پیشنهاد استاد دانشگاه تهران برای رفع مشکل مسکن/ منصوری: مسئولان حوزه مسکن به عملیات فریب روی آورده اند/ نیمی از قیمت فعلی مسکن به دلیل موانع طرح جامع است

به گزارش می‌متالز، شکاف طبقاتی در حوزه مسکن و افزایش قیمت متوسط هر متر واحد مسکونی بنا برآمار رسمی منتشر شده به یکی از چالش‌های بزرگ عرصه اجتماعی و اقتصادی کشور بدل شده است تا جایی که برخی کارشناسان معتقد هستند یکی از ریشه‌های احساس نابرابری مفرط در ایران به این حوزه بر می‌گردد.

شورای عالی اسلامی کار اخیرا در گزارش خود مدت زمان صاحب خانه شدن کارگران بر اساس حداقل دستمزد مصوب را بیش از ۱۲۰ سال عنوان کرده است. از سوی دیگر وعده‌های دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال با چالش‌های جدی مواجه شده است تا جایی که اقتصاددانان و جامعه شناسان در خصوص آثار سوء حوزه مسکن بر رفتار اجتماعی شهروندان هشدار‌هایی صریح مطرح کرده اند.

به همین خاطر با امیر منصوری عضو هیات علمی دانشگاه تهران و نظریه پرداز در حوزه شهرسازی به گفتگو پرداخته ایم تا با مرور آثار نابرابری در حوزه مسکن و چالش‌های گذشته و حال، راهکار‌های عملیاتی دراین حوزه بررسی شود.

مشروح گفت و گو با این استاد دانشگاه را از نظر می‌گذرانید:

دکتر منصوری با بیان اینکه نابرابری خودخواسته موجب پدید آمدن مطالبات گسترده و ریشه داری در سطح جامعه ما شده است، گفت: یکی از مصداق‌های موثر بر وقوع نابرابری، مساله مسکن است. مسکن یکی از بنیادی‌ترین نیاز‌های انسان است. تغییرات قیمت مسکن در ایران در دهه‌های اخیر به گونه‌ای بوده است که با گذشت زمان شکاف بین مسکن داران و بی مسکن‌ها عمیق ترشده است. عوامل گسترش این شکاف سیاست‌ها و برنامه‌هایی بوده که نظام تصمیم گیری ایران در دوره‌های مختلف پیش گرفته است. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی که یک رویکرد عظیمی به ارائه مسکن به طبقات ضعیف صورت گرفت، شاهد اتفاق مهمی نبودیم تا اینکه در دوره مسکن مهر یک جهت گیری گسترده انجام گرفت. هر دوی این موارد، به علت سوء تدبیر و استفاده نکردن از کارشناسان، متناسب با سرمایه‌های اجتماعی، سیاسی، اقتصادی که هزینه شد، بازدهی بالایی نداشتند.

وی افزود: یکی از شعار‌های مهمی که پیش از انقلاب مطرح میشد رسیدگی به وضعیت مسکن و حاشیه نشینی در شهر‌ها بود تا جایی که اعدام شهردار پیش از انقلاب شهر تهران به خاطر برخورد‌هایی که با حاشیه نشین‌ها کرده بود، رخ داد بنابراین مسکن همیشه یکی از بازیگران مهم در کشور ما بوده است. قطعا یکی از عوامل به وجود آورنده نارضایتی ها، مسائلی است که در حوزه مسکن رخ داده است.

منصوری در پاسخ به این سوال که تجربه کشور‌های موفق در حوزه تامین مسکن، نشان دهنده مداخله دولت است یا خیر، گفت: فارغ از اینکه مداخلات دولت‌ها در حوزه مسکن در نظامات اقتصادی متفاوت چگونه است باید یک مقدار عقلانی‌تر به ماجرای مسکن در کشور خودمان نگاه کنیم. ما جدا از جهت گیری دولت‌های لیبرال یا سوسیالیست در برخورد با مسئله مسکن می‌توانیم یک داوری در خصوص خودمان داشته باشیم. ما اگر بپذیریم که دولت موظف است در تامین مسکن مداخله کند، بایستی امکان همه گونه مداخله را برای او در قبال مسئولیت پذیری فراهم کنیم. نمی‌توانیم اختیار را به دولت بدهیم، اما مسئولیت پاسخ گویی را از او سلب کنیم. در کشور یک طرح جامع داریم که قانون شهر است. در هیچ بخشی از فرآیند طرح جامع، مشارکت مردم وجود ندارد و تماما توسط دولت تهیه و ابلاغ شده است لذا او است که تصمیم می‌گیرد در شهر امکان ساخت مسکن وجود دارد یا خیر. این طرح یک منابع و مبانی برای خودش دارد که مورد مناقشه است برای مثال برای این نظریه که تهران دیگر گنجایش ندارد مبنای قطعی وجود ندارد. یعنی متخصصانی هستند که می‌توانند بگویند تهران ظرفیت لازم را دارد. داوری درباره این مساله امری است که با سلیقه اجتماعی فرد طراح در دولت نسبت دارد. در نتیجه ما در شهری هستیم که قانون آن دست دولت است و در جایی مانند تهران محدودیت‌های بسیار سختی ایجاد کرده است. این موجب می‌شود که عرضه شما متوقف شود و از طرف دیگر همین دولت سیاست‌های اجتماعی-اقتصادی در کشور اتخاذ می‌کند که به مهاجرت‌های ناشی از تقاضای شغل، دامن می‌زند. مهاجرت از حاشیه، روستا، پیرامون و .. به مراکز استان و تهران وجود دارد در نتیجه افزایش تقاضا و توقف عرضه توامان معلول سیاست‌های دولت است. همین رویه باعث می‌شود میانگین هرمتر مربع مسکن به ۴۰ میلیون تومان برسد و زوج‌ها نتوانند صاحب مسکن شوند. دولت هم از خود نمی‌پرسد که من هستم اجازه ساخت و ساز را نمی‌دهم! اگر شما رها می‌کنید و می‌گویید در دنیا رسم نیست دولت برای مردم مسکن بسازد و مطابق نظر نئولیبرال‌ها می‌گویید مسکن را باید به جامعه سپرد، باید این قانون گذاری صلب گونه تان را هم متوقف کنید. نمی‌شود ما یک اقتصاد گلخانه‌ای داشته باشیم که نیمی از آن در اختیار شما باشد و نیم دیگری در اختیار بازار قرار بگیرد. اگر شما محدودیت ایجاد می‌کنید، باید مسئولیت ساخت را هم خودتان بر عهده دارید.

استاد دانشگاه تهران خاطرنشان کرد: اگر میخواهید همه چیز را به بازار محول کنید، طرح جامع را هم به بازار محول کنید و دیگر با پروانه فروشی و ... درآمد کسب نکنید. من به صراحت می‌گویم نیمی از قیمت فعلی مسکن به دلیل همین ندرت عرضه‌ای است که طرح جامع ایجاد کرده است. اگر این محدودیت‌ها برداشته شود قیمت مسکن ناگهان به نصف سقوط می‌کند. اصلا دلیلی ندارد قیمت میانگین مسکن در بازار تهران ۴۰ میلیون تومان باشد. ما اگر بخواهیم یک حکم صادر کنیم، اول باید بپذیریم اختیار وضع قانون باید با مسئولیت پذیری همراه باشد و اگر دولت می‌خواهد از مسئولیت خود بکاهد باید اختیارات خود را هم کاهش دهیم.

منصوری با بیان اینکه از ۵۰ سال گذشته تا کنون در ایران یک تصوری وجود دارد که مسکن را یک امر غیرکارشناسی تلقی می‌کند، گفت: یک شخص سیاسی فکر می‌کند می‌تواند در مورد سیاست‌های مسکن و شهرسازی تصمیم بگیرد. از صدر انقلاب تا کنون به غیر از مرحوم کازرونی، هیچ کدام از وزرای مسکن و شهرسازی متخصص این حوزه نبوده اند، زیرا دولت تصور می‌کند این حوزه غیر کارشناسی و سیاسی است درحالیکه در وزارت بهداشت تاکنون سابقه نداشته یک وزیر غیر متخصص در حوزه پزشکی انتخاب نشده است. همین باعث شده وزارت بهداشت بتواند درجه سلامت، آموزش و ... ما را در یک سطح بالایی در جهان قرار دهد، اما مدیریت غیرکارشناسی در وزارت مسکن ما هرگز نتوانسته نیاز و درجه ورود ما به مساله مسکن و شهر را در کلاس تمدن و جامعه مان قرار دهد. ما به مراتب از سطح متوسط جهانی بدتر هستیم و باید با کشور‌های فقیری مانند بنگلادش مقایسه شویم.

این نظریه پرداز حوزه مسکن و شهرسازی، در تشریح عملکرد دولت سیزدهم در زمینه مسکن نیز گفت: آقای قاسمی که به عنوان وزیر راه و شهرسازی انتخاب شد علی رغم نقدی که به متخصص نبودن ایشان داشتم، امیدوار بودم که با توجه به نفوذشان اعتباراتی جلب کند و به سمت بازار هدایت کند، اما دیدیم او نه تنها در حوزه نرم افزاری ابتکاری نشان نداد و سراغ متخصصین نرفت، بلکه با همان بدنه دولت قبل کار خود را ادامه داد. جالب است که بدنه‌ای که این دولت به آن انتقاد داشت، همچنان در حال تصمیم گیری در حوزه مسکن و شهرسازی هستند. درنتیجه دو امتیازی که وزیر فعلی می‌توانست بگیرد، با شکست مواجه شد. وزارت راه وشهرسازی به شدت سردرگم است و الان به عملیات فریب روی آورده شده است.

وی افزود: الان شعار می‌دهند که در ۹۰۰ شهر می‌خواهند به مردم زمین واگذار کنند. این پاک کردن صورت مساله است. زمینی در حاشیه شهر پیدا کردن و واگذاری آن به طبقاتی که طبق گزارشات رسمی حتی قدرت اخذ وام دویست تا پانصد میلیونی فعلی را ندارند، امکان پذیر نیست. وقتی شما می‌خواهی خانه ویلای بسازی، هزینه ساخت دوبرابر تمام می‌شود. بزرگترین نارضایتی از مسکن مهر فقدان خدمات و زیرساخت بود در حالیکه آن‌ها مجتمع‌های بزرگی بودند و با اعتراض دسته جمعی، امتیازاتی مانند انشعابات، مدرسه و ... می‌گرفتند، اما در این صورت یک سری افراد را به صورت تکی صاحب خانه می‌کنید و نمی‌توانند مطالبه‌ای داشته باشند. این یک عملیات فریب است وگرنه اگر صداقتی در کار بود باید می‌گفتند که اندازه بحران در شهر‌های مختلف چقدر است و این سیاست چه نسبتی از اندازه بحران را پوشش می‌دهد. پنجاه درصد بحران مسکن کشور به تهران تعلق دارد، اما در اقدام تهران می‌بینید، راهکار‌ها تعطیل است. یک عملیات فریب دیگر اینها، هیاهویی است که در تهران دیده می‌شود و رییس جمهور را هم تحت تاثیر قرار داده و آن این است که دستگاه‌ها زمین‌هایی که در اختیار دارند را برای مسکن اختصاص دهند یعنی تصوری دارند که زمین‌های زیادی در اختیار دولت است و این زمین‌ها به درد ساخت مسکن می‌خورند درحالیکه واقعیت این است در شهر‌هایی که بحران بزرگتری دارند، سهم زمین دولتی نزدیک به صفر است و اگر هم وجود داشته باشد منطقی نیست زمین با متوسط قیمت ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومانی در تهران را برای ساخت مسکن ۴ طبقه اختصاص دهیم. در آن زمین باید برج یا شهرکی مانند اکباتان بسازند و مسکن ارزان قیمت تولید کنند. چرا باید برای زمینی که وجود ندارد برنامه ریزی شود؟

منصوری همچنین افزود: در بخش‌های مختلف خبری با تبلیغات گسترده گفته اند بزرگترین قطعه زمینی که پیدا شده در شهر مهران (استان ایلام) است که به وزارت راه و شهرسازی منتقل شده است. بعد گفتند این زمین متشکل از دوقطعه با مجموع مساحت هزار و چهارصد و اندی هکتار است که ۱۴۰۰ هکتار آن یک قطعه است که خارج شهر مهران قرار دارد و اطراف آن منابع طبیعی است. شهر مهران اصلا چقدر جمعیت دارد؟ شهر مهران پر از اراضی ساخته نشده است، آن وقت شما در رسانه‌ها ادعا می‌کنید که زمین‌ها را در اختیار مردم قرار می‌دهید. نمی‌دانید که شهروندان دارای مشکل در ایلام اصلا ساکن مهران نیستند؟ با این عملیات‌های فریب، نباید به ملت کلک بزنیم. کمیسیون عمران ما خواب است؟ چرا تعارف می‌کنند؟ اگر آن‌ها معتقد هستند که این وزیر توان و کفایت وزارت ندارد و در مصاحبه‌های شان رییس جمهور را نصیحت می‌کنند که اگر رییس جمهور به این تشخیص رسیده که وزیر ناکارآمد است، او را جابجا کند، خود اقدامی بکنند. شما نماینده مردم هستید. چرا ایشان را استیضاح نمی‌کنید؟ شما در قبال آن جمعیت بزرگی که به خاطر بدمسکنی و بی مسکنی، به فحشا کشیده می‌شوند مسئول هستید. در دوره‌ای که شما زمین و پول ندارید، باید کار را تعطیل کنید؟ می‌شود بدون پول وزمین از ابعاد بحران مسکن بکاهیم، اما این آقایان نه بلد هستند و نه به کسانی که راه حل را می‌دانند مراجعه می‌کند لذا همینطور به دفع الوقت می‌پردازند تا بحران پیش بیاید و یک عده سر وصدا کنند که فرزندانشان توان اجازه مسکن هم ندارند درنتیجه نارضایتی شان را هم تحت عناوین مختلف بروز می‌دهند.

استاد دانشگاه تهران با ارائه یک بسته پیشنهادی به نام «هسته امن محله» به عنوان یک راهبرد عملیاتی برای کاهش بخشی از بحران‌های اجتماعی ناشی از سیاست گذاری‌ها در حوزه مسکن، گفت: هسته امن محله بسته‌ای است که در وهله اول به بحران زلزله به عنوان خطر تهدیدکننده جان نیمی از جمعیت تهران، پاسخ می‌دهد. تهران ۲۷۰ کیلومتر مربع سطح مسکونی دارد که ۱۴۵ کیلومتر مربع آن فرسوده و فاقد پایداری در برابر زلزله است. از سوی دیگر جمعیت بافت فرسوده متراکم‌تر از بافت غیر فرسوده و بیشتر است. از ۸ میلیون جمعیت ساکن تهران، حدود ۵۵ درصد در بافت ناپایدار زندگی می‌کند لذا ۴.۵ میلیون نفر در تهران در پی وقوع یک زلزله ۶.۵ تا ۷ ریشتری در خطر مرگ قرار دارند. احتمال وقوع چنین زلزله‌ای در تهران بنابرگفته مراکز رسمی علمی ایرانی و خارجی طی ده سال آینده بیش از ۶۰ درصد است چراکه طی هزارسال گذشته چنین زلزله‌ای در تهران، هر صد سال یک بار (با تقریب ده تا بیست ساله ای) رخ داده است. از آخرین زلزله تهران با این ابعاد، صد و چند سال می‌گذرد. دولت ما ده‌ها سال است شعار می‌دهد که باید بافت فرسوده را احیا کنیم، اما متوجه این بحران اصلی نیستند و فقط می‌گویند بافت فرسوده کیفیت زندگی را کاهش می‌دهد درحالیکه باید بدانیم اول باید مردم را نجات دهیم سپس کیفیت بخشی کنیم.

وی افزود: در ۴۰ سال تجربه ما این استنباط پیدا شد که دولت هیچ عملیات واقعی برای این موضوع ندارد و تولید فرسودگی ما از نوسازی سبقت گرفته است. ما ۲۰ سال پیش سه میلیون نفر ساکن بافت فرسوده داشتیم، اما اکنون ۴.۵ میلیون نفر ساکن داریم. راه حل ما برای این ماجرا هسته امن محله بود. در دولت آقای روحانی اصلا باوری به ساخت مسکن نبود و با تشدید بحران در اواخر آن دوره، دولت آقای رییسی به درستی شعار ساخت ۴ میلیون مسکن را ارائه کرد، اما این دولت هم نمی‌دانست چگونه باید این وعده را تحقق ببخشد. حالا که دولت نمی‌تواند مسکن بسازد و از سویی نمی‌توانند وام برای ساخت مسکن پرداخت کنند باید به سراغ برنامه و قوانین مربوط به مسکن بروند. چرا شما مانند بقیه دنیا هزینه شهرداری‌ها را به جای تولید مسکن از مصرف مسکن نمی‌گیرید؟ عوارض پروانه و انشعابات در کل قیمت تمام شده مسکن ۵ درصد است، اما وقتی نمی‌توانید زمین را ارزان کنید یا وام بدهید، در این بخش‌های خرد هزینه‌ها را کم کنید و سیاست انقباضی خود را در طرح جامع تعطیل کنید. در تهران تراکم جمعیت ۱۱۰ نفر است در حالیکه در پاریس ۳ برابر این مقدار است با این تفاوت که تهران متروی پاریس را ندارد. به جای پاس دادن مردم به ۲۵ شهر اقماری تهران که تمام بار زندگی آن‌ها و محل کارشان بر دوش تهران است، در نظام شهرسازی خود تجدید نظر کنید و بگذارید مجموعه شهری تهران بزرگ به رسمیت شناخته شود. طرج جامع که آیه تغییر ناپذیر نیست. نباید از هوچی گری برخی متنفذین و منتفعین این قضایا ترسید. تهران به اندازه یک شهر میانی در دنیا تراکم دارد. سطح معابر ما از پاریس بیشتر است، اما ترافیک ما بیشتر است، چون نظام حمل و نقل ما مبتنی بر خودروی شخصی است.

امیر منصوری بیان کرد: طرح هسته امن محله قادر است راه حل ارائه دهد. مشکل ما در بافت فرسوده مساله پارکینگ است. تراکم نمی‌دهند، چون شرط تراکم در بافت فرسوده تامین پارکینگ و همین موضوع ساخت و ساز را از صرفه ساقط کرده است. اخیرا شرط پارکینگ را از ۱ به ۰.۷ هر واحد تغییرداده اند، اما باز هم مشکل حل نمی‌شود. راه حل ما این است که یک پارکینگ ۱۰ طبقه در مرکز محلات ساخته شود. اکنون سرانه پارکینگ در مجتمع‌ها حدود ۲۰ متر و در ساختمان‌ها ۳۰ متر است درحالیکه با ساخت پارکینگ در مرکز محلات این سرانه کاهش می‌یابد. با تامین چنین پارکینگ‌هایی می‌توان به مالکان تراکم بیشتری داد. همه آپارتمان‌ها در شهرک اکباتان پارکینگ در محل زندگی خود ندارند و یک پارکینگ زیرزمینی با فاصله چنددقیقه‌ای تا خانه شان دارند. چه اشکالی دارد در بافت فرسوده بین پارکینگ تا خانه چند دقیقه فاصله باشد؟ با حل این مشکل اگر مشخصات شهرسازی منطقه اجازه می‌دهد که مالکان طبقات بیشتری بسازند، این کار را انجام دهید. کوچه را از خودرو خالی کنید و آن را به باغ تبدیل کنید. سطح معابر بافت فرسوده بیشتر از متوسط کل شهر است، اما این‌ها الان تبدیل به پارکینگ شده است لذا وقتی کوچه‌ها از خودرو خالی شود، همین معابر به محل بازی کودکان، باغ و ... تبدیل می‌شود و نیاز نیست دیگر پارکی ساخته شود. در این صورت شما زمین برای زیرساخت و خدمات پیدا میکنید. تمام این‌ها به لحاظ اقتصادی، علمی، اجتماعی و ... توجیه شده است. پول‌های سرگردان در بازار‌های نامولد به بازار مسکن انتقال پیدا می‌کند. دولتی که پول و زمین ندارد با چنین ابزار‌های قانونی می‌تواند مساله مسکن را تعدیل (نه مرتفع) کند. هسته امن محله یک راه حل است که وقتی شما زمین ندارید، با بیرون کشیدن پارکینگ از خانه و اعطای تراکم عملا زمین تهیه می‌کنید و پروژه‌ها اقتصادی می‌شوند و سرمایه‌ها از بازار ارز، طلاو ... بیرون کشیده می‌شود و بحران در این بازار‌ها هم کاهش می‌یابد. در دنیا بعد ازجنگ جهانی دوم، آمریکا برای مواجهه با بحران رکود اقتصادی پروژه راه سازی در پیش گرفت چراکه اقتصاد متوقف شده بود و برای به جریان انداختن اقتصاد اقدام به ساخت جاده‌ها در بیابان کرد. در اروپا به سمت مسکن اجتماعی رفتند و موتور رونق بخشی به اقتصادشان را روشن کردند. امروز بزرگترین مالک شهر‌های پاریس و لندن، شهرداری این شهر‌ها است.

منصوری در تشریح برخورد دولت با این طرح گفت: طرح هسته امن محله در جلسه مفصلی به وزیر راه و شهرسازی ارائه شد و وی با یک رویکرد مثبت طرح را به نایب رییس بازآفرینی ارجاع و دستور داد این طرح در قالب یک مصوبه در شورای عالی شهرسازی به یک رویه تبدیل شود، اما بدنه تکنوکرات و خسته‌ی این وزارت خانه با تعلل باعث مستهلک شدن آن شدند و کفش‌های آهنین ماهم در پیگیری‌ها پاره شد. کارشناس‌هایی با مدرک جغرافیا هر بار با بهانه‌ای مانند ابتلا به کرونا و مشغله فرزندان و ... باعث مسکوت ماندن ماجرا شدند و چندوقت پیش یک لایحه بی سر و ته به عنوان جایگزین آن به شورای عالی شهرسازی بردند و تصویب کردند. حالا مردم باید دو سال صبر کنند تا بفهمند لایحه جایگزین اثربخش نخواهد بود.

عضو هیات علمی دانشگاه تهران در پایان گفت: باید تبعیض‌ها برداشته شود. دولت ما اگر می‌خواهد مسکن شهر‌های بزرگ را تامین کند، به جای حاتم بخشی زمین‌های دولتی به این و آن اقدام به ساخت شهرک‌هایی برای طبقات متوسط و پایین کند و جلوی کسانی که با طرح برج‌های لوکس برای زمین‌های دولتی نقشه کشیده اند بایستند.

منبع: پایگاه اطلاع رسانی جماران (جی پلاس)