افزایش تقاضا برای خانه‌های مجردی / قیمت جدید وام‌های خرید مسکن

به گزارش می متالز، وام مسکن به عنوان یکی از ابزارهای مهم تامین مالی برای خرید خانه طی ماه‌ های اخیر با فراز و نشیب‌های گوناگونی همراه بوده است. از یک سو تمایل به مستقل شدن جوان‌ها از طریق ازدواج و در نتیجه گرفتن وام برای تشکیل زندگی مشترک همیشه به عنوان چالشی سخت مطرح بوده و اکنون نیز با سخت‌تر شدن شرایط ازدواج تمایل به زندگی مجردی آن هم از طریق خرید خانه با وام مسکن به عنوان چالش جدید برای کسانی که می‌خواهند سرپناهی برای خود داشته باشند مطرح است.

در این میان مقرراتی در نظرگرفته شده تا کسانی که می‌خواهند با وام مسکن خانه خریداری کنند بر طبق آن و در چارچوب مقررات تعریفی پیش بیایند که در همین راستا خرید اوراق تسهیلات مسکن یکی از راهکارهایی است که می‌تواند راهگشا باشد.

سر کیسه را شل کن!

«شل کردن سر کیسه» برای گرفتن وام یکی از ابتکاراتی است که در نظام بانکی ایران اتفاق می‌افتد و بر همین مبنا اگر کسی بخواهد وام بگیرد ابتدا باید برای این وام گرفتن مبلغ قابل توجهی را هزینه کند و بعد تازه وارد پروسه وام گرفتن شود. این رویه در هیچ یک از نظام‌های بانکی دنیا مسبوق به سابقه نیست اما با توجه به اشتیاق ایرانی‌ها برای خرید خانه این موضوع خود مستمسکی بوده تا نظام بانکی از این رهگذر درآمد خوبی کسب کند. هزینه خرید اوراق یا همان «تسه» به غیر از کارمزدها و سایر هزینه‌های جانبی همچون در رهن گذاشتن یا فک رهن و همچنین کارمزدها است و همین شرایط سخت موجب شد که از زمستان سال گذشته تا به امروز رغبت اندکی از سوی مردم برای وام گرفتن و خرید خانه وجود داشته باشد.

با وام چقدر خانه می‌شود خرید؟

تا ۵ سال قبل که میانگین متوسط نرخ خرید خانه در تهران ۵/۳ میلیون تومان در هر متر بود خرید هر تسه وام بین ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان بود به این معنی که وام مسکن قدرت پوشش‌دهی نسبتا مناسبی برای خرید یک آپارتمان نقلی در تهران را دارا بود اما در شرایط امروزی تسهیلات مسکن تنها جوابگوی ۱۴ درصد از ارزش کل یک واحد مسکونی متوسط در شهرهای بزرگ است به این معنی که میزان تسیهلات فعلی مسکن چه در قالب صندوق پس انداز یکم و چه سایر وام‌ها تاثیری بر افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن ندارد چرا که رشد قیمت مسکن طی ۲ سال اخیر بسیار بالا بوده و براساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار تا مرز ۱۳۰ درصد افزایش قیمت روبرو بوده‌ایم.

بنا به اظهار کارشناسان تاثیر گذاری تسهیلات بر خرید مسکن از ابعاد گوناگونی در هر برهه برخوردار است.

منوچهر پارسا، کارشناس مسکن در این باره می‌گوید:‌ زمانی می‌توان گفت تسهیلات بانکی بر افزایش توان متقاضایان تاثیر دارد که حداقل تا ۶۰ درصد از قیمت مسکن را تامین کند اما تسهیلات فعلی و حتی افزایش آن در آینده در خوش بینانه ترین حالت بین ۱۵ تا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ و کلانشهرها را پوشش می‌دهد که عقل می‌گوید این رقم تسهیلات بی‌شک کسی را خانه‌دار نخواهد کرد چون به قدر کافی توان خریدار را پوشش نمی‌دهد.

وی در خصوص توان پوشش‌ دهی تسهیلات در دهه ۸۰ گفت:‌ در دهه ۸۰ با ۱۵ میلیون مبلغ تسهیلات مسکن می‌شد تا ۵۰ درصد از ارزش یک آپارتمان متوسط را در شهرهای بزرگ پوشش داد، در اوائل دهه ۹۰ این میزان پوشش به ۴۰ درصد رسید و طی دو سال اخیر و با رشد بیسابقه قیمت مسکن، تسهیلات اعطایی تنها بین ۱۲ تا ۱۵ درصد ارزش ملک را در بر می‌گیرد.

این کارشناس در پاسخ به این سوال که در شرایط فعلی اساسا تا چه حد می‌توان بر روی تسهیلات برای خانه‌ دارشدن حساب کرد، گفت:‌ میزان تسهیلات در حال حاضر تاثیری بر خانه‌دار‌شدن ندارد چون سود تسهیلات بالاست و هزینه خرید آن هم گزاف، در نتیجه به نظر می‌رسد ورود به بحث وام ریسک محسوب می‌شود.

تقاضا برای خانه‌های مجردی بالا رفته است

پارسا در خصوص وام مسکن مجردی و متاهلی و علت گرایش مجردها به خرید مسکن مستقل گفت: در حال حاضر تقاضا برای خانه‌های مجردی چه برای اجاره و چه خرید بالا رفته و به نظر می‌رسد تعیین قیمت متفاوت برای تسه‌های خرید متاهل‌ها و مجردها ناشی از همین ضرورت و احساس نیاز باشد و طبعا وقتی تقاضای مجردها برای خرید خانه بیشتر شود، سیاست‌ گذار هم به موضوع ورود می‌کند و تقاضای موجود را امکان سنجی می‌کند.

وی شانس مجردها را برای خانه‌دار‌شدن بیشتر از متاهل‌ها دانست و تصریح کرد:‌ مجردها در خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ متری هم می‌توانند زندگی کنند و چون متقاضی اینگونه متراژها هستند با آورده نقدی اندک و تسهیلات مسکن، زودتر می‌توانند صاحب خانه شوند اما متاهل‌ها اقبال کمتری به خانه‌های زیر ۵۰ متر دارند و چون دید آنها متراژ‌های بالاتر است و آورده شان کمتر در نتیجه شانس کمتری برای صاحبخانه شدن خواهند داشت.

این کارشناس در خصوص علت مقرر شدن میزان تسهیلات کمتر برای مجردها به نسبت متاهل‌ها گفت: همانطور که گفتم متراژ‌های کوچک باب طبع مجردهاست و در نتیجه آنها با هزینه کمتری می‌توانند سریعا صاحب خانه شوند به همین علت تسهیلات برای متاهل‌ها کمی بیشتر در نظرگرفته شده است و اگر نگاه کارشناسی و دید واقع بینانه داشته باشیم باید بگوییم در کل با توجه به رقم تسهیلات، سود و زمان بازپرداخت آن ارزش تسهیلات اعطایی برای مجردها و متاهل‌ها در مناطق مختلف شهرهای کوچک و بزرگ متفاوت است.

گشتی در بازار قیمت تسه برای مجردها و متاهل‌ها

بررسی‌ها از میزان قیمت هر تسه تسهیلات یا همان خرید مقدماتی برگه وام برای ورود به پروسه وام‌گیری نشان می‌دهد قیمت این تسهیلات از تفاوت معناداری در مقایسه با هم برخوردار است.
بر همین مبنا قیمت هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن طی ۳ هفته گذشته تا کنون مقداری افزایش یافته که بر این اساس زوجین تهرانی برای تهیه وام ۱۲۰ میلیونی باید ۱۰ میلیون و ۸۰ هزار تومان هزینه کنند و مجردهای تهرانی هم برای دریافت وام ۸۰ میلیونی مسکن و جعاله باید شش میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بپردازند.

همچنین امتیاز تسهیلات مسکن فروردین‌، مرداد، آذر ۱۳۹۸ کمی بیش‌تر از ۴۱ هزار تومان است، درحالی که تسه فروردین امسال ۴۲ هزار و ۵۰۰ تومان قیمت دارد. البته تسه اردیبشهت امسال ۴۲ هزار تومان، تسه خرداد امسال ۴۲هزار و ۴۰۰ تومان، تسه مرداد امسال ۴۲ هزار تومان و تسه شهریور امسال نیز ۴۲هزار و ۲۰۰ تومان داد و ستد می‌شود.

بر این اساس، با توجه به شرایط کلی بازار قیمت متوسط هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۴۲ هزار تومان در نظر گرفته و با این رقم، هزینه وام مسکن برای اقشار مختلف محاسبه می‌شود.
با توجه به این‌ که زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، هزینه این تعداد اوراق برای آنها هشت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان می‌شود. به این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابت خرید آن باید ۴۰ برگ تسه خریداری شود، یک میلیون و ۶۸۰ هزار تومان اضافه می‌شود. در نتیجه در مجموع زوجین تهرانی باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن حدود ۱۰ میلیون و ۸۰ هزار تومان هزینه کنند.

اما وضعیت زوج‌های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیش‌ تر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند، متفاوت است. آنها می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند. با این حساب باید حدود شش میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب یک میلیون و ۶۸۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید هشت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان پرداخت کنند.

علاوه بر این، زوج‌های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن، ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که برای این ورود مقدماتی به چرخه وام گیرنده‌ها باید چهار میلیون و ۹۲۰هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازند. هم‌چنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید یک میلیون و ۶۸۰ هزار تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی، حدود شش میلیون و ۶۰۰ هزار تومان از سوی زوجین باید از جیب شان هزینه کنند.

مجردها باید چقدر هزینه کنند؟

بر اساس اعلام بانک مسکن افراد مجرد نیز می‌توانند از طرح صندوق پس‌ انداز یکم استفاده کنند و وام مسکن با سود ۹٫۵ درصد را دریافت کنند و این طرح تنها مربوط به خانه‌ اولی‌های متاهل نیست.

خرید برگه وام برای مجردها هم کم هزینه نیست و آنها هم باید مبالغی را برای ورود به چرخه وام گیرنده‌ها هزینه کنند. بر همین اساس، مجردهای تهرانی می‌توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و مجردهایی که در مراکز استان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج‌های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند که به ترتیب هر کدام باید ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرابورس ایران خریداری کنند.

با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق پنج میلیون و ۴۰ هزار تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مبلغ چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و افراد گروه سوم مبلغ سه میلیون و ۳۶۰ هزار تومان پرداخت کنند. البته درصورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ ثابت یک میلیون و ۶۸۰ هزار تومان را که سایر گروهها هم ملزم به پرداخت آن هستند، بپردازند.

زن‌های تنها بالای ۳۵ سال هم خانه‌ دار می‌شوند

با توجه به افزایش میزان تجرد در زنان، چه دخترانی که ازدواج نکرده و چه آنهایی که طلاق گرفته یا همسر خود را از دست داده اند، امکاناتی برای خانه‌ دار‌شدن این افراد هم در نظر گرفته شده است.

بر این اساس معاون وزیر راه و شهرسازی چندی قبل گفت: برابرمصوبه هیات دولت، زنان بالای ۳۵سال هم می‌توانند در طرح اقدام ملی مسکن ثبت نام کنند.

گرچه هنوز در خصوص چند و چون طرح اقدام ملی مسکن حرف و حدیث‌های زیادی وجود دارد اما با این حال به نظر می‌رسد مسکن مجردی در حال تبدیل شدن به رویه‌ای مرسوم است که قبح آن هم به مرور ریخته می‌شود.

جمال افتخاری کارشناس اقتصاد در این باره می‌گوید:‌از زمانی که مسکن کالای کمیاب و پرطرفداری شد، اجاره دادن خانه به مجردها که بعضا امری مذموم بود، قبحش شکسته شد و مالکان ترجیح شان این شد که خانه‌ها را به افرادی کم جمعیت اجاره دهند تا استهلاک ملک کمتر باشد این امر ابتدا در شهرهای بزرگ آغاز شد و سپس به شهرستانها تسری یافت.

حاشیه شهرها جولانگاه خانه‌های مجردی

طی سال‌های اخیر که قیمت مسکن در کلان‌ شهرها به شدت افزایش یافت تمایل به حاشیه‌ نشینی در میان مجردها هم افزایش شتابانی به خود گرفت و اکنون به نظر می‌رسد با شیب ملایم قیمتی، هجوم به حاشیه شهرها به خصوص در تهران برای خرید خانه بیشتر شده است.

بعد از جو روانی ایجاد شده در بازار مسکن در چند ماه گذشته، اکنون شهر جدید پردیس و پرند در کنار کرج موقعیت خوبی برای متقاضیان خرید خانه فراهم کرده است که مجردها و به خصوص زنان جوان بخش زیادی از این طالبین هستند.

بررسی میدانی نشان می‌دهد طی یک ماه گذشته به این سو قیمت مسکن در سه نقطه یاد شده اطراف تهران با افت محسوسی روبرو شده که همین امر رونق خرید و فروش را به همراه داشته است.

در برخی موارد خانه‌ها به صورت قول نامه‌ای و با قیمت بسیار پائین به فروش رفته است و به نظر می‌رسد آنگونه که یک مشاور املاکی در کرج گفته از قیمت‌های بی ضابطه و نجومی فعلا خبری نیست و شرایط برای خرید خانه مهیا شده است.

قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در شهرهای اطراف تهران در حال حاضر وسوسه کننده است و کشش آن را دارد که خریداران را به سمت خود جذب کند.

گشتی در آگهی‌های فروش نشان می‌دهد بعضا در آگهی‌ها قیمت‌ها از ۱۲۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان هم وجود دارد و همچنین دیده شده که حتی در جنوب تهران می‌توان با ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان آپارتمان خریداری کرد و در حال حاضر نیز این امکان وجود دارد. در پردیس هم‌اکنون سطح قیمت برای آپارتمان‌های تحویل آینده از ۲۲۰ میلیون تومان به بالا است. برای واحدهای آماده تحویل نیز نرخ‌ها از ۲۷۰ میلیون تومان شروع می‌شود. در فاز ۱۱ آپارتمان کلید تحویل ۲۹۰ میلیون تومان قیمت‌ گذاری شده است این در حالی است که آپارتمان چند سال ساخت را می‌توان حتی ارزان‌تر هم خریداری کرد.

در پردیس نرخ واحدهای مسکن مهر با رشد حدود ۵۰۰ درصد به یکباره از ۶۰ تا ۱۰۰میلیون تومان به ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان و حتی در مواردی بیشتر رسید. در پرند دو سال قبل سقف قیمت آپارتمان‌ها تا ۷۰ میلیون تومان بود که اوایل امسال به ۸۵ تا ۲۰۰ میلیون تومان رسید و هم‌اکنون محدوده قیمتی ۹۰ تا بیش از ۲۰۰میلیون تومان است. در هشتگرد نیز دوسال قبل کف قیمت ۳۰ و سقف قیمت ۶۰ میلیون تومان بود اما به یکباره این ارقام ۷۰تا ۱۷۰ میلیون تومان شد و در بعضی واحدهای بزرگ متراژ به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان رسید. حباب قیمتی در پردیس فروکش کرده اما در پرند و هشتگرد قیمت‌ها آهنگ ملایمی برای کاهش داشته است.

مشاوران املاک در حومه تهران معتقدند به تدریج و با واگذاری واحدهای مسکن مهر، جو روانی رشد قیمت‌ها از بین می‌رود. در حال حاضر در شهر پردیس ۸۵ هزار واحد، در پرند ۹۶ هزار و در هشتگرد ۳۹ هزار واحد مسکن مهر تعریف شده است. تا کنون در پردیس بیش از ۳۵ هزار واحد، در پرند ۸۰ هزار و در هشتگرد ۱۷ هزار واحد تحویل شده است. البته عمده آپارتمان‌ها در این سه شهر تکمیل شده اما معطل خدمات و زیرساخت‌ها است. از سوی دیگر با اجرای طرح اقدام ملی مسکن در شهرهای اطراف تهران انتظار می‌رود قیمت‌ها در محدوده فعلی کنترل شود.
یکی از مشاوران املاک شهر جدید پردیس گفته: واحدهای آماده تحویل در زون‌های تکمیل شده فاز ۱۱ که از سرانه‌های خدماتی نسبتا مناسب‌تری نسبت به دیگر زون‌ها و فازها برخوردار است حدود ۲۴۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود و ۴۰ میلیون تومان نیز وام بانکی است. قیمت واحدهای آماده‌ی تحویل نیز از حدود ۲۹۰ میلیون تومان شروع می‌شود و سقف قیمت با توجه به موقعیت و امکانات ۳۷۰ میلیون تومان است.

وی درباره علت افت شدید قیمت آپارتمان در پردیس اظهار کرد: جوی که اواخر سال گذشته و اوایل امسال در پردیس ایجاد شده بود به نوعی فضای کاذب بود. بعضا فروشندگان قیمت‌های ۵۰۰ میلیون تومان به بالا تعیین می‌کردند اما خرید و فروشی در این محدوده قیمتی صورت نگرفت. بعد از ایجاد آرامش نسبی در اقتصاد کشور و بخصوص بازار ارز، توهمات قیمت آپارتمان در پردیس نیز از بین رفت و هم‌اکنون می‌توان گفت نرخ‌ها واقعی شده است.

خانه‌های ۲۵ متری باب طبع مجردها

با معادله دو سویه‌ای که برای مسکن در نظرگرفته شده به نظر می‌رسد قصد دارند مسکن مجردها را تا متراژ مشخص ۲۵ تا ۳۵ متر و متاهل‌ها در بیرون و حاشیه کلانشهرها در قالب مسکن مهر یا مسکن ملی امکان‌ پذیر نمایند. در همین راستا چند روز قبل معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران از پیشنهاد شهرداری برای ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ متری خبر داد.

کارشناسان در همین رابطه می‌گویند خانه‌های کوچک اندازه ۲۵ تا ۳۵ متری به شدت مورد توجه مسئولان قرار گرفته و البته شرط تحقق آن گرفتن مجوزهای مورد نظر است.

فرشته مشتاقیان کارشناس امور عمرانی در این خصوص می‌گوید: اگر بنا بر ساخت این خانه‌های کوچک باشد باید رای کمیسیون ماده ۵ اخذ شود تا مجوز ساخت آنها صادر شود در غیر اینصورت این موضوع به نتیجه نخواهد رسید. وی در پاسخ به این سوال که چه ضرورتی، ورود شهرداری را به این موضوع ایجاب کرده، گفت:‌ این ایده را قبلا دولت و وزارت مسکن مطرح کرده بود و شهرداری بعدها پی آن را گرفت چون مدیریت شهری به انباشت تقاضا برای سکونت در تهران و اطراف آن واقف است و به این نتیجه رسیده که خانه کوچک نه فقط یک انتخاب که یک ضرورت برای درمان وضع آشفته فعلی است.

این کارشناس گفت: اخیرا شهرداری‌ها در صدور مجوز‌های ساخت و ساز بلند مرتبه و آپارتمان‌های بزرگ مقیاس سختگیرتر شده‌اند و از طرفی نزدیک به ۵۰۰ هزار آپارتمان خالی در تهران وجود دارد که خالی بودن آنها توجیه عقلانی ندارد بر همین اساس میل شهرداری و دولت بر ساخت خانه‌های کوچک و کاربردی برای شهروندان است.

خشن‌ترشدن چهره شهرها؛ شاید در آینده نزدیک!

به نظر می‌رسد از جمیع جهات بر آیندها حاکی از آن است که سیاستگذاری‌های صورت گرفته در راستای قبول و پذیرش خانه‌های کوچک در کلانشهر حرکت می‌کند که این امر می‌تواند شکاف طبقاتی را نیز تشدید نماید. از طرف دیگر ماندگار شدن مجردها در خانه‌های کوچک در کلانشهرها و خرید این خانه‌ها با وام مسکن موجب کارگری‌تر شدن چهره شهر‌ها شده و به عبارتی ساختار اجتماعی را برهم می‌زند.

از سوی دیگر باید توجه داشت که نبود فضای مناسب زندگی در کلانشهرها موجب خواهد شد که روح سرزندگی شهرها دچار اختلال شده و کارکرد فرهنگی و اجتماعی نهاد خانواده با مشکل مواجه شود.