بزرگ‌ترین تهدید حقوق مالکیت

به گزارش می متالز،  اولین تاثیر حقوق مالکیت این است که اگر مالکیت فعالان اقتصادی بر اموال و دارایی خود تضمین نشود و هر فرد حقیقی یا حقوقی و حتی دولت بتواند با طرح ادعاهایی اموال آنها را تملیک کند، این افراد از نتایج تلاش‌ها و سرمایه‌گذاری خود بهره‌مند نشده و برای فعالیت‌های دیگر نیز انگیزه نخواهند داشت.

۲- دومین تاثیر حقوق مالکیت بر اقتصاد این است که اگر حقوق مالکیت سرمایه‌گذاران تضمین نشود، هزینه‌های غیر‌مولد (هزینه‌هایی که سودی از آن نصیب سرمایه‌گذار نمی‌شود مانند هزینه برای حفظ مالکیت در برابر ادعاهای مطروحه) بسیار افزایش می‌یابد که باعث کاهش سوددهی سرمایه‌گذاری می‌شود.

۳-  تاثیر دیگر حقوق مالکیت در توسعه اقتصادی، حمایت از مبادله‌ها در عرصه اقتصادی مانند حمایت از اجرای قراردادها است. یک نظام مالکیت رسمی و کارآمد سبب خواهد شد که تمامی اسناد مالکیت که با عبور از نهادهای رسمی معتبر شناخته‌شده‌اند، پیوسته ردیابی و حمایت شوند. این امر هم امنیت مالکیت را تضمین خواهد کرد و هم اجرایی شدن معامله‌ها را سبب می‌شود.

در همین راستا، کشورهای توسعه‌یافته با ایجاد سازوکارهای حقوقی کارآمد، برای تضمین مالکیت اموال به‌خصوص اموال غیرمنقول، توانسته‌اند از ابزار تضمین حقوق مالکیت فیزیکی در توسعه اقتصادی بهره‌مند شوند. به‌عنوان نمونه فرانسه با ایجاد سازوکار ثبت رسمی و مشروط کردن اعتبار معاملات و احراز مالکیت‌ها در اموال غیرمنقول به ثبت رسمی و دریافت سند رسمی، توانسته است هر سه مورد مطرح‌شده را پوشش دهد؛ زیرا با ثبت رسمی نقل و انتقالات به‌خصوص نقل و انتقالات اموال غیرمنقول، حاکمیت می‌تواند به‌صورت برخط از انتقال مالکیت‌ها مطلع شده و از این طریق مانع بروز فسادهایی مانند فروش یک ملک به چند نفر یا ادعای مالکیت افراد فاقد سند رسمی بر املاک افراد دارای سند رسمی شود. این‌همه در حالی است که نظام ثبت ایران به دلیل نداشتن سازوکار حمایتی از دارنده سند رسمی مالکیت از این مزیت‌ها بی‌بهره است. در کشور ما ثبت رسمی شرط اعتبار معاملات ملکی در برابر اشخاص ثالث نیست و در نتیجه مالکیت فردی که سند رسمی دارد، می‌تواند با یک سند غیررسمی معارض ابطال شود. نکته مهم‌تر اینکه علاوه‌بر تضمین نبودن مالکیت افراد حقیقی، مالکیت دولت نیز بر اموال خود تضمین نبوده و فراتر از این حتی دولت از میزان دقیق دارایی‌های خود نیز مطلع نیست.

نقص در حقوق مالکیت عامل بی‌اطلاعی حاکمیت از دارایی‌های خود

 تجربه کشورهای توسعه‌یافته در حوزه حقوق مالکیت نشان می‌دهد اگر دولتی خواستار احاطه دقیق بر املاک و دارایی‌های خود و نیز ایجاد شفافیت دراین‌باره است، ایجاد یک نظام ثبتی پیشرفته ضروری است. مهم‌ترین ‌ویژگی این‌گونه نظام‌ها تضمین حقوق مالکیت فیزیکی به‌واسطه ایجاد گلوگاه ثبتی مانند صدور سند رسمی و مشروط کردن تمام انتقال مالکیت‌های اموال غیرمنقول به ثبت رسمی و دریافت سند رسمی چه در اموال خصوصی و چه در اموال دولتی است. مهم‌ترین امتیازاتی که ثبت رسمی به حاکمیت می‌دهد، این است که اولا حاکمیت بر تمام نقل‌وانتقال‌ها در بازار اموال غیرمنقول به‌صورت برخط، نظارت دارد. ثانیا باعث می‌شود که حاکمیت از میزان دارایی‌ها و اموال خود به‌صورت دقیق اطلاع داشته باشد. موضوعی که در ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو است. چراکه همان‌طور که در ابتدا ذکر شد، حاکمیت از میزان دقیق دارایی‌های خود مطلع نیست.

دلیل این امر نیز این است که علاوه بر ثبت رسمی روش دیگری نیز برای انتقال مالکیت تحت عنوان ثبت غیررسمی با ابزار قولنامه وجود دارد. در اسناد غیررسمی (قولنامه) با وجود اینکه حاکمیت امکان نظارت بر معاملات انجام‌شده با آنها را ندارد، اما نزد محاکم قضایی معتبر هستند. گرچه مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰، دولت تنها مالکیت دارندگان اسناد رسمی را به رسمیت می‌شناسد. اما برخی تفسیرها از این ماده باعث شد تا اسناد غیررسمی نیز در احراز مالکیت به رسمیت شناخته شود. فقدان نظارت و نیز عدم امکان استعلام برخط معاملات انجام‌شده با اسناد غیررسمی باعث شده است تا این اسناد ابزاری مناسب برای کلاهبرداران و افراد سودجو باشد.

کلاهبرداران با تکیه‌بر اعتبار اسناد غیررسمی به‌راحتی‌ می‌توانند یک ملک را به چند نفر بفروشند؛ چراکه در سند مالکیت غیررسمی امکان استعلام و اطلاع از مالکیت معارض وجود ندارد. از سوی دیگر فروش مال غیر ‌نیز با این اسناد اتفاق می‌افتد. فساد مهم دیگری که اعتبار اسناد غیررسمی (قولنامه) به‌وجود می‌آورد، زمین‌خواری است. روش زمین‌خواران این‌گونه است که ابتدا دور یک محوطه‌ای را دیوار می‌کشند و بعد در آن شروع به ساخت‌وساز می‌کنند. بعد از ساخت‌وساز این افراد نیازمند یک روش معتبر برای فروش بناهای ساخته‌شده هستند. در اینجا است که اعتبار اسناد قولنامه‌ای به کمک زمین‌خواران می‌آید. این اسناد هم در جامعه معتبر هستند و هم از سوی حاکمیت قابل‌شناسایی نیستند؛ بنابراین این افراد به‌راحتی می‌توانند بناهایی را که در اراضی تصرف‌شده ساخته بودند بدون ترس از قانون به فروش برسانند. این اتفاق علاوه بر زمین‌های کشاورزی و خصوصی درباره اراضی ملی نیز به‌کرات رخ می‌دهد. حال دولت باید هزینه زیادی صرف کند تا بتواند زمین‌خواران را در صورت امکان شناسایی کرده و اراضی تصرف‌شده را رفع تصرف کند. روشی که هم از بعد مالی و هم از بعد زمانی بسیار هزینه‌بر است.

در همین راستا، عادل آذر رئیس دیوان محاسبات کشور در تاریخ ۱۷ مرداد ۹۸ گفت: در یکی از استان‌های غربی کارمند دولتی ۷۰ ملک دولت را به نام خود سند کرده و فروخته است. این همان اموالی بوده که دولت برای آنها سند نداشته یا آنها را شناسایی نکرده و این شخص با آگاهی از این مطلب و تشکیل یک شبکه، ۷۰ ملک را به نام خانواده و نزدیکان سند زده و ما پس از چهار سال متوجه شدیم.» علاوه بر موارد فوق اعتبار اسناد قولنامه‌ای باعث شده تا ثبت رسمی و صدور سند رسمی برای احراز مالکیت به حاشیه رود. همین حاشیه‌نشینی اسناد رسمی، سبب شده است تا رتبه جهانی و منطقه‌ای ایران در شاخص حقوق مالکیت به‌خصوص در زیرشاخه حمایت از مالکیت فیزیکی که یکی از شاخص‌های مهم انتخاب مقصد سرمایه‌گذاران است، تنزل یابد.

به حاشیه رفتن ثبت رسمی و تنزل حقوق مالکیت

بررسی رتبه جهانی و منطقه‌ای ایران در حقوق مالکیت نشان می‌دهد کشور در این مقوله از جایگاه مناسبی برخوردار نیست. مطابق گزارش صیانت از حقوق مالکیت در سال ۲۰۱۸ (IPRI ۲۰۱۸) رتبه منطقه‌ای ایران در شاخص صیانت از دارایی فیزیکی (اموال غیرمنقول) در بین ۱۵ کشور، ۱۳ و رتبه جهانی آن در بین ۱۲۸ کشور، ۹۲ است. این در حالی است که همسایگان ایران در این شاخص رتبه‌هایی به‌مراتب بهتر دارند. همان‌طور که در جدول نشان داده می‌شود، ایران پایین‌ترین رتبه را در زیرشاخص صیانت از دارایی فیزیکی بین رقبای اقتصادی خود در منطقه دارد. از سوی دیگر این رتبه نتیجه نبود یک نظام ثبتی کارآمد و پیشرفته با شاخص‌هایی چون مرجعیت معاملات و انتقال مالکیت، استعلام برخط اموال و ایجاد سازوکارهایی برای دسترسی مردم به اطلاعات غیر‌محرمانه درخصوص مالکیت اراضی و املاک است.

وضعیت نامساعد حمایت از مالکیت فیزیکی در کشور، نتیجه قانون ضعیف ثبت است. قانونی که موجب دوگانگی در احراز مالکیت اموال غیرمنقول شده است. از یکسو سازمان ثبت‌اسناد و املاک به‌عنوان متولی اصلی رسیدگی به حقوق مالکیت در کشور، سند رسمی را تنها راه احراز مالکیت می‌داند و از سوی دیگر دادگاه‌ها با تکیه‌بر اعتبار اسناد غیررسمی، اسناد رسمی صادرشده از سوی سازمان ثبت را ابطال می‌کنند. جالب اینجا است که هر دو نهاد ذکرشده ذیل قوه قضائیه هستند. ازاین‌رو انتظار می‌رود دستگاه قضایی که حال دیگر اظهارنظر متولیانش نشان می‌دهد، ریشه این مساله و فسادهایی مانند زمین‌‌خواری را یافته‌اند، برای بی‌اعتباری اسناد غیررسمی (قولنامه) اقدامی عاجل کرده و قانون ثبت را اصلاح کنند.