بیم پولی در بازار ملک

شش طرح جدید تامین مالی مسکن، برای هدایت بازار ملک به رونق، قطعی شده اما هم‌اکنون «بیم» ناشی از وجود یک «سرعت‌گیر پولی» در مسیر اعمال و نقش‌آفرینی محرک‌های تدارک دیده‌شده، «امید» به تغییر فاز مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است.

برنامه پرداخت انواع تسهیلات ساخت و خرید مسکن در سال 96، به دلیل ضربات نرخ سود بانکی سایر بانک‌ها به منابع بانک عامل بخش مسکن، به‌صورت «انقباضی» تدوین شده است به‌طوری که فعلا بدون آنکه سیاست مشخصی برای افزایش سقف ریالی وام مسکن در دستور کار باشد، مقرر شده بانک عامل که 40 تا 50 درصد کل وام‌های شبکه بانکی به بخش مسکن را پرداخت می‌کند، صرفا با 6 طرح‌ غیرمستقیم، قدرت اثرگذاری تسهیلات را برای تحریک بیشتر این بخش افزایش دهد.

بانک اصلی بخش مسکن، حجم ریالی درنظر گرفته شده برای پرداخت تسهیلات ساخت و خرید ملک در سال‌جاری را حدود 20 هزار میلیارد تومان تعیین کرده که فقط 9 درصد نسبت به آنچه پارسال منجر به پیش رونق معاملات مصرفی و توقف سراشیبی رکود ساختمانی شد، افزایش یافته است. هرچند این میزان رشد اعتبارات، با توجه به پتانسیل بازار ملک برای افزایش افزایش حجم خرید و فروش و تیراژ ساخت، از کفایت لازم برخوردار نیست اما تجدیدنظر در این برنامه اعتباری، به تعدیل و تنظیم غیردستوری سود بانکی با سطح تورم، منوط شده است.

بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد: در شرایط فعلی، رقابت بانک‌ها در جذب سپرده با سودهای به مراتب بالاتر از 22 درصد، در روند تامین منابع حاصل از سپرده‌گذاری با سود مصوب 15 درصد، اختلال اساسی ایجاد کرده و حتی باعث کاهش یا خروج سپرده‌ها از برخی بانک‌‌های متعهد به سود مجاز از جمله بانک عامل بخش مسکن شده است. وضعیت شکننده منابع بانکی بخش مسکن که ناشی از «تعیین دستوری نرخ سود و اجبار بازار پول به رعایت آن، به‌رغم رقابت پنهان برخی بانک‌ها در ارائه سود بیشتر»، به‌وجود آمده، در حال‌حاضر مسیر اجرا و اثرگذاری طرح‌های 6‌گانه برای رونق‌بخشی به بازار ملک را با مانع روبه‌رو کرده است. سال گذشته، حجم ریالی پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن به ترتیب 78 درصد و 100 درصد افزایش یافت که اثر مثبت آن در معاملات مصرفی ملک باعث خروج از رکود و رفتن به فاز پیش‌رونق و در ساخت و ساز باعث کاهش شتاب سقوط تیراژ و بهبود نرخ رشد منفی عرضه شد.

امسال اما در صورت تداوم شکاف حداقل 10 واحد درصدی بین سطح فعلی نرخ تورم و سطح بالای نرخ سود سپرده در بانک‌های برهم زننده آن چه توافق دستوری عنوان می‌شود،‌ حجم ریالی پرداخت تسهیلات مسکن حداکثر 9درصد افزایش خواهد یافت که مطابق شواهد موجود بازار ملک، این میزان رشد تسهیلات از تناسب کافی با نیاز ناشی از تمایل سازنده‌ها به ساخت و ساز بیشتر و تصمیم اولیه تقاضای خرید برای ورود به صحنه معاملات، برخوردار نخواهد بود. «شکاف قابل‌توجه بین سود بانکی و نرخ تورم» در نقش سرعت‌گیر مسیر رونق مسکن، تاکنون دو پیامد منفی برای بازار ملک به همراه داشته است. اولین ضربه این سرعت‌گیر پولی، به شکل «تضعیف منابع» برای پرداخت تسهیلات مسکن در بانک عامل بخش، بروز پیدا کرد و ضربه دوم که اواخر سال گذشته بلافاصله بعد از اقدام بانک‌ها به پرداخت سود حداقل 21 درصد ظاهر شد، متوجه معاملات مسکن بوده است.

بهمن و اسفند سال گذشته درست همزمان با اقدام برخی بانک‌ها به افزایش نرخ سود سپرده که با هدف رقابت برای جذب سریع نقدینگی‌های شب عید انجام شد، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران کاهش شدید پیدا کرد. سال گذشته روند رو به رشد ماهانه و نقطه‌ای معاملات که از اوایل سال شروع شده بود، در دو ماه پایانی سال، چرخش آشکار پیدا کرد طوری که در بهمن و اسفند، تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران به ترتیب 7 درصد و 22‌ درصد نسبت به ماه‌های قبل از خود، کاهش یافت. در این دو ماه، همچنین حجم معاملات با افت 4 و 7 درصدی نسبت به بهمن و اسفند 94 روبه‌رو شد.

کارشناسان، یک دلیل عمده عقبگرد معاملات مسکن در دو ماه اخیر را جذب تقاضای خرید ملک توسط بازار پول با نیروی جاذبه نرخ سود عنوان می‌کنند. در حال‌حاضر دو دسته تقاضای مسکن، ورود به بازار پول را به خرید آپارتمان ترجیح می‌دهد. دسته اول، تقاضای سرمایه‌ای است که در امان بودن بازار ملک از ورود این گروه، به دلیل اثر منفی فعال شدن این نوع تقاضا بر قیمت مسکن، امتیاز محسوب می‌شود. دسته دوم نیز بخشی از تقاضای مصرفی است که با هدف تقویت نقدینگی اولیه خود برای خرید مسکن از طریق دریافت سود حاصل از سپرده‌گذاری در یک دوره زمانی مشخص، از خرید انصراف می‌دهد. با این حال، تداوم کاهش معاملات مسکن ناشی از رفتار این دو دسته تقاضا مشابه آنچه در اواخر سال گذشته اتفاق افتاد، از یک‌سو در بروز رونق تاخیر به‌وجود می‌آورد و از سوی دیگر، انگیزه سرمایه‌گذاری ساختمانی که در نیمه دوم سال گذشته در حال تقویت شدن بود را تحت‌تاثیر منفی قرار می‌دهد.

تحقیقاتی که پیش‌تر توسط اقتصاددانان درباره رابطه نرخ بازدهی بازارهای رقیب مسکن و شانس رونق در بازار مسکن، انجام شده و جزئیات آن سال گذشته توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد، نشان می‌دهد: یک درصد افزایش نرخ بازدهی در بازارهای رقیب، احتمال رونق در بخش مسکن را 0.05 درصد کاهش می‌دهد. بازار پول (سپرده‌گذاری بانکی)، رقیب اصلی بازار مسکن محسوب می‌شود به‌طوری که متناسب با افزایش و کاهش سطح نرخ سود واقعی بانکی، سهم انواع دارایی‌های ملکی (زمین و آپارتمان) در سبد دارایی‌ خانوارها، از 30 تا 79‌ درصد تغییر خواهد کرد.

جزئیات 6 طرح محرک مسکن

هر چند برای سال‌جاری، تحریک مستقیم بخش مسکن (افزایش سقف مبلغ تسهیلات) فعلا در دستور کار قرار ندارد، اما بانک عامل این بخش، 6 طرح تامین مالی برای تحریک غیرمستقیم را برای اجرا به تصویب رسانده است. گفته می‌شود، سقف تسهیلات مسکن به دلیل کمبود منابع در بانک عامل بخش مسکن ناشی از جذب بیشتر سپرده از سوی بانک‌های پرداخت‌کننده سود بالا و همچنین نبود استطاعت لازم در خانوارها برای پرداخت اقساط تسهیلات بزرگ‌تر، در سال جدید و تا اطلاع ثانوی، افزایش پیدا نمی‌کند.

اما، نظام تامین مالی بخش مسکن در سال جدید با 6 گشایش از محل «تضمین بازدهی سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان»، «کاهش هزینه دریافت وام بدون سپرده خرید مسکن با ارائه تسهیلات ترکیبی»، «انتشار اوراق بهادار در بازارهای بین‌المللی»،‌ «جذب سرمایه‌گذار خارجی برای پروژه‌های بخش ساختمان»، «رهن مجدد املاک نزد بانک» و همچنین «افزایش دو برابری سرمایه بانک عامل بخش مسکن» روبه‌رو می‌شود. عوامل راه‌انداز سری اول صندوق‌های زمین و ساختمان، برای پوشش نارسایی فعلی در مسیر تاسیس صندوق‌های جدید که به نرخ بازدهی پایین ساخت و ساز ناشی از رکود مسکن –نسبت به بازدهی بازار رقیب- مربوط است، در نظر دارد به نوعی نرخ بازدهی این صندوق‌ها را برای سرمایه‌گذاران در بازار سرمایه که همان خریداران یونیت‌های صندوق هستند تا سطح مشخصی، تضمین کند. در صورت رفع این نارسایی، امکان تامین مالی ساخت و سازهای مسکونی از طریق راه‌اندازی این صندوق‌ها بدون وابستگی مطلق به تسهیلات بانکی، فراهم می‌شود.

در سال جاری، قرار است تسهیلات ترکیبی برای پرداخت به خریداران مسکن وارد بازار شود. از آنجا که موافقت اولیه با پرداخت این تسهیلات سال گذشته در کمیته اعتباری بانک‌مرکزی اعلام شده، پیش‌بینی می‌شود تا پیش از تابستان که تقاضای اصلی خرید مسکن وارد بازار می‌شود، تسهیلات ترکیبی نیز قابل ارائه باشد. در قالب این تسهیلات، بخشی از وام بدون سپرده (وام اوراق)، بدون رعایت شرط خرید اوراق مسکن، در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت که به این ترتیب، هزینه دریافت تسهیلات خرید مسکن نسبت به وضع موجود کاهش پیدا می‌کند. در حال حاضر هزینه خرید امتیاز وام 110 میلیونی خرید مسکن، حدود 15 میلیون تومان است. بانک عامل بخش مسکن برای امسال در نظر دارد بخشی از منابع لازم برای پرداخت تسهیلات را از طریق فروش اوراق بهادار شامل اوراق مشارکت و اوراق رهنی در بازارهای بین‌المللی، تامین کند. برای این منظور مذاکراتی با موسسات مالی و بانک‌های کشورهایی همچون عمان، ترکیه، سنگاپور و مالزی انجام شده است. اگر چه نرخ سود انتشار این اوراق زیر 10 درصد خواهد بود که از این بابت، هزینه تامین منابع، کمتر از روال فعلی تامین از داخل است اما ریسک ناشی از نوسانات نرخ ارز و تضمین آن، در حال حاضر چالش اصلی برای این طرح محسوب می‌شود. افزایش نرخ ارز در آینده، می‌تواند هزینه اوراق را بالا ببرد.

افزایش سرمایه بانک مسکن که آخرین روز سال گذشته به تصویب رسید به‌عنوان یک طرح مصوب دیگر، به بهبود صورت‌های مالی و حسابداری بانک و در نتیجه، فراهم شدن زمینه برای افزایش توان وام‌دهی به بخش مسکن کمک می‌کند. همچنین در قالب طرح رهن مجدد، متقاضیان خرید یا ساخت مسکن می‌توانند بدون آنکه تسهیلات اولیه خود را با بانک تصفیه کنند، مجددا روی همان ملک در رهن بانک، تسهیلات ثانویه دریافت کنند. امسال برای ورود سرمایه‌گذار خارجی به حوزه تامین مالی پروژه‌های ساختمانی نیز طرح لازم در بانک عامل، تصویب شده است.