شرایط ساخت در «ابرزمین‌»ها/ تصویب شرایط اولیه ساخت‌ و‌ ساز روی ابرزمین‌ها در کمیسیون ماده ۵

به گزارش می متالز، جزئیات مصوبه اخیرا کمیسیون ماده پنج شهر تهران برای نحوه مواجهه شهرداری با «زمین‌های ذخیره» نشان می‌دهد شهرداری با اولویت قراردادن «شرایط برد - برد» برای مالکان زمین‌های بالای یک هکتار و همچنین منافع شهر، باید به‌گونه‌ای شرایط صدور پروانه ساختمانی روی این اراضی را ایجاد کند که با لحاظ «نیاز پایتخت به تامین فضای سبز و کاربری‌های خدماتی»، امکان ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی روی «ابرزمین»ها فراهم شود. ۴۳۰۰ هکتار «زمین ذخیره» در پایتخت شناسایی شده است.

کمیسیون ماده پنج شهرداری طرح محدودسازی ساخت‌وساز روی اراضی ذخیره شهری پایتخت را تصویب کرد. محتوای این مصوبه که در ابتدای پاییز به تایید نهایی کمیسیون رسیده و به تازگی اعلام عمومی شده نشان می‌دهد مالکان اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهر تهران برای اخذ مجوز ساخت‌وساز از مجموعه مدیریت شهری باید سه خط قرمز را رعایت کنند به نحوی که یک معادله برد-برد هم برای منافع شهری و هم منافع مالکان شکل بگیرد.

 مطابق با ضوابط طرح جامع شهر تهران، اراضی ذخیره شهری به تمامی اراضی و املاک و فضاهای باز بزرگ با مساحت یک هکتار و بیشتر(به جز فضاهای سبز موجود) که در عملکرد خاص هر یک از پهنه‌ها تعیین تکلیف نمی‌شوند به ذخیره نوسازی شهری اختصاص پیدا می‌کنند تا در راستای بازسازی و نوسازی بافت فرسوده شهر، به‌عنوان سرریز و تعادل  بخشی جمعیت متراکم و کمبود سرانه خدمات این بافت‌ها به‌طور همزمان با تهیه طرح‌های مداخله در بافت‌ها از یکسو یا با گذاشتن مجموعه‌ای از کاربری‌های چندمنظوره شهری از سوی دیگر مورد استفاده قرار گیرند. به این ترتیب این اراضی به دلیل مساحت بالا دارای یک ویژگی دومنظوره به نفع شهر و منافع عمومی هستند. به این معناکه امکان استقرار فضای سبز و خدمات هفت گانه غیرانتفاعی در این اراضی وجود دارد. البته این ویژگی به نوعی در تضاد با منافع مالکان آنها است. چراکه به‌طور طبیعی منفعت مالکان آنها از محل ساخت‌وساز حاصل می‌شود. از این رو کمیسیون ماده پنج در مصوبه اخیر خود سازوکاری را پیش‌بینی کرده که بر مبنای آن هم مالک و هم شهر از محل صدور مجوز برای این اراضی نفع مشترک داشته باشند.

مطابق با تکلیف طرح جامع و پس از پایش نقشه‌های طرح تفصیلی، مجموع اراضی ذخیره تثبیت شده در ضوابط طرح تفصیلی تهران معادل ۴ هزار و ۳۰۴ هکتار می‌رسد. از این میزان، پهنه مسکونی دارای ۳۴۱ هکتار، پهنه سبز معادل ۶۲۸هکتار، پهنه مختلف معادل ۲۹۹ هکتار و پهنه تجاری-اداری معادل ۳۰۲ هکتار از اراضی ذخیره را در خود جای داده‌اند. البته مطابق با بررسی‌های انجام شده معادل ۱۶ هکتار از اراضی ذخیره تثبیت شده خارج از محدوده شهری و معادل یک هزار و ۱۲۰ هکتار آن دارای کاربری‌های تثبیت شده خدماتی هستند. آن‌طور که اطلاعات سامانه مکانی شهرداری تهران نیز نشان می‌دهد معادل همین مساحت نیز از جمله اراضی ذخیره شناخته شده در سطح شهر هستند که هنوز در نقشه‌های طرح تفصیلی تثبیت و تدقیق نشده‌اند.

مالکیت این زمین‌ها در پایتخت شامل دولت، شهرداری، نهادهای شبه‌دولتی و تعدادی افراد حقیقی است. تا پیش از تصویب طرح تفصیلی جدید مجموعه شهری تهران به حدود ۵ هزار و ۱۱۴ هکتار زمین ذخیره شهری مجهز بود که پس از تدقیق نقشه‌های طرح تفصیلی، مشخص شد برخی از این قطعه‌ زمین‌ها چون دارای بنای ساختمانی هستند، عملا قابلیت بهره‌برداری جدید را از دست داده‌اند و بنابراین از مساحت کلی زمین‌های ذخیره حذف شدند. از آنجاکه حدود ۱۳ درصد از مجموع مساحت شهر تهران به اراضی ذخیره نوسازی اختصاص دارد؛ کمیسیون ماده پنج شهرداری در قالب مصوبه اخیر خود برای توافق با مالکان ۴ هزار و ۳۰۴ هکتار اراضی ذخیره یک معادله برد-برد طراحی کرده که به نوعی می‌تواند شرایط فراخوان از مالکان برای انجام توافق جهت صدور مجوز ساخت‌وساز در این اراضی باشد.

در قالب سازوکار طراحی شده از سوی کمیسیون ماده پنج، سه خط قرمز برای مالکان تعیین شده است. خط قرمز نخست، آن است که اگر قرار است در این اراضی، کاربری مسکونی پیش‌بینی شود باید ابعاد و سقف جمعیت‌پذیری منطقه نیز لحاظ شود و متناسب با آن مجوز برای ساخت‌وساز به مالک داده شود. بر مبنای خط قرمز دوم، اگر زمین ذخیره در پهنه غیرمسکونی واقع شده باشد، امکان صدور مجوز ساخت‌وساز مسکونی در آن وجود ندارد و همچنین بر مبنای خط قرمز سوم، مکانیزم‌های مناسبی برای جلوگیری از میل مالکان به تفکیک اراضی نیز باید طراحی شود. تجربه مدیریت شهری طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد تفکیک اراضی ذخیره مهم‌ترین کانال فرار از اجرای ضوابط محدودکننده ساخت‌وساز در این اراضی بوده است. طی سال‌های گذشته از سوی مدیریت شهری، مجموعه ضوابطی برای حفظ اراضی ذخیره و ممنوعیت ساخت‌وساز درآنها وجود داشته اما نتیجه آن نتوانسته بازدارنده و کنترل‌کننده باشد. از جمله آنکه مطابق با مصوبه کمیسیون ماده پنج پس از پایش طرح تفصیلی، مالکان املاک و اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری، برای اخذ مجوز ساخت‌وساز در این اراضی، ملزم به تهیه طرح توجیهی اولیه با لحاظ کردن حداقل ۵۰ درصد عرصه این اراضی به خدمات هفت‌گانه غیرانتفاعی و با استفاده از خدمات مهندسین مشاور ذی‌صلاح بوده‌اند. با این حال چنین مصوباتی همچنان نتوانسته کانال فرار از تفکیک اراضی توسط مالکان را به‌طور کامل مسدود کند. از همین‌رو مدیریت شهری در دوره جدید، در قالب مصوبه در کمیسیون ماده پنج تلاش کرده تا مسیر جدیدی را پیش روی مالکان اراضی ذخیره بگذارد.

محتوای این مصوبه نشان می‌دهد مدیریت شهری به این جمع‌بندی رسیده که نمی‌تواند حقوق ملکی مالکان اراضی بزرگ را محدود کند و به همین دلیل به صراحت از واژه برد-برد در متن مصوبه استفاده کرده است تا مجوز ساخت‌وساز در این اراضی از این پس، به گونه‌ای صادر شود که هم منافع مالک از محل ساخت‌وساز و هم منافع شهر به  جهت تامین خدمات هفت‌گانه تامین شود. یکی از مهم‌ترین اهداف اولیه از پیش‌بینی ضوابط تعیین کاربری برای اراضی بیش از یک هکتار در شهر تهران، استفاده از ظرفیت آنها برای تحریک جریان نوسازی بافت فرسوده بوده است. در سال‌های بعد، استفاده از ظرفیت اراضی برای ایجاد فضای سبز و توزیع خدمات هفت‌گانه در تمامی مناطق شهری است. در حال حاضر نیمه جنوبی شهر به لحاظ حجم خدمات هفت‌گانه مستقر شده نسبت به نیمه جنوبی فقیرتر است، اما استفاده از این اراضی می‌تواند در متعادل‌سازی خدمات و جمعیت ‌پذیری مناطق شهری کمک‌کننده باشد.

از این رو کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج در نظریه کارشناسی خود که نهایتا به تصویب کمیسیون رسیده تاکید کرده است باید طرح‌های توجیهی یکپارچه برای اراضی ذخیره نوسازی تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد. از این رو رویکرد کلی شهرداری تهران مبنی بر حفظ قطعات بالای یک هکتار و عدم تفکیک آنها و در نظرگرفتن اراضی ذخیره در تامین و رفع کمبودهای خدماتی و فضای سبز هر منطقه و تعیین اولویت آنها باشد. همچنین توجه ویژه به تکمیل زیرساخت‌های شهری همچون ایستگاه‌های مترو در چارچوب طرح‌های TOD و بازآفرینی بافت‌های فرسوده صورت گرفته و تشکیل بانک زمین و پیشنهادهایی با اعمال سیاست برد-برد برای ذی‌نفعان و منافع شهر باید مورد توجه قرار گیرد.

در نهایت کمیسیون ماده پنج معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران را ملزم کرده تا ظرف دو ماه پس از ابلاغ این مصوبه (تاریخ مصوبه به روزهای پایانی مهرماه امسال باز می‌گردد) نسبت به تهیه نقشه لایه اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهر تهران اقدام و به این کمیسیون ارائه دهد.

زمین‌های ممنوعه هم پروانه می‌گیرند

 دو گروه از زمین‌های ممنوعه برای ساخت و ساز که پیش از این برای مالکان آنها پروانه ساختمانی صادر نمی‌شد، از این پس به‌صورت مشروط قادر به دریافت مجوز ساخت هستند. معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با ابلاغ شیوه‌نامه جدید صدور پروانه ساختمانی املاک واقع در کاربری‌های خدماتی و پهنه‌های سبز شهری امکان ساخت و ساز برای مالکان دو گروه از زمین‌های ممنوعه شامل زمین‌های با کاربری تثبیت شده خدماتی و اراضی واقع در پهنه‌های سبز شهری (پهنه G) را با شرایط مشروط فراهم کرد. این دو نوع از اراضی شهری پیش از این مطابق با ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران اراضی ممنوعه ساخت وساز شناخته می‌شدند که امکان صدور پروانه ساختمانی برای مالکان آنها وجود نداشت.

این درحالی است که پیش از این به دنبال وجود یک الزام برای شهرداری از بابت ماموریت قانونی این نهاد شهری برای صدور پروانه ساختمانی مورد تقاضا از سوی مالکان اراضی،مالکان متقاضی ساخت وساز در این اراضی با مراجعه به دیوان عدالت اداری و دریافت رای از این دیوان اقدام به اخذ پروانه و شروع عملیات ساختمانی می‌کردند.در واقع به دنبال احقاق حقوق مالکانه مالکان این اراضی از سوی دیوان عدالت اداری و صدور حکم ارائه پروانه ساختمانی و انجام عملیات ساختمانی،عملا رای به ابطال بخشی از ضوابط طرح تفصیلی در قالب حکم این دیوان صادر می‌شد.

شهرداری تهران اما با صدور ابلاغیه جدید،ضمن رفع ممنوعیت صدور پروانه ساخت برای این دو گروه از اراضی ممنوعه ساختمانی، ساخت‌ وساز در این اراضی را به‌صورت مشروط مجاز اعلام کرده است.این اقدام در واقع به نوعی ابتکار عمل شهرداری تهران در اجرای ضوابط طرح تفصیلی محسوب می‌شود. با ابلاغیه جدید علاوه بر رفع ممنوعیت ساخت وساز در این دو گروه از اراضی ممنوعه،به گونه‌ای عمل خواهد شد که علاوه بر مانع‌برداری از مسیر ساخت وساز در این اراضی برای مالکان،در عین حال مجوز صادر شده برای ساخت وسازبه لحاظ ارزش اقتصادی در عمل برای مالکان به صرفه نخواهد بود.

در واقع ضوابط جدید به گونه‌ای است که با رفع ممنوعیت از ساخت وساز بر روی دو گروه از اراضی ممنوعه، عملا دیگر رای به ابطال بخش‌هایی از طرح تفصیلی مرتبط با این موضوع صادر نخواهد شد اما از سوی دیگر به دلیل عدم توجیه اقتصادی ساخت وساز بر روی این اراضی برای مالکان، عمده این زمین‌ها مورد ساخت وساز واقع نخواهند شد و کاربری تثبیت شده خدماتی یا سبز آنها حفظ می‌شود. براساس این ابلاغیه،از این پس در صورت مراجعه مالکان زمین‌ها و املاک واقع در طرح‌های خدماتی، همزمان با جمع‌بندی و تکمیل مدارک و مستندات هر یک از پرونده‌ها و در نظر گرفتن زیرپهنه قرار‌گیری ملک، پروانه ساختمانی صادر می‌شود.به این معنا که با در نظر گرفتن سایر ضوابط و مقررات،پروانه ساختمانی با حفظ کاربری مصوب و تثبیت شده خدماتی و با رعایت کلیه ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری صادر می‌شود.

براساس آنچه از محتوای این ابلاغیه برداشت می‌شود در صورتی که زمین‌ها و املاک با کاربری تثبیت شده خدماتی و فضای سبز، در پهنه‌های R(مسکونی)، S(کار و فعالیت) و M (مختلط) قرار داشته باشند، پروانه ساختمانی صادر شده براساس ضوابط و مقررات زیر پهنه طرح تفصیلی مصوب مربوط به پهنه‌ای که زمین در آن واقع شده است صادر می‌شود.منتها پروانه ساختمانی برای این اراضی تا سقف حداکثر 120 درصد تراکم پایه و حداکثر در سه طبقه صادر خواهد شد.

همچنین در صورتی که این اراضی در پهنه‌های فضای سبز واقع شده باشند اما در وضعیت موجود محل طرح مصوب فضای سبز در مهلت قانونی در زمین‌ها واملاک به اجرا درنیامده باشد، پروانه ساختمانی تنها با رعایت ضوابط و مقررات پهنه مجاور و ساخت وسازهای به انجام رسیده در راستای گذر صادر می‌شود. در این‌گونه موارد نیز سازنده تنها مجاز به ساخت با حداکثر تراکم سه طبقه خواهد بود.

به این ترتیب از آنجا که عمده سود حاصل از ساخت وساز در شهر تهران از محل دریافت اضافه تراکم ساختمانی یا مرتفع‌سازی حاصل می‌شود با ابلاغیه جدید نه‌تنها مسیر دریافت حکم مغایر با ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران مسدود شده است بلکه به جهت کاهش قابل‌توجه عایدی ناشی از ساخت‌وساز در اراضی ممنوعه، امکان حفظ این اراضی در وضعیت قبلی و حفظ کاربری تثبیت شده آنها افزایش می‌یابد.