مچ‌اندازی در بازار اجاره/ تقابل «اجاره‌های پیشنهادی» بالاتر از «بالاترین فایل ها» و «استطاعت مستاجرها»؛ مسیر برد اجاره نشین‌ها چیست؟

به گزارش می‌متالز، داده‌های رسمی از نبض اجاره‌بها در کشور نشان می‌دهد، از ابتدای سال تاکنون، هزینه اجاره‌نشینی (با لحاظ میانگین رشد نقطه‌ای شاخص اجاره مسکن در ماه‌های گذشته از سال‌جاری)، ۵/ ۳۸درصد نسبت به نیمه اول پارسال افزایش پیدا کرده که از سطح تاریخی خود بیشتر است. تب بالای اجاره‌بها در شرایطی است که بازار خرید مسکن با «افت قیمت یا ثبات قیمت‌ها» روبه‌رو شده است؛ علت این تفاوت رفتار چیست؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر یکی از دو نیروی اصلی موثر بر تورم اجاره مسکن، نقش بیشتری در «تداوم روند صعودی اجاره‌بها» برعهده دارد. همچنین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره‌نشین‌ها می‌گوید، نوعی مچ‌اندازی بین «استطاعت مالی مستاجرها» و «نرخ‌های بالای مدنظر موجرها» شکل گرفته است که در نهایت به «افزایش چشمگیر مبلغ اجاره در قرارداد‌های جدید» منجر می‌شود؛ اما این تقابل در صورت «کنترل تورم عمومی» می‌تواند به نفع مستاجر‌ها تمام شود.

روایت رسمی از وضعیت بازار اجاره مسکن، نشان‌دهنده طناب کشی قیمتی بین دو سمت فعال این بازار یعنی موجر‌ها و مستاجرهاست. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رشد کشوری اجاره بها در نیمسال اول امسال در حالی رکورد ۱۲ ساله بالاترین افزایش سالانه را به ثبت رسانده است که نوعی مقاومت در برابر سطوح جدید اجاره بهای مسکن در سمت تقاضا مشاهده می‌شود؛ مقاومتی که عمدتا به یک علت خاص، در نهایت و برخلاف انتظار به نفع مستاجر‌ها تمام نشده است، بلکه با مقاومت همزمان سمت عرضه در این بازار، بیشتر به یک مسابقه طناب کشی بین موجر و مستاجر شبیه است.

روایت رسمی از اجاره بهای شهریور

بررسی‌ها بر اساس آمار مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور که در گزارش مرکز آمار ایران درباره «شاخص قیمت مصرف‌کننده» در شهریورماه منتشر شده است نشان می‌دهد، اجاره بها در نیمه اول امسال در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل-۶ ماه اول ۱۴۰۱- رشد ۵/ ۳۸ درصدی داشته است. این میزان رشد بر اساس تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در گزارش مرکز آمار دربردارنده اطلاعات رسمی مربوط به تورم عمومی آخرین ماه از فصل تابستان، محاسبه و اعلام شده است. براین اساس می‌توان اعلام کرد که در ۶ ماه اول سال‌جاری هزینه اجاره نشینی در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۵/ ۳۸‌درصد رشد داشته است.

رکوردزنی تورم اجاره

بررسی‌ها نشان می‌دهد این میزان رشد اجاره بها در ۶ ماه اخیر، از سال ۹۰ تاکنون بی سابقه بوده است. در واقع مقایسه میزان رشد هزینه اجاره نشینی در ۶ ماه اخیر با رشد سالانه هزینه اجاره نشینی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد، این میزان رشد اجاره بها از سال ۹۰ تاکنون بی سابقه بوده و نوعی رکورد از نظر بالاترین سطح تورم اجاره محسوب می‌شود. در واقع، رشد ۵/ ۳۸ درصدی اجاره بها در ۶ ماه اول سال‌جاری، بالاترین میزان رشد اجاره بها در مقایسه با تورم سالانه اجاره مسکن در همه سال‌های سپری‌شده از سال ۹۰ تاکنون بوده است و نوعی سقف جدید به لحاظ تورم اجاره به شمار می‌رود.

پیش از این نیز بالاترین رکورد رشد سالانه اجاره بها یعنی بالاترین سطح میانگین ۱۲ ماهه تورم نقطه‌ای اجاره مسکن، در کشور مربوط به تورم سالانه اجاره ۱۴۰۱ (سال قبل) بوده است. رشد سالانه اجاره مسکن در سال گذشته ۳۵‌درصد بود که هم اکنون و در نیمسال اول سال‌جاری، به ۵/ ۳۸‌درصد افزایش یافته است. از سال ۹۰ تاکنون این میزان رشد هزینه اجاره نشینی بی سابقه بوده است. این وضعیت خود نشان‌دهنده یک شرایط هشدار آمیز برای سیاستگذار مسکن است که از بازار اجاره منعکس می‌شود.

تورم اجاره دو برابر سطح تاریخی

همچنین، اطلاعات منعکس‌شده در گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده که نشان‌دهنده وضعیت تورم عمومی در شهریور ماه است نشان می‌دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در کشور نیز بر اساس تغییرات شاخص اجاره بها در شهریور امسال، معادل ۶/ ۳۸‌درصد بوده است. به این معنا که هزینه اجاره نشینی در کشور در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال گذشته به همین میزان افزایش یافته است. این میزان تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره، در واقع حدود دو برابر سطح تاریخی رشد اجاره بها در کشور است. در سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن، تورم نقطه به نقطه اجاره در کشور کمتر از ۲۰‌درصد بود؛ در حالی که این میزان هم اکنون به بیش از ۳۸‌درصد رسیده است.

تورم ماهانه بی سابقه از ابتدای سال

گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده که در آن تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن نیز منعکس شده است، نشان‌دهنده ثبت تورم ماهانه بی سابقه در شهریور ماه نسبت به تورم ماهانه اجاره از ابتدای سال تاکنون است.

به این معنا که بالاترین سطح تورم ماهانه اجاره در سال ۱۴۰۲ در شهریور ماه به ثبت رسیده است. در شهریور ماه امسال، رشد ماهانه شاخص اجاره بها در کشور به ۵/ ۳‌درصد رسید. این میزان بالاترین تورم ماهانه اجاره بها از فروردین ماه امسال محسوب می‌شود.

مرداد ماه، تورم ماهانه اجاره در کشور بر اساس تغییرات شاخص اجاره بها، ۳/ ۳‌درصد بود که بعد از ثبت تورم ماهانه ۴/ ۲ درصدی در دو ماه متوالی قبل (خرداد و تیر) از افزایش درجه تب تورمی در این بازار حکایت داشت. اما شهریور ماه این درجه حرارت بالاتر رفت و سقف جدیدی از تورم ماهانه اجاره در سال ۱۴۰۲ را به ثبت رساند.

نیروی اصلی رشد اجاره بها

نتایج بررسی‌ها و تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به اینکه چرا شهریور ماه امسال، تب تورمی در بازار اجاره افزایش یافت به شناسایی یک نیروی اصلی بالا‌برنده درجه حرارت در این بازار منجر می‌شود. در واقع آنچه باعث تداوم رشد تند هزینه اجاره نشینی در کشور شده است آن هم در شرایطی که بازار مسکن در دو سه ماه اخیر شاهد افت یا ثبات قیمت در معاملات خرید و فروش واحد‌های مسکونی بود، به یک نیروی اصلی برمی گردد. این نیرو که «تورم عمومی بالا» است، باعث شده است نه‌تن‌ها در دو ماه اخیر که بازار معاملات مسکن با ثبات و کاهش قیمت همراه شده، اجاره بها کاهش نیابد که فشار اجاره نشینی از ناحیه رشد هزینه‌ها بر مستاجر‌ها افزایش یابد. این افزایش فشار اجاره نشینی خود را در ثبت بالاترین سقف تورم ماهانه اجاره از ابتدای امسال در شهریور از یکسو و ثبت بالاترین تورم اجاره بها در ۶ ماه اول سال‌جاری نسبت به تورم سالانه اجاره مسکن از سال ۹۰ تاکنون، نشان می‌دهد.

تورم عمومی و رشد قابل‌توجه هزینه‌های مربوط به بهای اقلام، کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارها، مهم‌ترین و اصلی‌ترین نیروی افزایش درجه تب تورمی در بازار اجاره است. در واقع بالا بودن تورم عمومی، شارژ تورمی بازار اجاره را به همراه داشته است و تب تورمی بازار اجاره از این ناحیه بالاتر رفته است.

آمار‌های رسمی نشان می‌دهد تورم عمومی نقطه به نقطه در شهریور ماه امسال، معادل ۵/ ۳۹‌درصد بود. یعنی هزینه مصرفی خانوار‌ها در شهریور ماه امسال نسبت به شهریور سال قبل به طور متوسط ۵/ ۳۹‌درصد افزایش داشته است. این میزان (تورم عمومی نقطه به نقطه) در مرداد ماه معادل ۸/ ۳۹ درصد، در تیرماه برابر با ۴/ ۳۹ درصد، در خردادماه معادل ۶/ ۴۲ درصد، در اردیبهشت ماه برابر با ۵۵‌درصد و در فروردین ماه ۱۴۰۲ معادل ۵/ ۵۵‌درصد بوده است.

همان‌طور که از این ارقام مشخص است، از ابتدای سال تاکنون تورم عمومی نقطه به نقطه به طور متوسط ۴۵‌درصد بوده است که این میزان دو برابر سطح تاریخی آن محسوب می‌شود. تورم عمومی نقطه به نقطه در حالی به دو برابر سطح تاریخی خود در ۶ ماه اول سال‌جاری رسیده است که تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن نیز در همین بازه زمانی به حدود دو برابر سطح تاریخی خود رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد تورم اجاره در کشور کاملا از تورم عمومی تبعیت می‌کند.

به این معنا که با افزایش نرخ تورم عمومی، تب تورمی در بازار اجاره نیز تشدید می‌شود و با کاهش آن می‌توان انتظار داشت سرعت رشد اجاره بها نیز کاهش یابد.

اثر خروج خانه اولی‌ها از بازار

اما علاوه بر اثر تورم عمومی بالا بر افزایش درجه تب بازار اجاره، ردپای خروج اجباری خانه اولی‌ها از بازار خرید مسکن در تشدید شرایط تورمی در بازار اجاره نیز رصد می‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار اجاره در دوره جهش اخیر قیمت مسکن به دلیل رشد شدید قیمت‌ها و خروج اجباری خانه اولی‌ها از بازار به دلیل افت قدرت خرید، به سنگر آخر خانه اولی‌ها تبدیل شد.

در واقع خانه اولی‌هایی که بخش قابل‌توجهی از آن‌ها در صورت عدم‌بروز جهش قیمت، باید وارد بازار شده و صاحبخانه می‌شدند به ناچار مستاجر شدند. افزایش تعداد اجاره نشین‌ها ناشی از جهش قیمت مسکن، هم اکنون خود را در شکل افزایش سرعت رشد اجاره بها در این بازار نشان می‌دهد. یعنی علاوه بر نیروی اصلی که همان تورم عمومی است، تورم مسکن نیز بر افزایش فشار بر مستاجر‌ها از ناحیه افزایش سرعت رشد اجاره بها موثر بوده است. البته که تورم مسکن نیز در نهایت برآیندی از تورم عمومی است و اگر تورم عمومی کاهش یابد، کنترل شده یا مهار شود می‌توان به مهار، کنترل و کاهش تورم مسکن و انعکاس اثر آن بر بازار اجاره نیز امیدوار بود. اگرچه بسیاری از مستاجر‌ها بعد از جهش اخیر قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد اجاره بها، اقدام به جابه جایی بین منطقه‌ای و حتی بین شهری در بازار اجاره کردند، اما از آنجا که این آمار‌ها نشان‌دهنده تغییرات کشوری اجاره بهاست، تصویر کلی از وضعیت این بازار را ترسیم می‌کند. این تصویر کلی نشان‌دهنده ایجاد یک شرایط هشدار آمیز برای سیاستگذار مسکن است. مبنی بر اینکه ادامه بدسیاستی و بی سیاستی برای مهار تورم عمومی می‌تواند شرایط را حتی از وضعیت فعلی بدتر کند. هم اکنون سنگر آخر خانه اولی‌ها یعنی بازار اجاره به دلیل رشد شدید هزینه اجاره نشینی در معرض تهدید جدی قرار دارد و سیاستگذار باید به فوریت سیاست‌های موثر برای مهار تورم عمومی را که خود باعث مهار تورم مسکن و کنترل رشد اجاره بها می‌شود اجرایی کند.

طناب کشی با نرخ‌های فضایی
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن نشان‌دهنده بروز نوعی مقاومت قیمتی بین موجر‌ها و مستاجر‌ها بر سر نرخ‌های اجاره مسکن است. واسطه‌های مسکن هم اکنون در توصیف وضعیت اجاره بهای مسکن از واژه‌هایی مانند «نرخ‌های فضایی» استفاده می‌کنند. این ارقام فضایی که بر اساس ذهنیت موجر‌ها از وضعیت تورم عمومی تعیین شده است از سوی مستاجر‌ها با مقاومت روبه‌رو می‌شود و فایل‌های اجاره مسکن که با نرخ‌های بالا به مستاجر‌ها عرضه می‌شود هفته‌ها بدون متقاضی باقی می‌ماند. اما نکته قابل تامل این است که در این مقاومت و طناب کشی بین موجر و مستاجر، در نهایت شرایط به نفع مستاجر‌ها تمام نخواهد شد. چرا که یک نیروی نامرئی اجازه نمی‌دهد این تقابل در نهایت به نفع مستاجر‌ها تمام شده و خود را در تعدیل نرخ‌های پیشنهادی موجر‌ها منعکس کند. این نیروی نامرئی همان سطح بالای تورم عمومی است. هر چند در صورتی که این مقاومت وجود نداشت بعید نبود که اجاره بها با سرعت بیشتری نسبت به آنچه هم اکنون رشد کرده است، افزایش یابد. همه این‌ها نشان می‌دهد در صورتی که سیاستگذار به دنبال مهار رشد تند اجاره بها در کشور است باید وضعیت تورم عمومی تعیین‌تکلیف شده و سطوح بالای آن مهار شود.

کاهش فاصله اجاره بها با تورم عمومی

به‌خصوص آنکه برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» از کاهش فاصله بین تورم اجاره و تورم عمومی خبر می‌دهد. نسبت نرخ تورم عمومی به تورم اجاره، در نیمه اول دهه ۹۰ معادل ۵/ ۱ برابر بود؛ این میزان در میانه تابستان به ۳/ ۱ رسید و هم اکنون (شهریور ماه)، به ۰۲/ ۱ رسیده است. یعنی سرعت رشد هزینه اجاره نشینی از سرعت رشد سایر هزینه‌های مصرفی خانوار در شهریورماه نسبت به دوره قبل از جهش و حتی نسبت به میانه تابستان امسال، بیشتر شده است. این موضوع نه‌تن‌ها اهمیت مهار تورم عمومی برای مهار رشد شدید اجاره بها را نشان می‌دهد که در عین حال یک پیام مهم را نیز برای سیاستگذار مسکن به همراه دارد.

پیام مهم آن است که همه آنچه در دو سال اخیر با هدف ساماندهی مسکن و مهار تورم در بازار اجاره اجرا شده است نتوانسته است در این زمینه موفقیت آمیز باشد؛ بنابراین لازم است به فوریت سیاست‌های اثربخش در این زمینه به اجرا درآید که اولین و مهم‌ترین آن‌ها «مهار تورم عمومی» است.

منبع: دنیای اقتصاد