پاس‌گل به تورم مسکن/ راهنمای اصلی کارشناسان رسمی دادگستری برای قیمت‌گذاری املاک کجاست؟

به گزارش می‌متالز، عواقب جدید حبس آمار قیمت مسکن توسط نهاد‌های رسمی به شکل پاس گل طلایی به تورم مسکن آشکار شده است. آخرین گزارش جامع منتشر‌شده توسط مرکز آمار ایران از تحولات قیمت و اجاره مسکن در کشور مربوط به یک سال و یک فصل قبل یعنی زمستان ۱۴۰۰ است و بانک مرکزی نیز از۶ماه قبل تاکنون گزارش‌های ماهانه مربوط به نبض قیمت مسکن در شهر تهران را منتشر نکرده است. ظاهر ماجرا این است که سیاستگذار مانع از انتشار آمار رسمی شده است تا مانع از به هم ریختن جو بازار شود و به این ترتیب تورم را کنترل کند. اما واقعیت این است که سیاست حبس آمار مسکن به این هدف اصابت نکرده است.

آرام نگه داشتن جو بازار مسکن و جلوگیری از تورم ناشی از التهاب در فضای بازار هدف خوبی است که سیاستگذار بخش مسکن دنبال می‌کند، اما نه‌تن‌ها این هدف با سیاست عدم‌انتشار آمار رسمی از تحولات قیمت و معاملات بازار مسکن محقق نشده، بلکه شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد جهت تورم بازار مسکن دست کم در مورد قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک تحت‌تاثیر بی اطلاعی از تحولات در حال وقوع در بازار، اخیرا معکوس شده است؛ به این ترتیب که تورم مسکن دست کم در قیمت‌های پیشنهادی تغییر مسیر داده است. با گذشت ماه‌ها از شروع حبس قیمت مسکن، جای تردید باقی نمانده که توقیف آمار مسکن نه‌تن‌ها نمی‌تواند کمکی به آرامش جو این بازار کند، بلکه حتی به منزله پاس گل به ادامه حاکمیت التهاب در تحولات بازار نقل و انتقال ملکی عمل می‌کند. همچنین این رویه غلط به ذی‌نفعان تورم بالای ملکی اجازه می‌دهد از هر ابزاری که در اختیار دارند استفاده کنند تا با مانور در بازار، سطح قیمت‌ها را بالا نگه دارند و اجازه بازگشت مسکن از اضافه پرش قیمتی را ندهند. با این حال اراده اخیر منتشرکنندگان آمار رسمی از قیمت مسکن این بوده که دماسنج را از کار بیندازند؛ هرچند حتی به این ترتیب هم وقایع بازار مسکن متوقف نشده است. تغییر تورم ملکی چه در جهت مثبت و چه منفی باشد، در حال وقوع است و بازار از حرکت نایستاده است، اما در این بین بی اطلاعی از درجه تب هم موجب نشده بیمار حال و روز بهتری پیدا کند. اما این روز‌ها حبس داده‌های رسمی از نبض بازار مسکن عارضه جدیدی به دنبال داشته که شاید تعبیر پاس گل به تورم مسکن هم برای آن کفایت نکند و «پاس گل طلایی» تعبیر دقیق تری است.

عارضه جدید این است که کارشناسان رسمی دادگستری که یک ماموریت اصلی آن‌ها شناسایی کارشناسی قیمت یک ملک در بازار معاملاتی است، با اختلال در کار خود مواجه شده و ناگزیر هستند برای کشف قیمت ملک، به بازار غیر‌رسمی مراجعه کنند. کار کارشناسان رسمی دادگستری بسیار متفاوت از اقدامی است که دولت در حوزه قیمت سازی با تعیین قیمت دستوری انجام می‌دهد. آن‌ها برای یک ملک قیمت تعیین نمی‌کنند، بلکه قیمت واقعی آن را متناسب با وضعیت عرضه و تقاضا در بازار و موقعیت ملک، کشف می‌کنند. مراجعان به کارشناسان رسمی نیز هم عموم مردم و هم شخصیت‌های حقوقی هستند که در این بین وزن حقوقی‌ها بیشتر است. شخصیت‌های حقوقی برای خرید ملک باید مناقصه برگزار کنند و برای فروش نیز، املاک خود را به مزایده می‌گذارند. مبنای برگزاری مناقصه و مزایده نیز تعیین قیمت پایه است که برای این منظور لازم است کارشناسی رسمی صورت گیرد. کارشناسان رسمی دادگستری ۱۰ تا ۱۲ روش رایج دارند که برای کشف قیمت به دو شکل «قیمت دقیق ملک» و «برآورد قیمتی» از آن‌ها استفاده می‌کنند.

روش‌هایی مثل جست وجو، تحقیق میدانی از بازار، گفتگو با فعالان بازار، گفتگو با واسطه‌های ملکی، کشف قیمت تمام‌شده ملک، روش‌های استقرایی و... از جمله شیوه‌هایی است که کارشناسان رسمی دادگستری به طور معمول با استفاده از آن‌ها در نهایت اعلام می‌کنند که ارزش واقعی یک ملک یا برآورد کلی از حدود قیمت آن چقدر است. اما در کنار این روش‌ها یک تابلوی راهنما و خط‌کش دقیق نیز وجود دارد که همواره برای کشف قیمت به آن‌ها کمک می‌کند و آن، آمار رسمی مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن و از سال ۹۶ به بعد نیز آمار بانک مرکزی از قیمت و معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران است که به عنوان خط‌کش مکمل عمل می‌کند. به اذعان گروهی از این کارشناسان رسمی، آمار‌های رسمی مثل تراز مهندسی همواره در کنار روش‌های دیگر مورد استفاده آن‌ها بوده است، اما اکنون این خط‌کش و تابلوی راهنما از دست آن‌ها گرفته شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد از نگاه گروهی از کارشناسان رسمی، ممانعت از انتشار آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن یک خطای بزرگ سیاستی تلقی می‌شود و در این بین نه فقط حقوقی ها، بلکه مردم عادی هم از این وضعیت متضرر شده اند. یک مصداق رایج رجوع مردم به کارشناس رسمی زمانی است که قصد دارند در ازای ترهین سند یک ملک از شبکه بانکی تسهیلات دریافت کنند. در این مواقع لازم است ارزش ملک برآورد شود تا شبکه بانکی بر اساس رتبه اعتباری متقاضی، معادل بخشی از ارزش ملک را تسهیلات پرداخت کند. حالا، اما برآورد دقیق قیمت املاک در نبود آمار‌های رسمی از معاملات دشوارتر از هر زمان دیگری است. خاموش شدن چراغ راهنمای بازار ملک موجب شده عوامل کاشف قیمت مسکن به اجبار به بازار غیررسمی پناه بیاورند و این روش که پیش‌تر یکی از چند روش رایج کشف قیمت بوده است، اکنون به تنها روش مورد استفاده آن‌ها تبدیل شود. به عبارت دیگر مراجعه به واسطه‌های ملکی برای کشف قیمت مسکن این روز‌ها در مورد برخی از پرونده‌های ملکی به تنها امکان به دست آوردن اطلاعات تبدیل شده است و این در حالی است که کسب اطلاع دقیق از واسطه‌ها با توجه به اینکه همواره معادله‌ای از منافع در سطوح بالای قیمت مسکن برای آن‌ها تعریف می‌شود، اگر غیرممکن تلقی نشود، حتما کار بسیار دشواری است. برخی از کارشناسان عنوان می‌کنند در هفته‌های اخیر تحت‌تاثیر اعلام نشدن تحولات قیمت مسکن و تغییرات تورمی در این بازار که اتفاقا در مقطعی مثبت بود و اگر آمار رسمی منتشر می‌شد، احتمالا به شکل تورم صفر یا منفی انعکاس پیدا می‌کرد، جهت تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک در بازار تغییر کرده است و گروهی از فروشند ه‌ها به اعلام قیمت‌های بالاتر از حدود مورد انتظار روی آورده اند.

این شرایط عملا به روانه شدن برخی کارشناسان رسمی به بازار غیررسمی منجر شده و در فرآیند کشف قیمت توسط آن‌ها اختلال ایجاد کرده است. از این رو وضعیت پرابهام بازار مسکن ناشی از عدم‌انتشار آمار به منزله پاس گل طلایی به تورم مسکن تلقی می‌شود.

دردسر شرکت‌های سرمایه‌گذاری

یک گروه کاری دیگر که تحت‌تاثیر حبس آمار قیمت مسکن که با توجه به طولانی شدن دوره آن، به نظر می‌رسد یک حبس ابد است، در فرآیند انجام کار خود دچار مشکل شده اند، کارشناسان فعال در هلدینگ‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های رفاه و تامین آتیه کارکنان و نظایر این تشکیلات هستند. به طور معمول شرکت‌های سرمایه‌گذاری و صندوق‌های ذیل آن‌ها سبدی از دارایی‌ها را در اختیار دارند که بخشی از این دارایی‌ها نیز ملکی است. روال معمول این است که این شرکت‌ها به صورت ماهانه یا در دوره‌های دو تا چند ماهه، ارزش دارایی‌های خود از جمله دارایی‌های ملکی را به روز می‌کنند.

مطالعه دستورالعمل کشف قیمت املاک در برخی از این قبیل تشکیلات که بعضا به نوعی وجه دولتی دارند و به یک نهاد مثل بانک وابسته هستند، حکایت از آن دارد که به صراحت در محتوای این دستورالعمل‌ها در مورد املاک واقع در شهر تهران، رجوع به آمار‌های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار در این حوزه قید شده است. به عنوان مثال در یکی از موارد تاکید شده که ارزش روز زمین و ساختمان‌های فلان موسسه، برابر است با ۸۰‌درصد آخرین قیمت کارشناس رسمی یا قیمت خرید تعدیل‌شده با شاخص متوسط قیمت املاک تهران اعلامی توسط بانک مرکزی و تعدیل‌شده با میانگین شاخص قیمت کل کشور که به صورت رسمی از سوی این نهاد اعلام شده است.

سوخت دوجانبه خانه اولی‌ها

در وضعیت گنگی که بازار مسکن شهر تهران به آن مبتلاست و به راحتی نمی‌توان از واقعیت‌های حاکم در آن اطلاعاتی به دست آورد، خانه اولی‌ها بیشتر از هر گروه دیگری ضرر می‌کنند. آن‌ها یک بار از تورم شدید ملکی که پس از یک سال ثبات، از نیمه دوم سال گذشته روند آن آغاز شد متضرر شدند و فرصت اینکه استطاعت خود را برای ورود به بازار معاملات ترمیم کنند، پیدا نکردند و اکنون هم که سقف جدید وام مسکن ابلاغ شده و با وجود عدم‌کفایت لازم برای پوشش خرید دست کم نیمی از ارزش یک واحد نقلی، به هر حال می‌تواند انگیزه‌ای برای ورود گروهی از خانه اولی‌ها به بازار مسکن باشد، با مصائب ناشی از عدم‌انتشار آمار مواجه شده اند. گروهی از تسهیلات گیرندگان برای خرید خانه در صورتی که استطاعت پرداخت اقساط را داشته باشند، به جای اینکه مسیر بوروکراتیک دریافت وام از محل خرید اوراق را انتخاب کنند، ترجیح می‌دهند روی سند ملک یکی از بستگان نزدیک خود مثل والدین اقدام به دریافت تسهیلات کنند؛ اما در جریان روند دریافت تسهیلات با چالش برای کشف قیمت کارشناسی املاک روبه‌رو می‌شوند. این طور به نظر می‌رسد که همواره مانعی در برابر خرید خانه برای فاقدان مسکن قد علم می‌کند؛ یک روز به شکل پرت شدن به بیرون بازار به دلیل افزایش سرعت تورم مسکن، روز دیگر به دلیل عدم‌تکافوی وام مسکن و اکنون هم به‌دلیل مشکلاتی که می‌تواند بر سر راه کشف قیمت واقعی املاک بروز و ظهور پیدا کند.

منبع: دنیای اقتصاد