سه شرط دولت در خانه‌سازی شراکتی

به گزارش می متالز، همزمان با اعلام فرمول شراکت سازنده‌های بخش خصوصی در بزرگ‌ترین بازار مشارکت در خانه‌سازی دولتی، فعالان ساختمانی دست‌کم به سه شرط تعیین شده ازسوی دولت در این طرح واکنش نشان دادند. ترس تورمی سازنده‌ها از ورود به بازار جدید خانه‌سازی یکی از مهم‌ترین دلایل اعلام نه رسمی برای ورود به این بازار از سوی یکی از طیف‌های فعال در ساخت‌وساز مسکن - انبوه‌سازان - است؛ این گروه از فعالان ساختمانی پس از دریافت اسناد مناقصه برای ورود به بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن در نامه‌ای به متولی بخش مسکن با اشاره به دست‌کم سه شرط تعیین‌شده در محتوای فرمول تعیین‌شده، متن قرارداد را عملا غیرقابل امضا عنوان کردند.

جزئیات نامه این فعالان ساختمانی به متولی بخش مسکن نشان می‌دهد شرایط تعیین‌شده برای ورود به بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن به تعبیر آنها «سختگیرانه» است و به همین علت این دسته از سازنده‌ها، احتمال شکل‌گیری این بازار را در وضعیت موجود نزدیک به صفر می‌دانند؛ آنها معتقدند به‌دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز مربوط به نوسانات هزینه‌های ساخت و اثر سایر متغیرهای بیرونی بازار مسکن بر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی، شروط تعیین‌شده با ابهام فعلی سازنده‌ها از بابت محاسبه هزینه تمام شده مشارکت در این طرح، همخوانی ندارد. بنا بر اعلام آنها به‌دلیل وجود این نوع ابهامات، ریسک ناشی از افزایش هزینه ساخت تحت‌تاثیر اثر متغیرهای بیرونی همچون نوسانات احتمالی نرخ ارز و اثر آن بر هزینه‌های ساختمانی، کاملا متوجه سازنده‌ها است و از آنجا که در متن این قرارداد تمهیدی از بابت تعدیل سهم شرکا در صورت افزایش غیرمترقبه هزینه‌های ساختمانی درنظر گرفته نشده است، ریسک ورود به این طرح برای سازنده‌ها از این زاویه قابل‌توجه است. این در حالی است که به گفته این فعالان ساختمانی شریک یعنی مالک زمین همواره در طول اجرای پروژه از محل افزایش قیمت زمین در حال کسب سود است و ریسک‌های شراکت ناشی از افزایش هزینه ساخت به هیچ‌وجه مالک زمین را تهدید نمی‌کند و ضرر و زیان‌های احتمالی از این محل به‌طور کامل متوجه سازنده خواهد بود.

براساس این طرح قرار است واحدها با مشارکت سازندگانی که پس از احراز شرایط موردنیاز برنده مناقصه طرح شده‌اند در قالب ۱۴۶ پروژه روی زمینی با مساحت بالغ بر یک میلیون مترمربع معادل ۱۰۰ هکتار احداث شود؛ از آنجا که مبنای انتخاب سازنده برای اجرای این طرح بر برگزاری مناقصه و بررسی پیشنهادهای ارائه‌شده به دولت از سوی سازنده‌های متقاضی قرار داده شده است، یکی از اصلی‌ترین شروطی که طراحان این طرح در دولت به‌عنوان معیار انتخاب سازنده در نقش شریک دولت در ساخت این واحدها تعیین کرده‌اند، انتخاب سازنده براساس بیشترین سهم پیشنهادشده به دولت از فرآیند مشارکت از سوی سازنده‌های متقاضی است؛ به این معنا که مانند سایر مناقصه‌ها، سازندگانی به‌عنوان شریک دولت انتخاب می‌شوند که بیشترین سهم از فرایند مشارکت را برای دولت درنظر بگیرند. این در حالی است که این موضوع تفاوت اساسی این بازار با بازار مشارکت در ساخت غیردولتی است؛ در بازار مشارکت در ساخت مسکن که سازنده‌ها به‌عنوان شریک مالکان زمین‌ اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند سهم سازنده و مالک زمین از فرآیند مشارکت براساس عرف بازار و توافق طرفین تعیین می‌شود؛ هم‌اکنون نسبت معمول مشارکت در ساخت در عمده مناطق مصرفی شهر تهران بر مبنای تعیین سهم ۶۰ درصدی برای مالک زمین و سهم ۴۰درصدی برای سازنده است.

جزئیات مربوط به قرارداد ورود به بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن که طی روزهای اخیر در اختیار سازنده‌های متقاضی شراکت در طرح ۲۵ هزار واحدی خانه‌سازی دولتی قرار گرفته است، نشان می‌دهد این قرارداد مشتمل بر ۲۹ ماده در ۳۵ صفحه تنظیم شده است. اما آنچه باعث شده است اعضای یکی از تشکل‌های ساختمانی فعال در ساخت مسکن در یک نامه رسمی به وزیر راه وشهرسازی ورود به این بازار برای سازنده‌ها را غیرممکن اعلام کند به سه شرط گنجانده شده در متن این قرارداد مربوط می‌شود. در متن این قرارداد سازنده‌ها مکلف به ارائه برنامه زمانبندی کلی و تفصیلی اجرای پروژه‌ها، نحوه تامین مالی، ارائه فهرست مشخصات مصالح ساختمانی و همچنین بیمه کیفیت ساختمان شده‌اند؛ این در حالی است که سه شرط اصلی برای ورود سازنده‌ها به این طرح از سوی دولت تعیین شده است.این سه شرط مربوط به نحوه و شکل ارائه تضمین‌ها، ریسک‌ها و تسهیلات ساخت است.

اولین شرط این است که هرگونه تغییر در قیمت‌ها، تعرفه‌ها، تورم، تغییرات نرخ ارز و از این قبیل، هیچ‌گونه اثری در آورده‌ها و سهم‌الشرکه محاسبه شده برای طرفین نخواهد داشت؛ سازنده‌ها در واکنش به این بند از قرارداد می‌گویند این ماده زیان یک‌طرفه در بازار مشارکت را متوجه سازنده‌ها می‌کند؛ به‌گونه‌ای که زیان ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت در طول اجرای پروژه ناشی از اثر متغیرهای بیرونی همچون نوسان نرخ ارز، کاملا متوجه سازنده خواهد بود وریسک شریک (دولت به‌عنوان مالک زمین) صفر خواهد بود. در نامه این گروه از فعالان ساختمانی به متولی بخش مسکن درخواست شده است اجازه تعدیل در سهم طرفین در صورت افزایش نامتعارف هزینه‌های ساخت در طول اجرای پروژه صادر شود.

در متن این قرارداد همچنین یک مطالبه اولیه از بابت ارائه ضمانت‌نامه‌ای معادل ۵ درصد از مبلغ مشارکت بابت تضمین انجام تعهدات از سوی سازنده به دولت به‌عنوان شریک و مالک زمین درنظر گرفته شده است؛ این ضمانت‌نامه پس از تحویل موقت می‌تواند آزاد شود؛ این گروه از فعالان ساختمانی در نامه خود به وزیر راه وشهرسازی رقم ۵ درصدی ضمانت‌نامه را رقم بالایی می‌دانند که تامین آن می‌تواند فعالیت آنها را خدشه‌دار کند؛ بنا بر اظهار آنها تعیین این بند در قرارداد کار را از حالت مشارکت خارج کرده و به آن شکل پیمانکاری می‌دهد. همچنین برای تضمین حسن انجام کار حدود ۳۰ درصد کل سهم سازنده از واحدها ذخیره می‌شود. یعنی در قالب این قرارداد سازنده‌ها تنها بعد از پیشرفت فیزیکی ۴۰ درصد مجاز به اقدام برای پیش‌فروش واحدها هستند؛ به این معنا که سازنده‌ها پس از پیشرفت فیزیکی ۴۰ درصدی واحدها مجاز به پیش‌فروش ۱۰ درصد از واحدها، پس از پیشرفت فیزیکی ۵۰ درصد مجاز به پیش‌فروش ۲۰ درصد از واحدها، پس از ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی مجاز به پیش‌فروش ۳۰ درصد واحدها، پس از پیشرفت فیزیکی ۷۰ درصد مجاز به پیش‌فروش ۴۰ درصد، پس از پیشرفت فیزیکی ۸۰ درصد مجاز به پیش‌فروش ۵۰ درصد واحدها، پس از پیشرفت فیزیکی ۹۰ درصد واحدها مجاز به پیش‌فروش ۶۰ درصد آنها و پس از پیشرفت فیزیکی ۱۰۰ درصد مجاز به پیش‌فروش ۷۰ درصد واحدها خواهند بود.

در این قرارداد همچنین امکان دریافت تسهیلات برای سازنده‌ها به‌منظور کمک به تامین مالی پروژه، به ارائه ضمانت‌نامه‌ای به ارزش ۵/ ۱ برابر ارزش زمین به‌عنوان آورده سهم شریک منوط شده است؛ این در حالی است که در همین بند ذکر شده است که سازنده تنها پس از پیشرفت ۳۵ درصدی پروژه مجاز به اقدام برای دریافت تسهیلات خواهد بود. این بند از قرارداد نیز واکنش این گروه از فعالان ساختمانی را در پی داشته است، در نامه آنها خطاب به متولی مسکن آمده است این شروط احتمال مشارکت را به صفر نزدیک کرده است.

ملاک انتخاب شریک دولت در پروژه خانه‌سازی

گروهی از فعالان ساختمانی در نامه‌ای خطاب به متولی بخش مسکن محتوای قرارداد ورود به بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن را سختگیرانه تعبیر می‌کنند این در حالی است که متولی و مدیران اجرای این طرح از اندیشیدن تمهیداتی برای مسدودسازی حداکثری مسیر تاخیر و کم‌کاری در اجرای پروژه‌ها و تحویل آنها خبر می‌دهند. طراحان بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن در تلاش برای مسدودسازی مسیر کم‌کاری و تاخیر در تحویل واحدها که در نهایت به زیان متقاضیان و خریداران تمام خواهد شد، فیلتری را طراحی کرده‌اند که سازنده‌های کم‌کار و غیرحرفه‌ای نتوانند به این طرح ورود کنند. جزئیات مربوط به نحوه انتخاب سازنده برای مشارکت با دولت برای ساخت ۲۵ هزار واحد مسکونی در کشور روی زمین‌های دولتی حاکی است سازنده‌های متقاضی مشارکت با دولت برای ساخت بزرگ‌ترین پروژه مشارکتی مسکن که به‌منظور عرضه حدود ۲۵هزار واحد مسکونی در ۲۳ استان کشور طراحی شده است برای تصفیه سازنده‌های کم‌کار از فیلتر کارشناسی عبور خواهند کرد.

در این طرح که بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن محسوب می‌شود سازنده‌هایی به‌عنوان شریک دولت انتخاب می‌شوند که علاوه‌بر برخورداری از سایر شرایط مندرج در اسناد مناقصه، در لیست سیاه حاوی اسامی سازندگانی که در پروژه‌های قبلی همچون مسکن مهر و مسکن ویژه حضور داشتند، قرار نداشته باشند. طراحان و مدیران این طرح با استفاده از تجربه‌های قبلی اجرای پروژه‌های دولتی همچون طرح مسکن مهر و مسکن ویژه، سعی دارند از طریق اعمال این فیلترها، مسیر ورود آن گروه از سازنده‌هایی را که در طرح‌های قبلی با اهدافی غیر از ساخت و عرضه سریع و به موقع به پروژه‌های دولتی خانه‌سازی وارد شده بودند، مسدود کنند. در این دو طرح که جزو بزرگ‌ترین طرح‌های خانه‌سازی دولتی در سال‌های گذشته تاکنون محسوب می‌شود برخی از سازنده‌ها به‌رغم وجود امکانات و عدم‌مشکل خاص در مسیر ساخت، تکمیل و تحویل واحدها، با انگیزه کسب سود غیرمتعارف از پروژه‌ها  کم‌کاری کردند؛ این گروه از سازندگان نیز در کنار سایر سازنده‌هایی که به دلایل موجه پروژه‌های آنها با تاخیر مواجه شد مشمول افزایش قیمت ساخت واحدها شدند؛ بنابراین در برخی موارد مشاهده شد درحالی که سازنده‌ای می‌توانست با هزینه ساخت مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان تعیین شده برای احداث مسکن مهر این پروژه را در موعد مقرر تکمیل کرده و به متقاضیان تحویل دهد با طولانی کردن دوره ساخت به بهانه‌های واهی رقم قرارداد را تا سه برابر مبلغ تعیین‌شده در ابتدا افزایش داد. این کم‌کاری‌ها علاوه بر تاخیر در تحویل واحدها، منجر به تحمیل هزینه اضافی به خریداران نیز شد و در نهایت خریداران متضرر و زیان‌کننده اصلی این کم‌کاری بودند.

جدول اعتبارسنجی مرکب از آیتم‌های مختلف طراحی شده است که در مجموع ۱۰۰ امتیاز برای آن در نظر گرفته شده است و تنها سازنده‌هایی می‌توانند در فهرست واجدان شرایط برای بررسی پیشنهادهای ارائه شده در اسناد مناقصه قرار بگیرند که حداقل ۶۰ امتیاز از ۱۰۰ امتیاز تعیین‌شده در قالب این لیست اعتبارسنجی را کسب کنند.این در حالی است که مدیران این طرح همچنین از ارزیابی میدانی فعالیت‌ها و سوابق کاری سازنده‌های متقاضی علاوه‌بر اعتبارسنجی و ارزیابی رسمی آنها در قالب معیارهای تعیین‌شده خبر می‌دهند؛ هر چند نمی‌توانند به‌طور کامل تضمین‌کننده صفر شدن احتمال بروز کم‌کاری‌های احتمالی در آینده باشند. علاوه بر اعتبارسنجی سازنده‌ها، در قراردادها جرایمی به‌منظور مقابله با تاخیر و کم‌کاری و عدم‌انجام تعهدات در نظر گرفته شده است که به موجب ‌آن، دولت به‌عنوان مالک زمین می‌تواند در صورت عدم‌انجام تعهدات در موعد مقرر از سوی سازنده در مراحل مختلف اقدام به فسخ قرارداد و واگذاری آن به سازنده دیگر کند.

مسوولان بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت در دولت که مدیریت این طرح را بر عهده دارند اعلام کردند هر چند یکی از معیارها و ملاک‌های اصلی در انتخاب سازندگان برای اجرای این طرح، اعمال سهم بیشتر از فرآیند مشارکت برای دولت به‌عنوان مالک زمین است اما یک گام قبل از بررسی این موضوع، سازنده‌ها باید از یک فیلتر اعتبارسنج عبور کنند و به شرط موفقیت در عبور از این فیلتر سایر شرایط از جمله پیشنهادهای مالی آنها به دولت مورد بررسی قرار خواهد گرفت. این فیلتر به گونه‌ای طراحی شده است که به شکل خودکار سازنده‌های کم‌کار پروژه‌های قبلی دولت را از سازنده‌ها و شرکت‌های ساختمانی صاحب صلاحیت و پایبند به تعهدات پالایش می‌کند.

از سوی دیگر، یک تفاوت اساسی بین این طرح با طرح‌های قبلی خانه‌سازی دولتی همچون مسکن مهر وجود دارد که به‌طور خودکار هزینه تاخیر و کم‌کاری برای سازنده را افزایش می‌دهد؛ از آنجا که در طرح‌های قبلی سازنده‌ها به‌عنوان پیمانکار با دولت در ساخت واحدهای مسکونی همکاری می‌کردند، دولت موظف به جبران افزایش هزینه‌های ساخت مسکن در صورت زمانبر شدن پروژه وهمچنین افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز بود. این در حالی است که در طرح جدید قرار است سازنده در نقش سرمایه‌گذار و شریک دولت در اجرای پروژه وارد عمل شود؛ در واقع در این طرح دولت نه پرداخت تسهیلات برای ساخت واحدها را مانند مسکن مهر که از تسهیلات یارانه‌ای برخوردار بود تقبل می‌کند و نه آورده‌ای غیر از زمین و پروانه ساختمانی برای ساخت واحدها را متقبل می‌شود؛ سازنده در نقش سرمایه‌گذار مکلف به تامین ۱۰۰ درصد نقدینگی موردنیاز برای اجرای پروژه و پرداخت سهم دولت از فرآیند مشارکت در موعد مقرر و براساس قراردادی است که بین او و دولت به‌عنوان شریک منعقد شده است.این فیلترها با این هدف طراحی شده است که اگر سازنده‌ای با هدف کسب سود غیرمتعارف ناشی از طولانی کردن عملیات ساخت قصد ورود به طرح را داشته باشد به بن بست بخورد و احتمال سودگیری نامتعارف در نتیجه تاخیر عمدی در تحویل و تکمیل پروژه‌ها به کمترین حد ممکن برسد.

مدیران این طرح می‌گویند: اگر چه یکی از اولویت‌های انتخاب سازنده برای اجرای این طرح پیشنهاد سهم بالاتر برای دولت در فرآیند مشارکت است، اما از آنجا که این پروژه با سرمایه سازنده و به شکل مشارکت در ساخت خواهد بود این تصور که سازنده بتواند با تاخیر عمدی عایدی بیشتری از محل افزایش هزینه ساخت نصیب خود کند از اساس بی‌مورد است. چراکه این پروژه‌ها با سرمایه نقدی سازنده احداث می‌شود و برخلاف مسکن مهر و پروژه‌های مشابه قیمت مقطوعی از بابت هزینه ساخت برای آن تعیین نمی‌شود تا دولت مجبور باشد در آینده و در نتیجه طولانی شدن فرآیندهای ساخت به‌دنبال افزایش هزینه‌ها اقدام به افزایش قیمت کند. از سوی دیگر برخلاف طرح‌هایی مانند مسکن مهر در این طرح از ابتدا خریداران و متقاضیان مشخصی تعریف نشده‌اند و این واحدها به بازار مسکن عرضه می‌شوند؛ بنابراین دولت تعهدی هم به خریداران از بابت زمان تحویل و قیمت واحدها ندارد. همچنین هیچ تعهدی از بابت پرداخت وام به سازنده‌ها و خریداران در این مرحله برای دولت وجود ندارد؛ از سوی دیگر درحالی‌که در پروژه‌هایی مانند مسکن مهر خرید واحدها از سازنده تضمین شده بود ضمانتی از بابت خرید واحدها در این طرح تعیین نشده است و سازنده مکلف است سهم خود را مطابق با ضوابط بازار مسکن به متقاضیان عرضه کند. در واقع کار متعلق به خود سازنده است و همین عامل موجب شده است کم‌کاری و تخلفات احتمالی برای سازنده‌ها با ضرر وزیان همراه باشد و نه نفع اقتصادی و مالی.

جزئیات جرایمی که دولت برای راه‌اندازی بزرگ‌ترین بازار مشارکت در ساخت مسکن به‌منظور مقابله با کم‌کاری در ساخت طرح ۲۵ هزار واحدی در نظر گرفته است حاکی است یک جدول زمانبندی طراحی شده است که در قالب آن در هر مرحله از ساخت که کم‌کاری شریک به اثبات برسد، دولت می‌تواند مطابق با این جدول زمانبندی نسبت به فسخ قرارداد با سازنده کم‌کار اقدام کند. بر این اساس، در هر کدام از مواردی که سازنده مشمول پرداخت جرایم شود معادل سهم‌الشرکه وی کسر و به سهم دولت اضافه می‌شود و در‌صورتی‌که این میزان از رقم سهم‌الشرکه تجاوز کند معادل قیمت کارشناسی روز آن از محل تضامین، مطالبات شریک یا هر گونه دارایی‌های او برداشت یا مطالبه می‌شود.