رتبه مسکن در رالی خرداد/ چرا بازار مسکن در جایگاه آخر «بیشترین کاهش قیمت» قرار گرفت؟

به گزارش می‌متالز، هیچ آمار رسمی از سطح قیمت واحد‌های مسکونی فروش‌رفته وجود ندارد، اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در خرداد امسال که «ماه دیپلماسی» در بازار‌های سهام، سکه و دلار لقب گرفت، «فایل‌های فروش آپارتمان» نیز همرنگ نرخ‌های بازدهی این سه بازار شدند؛ همگی قرمز. بازار مسکن در ماه کاهش قیمت‌ها، به شکل معناداری در رتبه آخر قرار گرفت.

در ماه دیپلماسی، چهارمین بازار هم به علائم کاهش ریسک اقتصادی لبخند زد. بررسی تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در یک‌ماهه خرداد حکایت از آن دارد که مسیر کاهشی که تقریبا از اواخر اردیبهشت آغاز شده بود، در خردادماه نیز ادامه پیدا کرده است. سرایت ریزش سه بازار دارایی دیگر شامل بورس، سکه و دلار به بازار املاک در ماهی که آمد و شد دیپلماتیک برای حل ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها یعنی تحریم به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرد، موضوعی دور از انتظار نبود، اما با این حال برآورد‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن در آخرین ماه بهار، در رده آخر جدول تغییرات کاهشی بازدهی بازار‌ها قرار گرفته است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با گذشت ۱۱ روز از تیرماه هنوز گزارش نبض قیمت و معاملات مسکن شهر تهران مربوط به خردادماه منتشر نشده و در نتیجه تحلیل بازار مسکن و رصد تحولات آن فقط از طریق انجام تحقیق میدانی از فعالان بازار میسر است. این ششمین ماه پیاپی است که متولی انتشار گزارش‌های ماهانه از معاملات مسکن شهر تهران برخلاف رویه سال‌های گذشته اقدامی در خصوص انتشار گزارش مربوطه انجام نداده است، اما «دنیای‌اقتصاد» براساس تحقیقات میدانی، تحولات قیمتی در این بازار را دست کم به‌واسطه تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش به‌طور دائمی رصد می‌کند.

نتایج این بررسی نشان می‌دهد، در ماه خرداد که بازدهی بورس منفی ۶/ ۵ درصد و بازدهی سکه و دلار به‌ترتیب منفی ۱۲ و منفی ۶‌درصد بوده، تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن نیز منفی بوده است. بررسی بازار مسکن در دو منطقه پیشرو به لحاظ حجم معاملات یعنی مناطق ۴ و ۵ و نیز بخش‌هایی از مناطق شمالی شهر شامل مناطق یک و دو، مناطق میانی مثل ۸ و مناطق جنوبی از قبیل ۹، ۱۰ و ۱۲ حکایت از آن دارد که در فاصله یک‌ماهه خرداد قیمت پیشنهادی فایل‌هایی با سن بنای مشابه در محله‌های مورد بررسی از مناطق مذکور بین ۳ تا ۵‌درصد کاهش داشته است. این در حالی است که در بررسی کامل‌تر از تغییرات قیمت مسکن در فصل بهار، میزان افت قیمت‌های اعلامی فروشنده‌ها بعضا تا بیش از ۱۰‌درصد نیز برآورد شده که در جداول این گزارش به‌عنوان تغییرات فصلی گنجانده شده است.

البته از آنجا که یک‌ماهه نخست بهار امسال از یکسو به دلیل تعطیلات نوروزی و از سوی دیگر با توجه به همزمانی با ایام ماه رمضان که به شکل سنتی بازار مسکن دچار رخوت معاملاتی می‌شود، محاسبه تغییرات فصلی قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۲ از پایان فروردین تا پایان خرداد صورت گرفته است. نکته قابل تامل درباره محاسباتی که در این جداول درج شده، این است که اولا این محاسبات مربوط به همه مناطق بیست ودوگانه نبوده و صرفا مربوط به فایل‌های موجود در محله‌هایی از ۱۰ منطقه شهر تهران است. از آن مهم‌تر اینکه اگرچه تلاش شده سن بنای املاک مورد مقایسه مشابه باشد، اما به هر حال عرف بازار غیرهمگن مسکن این است که قیمت دو واحد مشابه در یک کوچه ممکن است با یکدیگر متفاوت باشد و حتی بعضا دو واحد در یک ساختمان نیز به قیمت مشابه عرضه نمی‌شود. در عین حال واسطه‌های ملکی فعال در برخی محله‌های تهران مدعی هستند که میزان افت قیمت‌های قطعی فروش که در معاملات ثبت شده، بعضا حتی بیشتر از ارقام ذکرشده در جدول مذکور بوده است.

اما «دنیای‌اقتصاد» تحقیق درباره تغییرات قیمت مسکن را در دو فاصله زمانی فصلی و ماهانه انجام داده که اگر تحقیق صورت‌گرفته در این خصوص در طول یک‌ماه خرداد را مبنا قرار دهیم، مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای خردادماه با توجه به افت ۳ تا ۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی، در رالی ریزشی بازدهی بازار‌های دارایی رتبه چهارم را پس از سکه، دلار و بورس کسب کرده است. همچنین اگر بازدهی بهاری بازار‌ها با یکدیگر مقایسه شود، در حالی که بازدهی بورس مثبت و معادل ۱۱‌درصد بوده است، بازدهی دلار ۳‌درصد و بازدهی سکه منفی ۸‌درصد محاسبه شده است. در این بین بازدهی مسکن در فاصله زمانی شروع فعالیت رسمی بازار مسکن در اواخر فروردین و اوایل اردیبهشت تا پایان فصل بهار دست کم ۱۰‌درصد منفی بوده است. البته بازدهی مسکن صرفا براساس تغییرات قیمت‌های پیشنهادی محاسبه شده و در نبود آمار متقن، بازدهی بهار مسکن را نمایندگی می‌کند.

این دومین گزارشی است که «دنیای‌اقتصاد» از تحولات امیدوارکننده بازار مسکن همزمان با ماه دیپلماسی ارائه می‌کند. پیش از این در گزارشی با عنوان «چرخش انتظارات در بازار مسکن؟» که دهم خردادماه منتشر شد، از افت حول و حوش ۱۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در آن مقطع زمانی مبتنی بر نتایج تحقیق میدانی از محله‌های مصرفی شهر خبر داد و تشریح شد که چگونه جهت حرکت موتور تورم مسکن معکوس شد. خرداد، ماهی بود که فهرستی از اخبار مثبت در حوزه دیپلماسی در آن منتشر شد که ازسر گیری روابط سیاسی با عربستان، آزاد سازی منابع بلوکه‌شده ارزی به‌واسطه مذاکرات با کشور‌های غربی و بهبود روابط سیاسی و اقتصادی با کشور‌های حوزه خلیج‌فارس بخشی از آن‌ها بود. در این ماه همچنین رفت و آمد‌های دیپلماتیک متعددی در کشور رخ داد که گفته می‌شد برخی از این دیپلمات‌ها نمایندگان مذاکرات احیای برجام هستند. روایت‌های غیررسمی از احتمال توافق موقت با غرب و همین‌طور روی ریل افتادن حل‌وفصل مساله برجام که در خردادماه در فضای سیاسی کشور بر سر زبان‌ها افتاد، واکنش محسوس بازار‌های دارایی و همین‌طور بازار مسکن را برانگیخت که به شکل برقراری ثبات و آرامش نسبی و افت بازدهی آشکار شد.

چرا مسکن، آخر شد؟

چرا با وجود واکنش امیدوارکننده بازار مسکن به تغییر ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها به‌واسطه تحولات دیپلماتیک که در جریان است، باز هم رتبه بازدهی بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازار‌ها منفی است؟ برای پاسخ به این سوال لازم است تجربیات سال‌های اخیر پیرامون نحوه و سرعت واکنش نسبت به تغییرات ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی وضعیت مذاکرات رفع تحریم بررسی شود. واقعیت این است که از سال ۹۷ به بعد، هر زمان موضوع ریسک این متغیر غیراقتصادی تورم ساز در بازار‌های دارایی، در فاز برزخ قرار می‌گیرد، به این معنا که برداشت فعالان بازار‌ها به این سمت و سو می‌رود که مشخص نیست ریسک در حال افزایش بوده و احتمال تشدید وضعیت تورمی وجود دارد یا اینکه ریسک ممکن است در مسیر کاهش قرار بگیرد و مذاکرات به نتایج اولیه و امیدوارکننده‌ای برسد، بازار مسکن مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد.

واقعیت این است که واکنش بازار مسکن به فروکش کردن یا اوج گیری ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق اقدامات دیپلماتیک تنش زدا، اندکی دیرتر از سایر بازار‌ها مشهود می‌شود؛ بنابراین در جریان این فاز گذار بازار مسکن به صورت مقطعی مورد توجه سرمایه‌گذاران ملکی قرار می‌گیرد و روانه شدن سرمایه‌گذاران به بازار مسکن، مانع افت قیمت مسکن هم پای افت بازدهی در سایر بازار‌ها می‌شود. در خردادماه نیز اگرچه دیپلماسی در جریان بود و ریسک متغیر غیراقتصادی روی ریل کاهشی افتاد، اما تحت‌تاثیر تاخیر همیشگی در واکنش بازار مسکن به این موضوع، میزان نوسان کاهشی سطح قیمت مسکن در رالی ریزشی خردادماه کمتر از سایر بازار‌ها بوده است. هرچند داده موثقی از حجم معاملات در خرداد و تغییرات آن نسبت به اردیبهشت وجود ندارد، اما مطالعه رفتار سنتی معامله گران بازار مسکن نشان می‌دهد که احتمالا در خرداد نیز برخی سرمایه‌گذاران از سایر بازار‌ها به بازار ملک آمده و معاملاتی انجام داده اند. با این حال در مجموع با توجه به خروج متقاضیان مصرفی از بازار، هم با توجه به نبود استطاعت و هم به دلایل دیگری مثل نامشخص بودن شرایط بازار برای آن‌ها در نبود آمار و نیز کمبود فایل فروش، بعید نیست حجم معاملات حتی با وجود خرید‌های مصرفی صورت‌گرفته نسبت به اردیبهشت‌ماه کاهشی بوده باشد.

بازار مسکن در «پساریزش»

برای عموم فعالان بازار مسکن و در وهله اول متقاضیان مصرفی خرید خانه آنچه اهمیت دارد و می‌تواند تعیین کننده حرکت بعدی آن‌ها در بازار باشد این است که آیا پس از ریزش قیمت مسکن در خردادماه، باز هم باید منتظر افت قیمت باشند یا اینکه ممکن است این روند متوقف یا حتی معکوس شود؟ واقعیت این است که همواره در سال‌های اخیر از مهم‌ترین مولفه‌هایی که روند بازار‌ها را مشخص می‌کرد، اقدامات تنش زدا در حوزه سیاست خارجی بوده است. اکنون نیز در صورتی که جریان اخبار مثبت تا حصول نتیجه ادامه پیدا کند، می‌توان امیدوار بود که پس از حل و فصل ریسک متغیر غیراقتصادی، بازار مسکن بدون هیچ مداخله‌ای در مسیر بازگشت به سطح متعارف قیمت قرار می‌گیرد. مقصود از سطح متعارف قیمت، حدودی است که حباب سنج‌های بازار مسکن مثل «نسبت قیمت به اجاره» غیرحبابی بودن آن را تایید کنند. در این صورت به فاصله کوتاهی شاهد بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت‌وساز و به دنبال آن افزایش عرضه نیز خواهیم بود که در تنظیم قیمت مسکن نقش دارند.

منبع: دنیای اقتصاد