رشد نقدینگی و انتظارات تورمی؛ دو دلیل افزایش قیمت مسکن

به گزارش می متالز، آخرین گزارش بانک مرکزی هم از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در آبان امسال، متوسط یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸ درصد رشد نشان می‌دهد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از اردیبهشت سال جاری تاکنون بوده است. معاملات نیز در هشتمین ماه از سال جاری به‌طور محسوسی کاهش یافت. در آبان ماه ۱۳۹۹ تعداد 4 هزار و 466 فقره معامله مسکن در شهر تهران به امضا رسیده که در مقایسه با ماه قبل ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱.۸ درصد افزایش پیدا کرد.

کارشناسان اقتصادی معتقدند، بخش اصلی جهش‌های قیمت مسکن در ایران ناشی از نیروی عمومی افزایش قیمت‌ها یعنی تداوم رشد نقدینگی است و با هدف‌گذاری تورم توسط بانک مرکزی و توفیق در کنترل تورم بخش قابل‌توجهی از جهش‌های قیمت مسکن نیز جلوگیری خواهد شد.

در حال حاضر خرید مسکن حتی از دسترس طبقه متوسط خارج‌شده و برای این افراد کاملاً دور از واقعیت به نظر می‌رسد. اتفاقی که کمال اطهاری، پژوهشگر توسعه آن را در «قفل‌شدگی مسکن» توصیف می‌کند و توضیح می‌دهد: «متأسفانه در حال حاضر برنامه‌ای برای خانه‌دار شدن کم‌درآمدها وجود ندارد تا تقاضای مسکن این عده پاسخ داده شود و حتی مسکن مهر هم برای جذب جمعیت شهری چندان موفق عمل نکرد، زیرا امکانات و زیرساخت‌های آن به‌صورت کامل وجود ندارد و این پروژه در اطراف شهرها ساخته شد و درنتیجه بازهم شاهد فشار تقاضای مسکن به مادر شهرها هستیم.»

او تأکید می‌کند: «توسعه مسکن مهر یا مسکن ملی یا حتی مسکن رانتی دارای فرآیندی است که باید با کل اقتصاد در کشور همخوانی داشته باشد؛ ما نیازمند ساختار جدیدی هستیم تا بازار مسکن در دست رانتی‌ها نباشد وگرنه همچنان مشکلات حوزه مسکن ادامه خواهد داشت.»

علت افزایش قیمت مسکن به روایت وزارت راه‌وشهرسازی

بررسی نوسانات قیمت مسکن و ارز انجام‌شده در دفتر اقتصاد مسکن حاکی از آن است که یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، رشد نقدینگی و انتظارات تورمی حاصل از آن است.

بررسی‌های انجام‌شده در خصوص آخرین تحولات مسکن و اقتصاد به بررسی ۱۸ محور تأکید دارد. محورهای بخشی از بررسی‌های انجام‌شده درباره تحولات مسکن و اقتصاد شاملِ بررسی سهم مسکن در ارزش‌افزوده، بررسی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی، تحولات سود تولید و رشد سرمایه‌گذاری در مسکن (درصد-تهران)، سهم بخش مسکن و ساختمان در اشتغال کشور، بررسی سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری، روند تحولات قیمت مسکن در شهر تهران، تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در بازه زمانی ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور بدون احتساب شهر تهران، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بدون احتساب مناطق بالاتر از میانگین است. 

بخش دیگر بررسی‌ها نیز شاملِ تحولات میانگین خرید هر مترمربع مسکن در برحسب دلار، مقایسه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن برحسب دلار و درآمد سرانه در کشورهای منتخب (۲۰۲۰)، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن برحسب دلار و درآمد سرانه در کشورهای خاورمیانه (۲۰۲۰)، بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران، مقایسه نرخ رشد سالانه قیمتی بازارهای موازی (۱۳۸۸ تا 1399) و بررسی نوسانات (شوک‌ها) قیمت مسکن و نرخ ارز می‌شود.

گزارش مذکور با بررسی یکی از نمونه‌ها این‌گونه نتیجه می‌گیرد، هر زمان که شاخص نقدینگی به قیمت مسکن از روند بلندمدت خود پیشی گرفته است فشاری برای افزایش قیمت مسکن در دوره‌های بعد ایجادشده است.

بر این اساس در سال ۹۷ بیشترین فشار برای افزایش قیمت مسکن از محل شوک‌های ایجادشده در شاخص نقدینگی به قیمت مسکن به وجود آمده که آثار این شوک در افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن در سال ۹۸ فراوان است.

این گزارش حاکی است که سهم ارزش‌افزوده بخش مسکن از سال ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸، به ۴.۷ درصد کاهش‌یافته، همچنین، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهر تهران و در تمامی مناطق شهری کشور از سال ۹۲ تا ۹۵ روند نزولی داشت و از سال ۹۵ تاکنون اندکی روند صعودی شده است.

آمارها در بخش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی، نشان  می‌دهد که در سال ۹۵ تا ۹۶ سود تولید مسکن از ۷۰ به ۱۲۰ رسید و در سال ۹۷ و ۹۸ سود تولید مسکن به ترتیب در دو سال متوالی به ۶۴ و سپس ۶۰ درصد کاهش یافت.

آمار سهم بخش مسکن و ساختمان در ایجاد اشتغال در کشور سهم پایینی است و روند نزولی را طی کرده است. گزارش‌ها حاکی است که سهم مسکن و ساختمان در اشتغال در فاصله زمانی ۱۰ ساله بین سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸، از ۱۳.۱ درصد به ۱۲.۶ درصد کاهش‌یافته است. 

سهم بخش مسکن در هزینه خانوار در فاصله زمانی ۱۰ ساله بین سال‌های ۸۸ تا ۹۸ به بالاترین میزان خود یعنی ۳۶ درصد رسیده که نسبت به سال ۸۸، ۳.۴ درصد افزایش‌یافته است. این شاخص برای شهر تهران در سال ۹۶ معادل ۴۹ درصد بوده است.

روند تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز صعودی است. بررسی‌ها حاکی است که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران، روند صعودی دارد. به‌طوری‌که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در ۸ ماه نخست سال ۹۸ معادل ۱۲ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان بوده و در ۸ ماه نخست امسال این رقم به ۲۷ میلیون و ۸۲۸ هزار تومان رسیده است.

تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز اختلاف فاحشی را نشان می‌دهد. بر اساس بررسی‌های انجام‌شده معاملات آبان ماه امسال حاکی از میانگین متوسط خریدوفروش یک مترمربع واحد مسکونی معادل ۵۹ میلیون و ۳۹۸ هزار تومان در منطقه یک دارد و این رقم برای منطقه ۱۸ شهر تهران معادل ۱۱ میلیون و ۹۰۴ هزار تومان است. 

افزایش قابل‌توجه اجاره‌بها

 گزارش دفتر اقتصاد مسکن در خصوص بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از افزایش قابل‌ملاحظه اجاره‌بها دارد. بنا بر اعلام کارشناسان، یکی از شاخص‌های نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن، نسبت میانگین قیمت به میانگین اجاره‌بها هر مترمربع مسکن است. بر اساس مطالعات انجام‌شده از سال ۹۸، این شاخص افزایش فراوانی داشته و به عدد ۲۳ رسیده است. در ۸ ماه نخست سال جاری نیز معادل ۳۷ درصد بوده است که بیش از دو برابر میانگین بلندمدت است. بر اساس آمارها میانگین بلندمدت این شاخص برای شهر تهران ۱۸ است.