تمدید خودکار التهاب اجاره/ بالاترین رشد اجاره بهای ۱۴۰۱ در ماه تیر؛ سیاستگذار کجا را اشتباه کرده است؟

به گزارش می‌متالز، تصور سیاستگذار این بود که «تمدید خودکار» التهاب اجاره‌بها را مهار می‌کند؛ اما آمار رسمی نشان می‌دهد تیر ماه امسال یعنی ماه اول اکران این سیاست، نرخ تورم اجاره در تهران از ۴۷درصد و در کشور از ۵۲درصد گذشت. اشتباه سیاستگذار و اصرار بر این بیراهه تنظیم بازار در «غفلت از برنامه‌ریزی برای کنترل تورم عمومی» خلاصه می‌شود. اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی و البته تورم مسکن است؛ به‌طوری‌که موجر‌ها متناسب با تغییر سطح هزینه زندگی برای پوشش بخشی از رشد هزینه‌های خود، مبالغ اجاره را افزایش می‌دهند. به این ترتیب، تورم اجاره معلول تورم عمومی است که برای مهار اولی باید ابزار صحیح مهار دومی به‌کار گرفته شود. کنترل تورم عمومی برای همه اضلاع بازار (عرضه و تقاضا) معادله برد-برد شکل می‌دهد؛ اما اکنون دو طرف عملا باخت را تجربه کرده‌اند.

کارنامه یک ماهه مصوبه دولت در قالب «بسته تنظیم بازار اجاره بها»، شکست این مصوبه را منعکس کرد. در نخستین ماه تابستان و در حالی که انتظار سیاستگذار کلان بخش مسکن این بود که به واسطه مصوبه «تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره با سقف ۲۵ درصد رشد»، رشد اجاره بها کنترل شود، آنچه در عمل رقم خورد تمدید خودکار تورم اجاره و رکوردزنی این نرخ بود.

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در تیرماه حکایت از آن دارد که میانگین رشد اجاره بهای آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در نخستین ماه تابستان به ۴/ ۴۷ درصد رسیده و رکورد بیشترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال ۱۴۰۱ تاکنون را ثبت کرده است.

امسال تورم نقطه‌ای اجاره مسکن با نرخ ۶/ ۴۵ درصد مسیر افزایشی خود را آغاز کرد و با عبور از نرخ‌های ۴۶ و ۵/ ۴۶ درصد در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، درست یک ماه پس از تصویب بسته تنظیم بازار اجاره بها و الزام قانونی موجران به تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره که امسال سررسید می‌شود با لحاظ افزایش حداکثر ۲۵ درصدی، عملا با عبور از ۴۷ درصد رکورد زد.

دولت در آخرین روز‌های خرداد ماه در تکاپو بود تا با تصویب بسته تنظیم بازار اجاره مسکن، تمدید قرارداد‌های اجاره پارسال را با نرخی که کمترین فشار را بر معیشت مستاجران به دنبال داشته باشد، گارانتی کند. اما در عمل آنچه گارانتی شد، تورم اجاره بها در سطوح بالا بود و هدفی که سیاستگذار از تصویب بسته مذکور دنبال می‌کرد، نه تنها محقق نشد، بلکه حتی میزان تورم اجاره بها در تیرماه در مقایسه با خرداد نزدیک یک واحد درصد رشد داشته است.

۱۴۰۱ در واقع سومین سالی است که مداخله مستقیم و دستور در بازار اجاره بها توسط سیاستگذاران کلان کشور و متولی بخش مسکن دنبال می‌شود؛ اما یک تفاوت عمده میان امسال و سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ وجود دارد. در دو سال پیش از این نیز دستور تمدید قرارداد‌های اجاره صادر و فقط چند مورد استثنا نظیر فروش واحد در اختیار مستاجر توسط مالک یا تصمیم خود یا فرزندان مالک برای سکونت در آپارتمان مذکور در نظر گرفته شد.

با این حال در عمل تورم اجاره مسکن در دو سال گذشته نیز با این مصوبه مهار نشد. به همین خاطر امسال سیاستگذار بخش مسکن مصوبه خود را تغییر داد و اصل «تمدید خودکار» را در آن گنجاند. در واقع طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ که ستاد ملی مقابله با کرونا مصوباتی با هدف حمایت از مستاجر‌ها گذراند و موجران را به تمدید قرارداد ملزم کرد، این تمدید نیازمند مراجعه به واسطه‌های ملکی و اعمال قیمت‌های جدید در قرارداد‌های اجاره بود.

در این بین تصور سیاستگذار این بود که شاید در فرآیند تمدید کتبی قرارداد‌ها خللی وجود دارد و در نهایت موجران هنگام تمدید نیز تن به سقف ۲۰ تا ۲۵ درصدی اعلامی برای رشد اجاره بها نمی‌دهند.

به همین خاطر اصل «تمدید خودکار» را برای قرارداد‌های سال ۱۴۰۰ که در ۱۴۰۱ سررسید می‌شوند، پیش بینی کرد و جزئیات آن در آخرین روز‌های خردادماه امسال به تصویب رسید و ابلاغ شد. اما در حالی که انتظار می‌رفت نخستین آثار این مصوبه پس از گذشت یک ماه از ابلاغ آن در پایان تیرماه مشهود شود، آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد نه تنها در تهران که حتی در کشور هم این مصوبه راه به جایی نبرده و تشخیص سیاستگذار در این خصوص نادرست بوده است؛ کمااینکه تورم اجاره مسکن در کشور نیز طی تیرماه رکورد افزایشی چهارماهه امسال را از آن خود کرد.

بر اساس این گزارش در تیرماه امسال میانگین تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در کشور ۳/ ۵۲ درصد بود که نسبت به خرداد ماه ۱/ ۱ واحد درصد افزایش دارد. امسال در فروردین و اردیبهشت که هنوز خبری از بسته تنظیم بازار اجاره بها نبود نیز تورم اجاره کشوری به ترتیب ۱/ ۵۰ و ۶/ ۵۰ درصد اعلام شد.

نتیجه این سیاستگذاری بی فایده برای مستاجر‌ها این بود که تورم اجاره مسکن به‌طور خودکار و حتی با نرخی قدری بیشتر از خرداد ماه تمدید شد.

سیاست باخت - باخت در بازار اجاره

کارنامه آماری نخستین ماه اجرای بسته تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره مسکن در تهران و سایر شهر‌ها نشان می‌دهد نه سقف میانگین ۲۰ درصدی در شهر‌های مختلف کشور و نه سقف ۲۵ درصدی پیش بینی شده برای رشد اجاره مسکن در قرارداد‌های تمدیدی امسال مورد اعتنای اغلب موجران کشور قرار نگرفته است؛ اما با این حال تحقیق میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد هم موجران و هم مستاجران حس «غبن» و «زیان» دارند و هیچ یک از طرفین اصلی این بازار، دست کم در تیرماه برنده نبوده اند.

از یک سو گروه زیادی از موجران با توجه به شرایطی که برای تمدید اجباری با نرخ مشخص تعریف شده، ترجیح داده اند به کلی از بازار اجاره بها خارج شوند و این وضعیت هم به زیان آن‌ها و هم به زیان مستاجران تمام شده است؛ چراکه خود از کسب درآمد ناکام مانده اند و از طرفی مستاجران قبلی آن‌ها نیز ناگزیر به جابه جایی شده اند.

از طرفی تمایل به عرضه جدید در بازار اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه ریسک تمدید بسته اجاره بها در سال ۱۴۰۲ وجود دارد، کاهش یافته است. به بیان دیگر مالکانی که امکان عرضه واحد‌های خود در بازار اجاره مسکن را داشته اند، با توجه به اینکه نگران الزام به تمدید اجباری با نرخ دستوری در سال آینده هستند، به کلی از ورود به این بازار منصرف شده اند.

از آنجا که ابزار مالیات خانه‌های خالی نیز آن‌گونه که انتظار می‌رفت، عمل نکرده است، عملا نگرانی آن‌ها از خالی نگه داشتن خانه‌ها به مراتب از نگرانی نسبت به واگذاری ملک به مستاجری که ممکن است در وقت مقرر واحد را تخلیه نکند یا به هر شکل ممکن نتوان با او بر سر مبلغ رهن و اجاره برای تمدید قرارداد به تفاهم رسید، کمتر است. به این ترتیب کمبود عرضه خود به افزایش سطح قیمت اجاره بها دامن زده و مستاجران از این بابت نیز در معرض زیان قرار گرفته اند.

در واقع از یک سو موجر به واسطه اینکه نمی‌تواند میزان افزایش اجاره بها با نرخ مدنظر خود را لحاظ کند، ترجیح داده بازار را ترک کند و از سوی دیگر مستاجران به جای اینکه منفعتی از تعیین سقف دستوری اجاره بها ببرند، از بابت کمبود فایل در مضیقه قرار گرفته اند و با افزایش قیمت پیشنهادی رهن و اجاره از سوی سایر موجران حاضر در بازار با توجه به شرایط ناشی از کمبود فایل، روبه‌رو شده اند. از این رو می‌توان بسته کنترل بازار اجاره بها با قید «تمدید خودکار» را یک سیاست باخت - باخت تلقی کرد که به نتیجه مطلوب خود نرسیده است.

رشد اجاره بها به روایت مستاجران

علاوه بر آمار رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی، مستاجران نیز خود این واقعیت را تایید کرده اند که عموما خود یا بستگان آن‌ها که مستاجر هستند، نتوانسته اند با نرخ رشد اعلامی دولت، قرارداد‌های جاری را تمدید کنند.

نظرسنجی دو روز اخیر کانال «دنیای اقتصاد» در فضای مجازی با مطرح کردن این پرسش که «برای شما یا اطرافیانتان که اجاره نشین هستید و در تیرماه امسال قرارداد جدید منعقد کردید، اجاره بها چند درصد نسبت به قرارداد پارسال افزایش پیدا کرد؟» از مخاطبان خود اطلاعات بی واسطه درباره میزان افزایش اجاره بها دریافت کرد.۷۳ درصد از شرکت کنندگان در این نظرسنجی اعلام کردند که میزان رشد اجاره بهای آن‌ها بیش از ۵۰ درصد بوده و ۲۱ درصد از شرکت کنندگان نیز میزان رشد اجاره را بین ۲۵ تا ۵۰ درصد اعلام کردند.

این در حالی است که فقط ۶ درصد از مخاطبان این کانال که در نظرسنجی مذکور شرکت کرده اند، توانسته اند قرارداد‌های خود را با سقف ۲۵ درصد رشد نسبت به رقم پارسال تمدید کنند.

همین نظرسنجی در صفحه اینستاگرام «دنیای اقتصاد» نیز انجام شد تا اطلاعات بیشتری از وضعیت بازار اجاره مسکن تیرماه حاصل شود. نتیجه نظرسنجی اینستاگرام نیز برای انعقاد قرارداد جدید با افزایش بیش از ۵۰ درصدی اجاره بهای پارسال ۶۷ درصد بود. همچنین ۲۴ درصد از شرکت کنندگان میزان رشد اجاره بهای قرارداد امسال خود را بین ۲۵ تا ۵۰ درصد اعلام کردند و فقط ۹ درصد از شرکت کنندگان در این نظرسنجی از رعایت سقف ۲۵ درصدی توسط موجر خبر دادند.

به این ترتیب در بازار اجاره مسکن این تورم بوده که در تیرماه نیز به شکل خودکار افزایش پیدا کرده و موجر و مستاجر نیز هر دو بازنده بوده اند. اگرچه مسیر پیگیری برای برخورد تعزیری با موجرانی که مصوبه مذکور را رعایت نمی‌کنند، پیش بینی شده است، اما در عمل پیگیری این قبیل شکایات وقت زیادی از طرفین قرارداد را می‌طلبد که با توجه به فرآیند‌های بوروکراتیک، بسیاری از مستاجران ترجیح می‌دهند از آن پرهیز کنند. از طرفی رابطه سالم میان طرفین قرارداد‌های اجاره، ضامن سکونت توام با آرامش در دوره قرارداد است و در غیر این صورت حتی اگر مستاجر بتواند به پشتوانه حمایت سیاستگذار، قرارداد خود را با نرخ ۲۵ درصدی تمدید کند، باز هم ممکن است در طول دوره سکونت با مشکلاتی روبه‌رو شود که نیازمند پرداخت هزینه یا پیگیری از سوی موجر باشد و با توجه به اختلافات، این قبیل امور به شکلی که باید پیش نرود.

به نظر می‌رسد سیاستگذار بخش مسکن با مشاهده کارنامه ناموفق بسته «تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره با نرخ دستوری» در فصل اول بازار گرم اجاره بها یعنی نخستین ماه از سه ماه تابستان که فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی به شمار می‌آید، باید چاره‌ای به جز اصرار بی ثمر بر قیمت گذاری را در پیش بگیرد.

از آنجا که تورم اجاره بهای مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و البته تاثیرپذیری آن از تورم عمومی قدری بیشتر است، انتظار می‌رود سیاستگذار کلان اقتصادی به جای اینکه کنترل گری در یک بخش از مجموعه بخش‌های مختلف اقتصاد را در اولویت قرار دهد، سراغ اجرای برنامه‌هایی برای کنترل تورم عمومی برود؛ موضوعی که بر کاهش تورم مسکن نیز موثر خواهد بود.

در صورتی که تورم در سبد اقلام مصرفی خانوار کاهش پیدا کند، اثربخشی آن بر بازار اجاره مسکن نیز قطعی خواهد بود.

دو برنامه کلیدی که برای کاهش تورم عمومی می‌تواند در دستور کار قرار گیرد؛ یکی ناظر بر کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها از طریق تعیین تکلیف نهایی مذاکرات رفع تحریم‌هاست که می‌تواند به شکل موثر نرخ تورم در بازار‌های مهمی مثل ارز و سکه را کاهش دهد و به افت محسوس تورم عمومی منجر شود. در واقع کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی انتظارات تورمی در بازار‌های مختلف را مهار خواهد کرد و اثر آن به صورت کاهش تورم اجاره بها نیز منعکس خواهد شد؛ کمااینکه یکی از دلایل اصلی اصرار موجران به افزایش حول و حوش ۵۰ درصدی یا حتی بیشتر از آن در نرخ اجاره بها همین است که از درآمد حاصل از آن هزینه‌های معیشتی خود را تامین می‌کنند و به همین خاطر نمی‌توانند نسبت به نرخ تورم عمومی بی اعتنا باشند.

برنامه دیگری که می‌تواند به کاهش تورم عمومی بینجامد، استفاده از ابزار «نرخ بهره» توسط بانک مرکزی است. افزایش نرخ بهره سلاحی است که بانک‌های مرکزی برای جلوگیری از تورم عمومی در سطح کشور به آن متوسل می‌شوند.

در ماه‌های اخیر با توجه به تورم بالای مواد غذایی و انرژی در آمریکا و بسیاری از کشور‌های اروپایی که یکی از عواقب اقتصادی شیوع کرونا قلمداد می‌شود، نرخ بهره در این کشور‌ها دستخوش تغییر شده و به شکل تاریخی افزایش پیدا کرده است. فدرال رزرو آمریکا و نیز بانک مرکزی اروپا با افزایش نرخ بهره بین بانکی تلاش می‌کنند تورم عمومی را مهار کنند. انگلیس نیز همین سیاست را در دستور کار قرار داده و حتی کشور‌های عربی منطقه نیز که تورم عمومی در آن‌ها به مراتب کمتر از برخی کشور‌های اروپایی گزارش شده، به بازتنظیم نرخ بهره روی آورده اند تا نسبت ارزش پول خود با ارز رایج بین‌المللی را احیا کنند.

با این حال در ایران هنوز نهاد‌های متولی سیاستگذاری پولی تصمیم تازه‌ای در این زمینه اتخاذ نکرده اند. این در حالی است که افزایش نرخ بهره در کشور با توجه به تورم عمومی بیش از ۵۰ درصدی، یکی از ابزار‌های فوری مهار تورم به شمار می‌آید که اثر آن به سرعت در بازار‌ها منعکس خواهد شد. البته در کنار این سیاست کنترل نقدینگی نیز با روش‌های مختلف باید در اولویت قرار گیرد. یکی از روش‌های رایج کنترل نقدینگی، انتشار اوراق قرضه است که اگر دولت به آن متوسل شود، بخشی از نقدینگی سرگردان و تورم زا در کشور را جذب خواهد کرد.

علاوه بر این، استفاده از ابزار‌های مالیاتی نیز ضرورتی غیر‌قابل انکار برای تنظیم بازار‌های مختلف است. سال ۹۷ دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بسته تنظیم بازار اجاره را ارائه کرد که در قالب یکی از بند‌های آن به این موضوع پرداخته شده که در آمریکا از نظر سیاستگذاران افزایش نرخ اجاره در حد نرخ تورم امر بدیهی و پذیرفته‌شده‌ای است و نمی‌توان انتظار داشت در شرایط تورمی، نرخ اجاره بها افزایش پیدا نکند.

بر این مبنا راه‌حل نهایی کنترل اجاره در کنترل تورم عمومی ارزیابی شد. اما افزون بر آن از جمله اهرم‌های تنظیم بازار اجاره مسکن در آمریکا «افزایش ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه برای موجران» است که به صراحت در این بسته به آن پرداخته شد.

این ریسک در حال حاضر در ایران صفر است و موجران می‌توانند هر زمان که مایل باشند، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کنند و وضعیت تورم با توجه به کاهش عرضه وخیم‌تر شود.

مهم‌ترین مالیاتی که ملاکان در کشور‌های توسعه‌یافته می‌پردازند، مالیات سالانه املاک است که بدون استثنا از همه املاک به صورت سالانه دریافت می‌شود و هزینه ملاکی را افزایش می‌دهد. در شرایطی که موجر ناگزیر به پرداخت چنین مالیاتی باشد، با توجه به هزینه ملاکی تمایلی به خالی نگه داشتن خانه خود نخواهد داشت. مالیات سالانه املاک با نرخی بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز ملک به عنوان اصلی‌ترین ابزار مالیاتی تنظیم گر بازار مسکن در دنیا مورد استفاده قرار می‌گیرد.

منبع: دنیای اقتصاد