آرایش منطقه‌ای بازار مسکن/ رکود معاملات مسکن طی ۱۰ روز گذشته «سنگین تر» از ماه‌های قبل شد/ تقاضای خرید باز هم افت کرده است/ افزایش محسوس «فایل اجاره»

به گزارش می‌متالز، راضیه احقاقی‌: شدت گرفتن تنش‌های منطقه‌ای طی هفته‌های اخیر بر روند معاملات خرید ملک و اجاره‌بها اثرگذار شده است؛ اگرچه تشدید تنش منطقه‌ای زمینه ساز رشد نرخ ارز در کشور شده و به شکل معمول قیمت مسکن در کشور همگرا با نرخ ارز نوسان دارد؛ اما این مرتبه این دو بازار، رفتاری واگرا از خود بروز داده اند. افزایش ریسک تنش منطقه‌ای طی دو هفته اخیر باعث شده تا بخشی از صاحبان ملک حاضر به ارائه تخفیف در معاملات فروش خانه شوند، امااین افزایش تخفیف نیز نتوانسته تا به اینجای کار بازار فروش خانه در پایتخت را داغ کند. در عین حال افزایش ریسک تنش منطقه‌ای، به سود مستاجر‌ها تمام شده به نحوی که بخشی از موجر‌ها برای دریافت نقدینگی حاضر به ارائه تخفیف به مستاجران خود شده اند و همزمان بازار اجاره با افزایش فایل عرضه از سوی صاحبان ملکی که درصدد دریافت نقدینگی هستند، مواجه شده است.

بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین و سرمایه قابل ملاحظه برای ورود؛ نسبت به اغلب بازار‌ها با سرعت پایین تری به سیگنال‌های اقتصادی و غیراقتصادی واکنش نشان می‌دهد. به همین دلیل پس از گذر حدود ۱۰ روز از دهم مهرماه (تشدید تنش در منطقه خاورمیانه) وضعیت بازار خرید و فروش و اجاره خانه در سطح شهر تهران را مورد ارزیابی قرار داد؛ این ارزیابی تحقیقی میدانی از واسطه‌های ملکی فعال در سطح شهر تهران بود. نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی از آن است که شدت گرفتن ریسک تنش‌ها در منطقه خاورمیانه بر رفتار صاحبان ملک اثرگذار بوده است؛ این تغییر رفتار در معاملات فروش و اجاره منعکس شده است.

طی ماه‌های اخیر بازار مسکن در سطح کشور و به تبع بازار مسکن پایتخت با رکود سنگینی در معاملات خرید و فروش مواجه بود؛ در گزارش‌های پیشین «دنیای‌اقتصاد» به کرات به این رکود و تاثیر آن بر کاهش اسمی قیمت خانه در برخی مناطق پایتخت اشاره شد. رکود در بازار مسکن کشور طی روز‌های منتهی به دهم مهرماه امسال به میزانی جدی بود که احتمال تشدید این رکود دور از انتظار بود؛ با وجود این نتایج بررسی‌های میدانی نشان داد که این ریسک سیاسی جدید از سه محل بر بازار خرید و فروش و از یک منظر بر بازار اجاره اثرگذار شده است.

افزایش تنش در وهله ابتدایی باعث شده تا بخشی از فروشندگان خانه که به طور جدی خواهان معامله ملک خود هستند؛ برای جوش خوردن معامله حاضر به ارائه تخفیف شوند. این رفتار مربوط به صاحبان ملکی می‌شود که تصمیم ۱۰۰ درصدی برای فروش ملک دارند؛ این دست مالکان تا قبل از افزایش ریسک سیاسی در منطقه نیز حاضر به ارائه تخفیف در میانه معامله بودند؛ اما شدت گرفتن تنش‌های منطقه‌ای باعث شده تا این افراد برای جوش خوردن معامله فروش حاضر به ارائه تخفیف‌های به مراتب بیشتری شوند.

اثر دوم افزایش «تنش منطقه‌ای» بر بازار خرید و فروش ملک را باید در شدت گرفتن رکود و کاهش میزان معاملاتی که به سرانجام می‌رسد جست‌وجو کرد. در شرایط کنونی که ریسک سیاسی در منطقه افزایش یافته است؛ تمایل به خرید و نگهداری دارایی‌های زودنقدشونده افزایش یافته و تبدیل آن به ملک به عنوان دارایی دیرنقدشونده از نگاه بسیاری از مردم، اقدامی پرریسک تلقی می‌شود. به این ترتیب در شرایطی که افزایش تنش منطقه‌ای، با ورود سرمایه به بازار ارز و طلا زمینه ساز ایجاد جریان افزایشی در بازار این دارایی‌ها شده؛ از میزان معاملات نهایی خرید و فروش خانه کاسته شده و درواقع رکود در این بخش تشدید شده است.

اثرگذاری بعدی تنش منطقه‌ای بر بازار ملک مربوط به افرادی می‌شود که به دنبال تبدیل ملک خود به ملک احسن هستند. طی ماه‌های اخیر و در میانه رکود سنگین سرمایه‌ای حاکم بر بازار ملک؛ بخش قابل‌توجهی از معاملات مسکن در کشور مربوط به متقاضیان تبدیل خانه به گزینه‌ای بهتر بود. اما نتایج بررسی‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» و صحبت با واسطه‌های ملکی حاکی از آن است که معاملات تبدیل به احسن نیز در گره عدم‌جوش خوردن به دام افتاده اند. این رویه نتیجه افزایش ریسک خرید ملک به عنوان سرمایه‌گذاری دیربازده و با نقدشوندگی پایین است. درواقع در شرایط کنونی افراد معدودی حاضر به تبدیل سایر دارایی‌های خود نظیر پول نقد، طلا و ارز به ملک هستند و همین موضوع بازار تبدیل به احسن در معاملات مسکن را نیز قفل کرده است.

اما چهارمین اثر تنش منطقه‌ای در بازار ملک مربوط به معاملات اجاره می‌شود. بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از آن حکایت دارد که بخشی از موجر‌ها برای افزایش نقدینگی خود حاضر به تنظیم قرارداد اجاره با نرخی کمتر از مطالبه اولیه و در حد استطاعت مستاجر شده اند. اگرچه با آغاز فصل پاییز به شکل سنتی از تعداد فایل‌های اجاره نسبت به فصل تابستان (زمان سنتی اجاره خانه در کشور) کاسته می‌شود؛ اما به گفته واسطه‌های ملکی مورد بررسی از سوی «دنیای‌اقتصاد» در شرایط کنونی بر تعداد فایل‌های اجاره نسبت به مهر سال قبل به طور تقریبی افزوده شده است. درواقع بخشی از دارندگان ملک با هدف افزایش نقدینگی به عرضه ملک خود روی آورده اند و برای دریافت سریع‌تر وجه نقد حاضر به ارائه تخفیف نیز شده اند. این موضو‌ع زمینه ساز کاهش اجاره‌بها شده است.

کاهش نرخ رشد اجاره‌بها در زمان تشدید تنش منطقه‌ای و بروز جنگ گزاره‌ای است که تجربه ۸ سال جنگ ایران و عراق نیز آن را اثبات کرده است. «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «سرنوشت قیمت مسکن» که در روز هفدهم مهرماه امسال منتشر شد؛ با هدف پیش‌بینی تاثیر «تنش در منطقه» بر هزینه تامین خانه به بررسی روند نوسان قیمت اجاره‎ بها طی دهه ۵۰ و ۶۰ پرداخت. داده‌های تاریخی این بخش نشان از آن داشت که ریسک تنش منطقه‌ای می‌تواند سرعت رشد اجاره‌بها را به نصف کاهش دهد. در حالی که طی سال‌های ۵۱ تا ۵۶ شاخص هزینه مسکن رشدی متوسط ۲۳ درصدی داشت؛ این نرخ طی سال‌های ۵۷ تا ۶۶ یعنی در بازه افزایش تنش داخلی و منطقه‌ای به ۱۱.۹‌درصد کاهش یافت.

در فروردین امسال نیز این رویه به شکل دیگری تکرار شد؛ طی هفته‌های ابتدایی امسال به‌رغم افزایش شتابان نرخ ارز در پی تشدید تنش منطقه‌ای، قیمت مسکن در تهران ثابت ماند. این در حالی بود که طی سال‌های قبل به شکل معمول رشد نرخ ارز زمینه ساز افزایش بهای مسکن نیز بود؛ اما از آنجاکه این مرتبه علت ایجاد جریان افزایشی در بازار ارز متفاوت بود؛ نتیجه این رشد نرخ بر بازار مسکن نیز پیامد متفاوتی داشت. درواقع «تنش در منطقه» اگرچه پتانسیل رشد نرخ ارز را دارد؛ اما چشم انداز قیمت مسکن را کاهشی می‌کند. احتمال افزایش تنش منطقه‌ای باعث خروج بخشی از متقاضیان خرید ملک از این بازار شده و کاهش تقاضا زمینه ساز افت قیمت در این بازار می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد