تغییر جبهه خریداران مسکن

به گزارش می‌متالز، در سال‌های پیش مناطق شمالی تهران به مناطقی با بیشترین حجم خرید‌های سرمایه‌گذاری مشهور بود. سرمایه‌های بزرگ‌تر که قصد پارک شدن در بازار مسکن را داشتند، به جای چند خانه در مناطق جنوبی شهر، عمدتا به سمت شمال تهران و واحد‌های بزرگ‌متراژتر می‌رفت.

در همین خصوص هم می‌توان به بازدهی مسکن در مناطق مختلف تهران در بازه مهر ۹۶ تا پایان سال ۹۹، یعنی یکی از متلاطم‌ترین بازه‌های تاریخ بازار مسکن، پرداخت. طی این حدود سه و نیم سال، دو ناحیه تهران رشد قیمت بیشتری نسبت به دیگر مناطق تجربه کردند. نخست مناطق شمالی تهران که پیشرو رشد قیمت مسکن بودند و سپس هم دو منطقه غربی ۲۱ و ۲۲ که به واسطه جدید بودن و سطح بالای ساخت‌وساز، سال‌هاست تبدیل به پاتوق سفته‌بازان ملکی شده است.

نکته جالب، اما تغییر این روند در سال جدید است. برخلاف سال‌های پیش که مناطق شمالی تهران به واسطه تقاضای سرمایه‌ای زیادی که وجود داشت، بیشترین رشد را به ثبت می‌رساند، این بار این مناطق با رشد قیمت اندکی همراه شده‌اند. به طوری که در نیمه نخست امسال متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تنها ۱۲ درصد و در منطقه ۳ حدود ۱۵ درصد رشد داشته است.

این در حالی است که در همین بازه زمانی متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۳ درصد افزایش یافته و در برخی مناطق مانند ۱۰ و ۱۷ میزان تورم ملکی در نیمه نخست سال به نزدیکی ۴۰ درصد هم رسیده است.

چرا روند صعود مسکن مناطق منحرف شد؟

به نظر می‌رسد سه عامل در کم شدن سرعت تورم در مناطق شمالی تهران اثر داشته است. عامل نخست را شاید بتوان اضافه پرش قیمت مسکن در این مناطق و نوعی استراحت برای این که دیگر مناطق جاماندگی خود را جبران کنند دانست. تا پایان سال گذشته سه منطقه نخست تهران به طور متوسط نزدیک به ۷۰ درصد بیشتر از میانگین کل شهر رشد کرده بودند.

دومین عامل را خارج از دسترس شدن واحد‌های شمال تهران برای قریب به اتفاق خریداران مصرفی و حتی اغلب سرمایه‌گذاران ملکی شده است. منطقه یک معمولا بیشترین متراژ واحد را دارد. به طوری که خانه‌هایی که پارسال در این منطقه معامله شدند میانگین متراژ حدودا ۱۲۵ متری داشتند.

با رسیدن قیمت مسکن در این منطقه به بیش از ۸۷ میلیون تومان، یعنی متوسط قیمت یک واحد مسکونی در گران‌ترین نقطه کشور حدود ۱۱ میلیارد تومان است. عددی که با آن می‌توان بین ۵ تا ۱۰ واحد مسکونی ریزمتراژ در مناطق جنوبی و شهر‌های اطراف تهران خرید. به این ترتیب به نظر می‌رسد قیمت عجیب غریب مسکن در این منطقه یکی دیگر از عواملی است که باعث شده خرید‌ها در این مناطق کمتر و به تبع آن رشد قیمت هم کندتر شود.

سومین علت که به نوعی به همان عامل اول مرتبط است را می‌توان چشم‌انداز سودآوری از طریق اجاره‌دهی دانست. هر چند قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران بیشترین بازدهی را داشته است، اما اگر نسبت اجاره‌بهای دریافتی از یک ملک را به قیمت خرید آن بسنجیم، می‌بینیم سود اجاره‌داری در مناطق شمالی تهران کمتر است. به طوری که در حالی متوسط نسبت قیمت به اجاره (p/r) در زمستان در کل پایتخت به عدد ۲۸ رسید، این نسبت در منطقه یک حدود ۳۸ واحد بوده است.

در طرف مقابل هم کمترین نسبت قیمت به اجاره هم در منطقه ۱۰ بوده است که این نسبت روی عدد ۲۱ قرار گرفته است. این یعنی اگر فردی ۱۰ میلیارد تومان در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده باشد، اجاره سالانه این سرمایه‌گذاری در منطقه یک حدود ۲۶۰ میلیون تومان است و در منطقه ۱۰ حدود ۴۸۰ میلیون تومان. حباب قیمتی شکل گرفته در مسکن مناطق شمالی به مراتب بیشتر از دیگر مناطق است و همین اتفاق می‌تواند سومین دلیل کاهش اقبال به خرید مسکن در مناطق شمالی باشد.

منبع: فردای اقتصاد