چراغ چک بازار اجاره/ اجاره نامه‌های فروردین با «میانگین ۴۱.۸‌درصد اجاره بهای بیشتر از پارسال» منعقد شد؛ ۷ واحد درصد بیشتر از افزایش حقوق و ۱.۳۵ برابر نرخ تورم عمومی

به گزارش می‌متالز، گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار رسمی «نبض اجاره بها در کل کشور در فروردین امسال» حاکی است، مطابق تغییرات شاخص «اجاره مسکن»، بهای اجاره خانه در کشور در فروردین، ۱.۷‌درصد به صورت ماهانه (در مقایسه با اسفند سال گذشته)، افزایش پیدا کرد. این نرخ تورم ماهانه اجاره، در مقایسه با روند یکی دو سال گذشته همین نرخ، در «سطح بسیار پایین» قرار گرفته به این معنا که میانگین تورم ماهانه اجاره مسکن طی دو سال ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، نرخ ۳‌درصد بوده است؛ پس در این صورت آیا «بازار اجاره به سمت بهبود، حرکت کرده است؟» بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ این پرسش، «جواب منفی» ارائه می‌کند، چون که «در همه فروردین‌ها در سال‌های اخیر، همواره تورم ماهانه اجاره مسکن، یک سقوط نرخ را تجربه کرده است.»

در فروردین دو سال اخیر نیز رشد ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور، ۲‌درصد بوده است که تقریبا نصف همین نرخ در ماه‌های دیگر سال بود. این افت نرخ تورم ماهانه اجاره در ماه اول هر سال در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره ۱۱ ماه بعد از آن، «ناشی از تعطیلی بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات اجاره» است. در ماه اول سال، تقریبا هیچ مستاجری جابه‌جا نمی‌شود مگر تحت‌تاثیر موارد خاص که حجم آن پایین است. به این ترتیب، «تابلوی تورم ماهانه اجاره مسکن در فروردین ۱۴۰۳»، معیار مشخصی برای تحلیل وضعیت بازار اجاره نشینی و حال و روز مستاجر‌ها نیست. از این رو، در این بررسی، لازم است «تورم نقطه‌ای اجاره مسکن» یا همان «میزان رشد اجاره بها در ماه اول سال‌جاری نسبت به ماه اول ۱۴۰۲»، دیده و تحلیل شود.

تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در ماه گذشته نرخ ۴۱.۸‌درصد را ثبت کرد. همان‌طور که پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت عنوان «پوست اندازی تورم اجاره» (در ۱۵ فروردین امسال)، نوشت، در حال حاضر «تورم بالای ۴۰ درصدی در بازار اجاره نشین ها»، در مقایسه با روند تاریخی آن (زیر ۱۳ درصد)، از «۳ برابر شدن نرخ رشد سالانه هزینه اجاره مسکن نسبت به نیمه اول دهه ۹۰ و سال‌های قبل از آن» حکایت دارد. در فروردین امسال نه تنها تورم نقطه‌ای اجاره به بالای ۴۰‌درصد رسید که تورم سالانه اجاره، یعنی میانگین رشد اجاره بهای مسکن در ۱۲ ماه منتهی به پایان فروردین ۱۴۰۳ نیز رقم ۴۰‌درصد را ثبت کرد.

اینکه سرعت رشد نقطه‌ای و سالانه اجاره بهای مسکن به شکل تاریخی در دو سه سال گذشته و حتی در شروع امسال، افزایش یافته است، ناشی از «سطح جهش یافته تورم عمومی» و «تورم مسکن» است که در همین صفحه، قبلا درباره آن گزارش‌های تحلیلی منتشر شده بود. در این مقطع، اما علاوه بر اینکه، ضرورت دارد سیاستگذار نسبت به «ریشه‌های تب بالای تورم اجاره مسکن» توجه کند تا بتواند «مهم‌ترین هزینه زندگی ماهانه خانوار‌ها را از حالت سنگین و نامتعارف» به سطح نرمال برگرداند، «دو پیام هشداری» نرخ جدید تورم اجاره هم باید دیده شود.

چراغ چک موتور تورم اجاره

پرواز تورم اجاره مسکن (تغییرات نقطه ای) از سطح تاریخی خود، چراغ چک این بازار را روشن کرده است. این سطح ۴۱.۸ درصدی رشد اجاره بها در قرارداد‌های فروردین ۱۴۰۳ از دو منظر مورد بررسی است. این نرخ نشان می‌دهد، «فرمول مدنظر نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در سال» که تصویب کرده اند و برای تایید نهادی روانه شورای نگهبان است، با «وضع موجود این بازار» همخوانی ندارد. فرمول نمایندگان می‌گوید، موجر‌ها هر سال مکلف شوند «اجاره بهای سال جدید را براساس ۵۰ تا ۱۰۰‌درصد تورم عمومی افزایش دهند و بیش از آن، ممنوع باشد». اما در حال حاضر، تورم اجاره از تورم عمومی جلو زده است به این صورت که در فروردین امسال، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن ۴۱.۸‌درصد شد در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه‌ای در سطح ۳۰.۹‌درصد قرار گرفت. به این ترتیب، در وضع موجود که «نرخ رشد اجاره بها، ۱.۳۵ برابر نرخ تورم عمومی است»، ملاک قراردادن تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره، امکان پذیرش آن را از سوی بازار با تردید روبه رو می‌کند.

این فرمول می‌تواند به مدل آلمانی تنظیم تورم اجاره تغییر و اصلاح شود به این معنا که «میانگین تورم اجاره ۴ سال گذشته»، معیار رشد مجاز اجاره مسکن در هر سال باشد. پیام دوم تابلوی اجاره بهای فروردین، متوجه سیاستگذاران اقتصادی است. امسال حقوق و دستمزد مصوب، ۳۵‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد که البته برای کارکنان و شاغلانی که بیش از حداقل دستمزد اداره کار، حقوق ماهانه دارند، نرخ رشد دستمزدشان در سال‌جاری، زیر ۳۰‌درصد خواهد بود. این رشد درآمد ماهانه برای مستاجرها، گسل مالی مقابل پرداخت اجاره بها با نرخ‌های بیش از ۴۰‌درصد به وجود آورده است. در نتیجه نابرابری بین رشد درآمد ماهانه و رشد اجاره بهای سالانه، بخشی از مستاجر‌ها مجبور خواهند بود برای برآمدن از پس هزینه ها، محل اجاره نشینی شان را به سمت مناطق ضعیف در شهر یا حومه شهر تغییر دهند.

با این حال، در سال جدید پیش‌بینی می‌شود، همین سبقت تورم اجاره از تورم عمومی که برای این بازار تهدید به حساب می‌آید، از یک منظر دیگر، فرصت «افزایش عرضه آپارتمان اجاره ای» در بازار ایجاد کند. مالکانی که پیش‌تر موجر بودند و برای مدتی از این بازار خارج شدند، اکنون وقتی مشاهده کنند، رشد اجاره بها برای شان، بیش از رشد عمومی هزینه‌های زندگی شان است، احتمالا ترغیب به «اجاره داری مجدد» خواهند شد؛ اگر این اتفاق رقم بخورد، تا حدودی عرضه فایل اجاره‌ای در بازار به شکل محسوسی افزایش پیدا می‌کند.

منبع: دنیای اقتصاد