اهرم رشد معاملات مسکن/ تحولات کشوری بازار ملک در میانه زمستان

به گزارش می متالز، دی‌ماه امسال برای اولین بار طی سال ۹۸ حجم معاملات خرید مسکن در این شهرها در مقایسه با ماه مشابه سال قبل رشد کرد. در تهران هم این شاخص ۴۸ درصد رشد کرد. از نگاه کارشناسان علت اصلی بازگشت خریداران به بازار در شهرها، «وام‌های جدید» است.

ماه میانی زمستان سال جاری به‌عنوان دومین ماه متوالی رشد حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور - بدون محاسبه تهران - شناسایی شد. بررسی‌ها بر پایه آمارهای رسمی نشان می‌دهد در بهمن ماه امسال برای دومین ماه پیاپی حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور- بدون محاسبه تهران-در مقایسه با ماه مشابه سال قبل رشد کرد. دی‌ماه امسال برای اولین بار طی سال ۹۸ حجم معاملات خرید مسکن در این شهرها در مقایسه با ماه مشابه سال قبل رشد کرد و این روند در بهمن ماه نیز ادامه‌دار شد. آمارهای سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در همه شهرهای کشور بدون محاسبه آمار معاملات مسکن شهر تهران در بهمن ماه امسال به ۱۸ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی رسید. این میزان در همه شهرها با احتساب شهر تهران معادل معامله خرید ۳۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در کل کشور بوده است.آمارها نشان می‌دهد بدون محاسبه تحولات بازار مسکن شهر تهران در تحولات کشوری بازار مسکن در بهمن ماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با دی‌ماه-رشد ماهانه حجم معاملات- معادل ۱۷ درصد افزایش یافته است. این میزان رشد ماهانه در شهر تهران در بهمن در مقایسه با دی ماه ۹۸ معادل ۲۴ درصد بوده است.در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در بهمن ماه امسال در مقایسه با بهمن ماه سال گذشته با رشد ۴۸ درصدی همراه شد، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این بازه زمانی در سایر شهرها نیز ۱۱ درصد افزایش یافت.به این ترتیب در سایر شهرها برای دومین ماه پیاپی در بهمن ماه امسال، تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه مشابه سال قبل افزایش یافت و ابعاد بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی به لحاظ تعداد معاملات، نسبت به بازه زمانی مشابه سال قبل بزرگ‌تر شد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران در بهمن ماه امسال برای دومین ماه متوالی در مقایسه با ماه مشابه آن در سال قبل افزایش یافته است که از ابتدای سال جاری تا قبل از شروع فصل زمستان، حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور بدون محاسبه شهر تهران به‌طور متوسط حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد نسبت به مقطع زمانی مشابه در سال قبل کمتر بود. در واقع حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور بدون محاسبه ولحاظ تحولات بازار مسکن شهرتهران در ۹ ماه اول سال جاری در مقایسه با ۹ ماه اول سال گذشته به‌طور متوسط ۴۰ تا ۵۰ درصد کمتر بوده است.با این حال در دی ماه و سپس بهمن ماه برای دو ماه متوالی، حجم معاملات خرید مسکن در سال ۹۸ در مقایسه با ماه‌های مشابه سال ۹۷ افزایش یافت.

حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور به استثنای پایتخت در دی ماه امسال در مقایسه با دی ماه سال گذشته ۱۴ درصد افزایش یافت. در بهمن ماه نیز تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این شهرها با رشد ۱۱ درصدی در مقایسه با بهمن سال ۹۷ همراه شد.آمارها نشان می‌دهد اگرچه در بهمن ماه برای دومین ماه پیاپی بازار مسکن شهرهای کشور- بدون محاسبه تحولات بازار مسکن شهر تهران- با رشد مثبت مواجه شد، اما سرعت رشد تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با سرعت رشد تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این شهرها در دی ماه، کاهش یافته است.

در واقع رصد آخرین تحولات مربوط به بازار کشوری مسکن نشان می‌دهد در همه شهرهای کشور بدون لحاظ شهر تهران، اگرچه در بهمن ماه حجم خرید واحدهای مسکونی به واسطه افرایش سطح تقاضا در بازار مسکن افزایش یافته است، اما سرعت رشد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این ماه در مقایسه با سرعت رشد معاملات در دی ماه روند کاهشی داشته است.بررسی تحولات بازار معاملات مسکن در این شهرها نشان می‌دهد اگرچه در بهمن ماه نیز خریداران در بازار مسکن حضور داشته و حجم معاملات خرید ملک در مقایسه با دی ماه و به‌خصوص در مقایسه با رکود معاملاتی بهمن ماه سال گذشته رشد کرده است، اما روند افزایش حجم معاملات خرید مسکن که در دی ماه آغاز شده بود هم‌اکنون دچار کاهش سرعت شده است.این موضوع به‌عنوان یک نکته مهم قابل تامل است. اگر چه در دو ماه ابتدایی زمستان سال جاری حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور بدون محاسبه شهر تهران به میزان قابل توجه افزایش یافت، اما به دلیل رکود حاکم بر بازار کشوری معاملات واحدهای مسکونی، این میزان رشد نیز رشدی کافی و علامت شروع رونق در بازار مسکن محسوب نمی‌شود.انتظار می‌رود روند رشد آغاز شده در حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی که از دی ماه در بازار معاملات کشوری مسکن آغاز شد و در بهمن ماه با شیب کمتری ادامه یافت در این ماه سرعت بیشتری به خود می‌گرفت.

در واقع در شرایطی که بازار معاملات مسکن در شهرهای کشور-به استثنای شهر تهران- در دی ماه با افزایش حجم معاملات خرید مسکن مواجه شد با توجه به حجم و سطح معاملات، انتظار می‌رفت سرعت رشد در ماه‌های بعد بیشتر باشد، اما عملا سرعت رشد معاملات خرید مسکن به لحاظ تعداد معاملات در بهمن نسبت به دی ماه کمتر بود و از رشد نقطه‌ای ۱۴درصدی در دی ماه به رشد نقطه‌ای ۱۱درصدی در بهمن ماه کاهش یافت.

تحولات دو ماه اخیر بازار کشوری مسکن- به‌استثنای شهر تهران- منجر به طرح دو سوال مهم می‌شود. اولین سوال درخصوص اهرم بازگشت تقاضا به بازار مسکن در دی ماه وسپس بهمن ماه است که موجب شد در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در ۹ ماه ابتدایی سال‌جاری در مقایسه با ۹ ماه اول سال گذشته به‌طور متوسط ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافت اما برای اولین‌بار در سال ۹۸ در دی ماه حجم معاملات ۱۴ درصد ودر بهمن ماه ۱۱ درصد افزایش یابد.  در واقع این سوال مطرح است که اهرم بازگشت متقاضیان به بازار مسکن در دی ماه و بهمن ماه چه بود؟

سوال دوم آن است که چرا در حالی که انتظار می‌رفت سرعت رشد معاملات خرید مسکن در بهمن ماه نسبت به دی ماه افزایش یابد اما عملا سرعت رشد تعداد معاملات در ماه میانی زمستان در مقایسه با ماه ابتدایی این فصل کمتر شد؟

در پاسخ به سوال اول درخصوص اهرم بازگشت تقاضا به بازار زمستانی مسکن در همه شهرهای کشور بدون محاسبه تهران، بررسی‌های «دنیای‌‌اقتصاد» نشان می‌دهد «افزایش سقف وام مسکن» یکی از مهم‌ترین دلایل بازگشت تقاضا به بازار مسکن در شهرهای کوچک و حتی تعداد قابل‌توجهی از شهرهای بزرگ بوده است.ابتدای دی ماه سقف وام خرید مسکن در همه شهرهای کشور متناسب با تعداد جمعیت شهرها افزایش یافت. وام مسکن آنی-وام خرید مسکن با استفاده از اوراق-که برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران ۶۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ (شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر) ۵۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۴۰ میلیون تومان بود به ترتیب به ۱۰۰، ۸۰ و ۶۰ میلیون تومان افزایش یافت.

این افزایش سقف وام مسکن اگرچه نتوانست به دلیل جهش قیمت وگرانی مسکن در شهر تهران بازار مسکن شهر تهران را از این ناحیه تحت‌تاثیر قرار دهد اما مهم‌ترین اهرم بازگشت تقاضا به بازار مسکن سایر شهرها به‌خصوص شهرهای کوچک محسوب می‌شود. این رقم با احتساب رقم ۴۰ میلیون تومانی تسهیلات جعاله مسکن که در همان زمان خرید مسکن و به همراه وام اوراق به متقاضیان پرداخت می‌شود هم‌اکنون به ترتیب در شهر تهران به ۱۴۰، در شهرهای بزرگ به ۱۲۰ و در شهرهای کوچک به ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد. هم‌اکنون قدرت این وام به‌طور متوسط در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران برای تامین هزینه خرید حدود ۵۰ مترمربع واحد مسکونی کفایت می‌کند. این در حالی است که این میزان در شهرهای کوچک به‌طور متوسط برای تامین هزینه خرید ۷۰ مترمربع واحد مسکونی کافی است.این میزان برای متقاضیانی که واجد شرایط وام زوجین هستند  به طور متوسط حدود ۱۰۰ مترمربع است. این موضوع و پوشش مناسب وام خرید مسکن پس از افزایش سقف وام در دی ماه یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در دو ماه ابتدایی زمستان سال‌جاری محسوب می‌شود.

هر چند در گزارشی که حدود یک‌ماه قبل و در تشریح دلایل افزایش حجم معاملات مسکن در دی ماه منتشر کرد علاوه بر اثر افزایش سقف وام خرید مسکن در بازگشت متقاضیان به بازار مسکن در سایر شهرها، چهار علت عمده دیگر این موضوع را نیز اعلام کرد.  تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در آن زمان نشان داد دست‌کم تحت‌تاثیر پنج علت عمده حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل برای اولین‌بار طی سال ۹۸ افزایش یافت.

اولین عامل به ترس از گرانی یا همان «انتظارات تورمی» نسبت داده شد. زمزمه افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک در دی ماه سال جاری، بخشی از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای را به بازار مسکن کشاند هر چند تحقیقات انجام شده نشان داد بخشی از این ترس کاذب و ناشی از جوسازی برخی از واسطه‌هاست. موضوعی که در بهمن ماه با خروج حدود نیمی از سفته‌بازها از بازار کشوری مسکن (بدون محاسبه شهر تهران) به اثبات رسید.«افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت وساز» از دیگر عوامل محرک ورود متقاضیان به بازار زمستانی مسکن در ابتدای این فصل عنوان شد. آن‌طور که فعالان بازار مسکن در آن زمان به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند قیمت برخی از مصالح ساختمانی در ابتدای زمستان نسبت به ماه‌های قبل با افزایش محسوس مواجه شد که همین موضوع احتمال گرانی مسکن در ماه‌های آینده را برای متقاضیان پررنگ‌تر کرد و آنها را برای حضور در بازار و انجام معامله ترغیب کرد. «تاثیر افزایش قیمت زمین» از دیگر عوامل محرک در افزایش تعداد معاملات مسکن در دی ماه اعلام شد. «افزایش سقف وام خرید مسکن» نیز به‌عنوان یکی از عوامل اصلی افزایش حضور متقاضیان به‌خصوص دو گروه از متقاضیان مصرفی مسکن یعنی خانه‌اولی‌ها و متقاضیان تبدیل به احسن مسکن(خانه دومی‌ و چندمی‌ها) عنوان شد. این عامل از ابتدای زمستان موجب شد آن دسته از تقاضای مصرفی به‌خصوص تقاضای خانه‌اولی که پیش از این به دلیل ضعف بنیه مالی قادر به ورود به بازار مسکن نبود در بازار حاضر شود و اقدام به جست‌و‌جو و خرید مسکن کند. سقف فعلی وام خرید مسکن به‌طور نسبی پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان در سایر شهرها به‌خصوص شهرهای کوچک را ایجاد کرده است. عامل پنجم در افزایش حجم معاملات مسکن سایر شهرها که در گزارش «دنیای‌اقتصاد» به آن اشاره شد «رشد بازارهای موازی همچون بورس و افزایش قیمت ارز» بود. این عامل نیز یکی از عواملی عنوان شد که همزمان با شروع فصل زمستان در افزایش تقاضا برای خرید مسکن موثر واقع شد.

برخی از این عوامل به‌خصوص تاثیر افزایش سقف وام مسکن در بهمن ماه منجر به افزایش حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور-بدون محاسبه شهر تهران-شد. با این حال انتظار قبلی از بابت افزایش سرعت رشد معاملات خرید مسکن در این ماه محقق نشد و برعکس سرعت رشد حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در این ماه در مقایسه با دی‌ماه کاهش یافت.

فعالان بازار مسکن شهرهای کشور مهم‌ترین عامل در کاهش سرعت رشد حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور در بهمن ماه را به اثر روانی ناشی از افزایش محسوس نرخ ارز در بهمن ماه مربوط می‌دانند. نوسانات افزایشی نرخ ارز در ماه میانی زمستان از دیدگاه فعالان بازار کشوری مسکن باعث شد فروشنده‌ها با نوعی نگرانی از بابت احتمال قریب به یقین افزایش هزینه‌های ساخت وساز و در نتیجه افزایش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو مواجه شوند. در چنین شرایطی عمده فروشنده‌های مسکن در بهمن ماه دو رفتار مختلف را در پیش گرفتند. عده‌ای به‌طور موقت از فروش واحدها خودداری کرده و فایل‌های خود را از بنگاه‌ها خارج کردند اما عده دیگر به دلیل انتظارات تورمی اقدام به تغییر قیمت و افزایش قیمت‌های اعلامی کردند.

همزمان با کاهش عرضه مسکن به بازار فروش به دلیل رفتار متفاوت فروشنده‌ها در بهمن‌ماه، نه تنها این موضوع یعنی کاهش عرضه منجر به کاهش سرعت رشد حجم معاملات مسکن شد بلکه در بسیاری از موارد قیمت‌های اعلامی از سوی فروشندگانی که اقدام به افزایش قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش واحدها کرده بودند از سوی خریداران و متقاضیان خرید مسکن مورد پذیرش واقع نشد.در واقع به دلیل حساسیت بسیار زیادی که عمده شهرهای کشور از جمله شهرهای کوچک به افزایش قیمت مسکن در کوتاه مدت دارند، افزایش غیرقابل پیش‌بینی قیمت‌های پیشنهادی در برخی فایل‌های فروش مسکن از سوی متقاضیان خرید مورد پذیرش واقع نشد و این اقدام فروشنده‌ها از سمت تقاضای مسکن پس زده شد.همین موضوع باعث شد حجم معاملات خرید مسکن اگر چه در شهرهای کشور برای دومین ماه پیاپی و تحت تاثیر عوامل گفته شده افزایش یافت اما سرعت رشد حجم معاملات در مقایسه با دی ماه کمتر شد.

فعالان بازار کشوری مسکن می‌گویند در صورتی که نرخ ارز در بهمن ماه دچار نوسانات افزایشی نمی‌شد وانتظارات تورمی در بازار مسکن را دامن نمی‌زد به‌طور قطع نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در بهمن ماه بیشتر از دی ماه به ثبت می‌رسید.تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره وضعیت بازار کشوری معاملات مسکن همچنین نشان می‌دهد در بهمن ماه در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران بیش از ۵۰ درصد از حجم معاملات مربوط به معاملات مصرفی واحدهای مسکونی بوده است که بخش عمده این معاملات خریدهای شب عید یا به اصطلاح معاملات تبدیل به احسن مسکن بوده است.در بهمن ماه حجم معاملات سفته‌بازانه بازار مسکن وحضور سفته‌بازها در بازار کشوری معاملات مسکن- به استثنای شهر تهران-به نصف کاهش یافت و اگر چه در دو ماه قبل یعنی آذر و دی ماه حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد از معاملات کشوری خرید مسکن در اختیار سفته‌بازها قرار داشت اما این نسبت هم‌اکنون به کمتر از نصف حجم کل معاملات کاهش یافته است.

اطلاعات مربوط به وضعیت پرداخت تسهیلات مسکن که از سوی شبکه بانکی کشور منتشر شده است اثر افزایش سقف وام خرید مسکن بر افزایش حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در زمستان سال جاری را تایید می‌کند.براساس اعلام شبکه بانکی، تا پایان دی ماه سال جاری میزان تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن در کشور در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل روند کاهشی داشت. اما از زمستان سال جاری به دنبال افزایش سقف وام خرید مسکن این تقاضا افزایش یافت. از ابتدای بهمن ماه امسال که سقف وام خرید مسکن به‌طور متوسط حدود ۶۰ درصد افزایش یافت تقاضا برای دریافت وام مسکن در کشور ۹ درصد رشد کرد. این در حالی است که میزان تقاضا برای دریافت وام مسکن در ۱۰ ماه اول سال جاری در مقایسه با ۱۰ ماه اول سال گذشته با افت ۴۸ درصدی مواجه شده بود. فعالان بازار معاملات مسکن کشور افزایش سقف وام خرید مسکن در زمستان امسال را به‌عنوان اهرم بازگشت تقاضا به بازار معاملات مسکن معرفی می‌کنند.