وزن‌کشی اجاره‌نشین‌ها/ میزان رشد اجاره بها در تهران به روایت فایل‌های اجاره آپارتمان

به گزارش می‌متالز، وزن کشی اجاره نشین‌های بازار مسکن از سرعت دو برابری افزایش جمعیت مستاجر‌ها در برابر رشد تعداد خانوار‌ها در کشور خبر می‌دهد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمار‌های رسمی نشان می‌دهد، سهم خانوار‌های مستاجر از کل خانوار‌های کشور در سال ۱۴۰۱ نسبت به سال ۱۴۰۰ یک واحد‌درصد افزایش یافته است. این در حالی است که در همین بازه زمانی، تعداد خانوار‌های مستاجر ۵/ ۳‌درصد افزایش داشته است. رشد ۵/ ۳ درصدی تعداد خانوار‌های مستاجر تنها در فاصله یک سال-۱۴۰۱ نسبت به ۱۴۰۰-در شرایطی در آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران آمده است که رشد سالانه تعداد خانوار‌ها در کشور ۵/ ۱ برابر بوده است. این موضوع به معنای سرعت دو برابری افزایش تعداد خانوار‌های مستاجر در مقایسه با رشد کل خانوار‌ها در کشور است. در واقع اجاره نشینی در کشور دو برابر میزان رشد تعداد خانوارها، در حال گسترش است. همچنین وزن مستاجر‌ها در بازار مسکن نسبت به تعداد کل خانوار‌ها در یک سال، یک واحد درصد بیشتر شده است. آمار‌ها همچنین نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره نشینی در کشور ۳ برابر رشد تعداد جمعیت بوده است. سال گذشته در حالی تعداد خانوار‌های مستاجر در کشور در مقایسه با سال ۱۴۰۰ معادل ۵/ ۳‌درصد رشد داشت که در این میان نرخ رشد جمعیت ۲/ ۱‌درصد بود. این موضوع نشان می‌دهد نه تنها وزن مستاجر‌ها در بازار اجاره به کل خانوار‌ها تنها به فاصله یک سال افزایش داشته است که سرعت رشد تعداد خانوار‌های مستاجر نسبت به نرخ رشد جمعیت و همچنین نرخ رشد خانوار، به میزان محسوسی بیشتر است.

برآیند این آمار‌ها نشان‌دهنده شکست سیاست‌های تامین مسکن در کشور از گذشته تاکنون است. چرا که همه سیاست‌های اعمال شده در نهایت نه تنها موفق به کاهش تعداد خانوار‌های مستاجر در کشور نشده است، بلکه حتی نتوانسته است تعداد خانوار‌های مستاجر را در یک میزان مشخص ثابت کند. از طرف دیگر اجاره نشینی به شکل محسوسی در کشور افزایش یافته است که روی دیگر این ماجرا در واقع نشان‌دهنده کاهش وزن مالکیت مسکن در میان خانوارهاست.

افزایش وزن مستاجر‌ها در بازار

آمار‌های رسمی در حالی نشان‌دهنده افزایش وزن اجاره نشینی در بازار مسکن است که سال ۱۴۰۰، از کل خانوار‌های کشور ۲۳‌درصد اجاره نشین بوده اند؛ اما در سال ۱۴۰۱ این میزان به ۲۴‌درصد رسیده است.

برآورد «دنیای‌اقتصاد» از جمعیت اجاره نشین در کشور نشان می‌دهد در حال حاضر حدود ۶ میلیون و ۳۱۰‌هزار خانوار مستاجر وجود دارد. (البته مرکز آمار در سرشماری سال ۹۵، سهم مستاجر‌ها از کل خانوار‌ها را نرخ متفاوتی از روند فعلی اعلام کرده بود؛ اما آمار‌های به‌روزرسانی شده و برآورد‌های حال حاضر نشان‌دهنده این اعداد و ارقام است.)

افزایش وزن و تعداد مستاجر‌ها در بازار مسکن کشور در حالی در آمار‌های رسمی منعکس شده است که براساس یک آمار رسمی دیگر، در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، معادل حدود ۵/ ۳ میلیون واحد مسکونی جدید به موجودی مسکن کشور افزوده شده است. یعنی ۵/ ۳ میلیون واحد مسکونی جدید در این مدت ساخته و به بازار مسکن عرضه شده است. اما دقیقا در همین بازه زمانی ۵ ساله (سال‌های ۹۰ تا ۹۵) بیش از ۲ میلیون خانوار به جمعیت مستاجر‌های کشور افزوده شده است.

این موضوع به این معناست که نه تنها ساخت‌وساز‌های جدید که اصولا باید منجر به کاهش تعداد خانوار‌های مستاجر در کشور می‌شد از تعداد اجاره نشین‌های بازار کم نکرده است، بلکه حتی در ثابت نگه داشتن تعداد مستاجر‌ها نیز موفق نبوده است. در مقابل، تعداد مستاجر‌ها نیز افزایش یافته است. معنای دقیق تیراژ ۵/ ۳ میلیون واحدی ساخت مسکن جدید در برابر افزوده شدن بیش از ۲ میلیون خانوار جدید به جمعیت مستاجر‌ها آن است که این ساخت‌وساز‌ها به جای آنکه به بازار مصرف وارد شده و مورد سکونت خانه اولی‌ها قرار بگیرد، از سوی مالکان و چندخانه ای‌ها تملک شده است؛ یعنی عملا مستاجر‌ها خانه دار نشده اند بلکه مالک‌ها مالک‌تر شده اند. همه این‌ها سند عدم‌موفقیت سیاست‌های دولت در تامین مسکن برای مصرفی‌ترین تقاضای این بازار یعنی خانه اولی‌ها و مستاجرهاست.

مستاجر جدید معادل نیمی از ازدواج‌ها

برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس آمار‌های رسمی نشان می‌دهد رشد تعداد خانوار‌های مستاجر در سال ۱۴۰۱ معادل نیمی از متوسط سالانه تعداد ازدواج‌ها در کشور بوده است.

در حالی که به طور متوسط در هر سال ۵۰۰‌هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد آمار‌ها نشان می‌دهد پارسال، به طور تقریبی معادل نیمی از ازدواج‌های جدید، خانوار به بازار اجاره اضافه شده است. برآورد‌ها حاکی است، سال گذشته حدود ۲۱۰‌هزار خانوار به تعداد خانوار‌های مستاجر در کشور اضافه شده است. در حالی که تعداد خانوار‌های کشور در سال ۱۴۰۰ معادل ۲۶ میلیون و ۳۸۴‌هزار نفر بوده است برآورد‌های صورت گرفته براساس رشد تعداد خانوار‌ها در کشور نشان می‌دهد، پارسال تعداد خانوار‌ها به ۲۶ میلیون و ۵۶۰‌هزار خانوار رسیده است. تعداد خانوار‌های مستاجر نیز ۶ میلیون و ۳۱۰‌هزار خانوار است که در واقع ۲۱۰‌هزار خانوار نسبت به سال ۱۴۰۰ افزایش داشته است. افزایش تقاضا در بازار اجاره در سال ۱۴۰۱ را می‌توان یکی از مهم‌ترین عوامل رشد بیشتر اجاره بها عنوان کرد.

دو عامل رشد اجاره نشینی

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دو عامل اصلی در افزایش وزن و تعداد خانوار‌های مستاجر در کشور در سال‌های اخیر موثر بوده است. در واقع رشد اجاره نشینی را می‌توان به طور کلی پیامد دو وضعیت نامطلوب دانست.

اولین عامل، رشد شدید قیمت مسکن و پرتاب شدن تقاضای مصرفی از بازار مسکن به بیرون این بازار است. جهش شدید قیمت مسکن عملا موجب بیرون رانده شدن بخش زیادی از خانه اولی‌ها از بازار مسکن شد. این شرایط باعث شد، متقاضیان مصرفی و خریداران بالقوه مسکن (خانه اولی ها) به ناچار روانه بازار اجاره شوند. در نتیجه جمعیت مستاجر‌ها افزایش یافت.

دومین عامل به مساعد بودن بازار مسکن برای سوداگری، سفته بازی و سرمایه‌گذاری مربوط می‌شود. مساعد بودن فضای بازار مسکن برای سوداگری، سفته بازی و سرمایه‌گذاری در بخش غیرمولد (معاملات مسکن)، در شرایطی که به واسطه افزایش ریسک‌های اقتصادی و غیر‌اقتصادی و نوسانات بازار موازی، قیمت واحد‌های مسکونی با جهش مستمر همراه شد، باعث شد هر آنچه در این بازار در سال‌های اخیر ساخته شده است به جای آنکه صرف پاسخ به نیاز سکونت تقاضای مصرفی شود، عملا صرف خرید خانه دوم و چندم از سوی چندخانه ای‌ها شود. بخشی از آن‌ها برای حفظ ارزش پول خود در برابر نوسان‌های اقتصادی و انتظارات تورمی و بخش دیگر با هدف کسب سود از بازار مسکن به واسطه معاملات خرید وفروش آپارتمان، به این بازار ورود کرده و همین فعالیت‌ها در شرایط تورمی، به جهش دامن زد. در نتیجه نه تنها تعداد مستاجر‌ها افزایش یافت که بخش زیادی از خانه‌های ساخته شده از سوی سرمایه‌گذار‌ها و سوداگران ملکی منجمد و به فهرست خانه‌های خالی اضافه شد. نتیجه این موضوع در برابر عامل اول یعنی ناتوانی زوج‌های جدید از خرید مسکن طی سال‌های اخیر و ورود آن‌ها به بازار اجاره، شرایط را در بازار اجاره برای خانوار‌ها از همیشه دشوارتر کرده است.

زیان دوسویه برای خانه اولی‌ها

بازار مسکن در حالی طی سال‌های اخیر به امن‌ترین مقصد سرمایه‌گذاری و سوداگری تبدیل شد که نبود اهرم‌ها و ابزار‌های موثر وبازدارنده در این زمینه، در نهایت زیان خانه اولی‌ها از بحران ملکی را مضاعف کرده است.

در شرایطی که به واسطه ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی و همچنین انتظارات تورمی، بازار مسکن به حیاط خلوت سفته باز‌ها و سوداگران تبدیل شد و حتی برخی از افراد برای حفظ دارایی‌های خود در برابر تورم به بازار مسکن ورود کردند، نبود ابزار‌های مالیاتی موثر باعث شد این خانه‌ها به جای آنکه به بازار اجاره عرضه شوند عمدتا به صورت خالی نگهداری شوند. در حالی که با ایجاد ریسک برای خالی نگه داشتن مسکن از مسیر مالیات‌های موثر همچون مالیات‌های سالانه برای چندخانه ای ها، این واحد‌ها می‌توانست به بازار اجاره عرضه شود. اما این حیاط خلوت مالیاتی نه تنها منجر به ادامه فعالیت‌های سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن شد و از این ناحیه مسیر دسترسی خانه اولی‌ها به مسکن را دورتر کرد که از سوی دیگر، فاقد ریسک و فاقد هزینه بودن خالی نگه داشتن آپارتمان برای سرمایه‌گذارها، مانع از عرضه این واحد‌ها به بازار اجاره شد؛ بنابراین خانه اولی‌ها از دو ناحیه متضرر شدند. یکی دورتر شدن مسیر دسترسی به مسکن ملکی و دیگر مواجهه با کمبود عرضه مسکن در بازار اجاره که در سال‌های اخیر خود را در شکل ثبت قله‌های تورمی در این بازار نشان داد.

آخرین برآورد از اجاره بهای پایتخت

آخرین برآورد‌های صورت گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت اجاره بهای مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد براساس اطلاعات مندرج در فایل‌های عرضه شده به بازار، بهای پیشنهادی اجاره مسکن در پایان دومین ماه از فصل تابستان نسبت به ابتدای این فصل به طور متوسط حول و حوش ۲۰‌درصد رشد داشته است.

این میزان رشد براساس سطح قیمت‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌های اجاره مسکن در مصرفی ترین، پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین منطقه میانی و متوسط شهر تهران یعنی منطقه ۵ برآورد شده است. برآورد‌ها در خصوص سطوح پیشنهادی اجاره بها در تهران به روایت فایل‌های اجاره آپارتمان عرضه شده در روز‌های پایانی مردادماه به بازار نشان می‌دهد، هم اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه مسکن در منطقه ۵ شهر تهران به حول و حوش متر مربعی ۲۸۰‌هزار تومان رسیده است که می‌توان این عدد را به عنوان میانگین اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان استیجاری در شهر تهران اعلام کرد. در مناطق جنوبی شهر تهران نیز برآورد‌ها حاکی است متوسط اجاره بهای پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان به مرز ۲۰۰‌هزار تومان رسیده است هر چند به موازات کاهش امکانات واحد‌های مسکونی در این مناطق ممکن است فایل‌هایی با سطوح اجاره بهای پایین‌تر نیز به بازار عرضه شود. در مناطق میانی شهر مانند مناطق ۶ و ۷ شهر تهران نیز متوسط بهای پیشنهادی برای اجاره یک مترمربع مسکن به حول و حوش ۲۳۰ تا ۲۵۰‌هزار تومان رسیده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این میزان نسبت به ابتدای تابستان حول و حوش ۲۰‌درصد رشد داشته است. البته ممکن است در معاملات انجام شده هم نرخ‌های رشد و هم اعداد مربوط به سطح متوسط اجاره بهای مسکن با برآورد‌های صورت گرفته متفاوت باشد. یعنی از آن کمتر یا بیشتر باشد. اما در شرایطی که آمار‌های رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات خرید و فروش و اجاره مسکن تهران و کشور، از زمستان سال گذشته در حبس قرار گرفته است، هم اکنون تنها مرجع کشف قیمت در بازار، قیمت‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌های فروش و اجاره مسکن است.

چالش پرداخت اجاره ماهانه

این در حالی است که بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، هم اکنون چالش مستاجر‌ها برای پرداخت اجاره بهای ماهانه بیش از همیشه برای آن‌ها مشکل ساز شده است. در واقع چالش اصلی مستاجر‌ها در بازار مربوط به خارج شدن اجاره بهای ماهانه پیشنهادی مالکان و موجران از توان درآمدی بخش زیادی از آنهاست. همین موضوع باعث شده است بخش زیادی از مستاجر‌ها به فرمول رهن کامل یا پرداخت سهم رهن بیشتر در مقابل اجاره ماهانه کمترتمایل نشان دهند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در مناطق مصرفی ومتوسط شهر تهران مانند منطقه ۵ و ۲۲ در غرب پایتخت، توانایی پرداخت اجاره بهای ماهانه در دهک متوسط چیزی حدود ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان است.

منبع: دنیای اقتصاد