اوراق سلف؛ راهکاری برای حفظ قدرت خرید مسکن

به گزارش می متالز، علاوه بر تقاضای واحد مسکونی مقدار عرضه خانه نیز در تعیین میزان کمبود واحد مسکونی نقش مهمی ایفا می‌کند. مقدار عرضه نیز در درجه اول بستگی به نقش دولت در نظام اقتصادی و اجتماعی حاکم بر کشور دارد، ولی هر جا نقش دولت کمتر شود، متغیرهای اقتصادی بازار از قبیل قیمت خانه، موجود بودن زمین، در دسترس بودن وام‌های اعتباری و هزینه ساخت ساختمان، در تعیین مقدار عرضه واحد مسکونی اثر می‌گذارد. با توجه به این موارد، میزان کمبود واحدهای مسکونی به‌وسیله تفاوت بین تقاضای بالقوه برای واحدهای مسکونی و تعداد واحدهای مسکونی موجود اندازه‌گیری می‌شود. «حمیدرضا شیرزاد»، معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن در گفت‌وگویی در خصوص راهکارهای تولید و عرضه مناسب مسکن توضیحاتی ارائه کرده ایم که در ادامه می‌خوانید.

 برنامه اصلی گروه سرمایه‌گذاری مسکن در سال‌جاری و سال آینده چیست؟

اساسی‌ترین استراتژی ما اجرایی کردن طرح «آباد» است. بررسی‌ها، تعیین زمین‌ها و قراردادهای مشارکتی طرح آباد به‌عنوان یک طرح بسیار هوشمندانه در سال ۹۸ انجام شد. به ‌عبارت‌ دیگر، در دوره رکود، زمین‌ها تهیه شد و در دوره رونق، کار تعریف پروژه و شروع پروژه را انجام دادیم.

برای اولین بار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن بیش از ۱۲ سال قبل دفتر مطالعات اقتصاد مسکن بخش‌خصوصی را دایر کرده‌ که این دفتر جدا از دفتر مطالعات اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی است. ما طی این سال‌ها، سه مقطع رونق و رکود را قبل از اینکه اتفاق بیفتد، پیش‌بینی کردیم. زمین‌ها در دوره رکود خریداری و ساخت و فروش در دوره رونق انجام می‌شود و مردم از آن بهره‌مند ‌می‌شوند. اگرچه به خاطر این مساله، منافع اقتصادی به سمت شرکت می‌آید، ولی آن منابع در قالب دستمزدهای پایدار به کارگران و کارخانه‌هایی که مصالح و مایحتاج آن پروژه‌ها را تامین می‌کنند، دوباره به جامعه بازمی‌گردد. به‌اضافه اینکه سهامدار عمده ما بانک مسکن است که سود ما به بانک مسکن برمی‌گردد و بانک مسکن دوباره این پول را در طرح اقدام ملی با همکاری وزارت راه ‌و شهرسازی هزینه می‌کند؛ بنابراین با توجه به این مساله ما سعی می‌کنیم که یک چرخه اقتصادی را فعال کنیم.

ما به ازای جمع‌کردن بهترین متخصصان و نیروهای بخش مسکن کشور چه از لحاظ اقتصادی و چه از لحاظ برنامه‌ریزی و مدیریتی، تلاش می‌کنیم تا به سهم خود به هموطنان  خدمت کنیم که همه مطمئن شوند این پروژه‌ها متوقف نمی‌شوند و ادامه پیدا می‌کنند.

شاید ما توان گردش اقتصادی برای بیش از ۳۰۰ هزار نفر را نداشته باشیم، اما بر این باوریم که اگر هر بنگاه اقتصادی کار خود را به‌طور حرفه‌ای و به‌درستی انجام دهد، وضعیت کشور بهبود می‌یابد و این استراتژی اصلی ما در گروه سرمایه‌گذاری مسکن است.

همچنین بخش دیگر اقدامات ما شامل واردات فناوری‌ها و تکنولوژی‌های نوین بوده است. البته اگر میزان تولید کمتر از ۵ هزار واحد مسکونی باشد، واردات تکنولوژی‌ها صرفه اقتصادی ندارد. با این‌ حال، شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در دوره‌های گذشته تکنولوژی قالب تونلی را به کشور وارد کرد؛ هرچند این سیستم از قبل نیز وجود داشت، اما تکنولوژی اصلی نبود و وقتی به تیراژ بالا رسید و سپس به مسکن مهر نیز اضافه شد، جا افتاد و هم‌اکنون به‌عنوان یک تکنولوژی اقتصادی مطرح است.

برای بهبود فضاهای زندگی در ساختمان‌ها چه تدابیری اندیشیده‌اید؟

ما برنامه‌هایی برای ارتقای محصول و خدمات خود داریم. در قسمت طراحی ساختمان، مساله مهم برای ما رضایت مردم و مشتریان است و بنابراین در این بخش به دنبال طراحی بهینه بوده‌ایم. طبق آمار، در طول فعالیت ۳۰ ساله شرکت، ۶۵هزار واحد مسکونی را تحویل داده‌ایم و نکته جالب این است که ما هیچ واحد کلید نخورده‌ای نداریم. واحدهای ساخته ‌شده توسط مجموعه ما در اولویت انتخاب متقاضیان خرید و اجاره قرار دارد، چراکه این خانه‌ها راحتی و آسایش را برای ساکنان به همراه آورده  است.

شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری مسکن، به‌عنوان یکی از شرکت‌های تابعه گروه سرمایه‌گذاری مسکن در زمره شرکت‌های بسیار خوب مشاور ایران است که در آن نقشه‌ها بر اساس تکنولوژی جدید بیم طراحی می‌شود. همچنین رضایت بهره‌برداران در طراحی‌ها لحاظ می‌شود و رعایت نسبت‌هایی که برای مردم اهمیت دارد، از سوی این مجموعه موردتوجه قرار می‌گیرد. به‌عنوان‌مثال، فضاهای مشاع در ساختمان‌های ما هیچ‌گاه کمتر از ۴۰درصد نیست. به این معنا که فضاهای بهتری را در ساختمان‌ها برای زندگی مردم فراهم می‌کنیم که کاملا ملموس است.

این شرکت در بازار بورس چه نقشی را بر عهده دارد؟

در عین‌ حال شرکت سرمایه‌گذاری مسکن به‌عنوان یک شرکت هلدینگ که وارد بورس شده، یک‌نهاد مالی نیز است؛ یعنی صرفا در بخش ساختمان‌سازی فعالیت نمی‌کند، بلکه اقتصاد مسکن را هم در حوزه بازار سرمایه راهبری می‌کنیم. همان‌طور که در تاسیس بازار بورس مسکن جزو سهامداران موسس هستیم و نخستین صندوق‌های زمین و ساختمان و انتشار اولین اوراق صکوک ساختمان در شرکت سرمایه‌گذاری مسکن انجام‌ شده است؛ چراکه استراتژی شرکت ما پیشرو بودن همه‌جانبه در بازار مسکن است.

در حال حاضر نیز اوراق سلف مسکن را پیگیری می‌کنیم که متفاوت از بحث خرید متری مسکن نیست و جایگزینی برای این است که مردم بتوانند قدرت خرید خود را حفظ کنند. چراکه ما مشاهده کردیم مدل اقتصادی بانک و وام‌های بانکی، دیگر پاسخگوی نیاز مصرف‌کنندگان واقعی نیست؛ بنابراین با ورود این اوراق، اتفاقی که می‌افتد این است که محصول موردنظر باکیفیت قابل‌قبول از سوی شرکت سازنده‌ قابل‌اتکا به خریدار تحویل داده می‌شود. به لحاظ وضعیت اقتصادی فعلی کشور، در حال حاضر خرید مسکن برای مردم بسیار دشوار شده  و هدف ما از انتشار این اوراق آن است که توان و قدرت خرید مسکن در متقاضیان حفظ شود و هرساله بنا به توان مالی خود متراژی را خریداری کنند تا درنهایت بتوانند به یک واحد مسکونی دست پیدا کنند.

بحث دیگر ما ارتقای بهره‌وری فضای مسکونی است؛ هرچند معتقدیم که مردم نباید محکوم‌ به زندگی در فضاهای کوچک باشند، اما به‌هرحال باید محصولی هم برای نسل جوان داشته باشیم. ما در شرکت سرمایه‌گذاری مسکن پابه‌پای دیگر شرکت‌های پیشرفته دنیا سعی می‌کنیم که خانه را به‌عنوان یک مکانی برای نسل جدید معرفی کنیم که در آن نیازی به فضاهای استاتیک نیست؛ به‌طور نمونه در این نوع خانه‌ها قرار نیست اسباب خانه مثل تختخواب، میز و... به‌طور ثابت در یک نقطه قرار بگیرند و می‌توان در صورت عدم نیاز آنها را جمع کرد و این رویکرد برای استفاده بهینه از فضا دنبال می‌شود. درواقع، مهم این نیست که فضای خانه کوچک باشد، مهم این است که فضا به ساکنان احساس راحتی و آرامش بدهد و به‌عنوان جایگزین می‌توانند از فضاهای شهری و عمومی برای دورهمی‌های دوستانه و خویشاوندی استفاده کنند.

بنابراین ما به دنبال این هستیم که امکان زندگی با مفهوم جدید را نیز برای جوانان فراهم کنیم تا با رویای خانه‌دار شدن، فرصت‌های جوانی خود را از دست ندهند. مسلما ما برای تمامی نسل‌ها و گروه‌ها محصول موردنیاز را ارائه می‌کنیم، اما تمرکز ما از لحاظ استراتژیک بر این است که بتوانیم خرید خانه به‌عنوان رویای دوردست را برای جوانان ایران آسان کنیم؛ در عین‌حال مانند دیگر کشورهای دنیا جایگاهی برای شرکت خود در بخش ساخت سکونت‌گاه‌های جدید در کلان‌شهرها ایجاد کنیم. بحث دیگر مربوط به زنجیره ارزش ساختمان است که این زنجیره می‌تواند دووجهی باشد، یعنی هم بنگاه‌های بزرگ بتوانند با ما در خصوص تولیدات بزرگ و هم بنگاه‌های کوچک درزمینه‌ ساخت خانه‌های کوچک یا گجت ارتباط داشته باشند. در این حالت امکان صدور خدمات فنی و مهندسی نیز فراهم می‌شود.