شتاب اجاره‏‏‌بها نصف شد/ پیش‌بینی زمستان بازار معاملات اجاره

به گزارش می‌متالز، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن از ۱/ ۶‌درصد در ابتدای پاییز، در آخر پاییز به کمتر از ۳‌درصد رسید. این موضوع نشان می‌دهد اگر چه همچنان نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن صعودی است، اما سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار مسکن، کاهش یافته است.

شاخص اجاره بهای مسکن کشور به استناد آمار‌های ارائه شده از سوی بانک مرکزی در اولین ماه از فصل پاییز یعنی مهرماه نسبت به شهریور ماه ۱۴۰۱، قله تورمی ۱/ ۶‌درصدی را فتح کرد. به این معنا که شاخص اجاره بهای مسکن در شهر‌های کشور در مهرماه نسبت به شهریور ۱۴۰۱، رشد ۱/ ۶‌درصدی داشت. این در حالی است که تغییرات ماهانه این شاخص در شهریور ماه امسال، معادل ۵/ ۳‌درصد بود. اثر این قله پیمایی تورمی در مهرماه خود را در شکل تورم شدید در بازار پاییزی اجاره مسکن نشان داد و باعث شد، بازار پاییزی اجاره مسکن برخلاف رویه‌های معمول سال‌های عادی در بازار ملک، بازاری ملتهب و با رشد محسوس در نرخ اجاره بها باشد.

در آبان ماه اما، سرعت رشد اجاره بهای مسکن در مقایسه با مهرماه کاهش یافت. تورم شاخص اجاره بهای مسکن در کشور بر اساس اعلام بانک مرکزی، در ماه میانی پاییز-آبان ۱۴۰۱- به ۷/ ۳‌درصد رسید. این نزول تورمی با سرعت بیشتری در ماه پایانی پاییز یعنی آذرماه ۱۴۰۱ رقم خورد. در آذرماه، به استناد آمار‌های رسمی، شاخص اجاره بهای واحد‌های مسکونی در شهر‌های کشور، تورم ماهانه ۸/ ۲‌درصدی را تجربه کرد که کمتر از نصف تورم شاخص اجاره بهای مسکن در مهرماه امسال است. برآیند این آمار‌ها نشان‌دهنده فرود اجاره بها از قله تورمی و کاهش محسوس سرعت رشد آن، در ماه پایانی پاییز است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که بازار اجاره در ابتدای پاییز با قله پیمایی در تورم ماهانه شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در کشور آغاز به کار کرده بود وصعود تند نرخ‌ها در این بخش از بازار مسکن به ثبت رسید، اما در پایان پاییز به میزان محسوسی نزول کرده و میزان تورم یا سرعت رشد اجاره بها در شهر‌های کشور به کمتر از نصف تورم این بازار در ابتدای پاییز کاهش یافت.

با این حال، این کاهش سرعت رشد قیمت در بازار اجاره یا نزولی شدن تورم اجاره بها به معنای بهتر شدن شرایط برای مستاجر‌ها از بابت کاهش بهای پیشنهادی موجران در این بازار نیست؛ بلکه به معنای آن است که در انتهای پاییز، موجران، اجاره بها را کمتر از میزان افزایش اعمال شده در اجاره بهای ابتدای پاییز، افزایش دادند و قرارداد‌های جدید با درصد‌های کمتری از رشد اجاره بها در مقایسه با دو ماه ابتدایی پاییز منعقد شد.

این در حالی است که هنوز هم تامین اجاره بهای پیشنهادی موجران، از عهده بخش زیادی از خانوار‌های مستاجر خارج است و مشکل تامین مالی اجاره، برای این گروه از متقاضیان بازار مسکن (مستاجرها) همچنان پابرجاست.

نزدیک شدن تورم اجاره به ابتدای سال

تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن کشور در حالی در آذرماه-ماه پایانی پاییز-به ۸/ ۲‌درصد رسیده است که این میزان در حال نزدیک شدن به عدد تغییرات این شاخص در ابتدای سال‌جاری است. در فروردین ماه امسال، تورم شاخص اجاره بها در شهر‌های کشور بر اساس اعلام بانک مرکزی، برابر با ۲‌درصد بود. این میزان در اردیبهشت به ۵/ ۲‌درصد ودر خرداد ۱۴۰۱ به ۳/ ۲‌درصد رسید. در تیرماه تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن کشور به ۸/ ۳‌درصد افزایش یافت. در مرداد ماه این میزان ۹/ ۲‌درصد ودر شهریور ماه نیز ۵/ ۳‌درصد بود.

اما در مهرماه، رکورد بالاترین تورم ماهانه در شاخص اجاره بهای مسکن در کشور به ثبت رسید و میانگین اجاره بهای مسکن در شهر‌های کشور در این ماه نسبت به ماه قبل -‌شهریور ۱۴۰۱- معادل ۱/ ۶‌درصد رشد کرد. این میزان در آبان ماه به ۷/ ۳‌درصد و در آذرماه به ۸/ ۲‌درصد رسید و به متوسط تورم ماهانه شاخص اجاره بها در بهار امسال نزدیک شد.

انتظار از زمستان اجاره تهران

در شرایطی که آمار‌های مربوط به تغییرات تورم اجاره مسکن کشور نشان‌دهنده نزول تورمی در این بخش از بازار ملک در پایان پاییز در مقایسه با ابتدای این فصل و حتی در مقایسه با فصل تابستان ۱۴۰۱ است، کارشناسان و فعالان بازار اجاره در شهر تهران، وضعیت پیش روی این بازار در زمستان امسال را پیش‌بینی می‌کنند.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در شرایطی که هم اکنون در روز‌های ابتدایی فصل زمستان قرار گرفته ایم اما، بر اساس رویه‌های قبلی بازار اجاره و وضعیت فعلی متغیر‌های اثرگذار بر تغییرات این بازار، می‌توان وضعیت زمستانی بازار اجاره پایتخت را پیش‌بینی کرد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، با توجه به تجارب سال‌های گذشته و همچنین بررسی وضعیت متغیر‌های اثرگذار بر این بخش از بازار ملک، انتظار می‌رود دی ماه امسال، روند کاهش تورم شاخص اجاره بها در شهر تهران ادامه داشته باشد و اجاره بها در این ماه با سرعت کمتری نسبت به پاییز رشد داشته باشد. البته با توجه به اینکه معمولا در بهمن و اسفندماه هر سال بر اساس رویه سنتی بازار اجاره، تقاضا برای جابه جایی در این بازار نسبت به ابتدای زمستان به طور نسبی بیشتر می‌شود، انتظار می‌رود تورم بازار اجاره در دو ماه پایانی زمستان نسبت به ماه ابتدایی این فصل، بیشتر شود.

واسطه‌های بازار معاملات اجاره مسکن در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: هم اکنون تعداد فایل‌ها به طور نسبی از تعداد متقاضیان بازار اجاره بیشتر شده است و از این رو موجران برای کوتاه‌تر شدن زمان اجاره واحدشان ناچار به انعطاف در تعیین اجاره بها و تخفیف به متقاضیان هستند.

معمولا در همه سال‌ها در دی ماه، تقاضا برای اجاره مسکن در شهر تهران به کمترین میزان نسبت به ماه‌های قبل و بعد از خود می‌رسد؛ بنابراین طبیعی است که سرعت رشد اجاره بها در ابتدای زمستان کاهش یابد.

این روند در سال‌های معمولی بازار مسکن یعنی در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که بازار مسکن در شرایط عادی قرار داشته و تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران و همچنین در کشور کمتر از ۱۵ درصد بوده است، نیز مشاهده می‌شود. در این دو سال همواره تورم اجاره مسکن در دی ماه کمتر از تورم آذرماه و تورم بهمن ماه بوده است.

به عنوان مثال تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره بهای مسکن شهر تهران در آذرماه ۹۵ معادل ۲/ ۱۱‌درصد بوده است که این میزان در دی ماه کاهش یافته و به ۱/ ۱۱‌درصد می‌رسد، اما در بهمن ماه مجددا به سطح ۲/ ۱۱‌درصد می‌رسد.

در سال ۹۶ نیز این میزان (تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن شهر تهران)، در آذرماه ۸/ ۱۰‌درصد بوده است که این میزان در دی ماه به ۳/ ۱۰‌درصد کاهش یافته، اما در بهمن ماه به ۵/ ۱۰‌درصد می‌رسد.

اگر چه نوسان تورم اجاره بها در این سه بازه زمانی مورد بررسی، جزئی بوده است، اما همین چند واحد‌درصد تغییرات نیز به عنوان نوسانی مهم در بازار اجاره قابل ذکر است؛ چرا که این بخش از بازار مسکن حساس‌ترین قسمت این بازار است و متقاضیان این بازار حساسیت بیشتری نسبت به تغییرات تورمی آن در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن دارند. از سوی دیگر این تغییرات جزئی نشان‌دهنده توقف رشد اجاره بها و حتی کاهش جزئی آن در ماه ابتدایی زمستان نسبت به ماه پایانی پاییز و ماه میانی زمستان است.

شرایط حاد به‌رغم کاهش تورم اجاره

همه این‌ها در شرایطی است که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد مستاجر‌ها در شهر تهران هم اکنون دشوارترین سال به لحاظ نرخ اجاره بها و همچنین یافتن واحد موردنظر خود برای اجاره، را پشت سر می‌گذارند. اجاره بها در شهر تهران هم اکنون به میزانی افزایش یافته است که بسیاری از خانوار‌های مستاجر ناچار به کاهش متراژ واحد مسکونی محل سکونت خود یا مهاجرت به مناطق و محلات پایین‌تر شهر برای سکونت با هزینه کمتر نسبت به مناطق بالاتر و مناطقی که تاکنون در آن ساکن بوده اند، شده اند.

این وضعیت به وضوح در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران به‌خصوص مناطق یک تا ۵ شهر تهران نمایان است. به گونه‌ای که بسیاری از فعالان بازار اجاره در این مناطق از افزایش تعداد خانه‌های خالی در نتیجه مهاجرت اجباری گروهی از خانوار‌های مستاجر به مناطق پایین‌تر شهر خبر می‌دهند. به گفته آن‌ها تامین ارقام پیشنهادی موجران در سال‌جاری برای تمدید قرارداد‌های اجاره به دلیل تورم شدید در این بازار از توان بسیاری از خانوار‌های مستاجر خارج است و آن‌ها در یک‌سال اخیر نتوانسته اند سطح درآمد خود را متناسب با تورم اجاره ارتقا داده و متناسب کنند. از این‌رو ناچار به تخلیه واحد اجاره‌ای و مهاجرت به واحد با مساحت یا امکانات کمتر و عمده آن‌ها ناچار به مهاجرت به مناطق و محلات پایین‌تر و ارزان‌تر شده اند.

همین موضوع ارقام مربوط به اجاره بهای مسکن در مناطق پایین‌تر شهر را نیز تحت‌تاثیر قرار داده و اجاره بها در این مناطق را با رشد قابل‌توجه مواجه کرده است.

هزینه حداقلی اجاره در پایتخت

نتایج بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه‌ترین شرایط اجاره بهای مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون میانگین حداقلی هزینه اجاره نشینی در شهر تهران بر اساس تعیین شرایط اجاره بها به صورت پرداخت رهن کامل، به ۳۰۰ تا ۳۵۰‌میلیون تومان برای واحد‌های مسکونی با مساحت تا ۶۰ مترمربع و کمتر از آن رسیده است. این ارقام نیز عمدتا و عموما مربوط به واحد‌های مسکونی استیجاری در نیمه‌جنوبی شهر تهران و محلات و مناطق پایین شهر است و در نیمه شمالی شهر تهران می‌توان گفت به جز مواردی که ممکن است به عنوان فایل‌های استثنا شناخته شوند، مستاجر‌ها موفق به اجاره مسکن با این ارقام نخواهند شد.

نتایج تحقیقات میدانی همچنین نشان می‌دهد میانگین حداقلی مبلغ رهن کامل برای یک واحد مسکونی تا ۶۰ مترمربع در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران مانند منطقه ۴ و ۵ نیز از ۴۰۰ تا ۴۵۰‌میلیون تومان آغاز می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد حداقل هزینه رهن کامل برای هر مترمربع مسکن در نیمه جنوبی شهر تهران به ۵ تا ۶‌میلیون تومان رسیده است و این میزان برای مناطق ۴ و ۵ بالاتر از ۷ تا ۸‌میلیون تومان است.

این در حالی است که هم اکنون عمده فایل‌هایی که این روز‌ها به بازار اجاره مسکن شهر تهران عرضه شده اند رهن بالای ۲۰۰‌میلیون تومانی واجاره ماهانه بیش از ۳‌میلیون تومانی (حتی برای واحد‌های ریزمتراژ و فاقد امکانات) دارند که این موضوع نشان‌دهنده وضعیت حاد و هزینه بالای اجاره نشینی در پایتخت برای خانوار‌های مستاجر است.

اثر تورم‌ها بر اجاره بها

در شرایطی که همواره دو پارامتر «تورم عمومی» و «تورم مسکن»، مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر تغییر وتحولات بازار اجاره و تورم اجاره بوده اند، بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های گذشته تاکنون صرف نظر از اثر سایر عوامل و پارامترها، تورم اجاره در کشور همواره پایین‌تر از تورم عمومی و همچنین تورم مسکن بوده است.

 این در حالی است که در تهران، تورم اجاره معمولا در بلندمدت بیش از تورم عمومی، اما کمتر از تورم مسکن بوده است. اما در یک حالت کلی مشاهده روند تورم عمومی، تورم اجاره و تورم مسکن نشان می‌دهد نه تنها تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است بلکه نوسانات آن همواره بین نوسانات این دو است.

بررسی‌های روند مربوط به تورم اجاره، تورم عمومی و تورم مسکن نشان می‌دهد اثر تورم عمومی، لزوما بر جهت و میزان تورم اجاره در همان ماه یا همان فصل نمایان نمی‌شود و می‌تواند در ماه‌ها و فصول بعدی خود را در این بازار منعکس کند.

 این در حالی است که به‌خصوص در ماه‌های اخیر، بازار اجاره مسکن تحت‌تاثیر عوامل دیگری غیر از تورم عمومی و تورم مسکن نیز بوده است. تابستان امسال نه تنها بازار تحت‌تاثیر این دو پارامتر اصلی قرار داشت و تغییرات این دو عامل (تورم عمومی و تورم مسکن)، بر جهت و میزان تغییرات اجاره بها اثر گذاشت بلکه اثر مصوبه دستوری در بازار اجاره در قالب کاهش عرضه و دشوارتر شدن دسترسی خانوار‌ها به واحد‌های استیجاری مناسب را می‌توان مشاهده کرد.

از سوی دیگر در پاییز، تحولات بازار اجاره تحت‌تاثیر نوسانات ارزی و دلاری قرار داشت و آن طور که واسطه‌ها و فعالان این بخش از بازار مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند بخشی از تورم اجاره بها در این فصل نتیجه انعکاس نوسانات ارزی و دلاری بوده است.

با این حال و بر اساس الگوی سنتی مربوط به اثر تغییر فصل در بازار اجاره می‌توان پیش‌بینی کرد که اگر متغیر‌های اصلی و فرعی اثرگذار بر تحولات بازار اجاره در دی ماه تغییر محسوسی نداشته باشند می‌توان انتظار داشت تورم ماهانه شاخص اجاره، باز هم نزولی شود. در واقع می‌توان انتظار داشت در دی ماه سرعت رشد اجاره بها نسبت به آذرماه باز هم کمتر شود. اما در بهمن واسفند رشد نسبی تقاضای اجاره می‌تواند جهت تورم این بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. ضمن اینکه شرایط تورم عمومی و تورم مسکن نیز در تعیین جهت بازار اجاره و تغییرات اجاره بها در زمستان امسال موثر خواهد بود.

به عبارت دیگر، در حالی که اصلی‌ترین متغیر‌های اثرگذار بر بازار اجاره مسکن شامل تغییرات تورم عمومی و تحولات تورم مسکن است، می‌توان اظهار کرد که در صورت کنترل و مهار این دو پارامتر، انتظار کاهش سرعت رشد اجاره بها بعید نخواهد بود، اما در صورت بدتر شدن شرایط تورمی، مهار یا کاهش تورم اجاره نیز امری بعید خواهد بود.

منبع: دنیای اقتصاد