نمره تک شهرداری در جذب سرمایه/ بازار سرمایه جایگزین «شراکت‌های متروپلی» شود

به گزارش می‌متالز، در شرایطی که هم اکنون به دلیل رکود شدید ساختمانی، شهرداری‌های کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ با مشکلات بودجه‌ای و درآمدی مواجه شده اند، نمایندگان شهرداری‌های ۵ شهر بزرگ (شامل تهران، شیراز، زنجان، همدان و اهواز)، در یک نشست تخصصی، راه جبران کسری بودجه در وضعیت فعلی را معرفی کردند. این نمایندگان با اشاره به معضلات و مشکلات پیش روی سرمایه گذاران شهری، ضمن معرفی مسیر جذب سرمایه به عنوان راهکار جایگزین و پایدار برای تامین هزینه‌های شهر و کسب درآمد، مهم‌ترین اشکالات، نواقص و نارسایی‌های مسیر فعلی سرمایه گذاری‌های شهری را معرفی کردند. در نهایت با تاکید بر ضرورت اصلاح مسیر پرچالش فعلی در حوزه سرمایه گذاری شهر، جایگزینی بازار سرمایه با مسیر مشکل دار فعلی سرمایه گذاری شهری به عنوان یک پیشنهاد کلیدی مطرح شد.

نمره تک پایتخت در سرمایه گذاری شهری

کارنامه جذب سرمایه بخش خصوصی در شهر تهران نشان‌دهنده کسب نمره تک پایتخت در حوزه سرمایه گذاری شهری به عنوان یک راهکار برای پایدار سازی درآمد شهری است. کارشناسان و مسوولان مدیریت شهری تهران و سایر کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ در حالی بر ضرورت پایدار‌سازی درآمد‌های شهری به دنبال افت قابل توجه درآمد‌های ناشی از ساخت مسکن در دوره رکود فعلی ساختمانی، اتفاق نظر دارند که نتایج بررسی‌های به عمل آمده نشان می‌دهد تنها یک‌چهل‌و‌هشتم از سرمایه گذاری‌های شهری تهران، بدون مشکل است. آمار‌های ارائه شده از سوی مدیران شهر تهران نشان می‌دهد از مجموع ۴۸ پروژه‌ای که هم اکنون در شهر تهران در قالب مشارکت شهرداری با سرمایه گذاران بخش خصوصی در حال اجراست تنها و فقط یک پروژه بدون اشکال است و مابقی یا دربردارنده همه یا دست کم یک مشکل از چهار مشکل در حوزه‌های حقوقی، شهرسازی، ملکی و واگذاری هستند.

در سایر کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ نیز شرایطی مشابه تهران وجود دارد. مدیران سرمایه گذاری کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ با حضور مسوولان شورای شهر تهران در حالی در پنل تخصصی با موضوع آسیب شناسی چالش‌های سرمایه گذاری‌های شهری به این موضوع اشاره کردند که در عین حال و بنا بر اعلام آنها، گزارش‌های رسمی نهاد‌های نظارتی همچون سازمان بازرسی کشور از وجود دست کم هفت نوع چالش عمده در مسیر سرمایه گذاری‌های شهری خبر می‌دهد. در این پنل تخصصی، دو نفر از اعضای شورای شهر تهران شامل محمد آخوندی، عضو شورا و میثم مظفر، رئیس کمیته بودجه شورا و همچنین مدیران سرمایه گذاری در مجموعه مدیریت شهری تهران و سایر کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ حضور داشتند.

هفت چالش سرمایه گذار‌ها

براساس جمع بندی آنچه در پنل شناسایی چالش‌های سرمایه گذاری در کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ به آن اشاره شد، گزارش‌های نهاد‌های نظارتی رسمی از جمله سازمان بازرسی کل کشور نشان می‌دهد، هم اکنون دست کم هفت قفل مهم مسیر سرمایه گذاری برای جذب منابع و اجرای پروژه‌های شهری را مسدود کرده است. نخستین و مهم‌ترین چالش مورد اشاره در این زمینه، به عدم اجرا، اجرای ناقص و دیرهنگام تعهدات شهرداری‌ها در قبال سرمایه گذاران مربوط می‌شود. شهرداری‌ها در حوزه سرمایه گذاری‌های شهری همواره تامین‌کننده زمین و جواز ساخت (پروانه ساخت) بوده اند. همچنین وظایفی در قبال رفع معارض و تهیه سند برای زمین‌ها و پروژه‌ها داشته اند. این در حالی است که این تعهدات در عمده موارد یا اجرا نمی‌شود، یا به صورت ناقص اجرا شده یا در برخی موارد در زمان مناسب عمل نمی‌شود.

چالش دوم به عدم انعطاف در قرارداد‌ها مربوط می‌شود. در شرایطی که به دلیل تورم هزینه‌ها، باید قرارداد‌ها در طول دوره اجرای پروژه متناسب با تغییرات و تحولات موجود قابلیت انعطاف و به‌روزرسانی داشته باشد، اما عملا قرارداد‌های فی‌مابین شهرداری‌ها و سرمایه گذاران در عمده موارد از چنین قابلیت و انعطافی برخوردار نیست. از این رو سرمایه گذاران در برابر شرایط ناپایدار در طول دوره ساخت و اجرای پروژه قرار دارند.

این در حالی است که همواره به دلیل آنکه شهرداری‌ها تامین‌کننده زمین برای اجرای پروژه‌ها هستند و زمین نیز حدود ۷۰ درصد ارزش پروژه را به خود اختصاص می‌دهد، سرمایه گذاران هم ناچار به تامین نقدینگی برای اجرای پروژه هستند، هم تمام دردسر‌ها و مشکلات اجرای پروژه بر عهده آن‌ها قرار دارد و هم تنها سهم ۳۰ درصدی از فرآیند اجرای پروژه در نهایت به آن‌ها می‌رسد. این در حالی است که کارشناسان معتقدند باید این روند اصلاح شود تا سرمایه گذاری در حوزه اجرای پروژه‌ها به مسیری درست و اصولی و فاقد مشکلات فعلی، هدایت شود.

در حالی که گزارش‌های نهاد‌های نظارتی نشان‌دهنده وجود چالش‌های بسیار در حوزه سرمایه گذاری‌های شهری است، روند اجرای پروژه‌های شهری از مسیر شهرداری در بسیاری از پروژه‌ها با مشکلات حقوقی و عدم رعایت مقدمات و مقررات مربوط به آن‌ها رو‌به‌روست. از آن جمله می‌توان به شکاف موجود بین مقررات و رویه‌ها، طولانی بودن فرآیندها، هراس از تصمیم‌گیری، محافظه کاری‌ها و بی ثباتی در مدیریت با تغییرات پی در پی مدیران و همچنین ناهمسویی مدیریت شهری با مناطق به عنوان چالش‌های شماره سه تا هفت در حوزه سرمایه گذاری شهری اشاره کرد.

قفل ورود سرمایه به شهر

محمد آخوندی، عضو شورای شهر تهران، در پنل آسیب شناسی و معرفی چالش‌های سرمایه گذاری در کلان‌شهرها، اعلام کرد: مشکلات سرمایه گذاری در شهر به حدی زیاد است که امروزه شاهد قفل سرمایه گذاری و ورود سرمایه گذار به پروژه‌های شهری در تهران و سایر کلان‌شهر‌ها هستیم. طوری‌که بررسی‌های سازمان‌های نظارتی همچون سازمان بازرسی کل کشور نشان می‌دهد بسیاری از قرارداد‌های سرمایه‌گذاری در سال‌های گذشته با مشکل مواجه شده است که از جمله آن می‌توان به مشکلات حقوقی و عدم رعایت مقدمات و به نتیجه رسیدن قرارداد‌ها اشاره کرد.

میثم مظفر، رئیس کمیته بودجه شورای شهر نیز در این پنل با اشاره به ضرورت‌های مهم در حوزه سرمایه گذاری شهری تصریح کرد: اگر هم اکنون بودجه شهرداری تهران حدود ۵۰ همت است با جلب مشارکت بخش خصوصی می‌توان به چندین برابر این میزان دست یافت. از سوی دیگر زمانی که حجم سرمایه گذاری‌ها در شهر افزایش یابد و مردم نیز از مسیر سرمایه گذاری در اجرای پروژه‌های شهری سهیم شوند، خودشان را در اداره شهر شریک دانسته و علاقه مردم به شهر و اداره و سازندگی آن بیشتر می‌شود.

همچنین جلب سرمایه گذاری بخش خصوصی چه داخلی و چه خارجی، می‌تواند شهرداری‌ها را به سمت کسب درآمد‌های پایدار هدایت کند. لازم است شهرداری‌ها هر چه سریع‌تر به سمت قطع وابستگی از منابع ناپایدار درآمدی و شهرفروشی رفته؛ به گونه‌ای که از مسیر‌هایی مانند جلب و جذب سرمایه گذار بتوان هر سال بخشی از این وابستگی را قطع کرد. وی با اشاره به مهم‌ترین چالش‌های سرمایه گذاری در کلان‌شهر‌ها از مشکلات بوروکراتیک همچون شکاف بین قوانین و رویه‌ها، طولانی بودن فر‌آیندها، محافظه کاری‌های مدیران و ناهماهنگی بین تصمیمات مدیران ارشد و مدیران مناطق به عنوان چالش‌های موجود در این زمینه یاد کرد. او همچنین از عدم اجرای به موقع تعهدات حوزه‌های ستادی و مناطق شهرداری (مانند صدور پروانه، رفع معارض، اخذ سند مالکیت و...) انتقاد کرده و تاکید کرد: باید اقدام فوری برای برطرف کردن موانع بوروکراتیک و همچنین ایجاد شفافیت و تکمیل قوانین و مقررات در این حوزه صورت بگیرد.

وی همچنین به چالش‌های حقوقی، اقتصادی و فنی در حوزه سرمایه گذاری‌های شهری اشاره کرد و گفت: لازم است قوانین متعدد و متکثر خلاصه سازی شود، شرایط برای بهبود وضعیت اقتصادی برای کسب بازدهی مناسب و قابل انتظار و پیش بینی شده برای سرمایه گذار مهیا شود و در فرآیند مربوط به درخواست‌های تضامین غیرمعقول از سرمایه گذار تجدیدنظر شود. بنا بر اعلام مظفر، هم اکنون عدم ثبات در اقتصاد کلان مانند نرخ تورم، نرخ ارز و... و عدم توجیه اقتصادی پروژه‌ها برای سرمایه گذاران دو چالش مهمی است که شهر و سرمایه گذار با آن روبه‌روست. این در حالی است که درخواست تضامین غیرمنطقی منجر به هراس سرمایه گذاران شده و باعث شده است جذابیت ورود به حوزه سرمایه گذاری در شهر برای آن‌ها به میزان قابل توجهی کاهش یابد.

وی همچنین در ادامه با ترسیم شرایط فعلی سرمایه گذاری در مهم‌ترین کلان‌شهر کشور یعنی شهر تهران، اعلام کرد: از مجموع ۴۸ پروژه‌ای که هم اکنون در قالب مشارکت شهرداری و سرمایه گذاران بخش خصوصی در حال اجراست تنها یک پروژه بدون اشکال است. اما سایر پروژه‌ها در گیر با هر چهار مشکل حقوقی، ملکی، شهرسازی و واگذاری یا دست کم یک، دو یا سه مورد از آن‌ها هستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون بیش از ۴۰ پروژه از این ۴۸ پروژه دارای مشکلات حقوقی، حدود ۳۰ مورد دارای مشکلات شهرسازی، بیش از ۲۰ مورد مشکلات ملکی و حدود ۶ مورد مشکلات واگذاری دارند.

نتایج بررسی‌های به عمل آمده درباره چالش‌های سرمایه گذاری در کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ که در این پنل تخصصی ارائه شد نشان می‌دهد، هم اکنون نفع اصلی سرمایه گذاری شهری برای شهرداری هاست؛ که از آن جمله می‌توان به سهم ۳۰ درصدی سرمایه گذار و سهم ۷۰ درصدی شهرداری از فرآیند مشارکت در اجرای پروژه اشاره کرد. این موضوع در حالی به دلیل تامین زمین که حدود ۷۰ درصد از ارزش کل پروژه را به خود اختصاص می‌دهد از سوی شهرداری ها، منطقی به نظر می‌رسد که سهم ۳۰ درصدی سرمایه گذار به دلیل سرمایه بسیار زیاد مورد نیاز برای اجرای پروژه و دردسر‌های اجرای آن، برای سرمایه گذار در اغلب موارد جذاب نیست. همین موضوع باعث می‌شود برخلاف پروژه‌های خرد و شخصی در حوزه مشارکت (مانند تخریب املاک کلنگی و مشارکت مالک و سازنده برای ساخت یک ساختمان مسکونی)، که در کوتاه‌ترین زمان منجر به توافق طرفین می‌شود، فرآیند‌های مربوط به مشارکت در ساخت از سوی شهرداری‌ها و سرمایه گذاران بخش خصوصی حتی بعد از ماه‌ها دوندگی به نتیجه نرسیده و کار منتفی شود.

این در حالی است که نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی که سازمان‌های سرمایه گذاری شهرداری‌ها مسوول تامین منافع و دفاع از حقوق سرمایه گذاران هستند همزمان و از آنجا که زیرمجموعه شهرداری‌ها هستند با دوگانگی مواجه بوده و نمی‌دانند باید از منافع شهرداری دفاع کنند یا از منافع سرمایه گذار.

کارشناسان و مدیران کلان‌شهر‌ها در این پنل تخصصی با اشاره به اینکه شهرداری تهران و سایر کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ برای بهبود وضعیت سرمایه گذاری و جلب مشارکت نیازمند بازنگری وضعیت گذشته و اقدامات فوری جهت اصلاح نقاط ضعف هستند، تاکید کردند: در این زمینه نیاز به برداشتن سه گام مهم احساس می‌شود. گام اول، تدوین نظام سرمایه گذاری توسعه مشارکت ها، گام دوم، بهبود فرآیند‌ها و گام سوم، اصلاحات ساختاری است.

بازار سرمایه به جای سرمایه گذاری متروپلی

در این پنل تخصصی، از سوی نمایندگان شهرداری‌ها و حوزه سرمایه گذاری ۵ شهر بزرگ شامل تهران، شیراز، زنجان، همدان و اهواز، توصیه شد بازار سرمایه جایگزین سرمایه گذاری‌های متروپلی شود. نتایج بررسی‌های ارائه شده در این پنل نشان می‌دهد هم اکنون برخی از رویه‌ها و ساختار‌های سرمایه گذاری در اجرای پروژه‌های شهری معیوب بوده و در برخی از شهر‌ها آمیخته با فساد و رانت شده است؛ به‌طوری‌که شاید از وجود رانت در حوزه سرمایه گذاری کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ بتوان به عنوان یکی از بزرگ‌ترین مشکلات این حوزه یاد کرد.

نتایج بررسی‌های ارائه شده در این نشست حاکی است: به دلیل اتصال برخی افراد با برخی روابط خاص، در نتیجه رانت ایجاد شده، سرمایه گذاران و افراد فاقد صلاحیت در برخی از شهر‌ها برند شده و هر پروژه‌ای در شهر باید از مسیر آن‌ها اجرا شود. این موضوع منجر به ایجاد سرمایه گذاری‌های متروپلی در شهر‌ها می‌شود که علاوه بر تهدید بزرگ برای شهر منجر به به‌حاشیه رانده شدن دیگر سرمایه گذاران می‌شود. در این نشست توصیه شد: باید مسیری فراهم شود که سرمایه‌های خرد و مردمی از طریق صندوق‌ها و انتشار اوراق مشارکت برای سرمایه گذاری‌های شهری و پروژه‌های شهری به کار گرفته شود تا از این طریق مسیر هرگونه رانت بسته شود. ضمن آنکه با عرضه زمین‌های در اختیار شهرداری در قالب صندوق‌ها و یونیت‌های سرمایه گذاری، مشکل مربوط به نفع ۷۰ درصدی شهرداری‌ها در برابر سهم ۳۰ درصدی سرمایه گذار‌ها نیز حل شود و انگیزه‌های لازم برای سرمایه گذاری‌های شهری فراهم شود.

این در حالی است که از آنجا که مشارکت واقعی در گرو درگیر کردن همه ذی‌نفعان در پروژه‌های شهری است و نه تنها یک یا دو نفر افراد وابسته به رانت و روابط خاص که بر آن‌ها اسم سرمایه گذار می‌گذارند، از این طریق بسیاری از مشکلات و چالش‌هایی که هم اکنون در مسیر سرمایه گذار‌های شهری وجود دارد و به آن‌ها اشاره شد نیز برطرف خواهد شد.

منبع: دنیای اقتصاد