بازگشت اجاره از تورم داغ؟ / نحوه واکنش اجاره بها به افت قیمت مسکن چگونه خواهد بود؟

به گزارش می‌متالز، نتایج تحقیقات میدانی از قرارداد‌هایی که در خرداد تمدید شده است، نشان می‌دهد میزان افزایش اجاره‌بها اگرچه از سقف مصوب بالاتر بوده، اما در مقایسه با میزان رشد سال گذشته، کمتر است. یک علت این رویداد، واکنش مستاجر‌ها در برابر تغییر شدید اجاره‌بها به شکل «جابه‌جایی اجباری» است که در این صورت ریسک اجاره جدید را برای موجر بالا می‌برد. وزن رهن و اجاره ماهانه نیز تغییر کرد.

بازار اجاره مسکن شهر تهران در آستانه فصل اوج جابه جایی مستاجرها، با سه تغییر مهم همراه شده است. سه تغییری که امیدواری‌ها در خصوص بازگشت این بازار از تورم داغ دو سال گذشته را تقویت کرده است. تازه‌ترین بررسی‌ها وتحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف و مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد، در حالی که در روز‌های آینده این بازار به فصل اوج جابه جایی‌ها (تابستان) وارد خواهد شد، علامتی از تورم‌های بسیار بالای دو سال اخیر که منجر به قله پیمایی تا ۵۰ درصدی اجاره بها شد، رصد نمی‌شود. این در حالی است که برخلاف رویه پارسال، امسال هر دو سمت فعال بازار اجاره یعنی موجر و مستاجر به تمدید قرارداد‌های سال گذشته متمایل‌تر شده اند. از سوی دیگر، شکل سوم تغییر بازار اجاره ۱۴۰۲، هم اکنون خود را به‌صورت تمایل اکثر موجران برای دریافت اجاره بهای ماهانه بیشتر در برابر سهم کمتر مبلغ رهن نشان می‌دهد. مجموع این سه تغییر مهم و البته جدید در بازار اجاره مسکن، باعث شده است فعالان و واسطه‌های این بخش از بازار مسکن، نسبت به ثبت تابستانی با حرارت کمتر نسبت به دو سال گذشته در بازار اجاره ابراز امیدواری کنند.

البته یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» از شرایط فعلی، هرگز نشان‌دهنده بروز وضعیت مطلوب، عادی ومتعارف در بازار اجاره نیست. اگر چه علائم اولیه از کاهش شیب رشد اجاره بها نسبت به مقطع زمانی دو سال اخیر در بازار اجاره روز‌های پایانی خردادماه در مناطق مختلف مصرفی شهر تهران رصد می‌شود، اما هنوز شرایط در این بازار به لحاظ سطح اجاره بها و عدم‌تناسب با قدرت خرید وتوان اقتصادی خانوار‌های مستاجر نامطلوب و دشوار است. با این حال، این نشانه‌ها می‌تواند علائمی از عدم‌رشد شدید اجاره بها مشابه شرایطی که در دو سال گذشته در این بازار تجربه شد را به مستاجر‌ها وفعالان اجاره مسکن مخابره کند.

مشخصات اجاره بهای ۱۴۰۲

در حالی که کمتر از ۱۰ روز به آغاز فصل طلایی جابه جایی در بازار اجاره مسکن باقی مانده است، فعالان این بازار مشخصات فعلی این بازار را تشریح کردند. یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» در جریان انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن مناطق مصرفی شهر تهران در نیمه شمالی و جنوبی پایتخت (بخش‌های مصرفی منطقه ۲، مناطق ۴ و ۵، ۸ تا ۱۰ و ۱۷ و ۱۹)، نشان می‌دهد، رشد اجاره بها امسال به شدت سال قبل (خرداد ۱۴۰۱) و همچنین سال قبل از آن (خرداد ۱۴۰۰) نیست. در شرایطی که اجاره بهای مسکن در هر کدام از دو سال اخیر در شهر تهران حول و حوش ۵۰‌درصد و در برخی موارد بیش از این میزان افزایش یافت و مستاجر‌ها را با دردسر‌های زیادی مواجه کرد، اما رصد اولیه از بازار اجاره ۱۴۰۲ در فصل اوج جابه جایی ها، از کاهش شیب رشد اجاره بها در شماره معکوس شروع تابستان سال‌جاری خبر می‌دهد. واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن در مناطق گفته شده به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: نرخ رشد اجاره بها امسال نسبت به دو سال قبل کمتر است و پیش‌بینی می‌شود این نرخ رشد در ادامه و در فصل تابستان نیز کمتر از تابستان سال گذشته رقم بخورد. در واقع آنچه از زمان حاضر بازار اجاره استنباط شده و همچنین برای سه ماه پیش روی این بازار پیش‌بینی می‌شود، رشد کمتر اجاره بها نسبت به قله پیمایی‌های ۴۰ تا ۵۰ درصدی دو سال اخیر است. واسطه‌های بازار معاملات این مناطق به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: قرارداد‌های اجاره مسکن در روز‌های اخیر به طور متوسط با نرخ رشد حول و حوش ۳۰ تا ۳۵ درصدی تمدید شده است؛ هر چند در برخی موارد این میزان کمتر و بیشتر نیز بوده است؛ به عنوان مثال در برخی از قرارداد‌های جدید این افزایش تا ۴۰‌درصد نیز بوده است که تعداد آن‌ها زیاد نیست. اما در قرارداد‌های تمدیدی، تورم اجاره خرداد امسال در روز‌های پایانی این ماه و در آستانه فصل اوج جابه جایی ها، به طور متوسط بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد بوده است. در این میان برخی از موجر‌های با انصاف نیز در صورت رضایت از مستاجر، اجاره بها را کمتر از این میزان نیز افزایش داده اند. با این حال، شیب رشد اجاره بها هم اکنون کمتر از تورم اجاره مقطع زمانی مشابه سال قبل است. اما هنوز سطوح جدید اجاره بها از توان بخش زیادی از خانوار‌های مستاجر خارج است و بخش زیادی از آن‌ها در تامین مبالغ جدید اجاره، با مشکل مواجهند؛ بنابراین هنوز نمی‌توان گفت که بازار اجاره به شرایط عادی، متعارف و رضایت بخش برای مستاجر‌ها چرخش کرده است، اما دست‌کم می‌توان امیدوار بود که حرارت تورم اجاره تابستان امسال، کمتر از دو سال اخیر باشد.

تغییر رویکرد موجر‌ها

بررسی‌ها از وضعیت بازار اجاره مسکن شهر تهران در روز‌های پایانی خردادماه همچنین به تغییر رویکرد موجر‌ها و حتی مستاجر‌ها در خصوص تمدید قرارداد‌های سال قبل یا جابه جایی به واحد‌های جدید، خبر می‌دهد. در شرایطی که در دوره شیوع ویروس کرونا تمایل عمده مستاجر‌ها به تمدید قرارداد‌های سال قبل بود و حتی تعداد زیادی از موجر‌ها نیز به تمدید تمایل داشتند، اما به‌خصوص در سال گذشته، تمایل به جابه جایی در بازار هم در سمت عرضه و هم تقاضای واحد‌های استیجاری افزایش یافت. تابستان سال گذشته همزمان با افزایش حرارت در بازار اجاره و تندتر شدن شیب رشد اجاره بها، بسیاری از مستاجر‌ها توان مالی واقتصادی خود را برای ادامه سکونت در محله و مسکن استیجاری که در آن ساکن بودند از دست دادند. در نتیجه تعداد زیادی از آن‌ها به صورت خودجوش و البته به اجبار، واحد را تخلیه و به واحد مسکونی ارزان‌تر در همان منطقه یا محلات و مناطق پایین تر، نقل مکان کردند. واحد‌های محل سکونت این مستاجر‌ها برای یافتن متقاضی جدید با تورم بالا، به بازار اجاره پارسال عرضه شد. از سوی دیگر، گروهی از موجر‌ها برای اینکه واحد خود را با اجاره بهای بالاتری به بازار عرضه کنند، مستاجر را ناچار به تخلیه کرده و آپارتمان را با اجاره بهای دلخواه خود به مستاجر جدید عرضه کردند. اما امسال، تمایل هر دو بازیگر اصلی بازار اجاره یعنی مستاجر و موجر، به تمدید قرارداد‌ها چرخش کرده است. به این معنا که هم مستاجر‌ها نسبت به سال گذشته تمایل بیشتری به تمدید قرارداد‌های پارسال دارند و هم موجر‌ها امسال برخلاف پارسال ترجیح می‌دهند قرارداد را با مستاجر تمدید کنند تا اینکه بخواهند اقدام به تخلیه و عرضه واحد به بازار برای یافتن مستاجر جدید کنند.

کاهش فایل اجاره تا ۵۰ درصد

واسطه‌ها و فعالان بازار اجاره مسکن با اعلام این خبر که تعداد فایل‌های اجاره در بازار، هم اکنون نسبت به مقطع زمانی مشابه سال گذشته تا ۵۰‌درصد کاهش یافته است، تمایل دوجانبه برای تمدید قرارداد‌های اجاره در میان تعداد قابل‌توجهی از مستاجر‌ها و موجران را عامل اصلی این کاهش عرضه می‌دانند. به گفته آن‌ها در شرایطی که هر دو سمت اصلی بازار اجاره به سمت تمدید قرارداد‌ها متمایل شده اند و عمده قرارداد‌های تمدیدی در بازار اجاره بین موجر ومستاجر و بدون حضور واسطه‌ها مورد توافق قرار گرفته و نوشته می‌شود، حجم ورودی فایل به بازار کاهش می‌یابد؛ یعنی همان اتفاقی که امسال در بازار رخ داده است.

اظهارات فعالان بازار اجاره نشان می‌دهد، چند علت عمده در بروز تمایل در هر دو سمت عرضه و تقاضا برای تمدید قرارداد‌های سال قبل وجود دارد. در سمت تقاضا یا همان مستاجرها، علت تمایل به تمدید قرارداد‌ها مربوط به هزینه‌های جابه جایی در بازار اجاره و افزایش قابل‌توجه آن است. هزینه‌هایی مربوط به پرداخت پورسانت واسطه‌ها برای یافتن مسکن مورد نظر مستاجرها، هزینه‌های جابه جایی وحمل‌ونقل وسایل منزل از واحد قبلی به آپارتمان جدید و سایر هزینه‌هایی که در هر جابه جایی برای مستاجر‌ها ایجاد می‌شود باعث شده است آن‌ها تمدید با نرخ متعارف را به جابه جایی ترجیح دهند و تنها در صورتی که اجاره بهای پیشنهادی از سوی موجر فاصله زیادی با عرف و ارزش اجاره آپارتمان موردنظر داشته باشد، هزینه‌های این جابه جایی را تقبل کرده و در جست‌وجوی فایل جدید در این بازار برآیند. همچنین با توجه به اینکه در سال‌جاری، قرارداد‌ها با رشد کمتری نسبت به سال گذشته تمدید می‌شود، این عامل نیز در افزایش تمایل مستاجر‌ها برای تمدید موثر بوده است. اگر چه هنوز هم جابه جایی از برخی از مناطق و محلات به مناطق و محله‌های پایین‌تر شهر تهران و حتی حومه، به علت ناتوانی مستاجر‌ها در تامین هزینه‌های اجاره نشینی وجود دارد، اما نرخ رشد این جابه جایی‌ها امسال نسبت به سال گذشته و دو سال قبل که اجاره بها تورم‌های تا ۵۰ درصد و حتی بیشتر را تجربه کرد، کاهش یافته است. به عبارت دیگر، تعداد زیادی از مستاجر‌ها با توان محدود، همان دو سال اخیر مهاجرت کرده و به نظر می‌رسد که اوج این جابه جایی‌های منطقه ای، سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بوده است.

از سمت عرضه واحد‌های استیجاری نیز دست کم دو علت مهم در چرخش رویکرد موجر‌ها به تمایل به تمدید به جای تخلیه و جذب مستاجر جدید موثر بوده است. علت اول به هزینه‌های مربوط به پروسه جابه جایی مستاجر مربوط می‌شود. در شرایطی که نرخ رشد اجاره بها در سال‌جاری فعلا نسبت به مقطع زمانی سال گذشته کمتر بوده و همچنین این نرخ رشد کمتر برای ادامه سال نیز پیش‌بینی می‌شود، موجر‌ها ترجیح می‌دهند قرارداد‌های سال قبل را با مستاجر‌ها با نرخ‌های توافقی تمدید کنند. افزایش طول دوره انتظار برای اجاره واحد‌های مسکونی استیجاری در سال گذشته به دلیل رشد شدید اجاره بها در گروهی از واحد‌های مسکونی که موجر اقدام به تخلیه و قیمت‌گذاری دلخواه کرده بود، نیز در این تغییر رویکرد موجر‌ها از تخلیه به تمدید موثر بوده است. پارسال گروهی از موجر‌ها با هدف عرضه واحد مسکونی با اجاره بهای بالا، اقدام به تخلیه واحد و عرضه فایل به بازار اجاره کردند. اما به دلیل رشد شدید اجاره بها، واحد آن‌ها برای مدت زمانی بیشتر از طول دوره نرمال انتظار برای اجاره خالی ماند. امسال موجر‌ها برای جلوگیری از تکرار این تجربه که خود منجر به زیان آن‌ها می‌شود، به تمدید قرارداد‌ها با نرخ‌های توافقی رضایت داده اند.

اجاره ماهانه به جای پول نقد

تغییر دیگری که در بازار اجاره مسکن در آستانه تابستان ۱۴۰۲ مشاهده می‌شود مربوط به تغییر ذائقه موجر‌ها در فرمول دریافت اجاره بهاست. در شرایطی که سال گذشته تمایل به رهن کامل و همچنین دریافت وزن بیشتری از پول پیش دربرابر اجاره ماهانه در میان تعداد قابل‌توجهی از موجر‌ها افزایش یافته بود، اما فعالان بازار اجاره مسکن می‌گویند امسال این وضعیت تغییر کرده است. یعنی ارقامی که به عنوان مابه التفاوت اجاره بهای امسال با سال قبل بر اساس خواست موجر‌ها توافق می‌شود، مربوط به افزایش اجاره بهای ماهانه است. موجر‌ها امسال تمایلی به دریافت پول پیش بیشتر ندارند و ترجیح می‌دهند وزن بیشتر اجاره بها را در قالب اجاره بهای ماهانه طلب کنند. سال گذشته از آنجا که برخی موجر‌ها پیش‌بینی می‌کردند بازار‌های مالی و موازی مسکن (ارز، سهام و...) بازار‌هایی جذاب برای سرمایه‌گذاری باشد، به دریافت پول پیش تمایل بیشتری نشان می‌دادند. از سوی دیگر به دلیل افزایش وزن خرید‌های سرمایه ای، برای تامین بخشی از بهای آپارتمان، عرضه فایل با شرایط رهن کامل به بازار افزایش یافته بود. اما در شرایطی که هم اکنون نه تنها چشم اندازی از بابت رشد قابل‌توجه قیمت‌ها در سایر بازار‌های سرمایه‌گذاری وجود ندارد بلکه خریدار سرمایه‌ای نیز در بازار مسکن حضور ندارد، عمده تمایل موجر‌ها به دریافت وزن بیشتر اجاره بهای ماهانه است. یک انگیزه دیگر موجر‌ها از تمایل به دریافت وزن بیشتری از اجاره بهای ماهانه، پوشش بخشی از تورم هزینه‌های خانوار در نتیجه افزایش قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی است.

اثر افت قیمت مسکن بر اجاره بها.

اما در شرایطی که در هفته‌های اخیر تحت‌تاثیر ثبات یا کاهش قیمت در بازار‌های موازی مسکن از یکسو و همچنین پمپاژ اخبار امیدوارکننده درباره مذاکرات، قیمت واحد‌های مسکونی در پایتخت و دیگر کلان‌شهر‌ها قدری کاهش یافته یا در مسیر کاهش یا دست کم ثبات قرار گرفته است یک سوال مهم این است که اثر این کاهش قیمت خود را چگونه بر بازار اجاره نشان می‌دهد؟

فعالان بازار اجاره می‌گویند اگر چه سابقه کاهش اجاره بها عملا وجود نداشته است، اما کاهش قیمت مسکن اثر خود را بر این بخش از بازار نیز خواهد داشت و از رشد شدید و نامتعارف اجاره بها جلوگیری می‌کند. به گفته آن‌ها در صورت ادامه شرایط امیدوارکننده و کاهش قیمت در بازار مسکن و بازار‌های موازی، می‌توان امیدوار بود که اجاره بها امسال به ثبات رسیده و حتی در مقاطعی که به دلیل تغییر فصل با کاهش شدید تقاضا روبه‌رو هستیم، شاهد تخفیف‌های محسوس در نرخ‌های پیشنهادی موجران باشیم.

میانگین اجاره بهای منطقه متوسط تهران

بررسی‌ها با استناد به بهای پیشنهادی فایل‌هایی که روز گذشته به بازار اجاره مسکن منطقه ۵ شهر تهران به عنوان پرمعامله‌ترین و مصرفی‌ترین منطقه پایتخت عرضه شد نشان می‌دهد که هم اکنون میانگین رهن کامل پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان میانسال مصرفی در این منطقه بین ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان است. به طور قطع این میزان در برخی فایل‌ها با توجه به عمربنا، محل قرارگیری و امکانات می‌تواند کمتر یا بیشتر باشد.

منبع: دنیای اقتصاد