همکار نظیر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات و دستگاه‌های دولتی برای تامین زمین انتقال داده و مرکز ثقل اقدامات را از وزارتخانه مسوول خارج می‌کند. اگر به جای این کار برنامه ریزی و اولویت اقدام با ظرفیت سنجی از درون دستگاه متولی شروع می‌شد، زمینه برای مشارکت موثر سایر دستگاه‌ها فراهم شده و نیازی به فرافکنی مدیران مربوطه نبود؛ کمااینکه در این صورت از ظرفیت قوانین موجود استفاده بهینه صورت می‌گرفت. در سال‌های اخیر همواره فقدان اطلاعات از میزان تقاضا و اقدام به ایجاد سامانه‌های اطلاعات متقاضیان مسکن حاکی از عدم‌شناخت دقیق از موضوع و ابعاد کمی مساله و توزیع جغرافیایی تقاضای موثر آن قبل از تصویب طرح جامع بوده است.

خلأ اطلاعات و تدوین مدل‌های اجرایی محاسبه شده و دقیق از عرضه و تقاضا شاید مهم‌ترین ضعف برنامه تامین مسکن ملی است؛ بنابراین در این شرایط تکیه بر شعار‌های برانگیزاننده و تلاش جهادی و هزینه کرد از سرمایه اجتماعی به تن‌هایی برای حل مساله کفایت نمی‌کند. چه بسا با اجرای خوب برنامه ناقص موجب هدر‌رفت منابع و انحراف از اهداف یا بروز بی عدالتی در بهره مندی مجدد افراد برخوردار از امکانات هم بشود. موضوع مهم بعدی پس از شناسایی دقیق اطلاعات کمی‌شده و تقاضای موثر و تحلیل آثار آن، شناسایی نقش سازمان‌ها و نهاد‌های مرتبط با موضوع مسکن است. زمینه‌های بروز تقاضا و شیوه‌های تجهیز امکانات و تامین و عرضه مسکن در پاسخ به تقاضای جامعه هدف بیش از هر چیز نیازمند برنامه عملیاتی منطقه‌ای است. شهرداران به عنوان مدیران شهر در مناطق مختلف کشور در همکاری نزدیک با متولیان امر مسکن می‌توانند به تهیه و اجرای برنامه‌ای واقع بینانه‌تر کمک کنند. در این مرحله باید به نقش شهرداری‌ها و سازمان‌های ارائه دهنده خدمات شهری نظیر شرکت‌های آب و فاضلاب، گاز، برق منطقه‌ای و تا حدودی شرکت مخابرات اهمیت بیشتری داد. در این صورت وزارت کشور و شهرداری‌ها به مراتب نقش مهم‌تری از نقش فعلی را ایفا خواهند کرد.

گرچه ماموریت مستقیم آن‌ها نیست و قانون‌گذار هم تاکنون چنین توقعی از شهرداری‌ها نداشته است، اما همان ماموریت اصلی شهرداری‌ها برای خدمت رسانی و تنظیم گری امور خدمات شهری به‌ویژه نحوه تامین منابع موردنیاز برای هزینه‌های شهری و انتخاب گروه‌های اجتماعی برای تامین این هزینه در برقراری تعادل سیستمی در بخش مسکن شهری بسیار واجد اهمیت و موثر است. سهل الوصول بودن دریافت عوارض و منابع موردنیاز شهرداری‌ها از تولیدکنندگان مسکن در زمان صدور پروانه به ویژه برای طرح‌های نوسازی بافت‌های فرسوده که زیرساخت‌های شهری لازم برای بارگذاری ظرفیت بیشتری را دارند، نقش شهرداری را در شکل گیری محلات جدید پررنگ‌تر می‌کند. به همین دلیل رویکرد بهره برداری بهینه از نهضت نوسازی بافت‌های شهری موجود برای تامین تقاضا‌های با شدت بالا در هر شهر کمتر مورد توجه قرار گرفته و اغلب آدرس مناطق و اراضی جدید برای آماده سازی یا شهر‌های جدید در خارج از شهر‌ها را در دسترس مدیران برنامه ریزی مسکن قرار می‌دهد و تصور می‌شود باید تنها با گسترش افقی شهر‌ها مساله مسکن حل شود؛ کمااینکه این نوع گسترش به دلیل عدم‌هماهنگی در توسعه شبکه‌های خدمات شهری خود به معضلی تبدیل می‌شود.

گذشته از مساله زمین‌های موجود در شهر‌ها و اقتصاد زمین که در تامین مسکن بسیار حائز اهمیت است، موضوع اقتصاد شهری و انتقال درآمد شهرداری‌ها از محل عوارض دریافتی از سازندگان مسکن به بهره برداران نباید از نگاه برنامه ریزان مغفول بماند. نحوه تامین هزینه‌ها و منابع موردنیاز برای ارائه خدمات شهری باید به عنوان راهبرد اساسی برای تنظیم تدریجی و واقعی سازی تقاضا و خروج مسکن از ماهیت کالای سرمایه‌ای و تبدیل به کالای مصرفی در شهر‌ها معطوف شود.

منطق این جابه جایی، کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و در عین حال کاهش سرانه هزینه دریافتی از شهروندان به واسطه پرداخت عوارض از سوی شهروندان بیشتر با فشار هزینه‌ای کمتر است. سرانه هزینه واحد‌های مسکونی جدیدالاحداث با تعداد کم بسیار بالاتر از سرانه حاصل از انتقال آن به جامعه بزرگ‌تر ساکنان شهری، فشار هزینه روی قیمت تمام شده مسکن را کاهش داده و ضمن تامین منابع درآمدی شهرداری ها، بوروکراسی ساخت و نوسازی مسکن را نیز با کاهش انگیزه‌های درآمدی برای مدیریت شهری به صورت منطقی در مسیر اهداف طرح‌های جامع و تفصیلی شهر‌ها قرار می‌دهد.

این شیوه به دلیل صعوبت اجرا و دردسر‌های دریافت درآمد‌های ریز، مورد اقبال مدیران شهری نبوده و نیست؛ مگر اینکه با مداخله قانون‌گذار و تضمین قوه مجریه برای فراهم ساختن شرایط دریافت عوارض خدمات شهری ذیل فیش‌های گاز، برق و آب مصرفی متناسب با معیار‌های بهره‌مندی و سطح تصرف بنا‌های شهری در اراضی با کاربری مسکونی و تعدیل دریافت عوارض استفاده از بنا‌ها با کاربری غیرمسکونی که توسط شهرداری مطابق تعرفه انشعابات مصرفی هر ملک تعیین می‌شود، وصول و به صورت مستقیم به حساب شهرداری‌ها واریز شود. آثار مثبت این اقدام در بلندمدت موجب بهبود مدیریت شهری و برقراری تعادل‌های سیستمی و زیرسیستم‌های شهری نیز خواهد شد. کاهش فساد و رفع بی‌عدالتی در بهره مندی از امکانات و فرصت‌ها با دریافت عادلانه‌تر مابه ازای خدمت، بهتر محقق خواهد شد. چنانچه اساس و روح مدیریت شهری در نگاه مدیران شهری ایجاد و حفظ تعادل در نظامات شهری برای فراهم سازی زمینه حدوث حیات طیبه و تعالی شهرنشینی و نیز بهبود برخورداری از امکانات رفاهی شهری باشد، باید پایه و اساس درآمد شهرداری‌ها بر مبنای دریافت عوارض در ازای بهره مندی از خدمات شهری باشد، نه اعطای امتیازات به شهروندان برای برخورداری از تراکم و نظایر آن؛ بنابراین این هماهنگی آثار هم افزایی فرابخشی در کنترل زمینه‌های بروز نامطلوب تقاضا و سوداگری در بازار مسکن نیز خواهد شد.

خسرو مختاری/ کارشناس توسعه

منبع: دنیای اقتصاد