مسیر نادرست افزایش تولید مسکن

‌می‌متالز - در هفته‌های اخیر طرحی به تصویب مجلس رسیده که هدف آن افزایش سطح تولید مسکن مورد حمایت دولت به سطح یک میلیون واحد مسکونی در سال است. به این منظور سلسله اقداماتی در این طرح پیش‌بینی شده است.

به گزارش می‌متالز، این اقدامات در گستره‌ای متنوع از تخصیص دستوری ۴۰درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن تا الزام شورای عالی شهر‌سازی به تغییر کاربری را در بر می‌گیرد. با توجه به اهمیت احتمالی این طرح در سیاستگذاری سالیان آتی در این مقاله و نوشته‌های بعدی سعی خواهد شد، محتویات این طرح در مقولات مختلفی همچون اقتصاد کلان، تامین مالی، سیاست زمین و... مورد ارزیابی قرار گرفته و نکات مثبت و منفی آن واکاوی شود.

به نظر می‌رسد که تهیه‌کنندگان طرح بر این گمان بودند که با رونق بخشی به فعالیت ساخت‌وساز و به‌واسطه ارتباطات پسین و پیشین گسترده بخش ساختمان با سایر بخش‌های اقتصادی می‌توان موجبات رونق بخش مسکن را فراهم آورد.

در حقیقت تدوین‌کنندگان طرح بر این گمان هستند که می‌توان بدون ایجاد مازاد اقتصادی در اقتصاد و توزیع آن در دست خانوارها، از طریق منابع پولی (صرف‌نظر از امکان‌پذیری آن) موجبات رونق بخشی در بخش مسکن و از آن طریق در اقتصاد ملی را فراهم ساخت. در این ارتباط باید به نکات زیر در ارزیابی این سیاست توجه شود:

۱-اصولا تقاضا برای خرید کالا‌های غیرمبادله نظیر مسکن تابع رشد اقتصادی و از آن طریق ایجاد پس انداز و مازاد در سبد درآمدی خانوار‌ها است. سوال اساسی از تدوین کنند گان طرح آن است چگونه در شرایطی که اصولا این مازاد در سطح جامعه ایجاد نمی‌شود، می‌توان امیدی به افزایش تقاضا داشت.

در حقیقت فرآیند شکل‌گیری تقاضا در بخش مسکن به این صورت است که در ابتدا رشد اقتصادی موجب ایجاد مازاد شده و ایجاد این مازاد موجب شکل‌گیری تقاضای موثر در سطح اقتصاد خواهد شد.

چرا که اصولا تولید بدون خریدار با توان اقتصادی کافی در عمل منجر به تشکیل حباب قیمت خواهد شد. بنا بر این در نگاهی اولیه به نظر می‌رسد که فرجام این طرح در نهایت ایجاد انبساط پولی در بخش مسکن خواهد بود که نه تنها در بلندمدت کمکی به حل مساله نخواهد کرد بلکه از طریق افزایش قیمت موجب وخیم‌تر شدن رفاه جامعه ایرانی خواهد شد.

۲-نکته دوم آنکه استدلال‌های زیادی در ارتباط با تاثیر شگفت‌انگیز بخش مسکن بر رونق اقتصادی بیان می‌شود در حالی که اندک بررسی کارشناسی از منابع آماری همچون جدول داده-ستانده مرکز آمار نشان می‌دهد که بخش ساختمان غیر مسکونی در بین ۹۸ بخش از منظر آثار رشد در رده ۱۹ قرار دارد و در این میان بخش‌های صنعتی همچون پتروشیمی یا خودرو‌سازی یا صنایع به مراتب آثارمثبت بیشتری بر رشد اقتصادی دارند.

به عنوان مثال هر واحد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تولید ناخالص داخلی را به میزان ۳/ ۲ واحد افزایش خواهد داد در حالی که به عنوان مثال افزایش یک واحد در رشد صنایع غذایی تولید ناخالص داخلی را به میزان ۷/ ۲ واحد افزایش خواهد داد.

حال در چنین شرایطی که بخش صنعت با معضلاتی همچون کمبود سرمایه در گردش مواجه است، الزام بانک‌ها به تخصیص منابع به مستغلات فاقد هر گونه توجیه اقتصادی است.

۳-تدوین‌کنندگان طرح با قراردادن هدف تولید یک میلیون واحد مسکونی حمایتی هدفی بزرگ را در راه رونق تولید مسکن ترسیم کرده‌اند. در صورتی که اندک بررسی آماری از وضعیت سرمایه‌گذاری‌ها در سطح اقتصاد بیانگر نبود ظرفیت برای این حجم از تولید است آخرین آمار موجود نشان می‌دهد که حجم کلی سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان (اعم از مسکونی و غیرمسکونی شهری) در سال ۱۳۹۹ حدود ۲۵۰ هزار میلیارد تومان است.

بر اساس هدف گذاری یک میلیون واحد مسکونی و متوسط متراژ۸۰ متر مربع و در نظر گرفتن هزینه هر متر مربع ۵۰ میلیون ریال بابت ساخت بنا و تاسیسات زیر بنایی آن، کل سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای ساخت این تعداد واحد مسکونی به رقم ۴۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد رسید.

با توجه به رشد اندک اقتصاد کشور به نظر نمی‌رسد که اقتصاد ایران ظرفیت چنین رقمی از سرمایه‌گذاری را صرفا در بخش ساختمان مسکونی داشته باشد.

در چنین شرایطی تخصیص سرمایه بیشتر به سمت تولید مسکن به معنی محروم ساختن سایر بخش‌ها از جریان سرمایه‌گذاری خواهد بود که نتیجه آن کاهش بیشتر در توان اقتصادی خانوار‌ها جهت ورود به بازار مسکن و در نتیجه ایجاد زمینه برای تشکیل حباب‌های قیمتی بیشتر و توسعه فعالیت‌های سوداگرانه بیشتر در مستغلات خواهد بود.

در کلامی نهایی باید گفت به نظر می‌رسد که بخش‌های تولیدی صنعتی و خدمات پشتیبان تولید را می‌توان به عنوان بازندگان این طرح تلقی کرد.