رکوردزنی در بافت‏‏‌فرسوده/ نقش پنج عامل در «رشد نوسازی خانه‌های کلنگی»؛ تیراژ مطلوب است؟

به گزارش می‌متالز، سال ۹۲، در مجموع ۸۰‌هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده ساخته شد. از آن زمان به بعد تیراژ ساخت مسکن در این محدوده‌های شهری به میزان قابل‌توجه کمتر بود. پارسال، بعد از ۹ سال رکورد تازه‌ای در ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده به ثبت رسید که نه‌تن‌ها این میزان در مقایسه با آمار ساخت مسکن در این بافت‌ها از سال ۹۲ به بعد به میزان قابل‌توجه بیشتر است بلکه نسبت به هدفی که در قانون برای نوسازی مسکن در کشور تعریف شده است نیز، از نظر نزدیک شدن به تیراژ تعیین‌شده در قانون برای نوسازی، قابل تامل است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی ردپای پنج عامل مهم در رشد نوسازی خانه‌های کلنگی در بافت‌های محدوده هدف نوسازی خبر می‌دهد.

رکورد ۹ ساله نوسازی مسکن

آمار‌های موجود نشان می‌دهد، پارسال ۶۴‌هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور ساخته شد. تیراژ ۶۴‌هزار واحدی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده کشور نسبت به عملکرد سال‌های قبل در این حوزه قابل‌توجه است. به طور متوسط از ابتدای سال ۹۳ تا پایان ۱۴۰۰ در کشور در هر سال ۴۴‌هزار واحد مسکونی در کشور نوسازی شد. این آمار‌ها نشان می‌دهد تیراژ ۶۴‌هزار واحدی نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده کشور به طور قابل‌توجه از میزان ساخت‌و‌ساز در سال‌های قبل بالاتر است. از سوی دیگر، براساس قانون، باید سالانه ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور نوسازی شود. افزایش تیراژ ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده به بیش از ۶۴‌هزار واحد بعد از سال‌های ثبت سالانه متوسط ۴۴ هزار واحدی نوسازی مسکن در کشور، نشان‌دهنده نزدیک شدن آمار نوسازی مسکن به تکلیف قانون است. به طوری که اگر همین مسیر رشد نوسازی در بافت‌های فرسوده در سال‌های بعد ادامه یابد می‌توان به نزدیک‌تر شدن آمار ساخت به هدف تعیین‌شده امیدوار بود.

رکورد در رکود؛ چگونه؟

آمار‌های مربوط به تیراژ ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده در حالی نشان‌دهنده ثبت رکورد جدید ساخت مسکن در محله‌های قدیمی شهرهاست که این رکورد جدید اتفاقا در شرایط رکود بازار ساخت‌وساز به ثبت رسیده است. در حالی که کشور سالانه به ساخت و عرضه حدود ۹۰۰‌هزار واحد مسکونی جدید نیازمند است و کف بحرانی عرضه مسکن نیز عددی در حدود ۵۵۰‌هزار واحد مسکونی است، اما در همه سال‌های اخیر به طور متوسط سالانه ۳۰۰ تا ۳۵۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. در سال ۱۴۰۱ نیز در ادامه رکود ساختمانی و جاماندگی تولید از نیاز تقاضا، مجموعا ۴۲۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که البته بخش قابل‌توجهی از این آمار مربوط به ساخت‌وساز‌های دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن (ساخت یک میلیون مسکن در سال) بوده است و نه آمار مربوط به ساخت مسکن از سوی بخش خصوصی؛ بنابراین یک سوال مهم این است که چرا در سالی که بازار ساخت‌و‌ساز با رکود مواجه بوده و همچنین سازنده‌ها با تورم بالا در هزینه‌های ساخت مواجه شدند و از سوی دیگر، تعداد خریداران مصرفی در بازار مسکن در حالت حداقلی قرار داشت، رکورد قابل‌توجهی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به ثبت رسید؟

پنج امتیاز ساختمانی بافت فرسوده

«دنیای‌اقتصاد» در بررسی برای پاسخ به این سوال ۵ عامل مهم و موثر در این رکوردزنی را شناسایی کرده است. عامل اول که به لحاظ وزن اثرگذاری در ترغیب و تشویق هر دو سمت نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده یعنی مالکان خانه‌های کلنگی و قدیمی و هم سازنده ها، موثر بوده است به ۵ نوع مشوق تعیین شده در بسته تشویقی نوسازی مسکن مربوط می‌شود که سال گذشته در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور به تصویب رسید.

در این بسته تشویقی، ۵ امتیاز ساختمانی برای نوسازی بافت‌های فرسوده تعیین شده است که نفع و عایدی مشارکت سازنده با مالکان املاک کلنگی در بافت‌های فرسوده را نسبت به سایر بافت‌های شهری (خارج بافت) به طور قابل ملاحظه‌ای افزایش داده است. اولین امتیاز، «اعطای یک تا دو طبقه تراکم تشویقی به ساخت‌وساز‌های بافت فرسوده» است. این موضوع حاشیه سود سازنده‌ها را که در سال‌های اخیر به دلیل افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن از محل تورم مصالح و زمین به میزان محسوس کاهش یافته است، تا حد زیادی ترمیم می‌کند و توجیه اقتصادی ساخت مسکن را برای آن‌ها افزایش خواهد داد.

«اجازه ساخت‌وساز در زمین‌های فاقد شرایط ساخت به دلیل ریزمتراژ بودن»، امتیاز دیگری است که در مصوبه سال گذشته شورای‌عالی شهرسازی و معماری به متقاضیان نوسازی مسکن داده شد. پیش از این ساخت و‌ساز روی تک‌پلاک‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع ممنوع و منوط به تجمیع آن با زمین‌های دیگر بود، اما سال گذشته و در قالب این مصوبه جدید، این محدودیت برداشته شد و زمین‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع نیز امکان ساخت پیدا کردند. امتیاز دیگر، «اجازه استفاده کاربری تجاری در طبقه همکف واحد‌های نوسازی‌شده» است. این موضوع هم برای مالکان و هم سازنده‌ها جذاب است.

در این مصوبه همچنین مجوز «حذف بیش از یک پارکینگ از حداقل تعداد پارکینگ‌های موردنیاز در ساخت‌وسازها» صادر شد. الزام به تامین پارکینگ برای همه واحد‌ها در ساخت‌وسازها، یکی از مهم‌ترین موانع ساخت مسکن به‌خصوص آپارتمان‌های متناسب با الگوی غالب تقاضا در کلان‌شهر‌ها محسوب می‌شود. همچنین در این مصوبه اعلام شده است که «بالکن و تراس جزو زیربنا محسوب نمی‌شود» که این موضوع نیز جزو مشوق‌های ساخت‌وساز به شمار می‌رود. این ۵ مشوق، در ترغیب و تشویق مالکان و سازنده‌ها به نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده طی یک‌سال اخیر موثر بوده است.

علاوه بر بسته تشویقی نوسازی مسکن، یک عامل دیگر که سال گذشته در رشد تیراژ ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده موثر بوده است، به «رشد ۲ تا ۵/ ۲ برابری وام بانکی نوسازی مسکن» مربوط می‌شود. هر چند هنوز هم بنا به اعلام متولیان نوسازی مسکن در دولت، همه واحد‌های نوسازی‌شده وام بانکی دریافت نکرده اند و روند پرداخت وام از نظر آن‌ها مطلوب نیست. اما افزایش سقف وام نوسازی یک عامل مهم و قوی در ترغیب سازنده‌ها به ساخت مسکن در این محدوده‌ها محسوب می‌شود.

عامل سوم مربوط به «عدم‌اعمال سیاست‌های مشوق و تسهیل‌کننده امر نوسازی مسکن در نیمه دهه ۹۰» است. در این دوره، سیاست‌های تسهیل گر و تسریع کننده امر نوسازی تهیه و اجرایی نشد. اما در سال‌های اخیر به‌خصوص دو سال گذشته بار دیگر جریان نوسازی مسکن مورد توجه واقع شده است و اقداماتی به منظور تسریع و تسهیل نوسازی به عمل آمده است که از آن جمله می‌توان از تصویب بسته مشوق شهرسازانه در بافت‌های فرسوده که در بالا به آن اشاره شد یاد کرد.

نقش تورم مسکن و کوچ تقاضا

عامل پنجم در رکوردزنی نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده که شاید بتوان آن را به لحاظ اثرگذاری در افزایش تمایل سازنده‌ها به ساخت مسکن در این بافت‌ها با عامل اول برابر دانست، مربوط به «نقش تورم مسکن و کوچ تقاضا» از نواحی مصرفی بالاتر شهر (نیمه شمالی تهران) به محله‌های قدیمی است.

نه‌تن‌ها در تهران که در بسیاری از شهر‌های کشور به دلیل رشد شدید و ادامه دار قیمت مسکن، بافت‌های فرسوده و محله‌های قدیمی شهر به مقصد بخش زیادی از متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای خرید مسکن تبدیل شد. از آنجا که در این محله‌ها متوسط قیمت مسکن حول و حوش ۲۰ تا ۲۵‌درصد کمتر از محله‌های مصرفی مناطق بالاتر شهر است بنابراین در شرایطی که به دلیل چهارساله شدن دوره جهش قیمت، عملا خرید آپارتمان در محله‌های بالاتر برای بخش زیادی از متقاضیان غیرممکن شد، سیلی از تقاضا از این نواحی به محله‌های قدیمی برای خرید آپارتمان، روانه شد. همین موضوع یعنی سوق یافتن سرمایه‌ها از مناطق بالاتر شهر به محله‌های پایین‌تر یک عامل مهم برای ترغیب سازنده‌ها و مالکان به نوسازی شد؛ بنابراین در وضعیتی که همچنان بازار ساخت‌وساز در حالت رکودی بوده و از سوی دیگر به دلیل ادامه تورم در هزینه‌های ساخت، حاشیه سود سازنده‌ها نسبت به گذشته کاهش یافته است این عوامل در ترغیب سازنده‌ها و مالکان به ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده موثر واقع شد و تیراژ ۶۴‌هزار واحدی ساخت مسکن در یک‌سال-۱۴۰۱- رقم خورد. اما در حالی که هنوز این میزان یعنی تیراژ ۶۴‌هزار واحدی با هدف تعیین‌شده برای نوسازی سالانه ۱۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور فاصله دارد، اما در مقایسه با کارنامه سال‌های قبل ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده، حرکتی رو به جلو و به نوعی نزدیک شدن ساخت‌وساز در این بافت‌ها به هدف محسوب می‌شود.

شهرداری‌ها پای کار آمدند

در کنار پنج عامل گفته‌شده در ثبت رکورد تازه ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران از پای کار آمدن شهرداری‌ها در امر نوسازی مسکن شهری خبر داد.

محمد آیینی، معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: دو عامل مهم در رکوردزنی نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده در سال گذشته موثر بوده است. عامل اول، اجرای بسته تشویقی و تسهیل گر امر نوسازی است که سال گذشته در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور مصوب شد. اما عامل دوم که شاید کمتر به آن توجه شود، اما نقش بسیار زیادی در تسریع امر نوسازی از سال گذشته تاکنون داشته است به افزایش همکاری شهرداری‌ها در این زمینه و جلب مشارکت آن‌ها برای تسهیل امر نوسازی بازمی‌گردد.

آیینی با بیان اینکه تعداد قابل‌توجهی از شهرداری‌های کشور برای مشارکت در امر نوسازی و کمک به تسهیل فرآیند ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده توجیه شده و پای کار آمده اند اظهار کرد: هم اکنون میزان تخفیف در عوارض صدور پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده با این همکاری به طور متوسط در شهر‌های کشور به ۸۰‌درصد رسیده است. این میزان تا قبل از سال گذشته حول و حوش ۶۰‌درصد بود.

به گفته وی در حالی هم اکنون صدور پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده به طور متوسط در شهر‌ها مشمول تخفیف ۸۰ درصدی است که تکلیف قانونی در این زمینه همکاری شهرداری‌ها برای تخفیف حداقل ۵۰ درصدی است. وی همچنین پیگیری استانداری‌ها برای تسریع امر نوسازی را یکی دیگر از عوامل موثر در افزایش تیراژ ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده اعلام کرد. به گفته آیینی، هم اکنون سامانه‌ای راه اندازی شده است که شهرداری‌های ۳۶۸ شهر کشور نیز به آن پیوسته و اطلاعات مربوط به تعداد پروانه‌های ساختمانی که در بافت‌های فرسوده صادر می‌شود را در آن ثبت می‌کنند.

آیینی همچنین به رشد ۴۱ درصدی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده با استناد به پروانه‌های صادر شده برای ساخت واحد‌های مسکونی در این محدوده‌های شهری در سه‌ماه اول سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته (بهار ۱۴۰۰) خبر داد. وی گفت: در سال‌جاری تاکنون ۲۰‌هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی برای ساخت در بافت‌های فرسوده پروانه ساختمانی گرفته اند. معاون وزیر راه‌وشهرسازی همچنین با بیان اینکه بانک‌ها همکاری کاملی در بحث پرداخت وام نوسازی به متقاضیان ندارند، گفت: برآورد‌ها نشان می‌دهد در سال‌جاری از محل تسهیلات بانکی مربوط به ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و همچنین از محل تسهیلات نهضت ملی مسکن که شامل نوسازی در بافت‌های فرسوده هم می‌شود حدود ۸۰‌هزار واحد به شبکه بانکی برای دریافت تسهیلات معرفی شده اند که تاکنون کمتر از ۳۰‌هزار واحد موفق به دریافت وام شده اند.

این در حالی است که وام بانکی یکی از موثرترین و پرقدرت‌ترین مشوق‌ها برای نوسازی مسکن محسوب می‌شود. براساس اعلام مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران همچنین روند نوسازی در بافت‌های فرسوده شهر تهران نیز به میزان قابل‌توجهی پیشرفت داشته است. آن طور که آیینی روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد، در شهر تهران، در سال ۱۴۰۰ برای ساخت ۱۱‌هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده پروانه ساختمانی صادر شد. این میزان در سال ۱۴۰۱ با رشد قابل‌توجه به حدود ۱۸‌هزار واحد مسکونی رسید. در چهار ماه اول سال‌جاری یعنی از ابتدای فروردین تا پایان تیرماه ۱۴۰۲ نیز در مجموع ۷‌هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده مجوز ساخت دریافت کرده اند. وی تاکید کرد: این اعداد خود گویای رشد قابل‌توجه در نوسازی مسکن بافت‌های فرسوده پایتخت هستند و نشان می‌دهند در این مدت فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران بیش از ۲۰۰‌درصد رشد داشته است که انتظار داریم این رشد نه‌تن‌ها بیشتر شود که به سایر شهر‌ها نیز تسری یابد.

منبع: دنیای اقتصاد