توفیق اجرای طرح ملی باز آفرینی شهری در گرو صنعت بیمه

به گزارش می متالز، "بازآفرینی شهری" یک رویکرد همه جانبه برای ارتقا کیفیت زندگی شهری است و سه مولفه اصلی آن شامل محیط زیست، اجتماع و اقتصاد است. بافت‌هایی که دچار فقر شهری، هویتی و ناپایداری هستند، باید این سه خصیصه برای آنها در نظر گرفته تا ارتقا کیفیت زندگی و ماندگاری برای آنها شامل شود.

بازآفرینی شهری اقدامی یکپارچه برای حل مشکلات شهری منطقه‌ هدف است که در نهایت به پیشرفت اقتصادی، اجتماعی و محیطی خواهد انجامید. براساس این طرح سالانه ۱۰ درصد از بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری بازسازی می‌شود. کاهش فقر شهری، ارتقای تاب آوری شهری، ارتقای هویت و منزلت مکانی و افزایش حکمرانی محلی از اهداف کلان این طرح است.

البته در طرح باز آفرینی شهری کنار عوامل تاثیر گذار باید جایگاه و نقش صنعت بیمه در این طرح کاملا لحاظ شود. به دلیل اینکه بیمه پوشش‌دهنده ریسک ناشی از وقوع حوادثی است که از اختیار انسان خارج است و ابزار مدیریت و کنترل ریسک در فعالیت‌های انسانی است.

به همین منظور با "بهزاد خسروی" کارشناس ارشد اقتصادی و صنعتی در خصوص جایگاه صنعت بیمه در کشور و نقش این  صنعت در احیا باز آفرینی بافت های فرسوده، به گفت وگو پرداختیم که در ادامه می خوانید.

"بهزاد خسروی " کارشناس ارشد اقتصادی وصنعتی درخصوص جایگاه صنعت بیمه و چالش هایی که این صنعت مواجه است، گفت: صنعت بیمه یکی از شاخصه های توسعه یافتگی در هر کشوری است و امروزه تعامل صنعت بیمه، بانک مرکزی و سازمان بورس، دماسنج بسیار مهمی از سنجش شکوفایی و بالندگی در کشورها است.

تعامل ضعیف صنعت بیمه، بانک مرکزی و سازمان بورس

وی افزود : متاسفانه این تعامل حتی با توجه به اینکه این سه بخش تقریباً زیر مجموعه یک وزارتخانه است، اما در حد بسیار پایینی است. امروزه هر سیاست گذاری در حوزه اقتصاد چه اقتصاد صنعتی و اقتصاد شهری و دیگر انواع آن، بدون در نظر داشت صنعت بیمه تقریباً امکان ناپذیر است. ریسک پذیری وضریب ریسک در شرایط پیچیده امروز، توجه به صنعت بیمه را نیز بیش از پیش در جایگاه بالاتری قرار می دهد.

ضریب نفوذ بیمه در مقایسه با سایر کشورها پایین است

خسروی با اشاره به اینکه ضریب نفوذ بیمه در کشور نسبت  به دیگر کشورها حتی کشورهایی همچون ترکیه در سطح بسیار پایینی قرار دارد، ادامه داد: فرهنگ سازی به عنوان اساس و ریشه پیشرفت های فعالیت های اقتصادی، اجتماعی و حتی درست زندگی کردن، در کشور ما علیرغم گفتمان های زیاد و همایش های متنوع اما در حوزه صنعت بیمه مغفول مانده است.

سهم ناچیز صنعت بیمه از سبد خانوار

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: در بسیاری از کشورهای جهان هزینه‌های بیمه ای سهم قابل توجهی از هزینه‌های افراد، خانواده‌ها و سازمان‌ها را شامل می‌شود. اما در کشور ما این صنعت سهم بسیار ناچیزی از سبد هزینه خانوارها و سازمان‌ها را شامل می‌شود. به گونه ای که اگر سهم بیمه‌های اجباری همچون بیمه درمان، شخص ثالث را کم کنیم، هزینه سرانه ثابت کشور بسیار اندک است. عوامل مختلفی مانند، سرویس دهی ضعیف، پایین بودن درآمد خانوار، پایین بودن فرهنگ استفاده از بیمه و ده ها عامل دیگر در رشد نیافتن و توسعه ناقص صنعت بیمه موثر هستند.

وی با اشاره به عوامل عدم استقبال مردم از صنعت بیمه، ادامه داد: آشنایی اندک مردم و بی اطلاعی آنان از مزایای بیمه، وجود باورهای نادرست و تقریباً جبری دانستن وقوع حوادث از جمله عوامل عدم استقبال مردم از صنعت بیمه در حوزه ساختمان و خصوصاً بافت های فرسوده است.

صنعت بیمه عامل تاب آوری جامعه در برابر حوادث و بلایای طبیعی

خسروی افزود: درحال حاضر عده ای بیمه را کالایی لوکس و غیرضروری می دانند، این در حالی است که صنعت بیمه یکی از عوامل افزایش تاب آوری جامعه و کشور در برابر حوادث و بلایای طبیعی است. بنابراین فرهنگ بیمه و نشر آن در سطح جامعه یکی از عوامل بسیار مهم در تحقق اقتصاد تاب آور و اقتصاد مقاومتی است. در زمان های بحران مانند زلزله بهترین مرحله از اقدام مدیریت بحران، تامین منابع مالی برای جبران خسارت است که صنعت بیمه تنها پدیده ای است که این نقش را به خوبی ایفا می کند.

امضا فروشی سازمان نظام مهندسی عامل افزایش بافت های فرسوده

وی با اشاره به نقش صنعت بیمه در احیای بافت های فرسوده گفت: از دو دهه پیش دولت‌های متعدد موضوع احیای بافت‌های فرسوده را به عنوان چالش پذیرفته و سرلوحه کار خود قرار داده اند. البته هر دولتی با رویکردی متفاوت وارد عمل شده است. اما در نهایت تا به حال ۱۰درصد بافت‌ها بازسازی و ۹۰درصد باقی مانده است و البته هر سال نیز به دلیل امضا فروشی سازمان نظام مهندسی شاهد افزایش بافت‌های فرسوده بیشتری هستیم. طرح مسکن مهر نیز در همین راستا صورت گرفت هر چند از اصل موضوع فاصله گرفت. در دولت تدبیر نیز طرح مسکن اجتماعی مطرح شد که ناکام و در حد نظریه باقی ماند. در حال حاضر دولت عزم خود را جزم کرده با طرح ملی بازآفرینی امید در قالب ستاد بازآفرینی شهری در این راستا گام هایی بردارد.

این کارشناس اقتصادی در خصوص طرح باز آفرینی شهری خاطر نشان کرد: در قالب برنامه ششم نیمی از تمام محله‌های هدف طرح باز آفرینی شهری مشتمل بر حدود ۱۳۳۴ محله با پوشش جمیعتی معادل ده میلیون نفر و با اختصاص سالانه ۲۵ هزار میلیارد تومان، به عنوان تکلیف دولت مقرر شده است. در مورد شیوه بازآفرینی ابتدا با رویکرد پلاک به پلاک صورت گرفت که معایب این شیوه به دلیل فقدان اثر بخشی در تغییر محله ها مورد نقد و در حال حاضر معلق شده است. هر چند در تهران در بعضی موارد شاهد اجرای این شیوه هستیم. حال بازآفرینی بافت های فرسوده با رویکرد محله محور و با دستورالعمل هایی که چرخه فرآیند انجام کار در آن تعریف شده است در دستور کار قرار دارد.

وی افزود: این پروژه در قالب برنامه جامع اقدام مشترک در بافت‌های فرسوده دستگاه های زیادی از جمله وزارت مسکن، شهرداری، تسهیل دهندگان، توسعه گران، سرمایه گذارن و مالکان و.... در بر می گیرد. با توجه به فقدان تجربه کشور در تعامل دستگاه‌های دولتی و زمان بر بودن آن به نتایج این طرح خوشبین نیستم و خیلی بعید می دانم سرانجام مطلوبی داشته باشد. چرا که مسکن مهر را به عنوان تجربه در گذشته داشته ایم و این در حالی است که پیچیدگی های مسکن مهر بسیار کمتر از پیچیدگی های این پروژه بود. اما در نهایت ناتمام مانده است. این در حالی است که مسکن مهر کمتر از ۱۵هزار میلیارد تومان برای اتمام نیاز دارد.

خسروی بیان کرد: مبنای تعیین کیفیت یک پروژه بافت ساختمانی و یا بافت فرسوده چیست؟ ضمانت کیفیت در پروژه های بافت فرسوده یا پروژهای ساختمانی در کشور چگونه تامین می شود ؟ مشوق سازندگان، توسعه گران، سرمایه گذارن و مردم به افزایش کیفیت بافت های فرسوده و یا پروژهای ساختمانی چیست؟ ارتقا کیفیت پروژه‌های بافت فرسوده و افزایش عمر مفید آنها چگونه محقق می‌شود؟ پشتوانه‌های قانونی حمایت از بهره برداران و مصرف‌کنندگان بافت های فرسوده و پروژهای ساختمانی کشور چگونه تعریف می‌شوند؟ خریدار و فروشنده در بافت‌های فرسوده و ساختمانی چگونه با خیال راحت معامله کنند؟ و اینکه چه میزان از ارزش بافت فرسوده که بازتعریف و بازسازی شده است قیمت کل آن را در بر می‌گیرد. وقتی بخواهیم خود را در مقابل این سوالات قرار دهیم متوجه نقش بیمه و گارانتی در ارائه خدمات مشاور، توسعه گر، پیمانکار، سرمایه گذار و مالک در بافت های فرسوده می شویم. برای اینکه به طور شفاف متوجه اهمیت و نقش بیمه شویم، براساس الگوهای موجود در کشورهای پیشرو و با توجه به سوالات مطرح شده در مقابل خودمان بهتر می توانیم موضوع را تشریح کنیم.

نقش جدی مشاور با ارائه بیمه مسئولیت حرفه ای در طرح باز آفرینی شهری

وی با اشاره به جایگاه بیمه در طرح باز آفرینی شهری تصریح کرد: ابتدا برای تعیین جایگاه بیمه به سراغ مشاور می‌رویم. مشاور به عنوان طراح و ناظر عالی بافت فرسوده، موظف به ارائه بیمه مسئولیت حرفه ای در مقابل ضوابط فنی، کارکردی و ایمنی در طراحی پروژه برای بهره برداری است.

با توجه به اینکه طراحی و ارائه خدمات حرفه ای در حوزه بازآفرینی بافت فرسوده تقریبا متکی به اگاهی، تشخیص و نحوه قضاوت فردی مشاور است، لذا ارائه گارانتی و ضمانت در این حوزه بی معناست، به دلیل اینکه همواره احتمال خطا و اشتباه در این مرحله وجود دارد. به این دلیل مشاور به منظور پوشش ریسک فعالیت خود موظف به ارائه بیمه مسئولیت حرفه ای است. از انجایی که پیامد و نتیجه تصمیمات فنی مشاور و مسئولیت‌های ناشی از آن در طول زمان جاری است، لذا این بیمه نامه باید مادام العمر باشد.

پیمانکار موظف به ارائه بیمه نامه خطرات ساختمانی

خسروی با اشاره به نقش پیمانکار در طرح باز آفرینی شهری خاطر نشان کرد: پیمانکار به عنوان کسی که مجری و اجرا کننده عملیات اجرایی پروژه بافت فرسوده است، اولا موظف به ارائه بیمه نامه خطرات ساختمانی ناشی از عملیات اجرایی خود در مدت زمان اجرای پروژه است و دوما مکلف است که گارانتی کیفیت کارکردی خود را به مدت مشخص  به مالک ارائه کند.

مالک و یا سرمایه گذار موظف به ارائه گارانتی کیفیت

وی ادامه داد: مالک و یا سرمایه گذار که عنوان تولید کننده اصلی پروژه بافت فرسوده را دارد جهت واگذاری، فروش یا بهره برداری کل یا بخشی از آن به غیر، موظف به ارائه گارانتی کیفیت است. نکته مهمی که در اینجا وجود دارد این است که گارانتی مالک به بهره بردار در واقع تجمیع شده گارانتی پیمانکاران و بیمه های مسئولیت مشاوران پروژه است. مالک موضوع ریسک تولید پروژه خود را که متکی به گارانتی پیمانکاران و بیمه مشاوران است را در قالب بیمه ای به نام "بیمه کارکردی اساسی ساختمان" به خریداران یا بهره برداران منتقل می کند.

وی افزود: بنابراین در صورت وقوع هر نوع نتیجه کارکردی در پروژه، مالکان هیچ فعالیتی در خصوص دفع و یا برطرف کردن عیوب و خسارت های وارده نخواهند داشت. این وظیفه بیمه مربوطه است که علاوه بر جبران کلیه خسارت های وارده به بهره بردار به دنبال جبران هزینه های خود در حوزه های پیمانکاری، مشاوره و یا تولیدکنندگان مواد و مصالح  و ادوات و تجهیزات ساختمانی است.

این کارشناس ارشد اقتصادی ادامه داد: با این تشریح و با ایجاد نقش بیمه در چرخه دستورالعمل‌های مربوط به بافت فرسوده، می توان حتی بیشترین نظام انگیزشی را برای تشویق مردم برای همکاری با دولت در اجرای این طرح ملی ایجاد کرد. نکته بسیار مهمی که باید به ان اشاره کنیم این است که در کشورهای پیشرفته توسعه گران و سرمایه گذاران معمولا به مدت 10 سال ضمانت هر گونه تعمیرات نقص های احتمالی فنی پروژه‌های ساختمانی و بافت فرسوده را به بهره برداران می دهند. این تضمین های کیفیت مربوط به کارکردهای اساسی پروژه و نقص‌های فنی احتمالی در دوران بهره برداری است. هر چه میزان این خدمات بیشتر و شامل مدت زمان بالاتر و طولانی تر باشد، این موضوع به معنی کیفیت بالاتر پروژه ساختمانی و بافت فرسوده و خریداران معمولا با اطمینان و اشتیاق بالاتری به امر خرید می پردازند.

لزوم توجه دولت به گسترش و وسعت موضوع برندینگ در صنعت ساختمان

خسروی بیان کرد: بنابراین دولت، باید این امر را به عنوان مشوقی برای خریدار و اعتبار برای سرمایه گذار اجرا کند تا موجب گسترش و وسعت موضوع برندینگ در صنعت ساختمان، پروژه بازافرینی و بافتهای فرسوده شود. پس دولت باید بداند که صنعت بیمه در چرخه بازآفرینی اجتناب ناپذیر است.

وی با اشاره به عوامل تعیین کننده قیمت ساختمان و بافت فرسوده ادامه داد: رقابت برندهای ساختمانی در ارائه طرح‌های جذاب‌تر و با کیفیت بالاتر و خدمات پس از فروش بیشتر، مهمترین عامل کنترل و تعیین قیمت ساختمان و بافت های فرسوده در یک بازار رقابتی است.

این کارشناس اقتصادی افزود: ارتقاء و گسترش کیفیت فنی و اجرایی منجر به ارتقاء ایمن سازی ساختمان‌ها و بافت‌های فرسوده، کاهش ریسک سرمایه گذاری برای خریدار و فروشنده و در نتیجه کاهش مبلغ حق بیمه بانک خواهد شد. این نکته نباید فراموش شود که میزان حق بیمه پرداختی نشانگر میزان ریسک دخیل در پروژه ها ناشی از کیفیت طرح و اجرای آن است. پرداخت حق بیمه کمتر به معنای کاهش ریسک سرمایه گذاری، افزایش کیفیت ساختمانی، بافتهای فرسوده و ارزش مالی بیشتر ساختمان است.

طرح بازآفرینی شهری عامل رشد صنعت بیمه

خسروی در پاسخ به این سوال که آیا اجرای طرح بازآفرینی شهری موجب احیا صنعت بیمه می شود، گفت: به هر میزان پرتفوی بیمه بیشتر شود، رشد این صنعت بالاتر خواهد بود و هر چه صنعت بیمه رشد پیدا کند ضریب ریسک کشور کاهش پیدا می‌کند. سالی 25 هزار میلیارد تومان اجرای این پروژه، در صورتی که یک درصد از آن حق بیمه در نظر گرفته شود، معادل 250 میلیارد تومان است. البته این یک مثال فرضی بود. اما قطعا موجب جان گرفتن بیش از پیش صنعت بیمه می شود.

وی افزود: در ایران  صنعت بیمه با عملکرد مطلوب فاصله زیادی دارد و یکی از موانع اصلی آن نقش دولت در قیمت گذاری، سیاست گذاری و ضعف های قانونی در کشور است.

ضرورت اجباری شدن برخی بیمه نامه ها توسط مجلس

کارشناس ارشد اقتصادی در پاسخ به این سوال که طرح باز آفرینی شهری نیازمند طراحی  بیمه نامه جدید است، گفت: کشورهای پیشرو در این زمینه کم نیستند و اینکه شاخه ای جدید ایجاد شود یا خیر به نظرم باید الگوبرداری و بنچ مارک صورت گیرد و راهی که دیگران از نظر فنی رفته اند را ما بر اساس سعی و خطا تکرار نکنیم. مهم اجرای درست یک فرایند و تعریف درست ان است نه اینکه نام گذاری و شاخه جدید را مهم تلقی کنیم. امیدوارم دولت، شهرداری و دیگر عوامل طرح ملی باز آفرینی به نقش صنعت بیمه هم از نظر پیامدهای تشویقی و هم از نظر کاهش ریسک پی ببرند و در سیاست گذاری و تنظیم دستورالعمل ها جایگاه این صنعت راخالی نگذارند. هرچند بنده معتقدم در خیلی از زمینه ها مجلس شورای اسلامی باید بسیاری از بیمه نامه ها را الزامی کند.