رژیم اقتصادی پروژه‏‏‌های ساختمانی

به گزارش می‌متالز، با چنین ترکیبی، با هر جهش تورمی در کشور، توان مالی اشخاص حقیقی برای سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز مسکن به دلیل جهش قیمت نهاده‌های تولید ساختمان (زمین، مصالح ساختمانی و...) تحلیل می‌رود و در بهترین حالت آن‌ها از سرمایه‌گذاری پروژه‌های مسکنی به اجاره دار تبدیل می‌شوند. سرمایه‌گذاران حقوقی نیز دو دسته هستند، دسته اول شرکت‌های پیمانکاری خصوصی یا خصولتی هستند که موجودیت آن‌ها به پروژه‌های دولتی گره خورده است و با نوسان در بودجه عمرانی دولت، فعالیت‌های آن‌ها نیز دچار نوسان می‌شود.

دسته دوم سرمایه‌گذاران دولتی و در راس آن‌ها بانک‌ها هستند که طی سال‌های گذشته به دلیل افت توان خرید متقاضیان مسکن (اعم از متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای) واحد‌های مسکونی و تجاری زیادی روی دست آن‌ها مانده و اصطلاحا باد کرده است. از این رو، توان مالی بانک‌ها با توجه به حبس نقدینگی آن‌ها در مسکن و ساختمان و سایر مشکلاتی که در تامین و تجهیز منابع مالی دارند، در کنار برخی الزامات تازه در خروج از بنگاه‌داری و ساخت‌وساز، مانع از ورود آن‌ها به بازار ساخت‌وساز شده است. بنا به این علل، ساخت‌وساز در کشور به شدت و به طور مستمر دچار افت شده است. این مطالب بخشی از گفته‌های کسری امیری‌راد، مدیرعامل شرکت لجور بتن و رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی است. برای پیگیری دیگر چالش‌های ساخت و ساز وی پاسخگوی سوالات ما بوده است.

با توجه به تورم روزافزون و شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، در سال آینده شرایط ساخت‌وساز و اقتصاد مسکن را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

ما در حال حاضر در یک چرخه معیوب گرفتار شده‌ایم. از طرفی به خاطر تورم قیمت‌ها ناگزیر بالاتر می‌رود. به دلیل تورم ناشی از افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن و ساختمان نیز طی یکی دو ماه گذشته حداقل ۱۵‌درصد افزایش یافته است؛ چرا که در کشور ما بیشتر بخش‌ها وابسته به نرخ دلار است. به‌رغم اینکه به نظر می‌رسد بخشی از اقلام نیز به نرخ دلار ارتباطی ندارد، اما به هر روی وقتی نرخ دلار بالاتر می‌رود، روی افزایش کلی قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد.

بر این اساس از یکسو هزینه‌های ساخت افزایش می‌یابد و از طرف دیگر فاصله توان خریداران واقعی مسکن با قیمت‌های بازار بیشتر می‌شود. چون درآمد بسیاری از مردم به نسبت رشد تورم افزایش نمی‌یابد. در این بین یک اشکال بزرگ که وجود دارد این است که تیراژ ساخت مسکن بسیار کاهش یافته و ما در شهر اراک به طور واضح این موضوع را مشاهده می‌کنیم که تعداد واحد‌های مسکونی برای عرضه به بازار بسیار کاهش یافته است. تعداد فروشنده‌ها بسیار کمتر از خریداران است و این خود باعث می‌شود که به ضریب افزایش قیمت‌ها اضافه شود و قیمت‌ها بیش از پیش بالا برود. هرچه فاصله بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن بیشتر می‌شود، متاسفانه رغبت سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری کمتر می‌شود و مشکلات هم افزایش می‌یابد. به طوری که هم اکنون گرفتن پروانه ساختمانی، اتمام بنا و تحویل گرفتن سند برای واحد‌ها به غول بزرگی تبدیل شده است. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد که شاید ۲۰‌درصد دغدغه شرکت‌های بزرگ ساختمانی، ساخت‌وساز است و ۸۰‌درصد دغدغه‌های آن‌ها مربوط به مشکلات و مسائل جانبی چه در مرحله مقدمات و چه در مرحله موخرات ساخت‌وساز است. ضمن اینکه در پروسه تامین مصالح ساختمانی برای اجرای پروژه نیز مشکلات بسیار زیادی وجود دارد. یعنی ما در زمستان به دلیل کمبود گاز و در تابستان هم به دلیل کمبود برق، سیمان نداریم؛ بنابراین ما در هر فصلی برای تهیه سیمان همواره با مشکل مواجهیم. یعنی در هر صورت ما همواره با مشکلات خاص روبه‌رو هستیم. برخی از مصالح مانند پلاستوفوم ناگهان نایاب می‌شود که یک مشکل فنی است؛ اما بقیه کالا‌ها و مصالح، تابع بازار است و ما همواره در بازار با مشکلات مختلفی مواجهیم که این روند تهیه مصالح را دشوار می‌کند.

بازار آزاد تکلیفی عمل نمی‌کند و راه خودش را می‌رود. وقتی در سال‌جاری تیراژ تولید مسکن و ساختمان نسبت به سال گذشته به نصف کاهش پیدا کرده، این نشان می‌دهد که شرایط ساخت بسیار دشوار شده است.

با توجه به اینکه اشاره کردید مشکلاتی در بخش مقدمات و موخرات ساخت‌وساز وجود دارد، لطفا درباره این مشکلات توضیح دهید.

همه می‌دانیم که سیکل اخذ پروانه ساختمانی در ایران بسیار طولانی است. در کشور‌های دنیا بر اساس ضریب شاخص کسب و کار که وجود دارد، ایران جزو کشور‌هایی است که به طور کلی مجوز کسب و کار در آن بسیار دشوار صادر می‌شود. پروانه ساختمانی نیز مشمول این موضوع است. طبق آخرین آمار، در کشور ما حدود ۳/ ۷ ماه طول می‌کشد که یک پروانه ساختمانی اخذ شود که این مدت زمان بسیار طولانی است. از آن طرف وقتی وارد پروسه ساخت‌وساز می‌شویم، با موارد متعددی در بخش‌های ساخت و اجرا و تامین مصالح مواجه می‌شویم. این تلاطم‌های مالی و بازار‌های موازی هم به اندازه کافی تاثیر سوء خود را به دنبال دارد. به دلیل شرایط خاص حاکم بر اقتصاد می‌بینیم که هر بار مردم به بازار‌های ارز، خودرو و طلا هجوم می‌برند که این مساله باعث می‌شود تا یک بازار مناسب و یکنواخت نداشته باشیم و همیشه با مشکل تامین مالی روبه‌رو هستیم. بعد از اتمام پروژه نیز با دشواری گرفتن اتمام بنا دست و پنجه نرم می‌کنیم. قبلا گرفتن اتمام بنا ساده بود؛ اما اکنون سیکلی را تعریف کرده‌اند که باید مراحل نظام مهندسی و ثبت طی شود که زمان‌بر است. همچنین گرفتن تاییدیه سازمان آتش‌نشانی کار را بسیار دشوار کرده است. به طور نمونه در پروژه بزرگ من که شامل یک برج ۱۸ طبقه بود، فقط یک سال عبور از تاییدیه سازمان آتش‌نشانی زمان برد. بعضا درخواست‌هایی از ما در مرحله اجرای پروژه دارند که دیگر اجرای آن‌ها ممکن نیست. یعنی ساختمان در مرحله‌ای از ساخت قرار دارد که دیگر نمی‌توان آن‌ها را تامین کرد. به تازگی تاییدیه از پسماند هم مطرح شده و کار ما را زمان‌بر کرده است.

به عبارتی آن چرخه‌ای که در ایران برای ساخت‌وساز تعریف شده، بسیار طولانی‌تر از آن پروسه‌ای است که در کشور‌های دیگر وجود دارد. از طرفی، در کشور‌های دیگر بسیاری از شرکت‌ها پروانه طراحی و ساخت دارند. یعنی شرکت‌های ساختمانی بزرگ خودشان می‌توانند همزمان پروژه را طراحی کنند و بسازند. اما در کشور ما هنوز این موضوع به نتیجه نرسیده و به‌رغم اینکه همواره در این باره مباحثی مطرح می‌شود، هیچ اقدام عملیاتی انجام نشده است، درنتیجه ما درگیر سازمان نظام مهندسی می‌شویم. اگر همین یک مساله حل شود؛ منجر به کاهش سه تا چهار ماهه زمان ساخت می‌شود.

در این بین دولت شعار‌هایی درباره ورود به ساخت‌وساز مسکن می‌دهد که این اقدام اساسا غلط است. چون کار دولت ساخت‌وساز نیست؛ وظیفه دولت راهبری و آماده کردن مسیر است. از آن طرف نه تنها کمکی به فعالان ساختمانی و سازندگان نمی‌کنند؛ بلکه مسیر‌ها را طولانی‌تر می‌کنند. به طوری که یک سامانه سپامک برای اخذ پروانه ایجاد کرده‌اند که اصلا فعال نیست و مشخص نیست چرا این سامانه را اجباری کرده‌اند و اکنون حدود سه تا چهار ماه است که پروانه انبوه‌سازی ما به دلیل نقص عملکرد این سامانه متوقف شده است. یعنی به جای اینکه گرفتن پروانه را تسهیل و ساده کنند، با چنین اقداماتی دشوارتر و چند ماه طولانی‌تر می‌کنند. یا مثل قانون پیش‌فروش که چند سال پیش مصوب شد و یکی از ورودی‌های اصلی مالی ما را عملا قفل کرد و اکنون چند سال است که بلاتکلیف رها شده است. قانون‌های غلط سد راه ساخت‌وساز است و وزارت راه وشهرسازی به جای اینکه قانون‌گذاری و بسترسازی کند، مشغول ساخت مسکن می‌شود. نمایندگان مجلس هم از آگاهی و دانش کافی در این حوزه برخوردار نیستند و اگر هم قانونی مصوب می‌شود، با کمک و نظرخواهی از اهل فن تصویب نمی‌شود. نمونه بارز آن قانون پیش‌فروش است که با گذشت سال‌ها از تصویب آن، این قانون در هیچ شهری عملا اجرایی نشده و این نشان می‌دهد که قانون‌گذار به درستی عمل نکرده و از اهل فن هم مشورت نگرفته که نتیجه آن وضعیت موجود است. کاهش سالانه آمار ساخت مسکن نشان می‌دهد که هم در مجلس و هم در دولت به بیراهه می‌روند.

وضعیت کسب و کار و ساخت‌وساز را در سال آینده چطور ارزیابی می‌کنید؟

امسال علاوه بر اینکه تیراژ ساخت مسکن کاهش یافت، اتفاق بد دیگری که افتاد این بود که ساخت پروژه‌های بزرگ نسبتا روند کاهشی پیدا کرد. یعنی کسانی که ساختمان‌های سه تا چهار واحدی می‌سازند، چندان محاسبه مالی انجام نمی‌دهند و آن‌ها کمتر آسیب دیدند. اما تعداد پروژه‌های بزرگ در قالب چند صد‌هزار متری یا چند ده‌هزار متری، کمتر شد. همین روند در سال آینده تداوم خواهد داشت و تیراژ ساخت مسکن کمتر از اکنون خواهد بود. چون هیچ کمک ملموس و اقدام مثبتی در بخش ساختمان انجام نمی‌شود. به طور نمونه به شخصه تصمیم دارم پس از اتمام پروژه‌ای که در دست اجرا دارم، کار دیگری را شروع نکنم. چون کار کردن در این شرایط بسیار دشوار شده است. هرچند برخی مسائل مانند نیرو‌های خوب ما را تشویق به ادامه کار می‌کنند؛ اما شرایط فعلی موجب می‌شود که به جای ساخت‌وساز، به اقداماتی مانند خرید زمین، سپرده‌گذاری در بانک، خرید دلار و... روی بیاوریم که نتیجه آن برای مملکت مثبت نیست.

چه انتظاری از دولت و مسوولان دارید؟

در بخش ساخت‌وساز به وزیر راه و شهرسازی نیاز نداریم؛ به یک وزیر مسکن نیاز داریم که از جنس فعالان ساختمانی و انبوه‌سازان باشد که خود در بخش ساخت‌وساز تجربه فعالیت داشته باشد. شخصی باید وزیر مسکن باشد که دردآشنای این حوزه باشد تا حل مشکلاتی که به آن‌ها اشاره شد؛ آسان‌تر شود و وضعیت فروپاشیده کنونی رو به بهبود حرکت کند.

منبع: دنیای اقتصاد