منوی مسکن ۵ نامزد/ تحلیل دو نامزد ریاست جمهوری درباره بازار مسکن متفاوت از سه نامزد دیگر است

به گزارش می‌متالز، بررسی‌ها از آنچه محمدباقر قالیباف، مسعود پزشکیان، سعید جلیلی، علیرضا زاکانی و همچنین امیرحسین قاضی‌زاده‌هاشمی درنظر دارند برای خانه‌اولی‌ها انجام دهند، نشان می‌دهد دو کاندیدا با مداخله مستقیم دولت در مسکن‌سازی به شیوه‌هایی که از دهه۸۰ روی زمین‌های دولتی پیاده شد، زاویه دارند. یکی از این دو کاملا مخالف مسکن‌سازی دولتی است و دیگری، مدل منتهی به تولید خوابگاه روی زمین‌های ۹۹ساله به جای ساخت خانه را قبول ندارد. با این حال پیش‌بینی می‌شود «اجاره به شرط تملیک برای خانه‌دارشدن» توسط یکی از آن دو نامزد درصورتی‌که به‌عنوان رئیس‌جمهور انتخاب شود، به اجرا دربیاید. دو نامزد دیگر، اما قصد دارند طرح دولتی ساخت انبوه مسکن را به پشتوانه ماده‌ای از برنامه هفتم با قدرت پیش ببرند. یک نامزد دیگر انتخابات، قصد «کاهش قیمت از طریق کاهش هزینه‌های ساخت» را دارد. دو خلأ عمده در منوی مسکن نامزد‌ها شامل «نحوه مهار محرک‌های بیرونی تورم مسکن» و «چگونگی رونق بخش مسکن در دل شهر‌ها (بافت‌های فرسوده)» می‌شود.

فرید قدیری: هفته‌ای که گذشت نامزد‌های نهایی انتخابات ریاست جمهوری با حضور در برنامه‌های صدا وسیما، نگاه شان به حوزه‌های مختلف اقتصادی، سیاسی و اجتماعی را تشریح کردند و در پاسخ به یک سوال مشترک درباره «یکی از مهم‌ترین مطالبات ایرانی‌ها از رئیس جمهور جدید»، بازار مسکن دولت شان را تصویر کردند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه تا الان در ذهن نامزد‌ها درباره «اوضاع خانه اولی ها» نقش بسته است، نشان می‌دهد: فعلا ۵ نفر از ۶ کاندیدای نهایی، ایده‌هایی برای نحوه سیاستگذاری در بخش مسکن دارند که قابل تحلیل است. نامزد ششم هنوز، موضع گیری مشخصی برای این بخش مهم از اقتصاد نکرده است. از بین ۵ نامزد نیز برنامه‌های ۴ کاندیدا را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد.

مخالف «مسکن‌سازی دولتی»؛ پزشکیان چه کار خواهد کرد؟

مسعود پزشکیان، یکی از ۶ نامزد قطعی شده برای انتخابات ریاست جمهوری تیرماه است. برخلاف آنچه طی روز‌های گذشته در برخی رسانه ها، «از زبان پزشکیان در جایگاه کاندیدای انتخابات درباره بازار مسکن»، مصاحبه‌هایی منتشر شده، او صحبتی نداشته است. آنچه از او نقل‌قول شده به اواخر سال گذشته برمی گردد. با این حال، پزشکیان «مخالف آشکار طرح مسکن‌سازی دولتی» است. این طرح همانی است که در دولت احمدی نژاد تحت عنوان مسکن مهر اجرایی شد و در دولت شهید رئیسی نیز تحت عنوان «یک میلیون مسکن در سال با افق ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال» در جریان بوده است. پزشکیان پیش‌تر درباره مسکن میلیونی به «امکان پذیر نبودن ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال توسط دولت یا با حضور مستقیم دولت در این صحنه» اشاره کرده بود و با استناد به آمار‌هایی که مسوولان در سال گذشته درباره طرح نهضت ملی مسکن ارائه کرده بودند، گفته بود «تعداد واحد‌های مسکونی ساخته شده در این طرح، زیر ۴۰۰‌هزار واحد در سال است.» منوی مسکن پزشکیان را، اما می‌توان از سه طریق، شناسایی کرد. این نامزد انتخابات ریاست جمهوری به نوعی از خط فکری و جریان سیاستی تعلق دارد که کارنامه به جا مانده از آن طی دهه‌های گذشته نشان می‌دهد، دولت اگر این نامزد رئیس آن شود برای بخش مسکن و ساختمان چه کار خواهد کرد. خط فکری دولت اصلاحات در دهه ۸۰ –که پزشکیان نیز در همین خط قرار دارد- برای بخش مسکن بر «عدم‌مداخله مستقیم در بازار مسکن» و همچنین «فراهم کردن محیط مناسب برای سرمایه‌گذاری ساختمانی» و «ارائه امکانات برای عرضه مسکن» پایه ریزی شده بود. در دولت اصلاحات، سیاستگذار مسکن، دو طرح «ساخت انبوه واحد مسکونی در درون شهر‌ها به صورت مشارکت با سازنده‌ها روی زمین‌های دولتی داخل شهر» و «ساخت واحد مسکونی با مدل عرضه اجاره به شرط تملیک» را جلو برد.

در مجموع دو طرح، «صحبتی از ساخت چند میلیون واحد مسکونی» نبود، اما نزدیک به ۱۰۰‌هزار خانه اولی «با مدل اجاره به شرط تملیک»، صاحب مسکن شدند و در عین حال، «سطح مناسب قدرت وام خرید مسکن» در آن دوره و شرایط اقتصادی بیرونی بازار مسکن باعث شد تعداد قابل توجهی از خانوار‌ها بتوانند از طریق سازوکار بازار، صاحب خانه شوند. پس، به یک دلیل، آن هم «کارنامه دولتی که به لحاظ خط فکری با پزشکیان، هم مسیر است»، می‌توان انتظار داشت این نامزد، تجربه موفق قبل را جلو ببرد. از طرفی، یکی از دو مشاور اقتصادی اصلی پزشکیان، فردی است که او نیز به «مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن» اعتقاد ندارد. حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در دهه ۷۰، در ایده «پرداخت وام خرید مسکن با مدل صندوق پس انداز در بانک تخصصی» هم نظر بود و طی نیمه دوم دهه ۹۰ نیز مدل «صندوق پس انداز مسکن یکم» را از طریق بانک تخصصی، اکران کرد. در این ایده که البته در صندوق مسکن یکم، ناقص اجرایی شد، بانک‌ها بخشی از منابع شان را در ازای کاهش سپرده قانونی نزد بانک مرکزی، وارد منابع بانک تخصصی بخش مسکن می‌کنند تا منابع لازم برای پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن فراهم شود. مشاور اقتصادی پزشکیان در این سال ها، ریشه جهش تاریخی قیمت مسکن را «مسائل بیرونی این بازار» همچون انتظارات تورمی می‌دانست و اکنون می‌توان انتظار داشت، شناسایی درست قفل بازار مسکن برای خانه اولی‌ها به گشایش قفل «خرید و ساخت» و رونق این بخش بینجامد.

از طرفی، یک وزیر پیشین مسکن نیز ظاهرا در تیم فکری مسعود پزشکیان قرار گرفته است که سابقه بازار مسکن در دوره او «عدم‌مداخله مستقیم دولت» را نشان می‌دهد. در حال حاضر، «تورم اجاره» حادتر از تورم مسکن است، چون عمده زوج‌های جدید به دلیل ناتوانی از خرید وارد بازار اجاره مسکن می‌شوند. اگر این پازل را برای منوی مسکن مسعود پزشکیان فرض کنیم - براساس شواهد - در این صورت می‌توان انتظار داشت، سیاست‌های این بخش، اثرمعناداری روی بازار اجاره داشته باشد. هر چند طی روز‌های آینده و در مناظره‌های انتخاباتی، پزشکیان و دیگر نامزد‌ها به سمتی خواهند رفت که «بیشتر و کامل» درباره آنچه دولت شان برای بخش مسکن انجام خواهد داد، صحبت کنند.

«خانه» با «خوابگاه» فرق دارد؛ جلیلی چه می‌گوید؟

سعید جلیلی، دیگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری، در یکی از برنامه‌هایی که در صداوسیما طرف مصاحبه قرار گرفت، حدود ۵ دقیقه، درباره برنامه اش برای بازار مسکن سخن گفت. نگاه جلیلی به «مشکل ناتوانی خانوار‌ها از خرید مسکن» بر «اوضاع بازار زمین به عنوان ریشه تورم ملکی» متمرکز است. جلیلی معتقد است، «زمین به اندازه کافی در کشور وجود دارد، اما انحصار در این بازار است.» البته شاید منظور او از انحصار، «سفته بازی و سوداگری روی زمین» است که باعث شده «عرضه زمین آماده ساخت، محدود باشد»، اما در نقاط مختلف شهر‌ها حتی در تهران که «برخی مسوولان مدام ادعا می‌کنند، زمین نیست»، زمین‌هایی را می‌بینیم که «بلااستفاده» رها شده و مالکانش، سال به سال از «تورم بالای زمین» نفع می‌برند. رشد قیمت زمین طی یک دهه گذشته، بیشتر از رشد قیمت مسکن بود. زمین در بلندمدت –طی سه دهه گذشته- نیز عایدی بالاتری در مقایسه با مسکن به صاحبانش داد. در شرایط «انتظارات تورمی» در سال‌های گذشته، «سرمایه داران درشت» به جای آنکه آپارتمان بخرند و خالی نگه دارند، سراغ زمین رفتند. جلیلی می‌خواهد قیمت زمین را کاهش دهد، اما تاکنون، نگفته از چه مسیری. با این حال، این نامزد از یک سو «به مسکن‌سازی دولتی اعتقاد دارد»، اما از سوی دیگر، به شکل غیرمستقیم، از طرح‌های مسکن‌سازی دولتی دوره‌های قبل «ایراد ظریف» گرفته است.

جلیلی می‌گوید، بین «ساخت خانه برای مردم» و «ساخت خوابگاه» فرق وجود دارد. خانه‌هایی که روی زمین‌های دولتی می‌سازیم باید همه نوع خدمات و امکانات سکونتی و شغلی را داشته باشند تا افراد حس تعلق به آنجا پیدا کنند. این نامزد بنا دارد اگر رئیس جمهور شد، از ماده‌ای از برنامه هفتم توسعه که به دولت‌ها اجازه داده است «زمین‌های بیرون شهر‌ها را به میزان ۰.۲‌درصد کل پهنه ایران به کاربری مسکونی تبدیل کنند»، برای ساخت مسکن استفاده کند. این ماده، اما اتفاقی را رقم خواهد زد که جلیلی منتقد آن است. زمین‌های خام بیرون شهر‌ها دهه‌ها طول می‌کشد تا «محله مسکونی واقعی» شوند و افراد حس تعلق به آنها پیدا کنند. ضمن آنکه، مسکونی سازی زمین‌های خام به قیمت امروز، مترمربعی ۴ تا ۵ میلیون برای دولت هزینه دارد که با توجه به منابع محدود دولت، تامین آن، سال‌ها طول می‌کشد و برنامه مسکن‌سازی دولتی را مشمول تورم سالانه می‌کند. از طرف دیگر، حتی اگر دولت منابع لازم برای تبدیل زمین‌های بیرون شهر‌ها به محله‌های مسکونی را داشته باشد، هزینه زندگی برای خانوار‌ها در نقاطی دورتر از شهر‌های مادر، بالا می‌رود و تازه باید منابع کلان برای ساخت مترو تخصیص پیدا کند؛ اتفاقی که سال‌ها برای هشتگرد و پرند طول کشید و امروز، پردیس هنوز مترو ندارد. جلیلی البته از «شهر یک دقیقه ای» صحبت کرد؛ این مدل، «شهر ۱۵ دقیقه ای» است که در فرانسه به شکل آزمایشی در پاریس اجرایی شده به این معنا که ساکنان محله‌های مختلف باید بتوانند در کمتر از ۲۰ دقیقه، به همه نوع خدمات سکونتی و زندگی که می‌خواهند دسترسی پیدا کنند و «رفت و آمد‌های زائد درون شهری» در سطح شهر کاهش پیدا کند. این مدل، مدنظر جلیلی است که با «زمین گشایی در بیرون شهر‌های اصلی» در تعارض است.

قالیباف به دنبال «کاهش زمان رسیدن به کلید خانه»

محمدباقر قالیباف، دیگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری، درباره بازار مسکن و چگونگی حل مشکل، طی روز‌های گذشته در قالب دو سرفصل جداگانه، صحبت کرد. این نامزد به دنبال آن است که «مدت زمان لازم برای صاحب خانه شدن» را کاهش دهد. البته این هدف او، همانی است که در برنامه هفتم مصوب مجلس آمده است. در برنامه هفتم توسعه، به دولت تکلیف شده است سیاست‌های مسکن به گونه‌ای جلو رود که در سال پایان برنامه، خانوار‌های ایرانی با درآمد سالانه شان بتوانند بعداز ۷.۵ سال صاحب مسکن شوند. شاخص «دسترسی به مسکن» یک شاخص جهانی است که از نسبت کل درآمد سالانه خانوار‌ها به میانگین قیمت یک خانه ۱۰۰ مترمربعی به دست می‌آید. این نسبت در کشور در حال حاضر حول و حوش ۱۹ تا ۲۱ است. برای آنکه این شاخص به یک‌سوم کاهش پیدا کند، باید یا درآمد ایرانی‌ها ۳ برابر شود یا قیمت مسکن تا ۷۰‌درصد افت کند که البته هر دو در صورت سیاستگذاری درست اقتصادی، در زمان مشخص قابل دسترس است.

به شرط آنکه آن سیاست ها، اعلام و پیش برده شود. قالیباف همچنین در نظر دارد به «ساخت مسکن دولتی» ادامه دهد. این سیاست از آنچه او برای «زمین گشایی برای ساخت مسکن» اعلام کرده، قابل شناسایی است. او نیز مثل جلیلی بر ماده‌ای از برنامه هفتم که اجازه می‌دهد معادل ۰.۲‌درصد پهنه ایران، زمین مسکونی شود، حساب کرده است. این ماده به معنای آن است که معادل حدود ۵ برابر مساحت شهر تهران، زمین‌های بیرون شهر‌ها می‌تواند به داخل محدوده شهر‌ها بیاید؛ اتفاقی شبیه زمین‌های ۹۹ ساله که فاقد زیرساخت‌ها بود و منابع کلان برای تامین آب و برق و گاز و سپس خدمات روبنایی آنها، صرف شد. قالیباف در نظر دارد با مولدسازی این زمین ها، شرایط ساخت مسکن انبوه را فراهم کند.

زاکانی موافق ساخت انبوه مسکن

علیرضا زاکانی یکی دیگر از نامزد‌های انتخابات ریاست جمهوری اعتقاد دارد دولت می‌تواند مسکن انبوه برای فاقدین مسکن بسازد. او در برنامه صدا و سیما در پاسخ به مجری که پرسیده بود «آیا مسکن‌سازی وظیفه شهرداری است» گفت: ما در شهرداری ۱۰ قاعده داریم که از روی آنها حرکت می‌کنیم، اینکه گفته شود شهرداری طبق قانون وظیفه دیگری دارد، درست، اما یکی از این قاعده‌های ما کمک شهرداری به دولت برای ساخت مسکن است. درست است که مسکن‌سازی وظیفه وزارت راه و شهرسازی است، اما ما هم می‌توانیم کمک کنیم و ساخت وساز ۲۰۰‌هزار واحد را اخیرا در شهر تهران به عنوان اتفاق بی سابقه شروع کردیم. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نگاه این نامزد نشان می‌دهد، او در نظر دارد به مسکن‌سازی توسط دولت ادامه دهد. البته این ۲۰۰‌هزار واحد نیز اگر آدرس تک تک آنها به همراه پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای آنها توسط شهرداری اعلام شود، ابعاد اقدام بی سابقه مدیریت شهری تهران در این دوره، مشخص‌تر خواهد شد.

قاضی زاده هاشمی قصد کاهش قیمت مسکن را دارد

امیرحسین قاضی‌زاده‌هاشمی، نامزد دیگر انتخابات درباره مشکل بازار مسکن معتقد است، می‌توان با مدیریت هزینه ساخت مسکن و قیمت تمام شده، قیمت مسکن را ۴۰‌درصد کاهش داد. او از هزینه‌های مازاد برای ساخت مسکن گفته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، بخش قابل‌توجهی از تورم مسکن به تورم ساخت مربوط نیست بلکه به اثر تورمی «حجم بالای تقاضای غیرمصرفی خرید خانه» و همچنین ناتوانی سازنده‌ها در فروش پایدار مربوط است. با این نگاه‌ها، می‌توان این‌طور دسته‌بندی کرد که پزشکیان و جلیلی، موافق ساخت مسکن در زمین‌های خام بیرون از شهر‌ها نیستند و دو نامزد دیگر به مولدسازی روی این اراضی اعتقاد دارند.

منبع: دنیای اقتصاد