مسکن‏‏‏‏‌ دولتی یا حمایتی؟/ پوست اندازی در سیاست‌گذاری مسکن پس از بازخورد‌های منفی از سیاست‌های قبلی/ منابع محدود دولت امکان «ادامه ساخت یا عرضه مسکن دولتی» را سلب می‌کند/ مسکن دولتی باعث «گسترش محله‌های فقیرنشین» می‌شود/ مطلوبیت حمایت مالی به جای دخالت در بازار

به گزارش می‌متالز، اما با وجود چالش‌هایی که مسکن دولتی آمریکا با آن دست و پنجه نرم می‌کند، آنچه در تغییر مداوم و بازسازی قوانین مورد توجه قرار می‌گیرد، پوست اندازی در سیاستگذاری‌های مسکن پس از بازخورد‌های منفی از سیاست‌های قبلی بود. در واقع، دولت فدرال به منظور بهبود وضعیت بازار مسکن این کشور به ویژه برای کم درآمدها، به طور مداوم در‌صدد اصلاح قوانین قبلی برآمد و این روند تا به امروز ادامه داشت. در شرایط فعلی نیز سیاست‌های جدید برای عبور از بحران کمبود عرضه و افزایش تقاضا را به دولت جدید موکول کرده است.

بیش از هر کشور ثروتمند دیگری، ایالات متحده بیشتر به نیرو‌های بخش خصوصی برای تامین مسکن متکی است. اما ورود دولت به این بخش با سه نقطه عطف شروع می‌شود. در اواخر دهه ۱۸۰۰، دولت‌های محلی به منظور تنظیم استاندارد‌های کد ساختمانی و تنظیم ایمنی مسکن، شروع به تصویب قوانین اصلاحات مسکن کردند. در دهه ۱۹۲۰، شهر‌ها شروع به تصویب قوانین منطقه بندی محلی برای تنظیم استفاده از زمین کردند. ورود فدرال به بخش مسکن در دوران رکود اقتصادی آغاز شد، زمانی که اصلاح طلبان دریافتند که بازار خصوصی نمی‌تواند مشکلات مسکن کشور را حل کند. سومین نقطه عطف همزمان با اجرای طرح «معامله بزرگ» برای تنظیم بانک‌ها و حمایت از وام مسکن به منظور گسترش مالکیت خانه اتخاذ شد و اولین برنامه مسکن دولتی را برای تحریک مشاغل و ارائه یارانه به طبقه کارگر ایجاد کرد.

امروزه، مسکن عمومی، ۱.۱ میلیون آپارتمان که حدود ۲.۱ میلیون نفر از افراد کم درآمد را در خود جای داده است، کمتر از یک درصد از موجودی مسکن کشور را تشکیل می‌دهد. آژانس‌های مسکن محلی موظفند آسیب پذیرترین افراد را در مسکن عمومی خود اسکان دهند. متوسط درآمد سالانه برای یک خانوار مسکن عمومی ۱۴۷۵۳ دلار است. بدون مسکن عمومی که ساکنان ۳۰ درصد درآمدشان را می‌پردازند و بقیه آن را دولت فدرال می‌پردازد آنها در خانه‌های افتضاح و بی‌کیفیت بخش خصوصی زندگی می‌کنند و نیمی یا بیشتر از درآمد خود را فقط برای نگه داشتن سقفی بالای سرشان هزینه می‌کنند که دائما در معرض تهدید اخراج هستند.

سیاست‌های نه‌گانه مسکن آمریکا

ساختمان‌های یارانه‌ای عمدتا تاریخچه پیچیده و اغلب بد‌نامی در ایالات متحده دارند. در حالی که دهه‌های اول پروژه‌ها با استاندارد‌های ساخت و ساز بالاتر و طیف وسیع تری از درآمد‌ها و متقاضیان مشابه ساخته می‌شدند، با گذشت زمان، مسکن دولتی به طور فزاینده‌ای به آخرین راه حل در بسیاری از شهر‌ها تبدیل شد. دلایل متعددی برای این روند منفی ذکر شده است از جمله می‌توان به عدم موفقیت کنگره در تامین بودجه کافی، کاهش استاندارد‌ها و کیفیت و سوءمدیریت در سطح محلی اشاره کرد. اما با این حال، پس از بازخورد منفی از هر سیاستی، دولت با پوست اندازی اقدام به تهیه سیاستی جایگزین در جهت بهبود وضعیت بازار مسکن این کشور کرد.

«وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات‌متحده (HUD)» به عنوان مجری اصلی سیاست‌های حوزه مسکن و توسعه شهری در دولت فدرال آمریکا، عهده‌دار سیاست تامین مسکن از دهه ۱۹۳۰ بوده که طی دوره ۹۴ ساله، سیاست‌ها و اصلاحات گسترده‌ای را در پیش گرفت که در این گزارش به ۹ سیاست مهم و اثرگذار دولت آمریکا در بازار مسکن این کشور اشاره می‌شود.

مهم‌ترین سیاستی که دولت آمریکا در جهت خروج از بحران «رکود بزرگ» از دهه ۱۹۳۰ در جهت تامین مسکن برای خانوار‌های کم درآمد این کشور اجرایی کرده، سیاست مسکن دولتی با قیمت کمتر از نرخ بازار بوده که به مردم امکان تامین مسکن ارزان‌تر درون شهر‌ها به جای اسکان در مکانی دور از شهر‌ها را می‌دهد. مسکن دولتی که هم به منظور خرید برای خانه اولی‌ها و هم کمک اجاره برای افراد کم درآمد اجرایی شد، عمدتا از یک یا چند بلوک متمرکز از ساختمان‌های آپارتمانی کم تراکم یا پرتراکم تشکیل شده است. اداره این مجتمع‌ها برعهده مقامات مسکن ایالتی و محلی است که توسط وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) تامین مالی می‌شوند. در سال ۲۰۲۰، یک میلیون واحد مسکونی عمومی وجود داشت. در سال ۲۰۲۲، حدود ۵.۲ میلیون خانوار آمریکایی نوعی کمک فدرال برای اجاره دریافت کردند.

سیاست مسکن آمریکا را می‌توان به دو دوره خروج از «رکود بزرگ» اقتصادی و دوره سیاست‌های عصر مدرن و حق برابری تقسیم کرد. در دوره اول اگرچه هدف کمک به میلیون‌ها نفر برای تامین مسکن ارزان بود، اما به دلیل میراث نژادپرستی و نابرابری، میلیون‌ها نفر از بهره‌مند شدن از برنامه‌های دولتی باز ماندند. در بسیاری از موارد، نژادپرستی و جداسازی به صراحت در قانون ذکر شده بود و در موارد دیگر صرفا در اجرای قانون پذیرفته شده بود.

تاریخچه مسکن عمومی در آمریکا عمدتا در دهه ۱۹۳۰ در طول رکود بزرگ با برنامه‌های معامله بزرگ (New Deal) آغاز می‌شود. ناامنی مسکن قبلا وجود داشت، اما رکود، انگیزه سیاسی را برای دولت فدرال فراهم کرد تا به موضوعی که تبدیل به یک بحران شده بود پاسخ دهد. یکی از اولین اقداماتی که برای رسیدگی به بحران رو به رشد مسکن در کشور انجام شد، تصویب «قانون مسکن ملی» بود. قانون مسکن ملی در سال ۱۹۳۷ سیستم مسکن عمومی آمریکا را تاسیس کرد.

مهم‌ترین پیامد این قانون اعطای یارانه‌های دولتی به مقامات مسکن محلی در سراسر کشور برای از بین بردن شرایط مسکن ناایمن و غیربهداشتی، جهت ریشه کنی محله‌های فقیرنشین و تهیه خانه‌های مناسب، ایمن و بهداشتی برای خانواده‌های کم درآمد بود. این مدل، دولت فدرال را از پروژه‌های ساختمانی دور کرد و به سمت وام‌های حمایتی از مقامات مسکن محلی و دولت‌های ایالتی سوق داد. سیاست و اداره مسکن عمومی از آن زمان تغییر کرده است، اما قانون مسکن در سال ۱۹۳۷ مدلی را ایجاد کرد که آمریکا امروز آن را اجرا می‌کند. اما نتیجه این طرح در آن زمان، به دلیل تبعیض آمیز بودن منجر به تفکیک محله‌ها و «تمرکز فقر» و «جدانشینی» بود.

قانون موسوم به «بزرگراه کمک فدرال» در سال ۱۹۵۶، گام دوم آمریکا در جهت سیاست‌های شهرسازی و تامین مسکن بود. دهه ۵۰ که نشان دهنده دوران شکوفایی آمریکاست، شاهد رشد اقتصاد بود که منجر به افزایش مالکیت خانه و بهره وری نیروی کار شد. در بحبوحه این رونق بود که کنگره قانون گسترده‌ای را با عنوان «قانون بزرگراه کمک فدرال ۱۹۵۶» تصویب کرد که بر رشد سریع آمریکا از طریق یک تلاش عمومی عمده سرمایه گذاری تاکید کرد. در حالی که این قانون به ظاهر ربطی به مسکن عمومی نداشت، اما تأثیر عمده‌ای داشت.

در جوامع سراسر کشور این لایحه مجوز ساخت سیستم بزرگراهی بین ایالتی را صادر کرد، یک جاده ۴۱ هزار مایلی که برای اتصال شبکه شهر‌های کشور طراحی شده است. در تئوری، این لایحه مشکلات اصلی آمریکا را حل می‌کند، اما در عمل، ساخت بزرگراه‌ها منجر به جابه‌جایی جوامع کم درآمد و قطع ارتباط آنها با منابع مهم شد. آنها همچنین گسترش حومه‌ها را تشویق کردند، مناطقی که ساکنان عمدتا سفیدپوست و طبقه متوسط از محله‌های شهر مهاجرت کردند و جوامع محروم را بیشتر منزوی و جدا کردند.

نقطه عطف سیاست‌های تامین مسکن آمریکا را باید از زمان تصویب «قانون منصفانه» دانست که امکان تامین مسکن را برای همه فراهم کرد و سیاه پوستان نیز به عنوان شهروندان آمریکایی پذیرفته شده و سیاست محافظت از محرومان برای خرید و اجاره مسکن دولتی بدون تبعیض اتخاذ شد. اما درست از این زمان و با افزایش بیشتر تقاضا برای خانه‌های دولتی، کمبود منابع تخصیص یافته برای مسکن منصفانه و در نتیجه، کمبود مسکن ملی برای افراد کم درآمد به دلیل محدودیت مالی و سرمایه گذاری دولت خود را نشان داد. مسکن‌های تامین شده با این سیاست، با گذر زمان به مشکل «اعتبار مورد نیاز برای بازسازی و سرویس و نگهداری» برخورد کرد.

با ورود بیشتر افراد کم درآمد به بازار مسکن آمریکا و در نتیجه مستاجران بیشتر، برنامه «کوپن مسکن» در سال ۱۹۷۴ با عنوان اصلاحیه بخش ۸ قانون مسکن ملی ۱۹۳۷، اجرایی شد. این برنامه، کوپن‌هایی را به خانوار‌های کم درآمد ارائه می‌دهد تا امکان استیجار از بخش خصوصی، برایشان فراهم شود. خانوار‌ها حدود ۳۰ درصد از درآمد خود را به عنوان اجاره پرداخت می‌کنند و مابقی هزینه توسط کوپن فدرال پوشش داده می‌شود. این برنامه توانسته بود، حدود ۵‌میلیون از مستاجران را پوشش دهد. اما سه ایراد عمده بر این طرح وارد بود، زیرا اول از همه باعث انتظار طولانی متقاضیان شده بود و به دلیل دسترسی محدود، برخی از صاحبخانه‌ها این کوپن‌های دولتی را نمی‌پذیرفتند؛ و سومین نقد بر این اصلاحیه این است که فقط یک سوم افراد کم درآمد را پوشش می‌داد، از این رو، نیاز به تغییرات بیشتر برای کاهش و رفع تبعیض بود.

این امر دولت را وارد سیاستی جدید و مهم امید ۶ یا همان اصلاحیه تخریب و بازسازی مسکن دولتی (Fairclith)، کرد که براساس آن، به دلیل عدم تامین بودجه کافی، قانونی را برای محدود کردن ساخت واحد‌های مسکن جدید در دهه ۱۹۹۰ تصویب کرد. براساس این قانون، دولت تنها می‌تواند واحد‌های جدید را جایگزین واحد‌های موجود کند و طبق قانون از ساختن واحد‌های مسکونی عمومی بیشتر منع شده است. این قانون، نتیجه فشار اضافی بر سیستمی است که نمی‌تواند تقاضا را برآورده کند. این اصلاحیه منجر به محدود کردن عرضه و به طور کلی دشوار شدن عرضه مسکن ارزان قیمت برای خانوار‌های کم درآمد جدید شد.

یکی دیگر از اقدامات مسکن عمومی دولت آمریکا برنامه کمک اجاره (RAD) توسط وزارت مسکن بود که این برنامه نشان می‌دهد، چگونه مسکن عمومی از زمان ایجاد آن در اوایل قرن بیستم تغییر کرده است.

این سیاست به منظور جلب مشارکت بخش خصوصی برای پاسخ به تقاضای مسکن مقرون به صرفه با توجه به محدودیت مالی دولت فدرال تهیه شد. یک مطالعه در سال ۲۰۱۰ نشان داد که HUD نیاز به ۲۶ میلیون دلار سرمایه تامین نشده (شامل تعمیرات و نگهداری بسیار مورد نیاز) دارد. برنامه کمک اجاره، برای مهار این روند و اجازه ورود پروژه‌های خصوصی در کنار پروژه‌های دولتی برای ساخت مسکن اجتماعی اجرا شد. با این حال، واحد‌های جدید با مشارکت بخش خصوصی، منجر به افزایش اتکا به سرمایه گذاری خصوصی شده که ممکن است منجر به محدودسازی مسوولیت‌های دولت شود. افزایش واحد‌های جدید، اگرچه نیاز مالی را برطرف می‌کند، اما اثر درازمدت آن مبنی بر مفید بودن آن هنوز مشخص نیست. البته سیاست‌های مهم دیگر در حوزه کمک اجاره همچون «برنامه کمک اجاره با مدت محدود» در سال ۲۰۱۲ اجرا شد که به تمام خانوار‌های کم درآمد یعنی غیرسالمند یا غیرمعلول فرصتی ۵ ساله برای کمک اجاره ارائه می‌دهد.

اما شاید آنچه بازار مسکن آمریکا را بیشتر از همیشه با کمبود مسکن دولتی و حمایتی مواجه کرد، اتخاذ قانون تامین مسکن خانوار تک نفره در سال ۲۰۱۳ باشد. با گسترش خانوار‌های تک نفره در آمریکا و درآمد‌های محدود آنها، سیاست تامین مسکن برای خانوار‌های تک‌نفره دنبال شد که دولت به منظور تامین مسکن برای همه، اقدام به پرداخت وام مسکن با نرخ بهره صفر و ایجاد تسهیلات مالی برای افراد کم درآمد کرد. اگرچه این برنامه جدید، منجر به تحرک بازار و افزایش تقاضا شد، اما این رونق مسکن تک خانواری منجر به کمبود شدید عرضه در بازار مسکن آمریکا شد. در واقع ارائه تسهیلات باعث افزایش تقاضا با وجود کمبود منابع شد. در نتیجه، مالکیت خانه برای بسیاری از آمریکایی‌های کم درآمد و اقلیت دورتر شده است. در نظر بگیرید که از سال ۲۰۱۲ دستمزد‌ها ۳۸ درصد رشد داشته است، اما قیمت مسکن در سطح اولیه حدود ۱۶۰ درصد افزایش یافته است.

دولت فدرال، از طریق برنامه اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمد خود که در سال ۲۰۱۲ برای ساخت ۹۰ درصد از کل مسکن‌های اجاره‌ای یارانه‌ای در ایالات متحده پرداخت شد، سالانه ۶ میلیارد دلار برای تامین مالی ۵۰ هزار واحد اجاره‌ای کم‌درآمد، هزینه می‌کند. هزینه‌های هر واحد برای ساخت و‌ساز جدید (۲۰۱۱-۲۰۱۵) از ۱۲۶ هزار دلار در تگزاس تا ۳۲۶ هزار دلار در کالیفرنیا متغیر است.

اما مجموعه این سیاستگذاری‌ها در رابطه با مسکن عمومی، در شرایط فعلی آمریکا اثرگذار نبود بلکه شرایط را برای یافتن مسکن مقرون به صرفه، سخت‌تر کرد. بحران مسکن مقرون به‌صرفه با سرعت در وضعیت بدتری قرار گرفت، زیرا همه گیری و کار از راه دور مکان زندگی مردم و نوع خانه‌ای را که به دنبال آن هستند تغییر داده است. قیمت متوسط خانه در سراسر کشور در مقایسه با درآمد متوسط خانوار افزایش بیشتری یافته است. برآورد‌ها در مورد تعداد واحد‌های مسکونی مورد نیاز در آمریکا نشان می‌دهد که این کشور به ۴ میلیون واحد جدید نیازمند است.

بسیاری از قوانین منطقه بندی مدرن از دهه ۱۹۸۰ یا قبل از آن وضع شده اند، اما با گسترش مراکز شهری و حومه‌ها در کلان شهرها، این موضوع واقعا مشکل‌تر شده است. همچنین به لطف کار از راه دور، بسیاری از شهر‌های کوچک‌تر ناگهان شاهد هجوم مردم از کلان‌شهر‌های بزرگ‌تر هستند. مشکل اصلی این است که سیاستگذاران فقط بر راه حل‌هایی برای افراد با درآمد متوسط تمرکز می‌کنند که تقریبا نیازی به تامین مسکن مسکن ندارند.

قیمت مسکن از ژانویه ۲۰۲۰ تاکنون ۱.۵ برابر افزایش یافته است و این روند افزایشی برای اجاره بیش از ۲۰ درصد بوده است. اما با وجود این، برخی از کارشناسان سیاست‌های دولت را مسوول بحران مسکن آمریکا می‌دانند که خانوار‌های کم‌درآمد را از بازار مسکن بیرون می‌کند. بازار مسکن در حال تغییر است و مقصر واقعی جهش عظیم قیمت مسکن است که توسط مسکن فدرال و سیاست‌های پولی تقویت شده است، که به طور فزاینده ای، آمریکایی‌های کم درآمد را از بازار مسکن بیرون می‌کشد.

این مارپیچ قیمت خارج از کنترل به معنای افزایش رقابت برای خانه‌های ارزان‌تر و کمتر است. خریداران با سطح پایین درآمدی به طور فزاینده‌ای به حاشیه رانده می‌شوند، زیرا نمی‌توانند با افراد پردرآمدتر رقابت کنند. این امر باعث شد تا ضربه‌ای سنگین به کم درآمد‌ها وارد شود. افرادی که قادر به خرید مسکن نیستند در اجاره نشینی باقی می‌مانند. این موضوع به افزایش اجاره بها کمک می‌کند، که اکنون در سراسر کشور ۲۰‌درصد افزایش یافته است.

با این حال، دولت بایدن با توجه به شدت یافتن بحران مسکن آمریکا یک برنامه برای کاهش هزینه‌های خرید خانه و افزایش عرضه مسکن تدوین کرد که شامل یک برنامه دو ساله است و اعتبار مالیاتی ۵۰۰۰ دلاری را برای خانه اولی‌ها و برنامه‌های کمکی برای پیش‌پرداخت‌ها و هزینه‌ها را فراهم می‌کند.

علاوه بر این، دولت پیشنهاد کرد که بانک‌های وام مسکن فدرال، بودجه خود را برای برنامه‌های تامین مالی خرید، ساخت و بازسازی خانه‌های اجاره‌ای و فروش مقرون به صرفه و همچنین کمک به صاحبان خانه‌های با درآمد کم و متوسط برای تامین خرید یا بازسازی خانه‌ها افزایش دهند.

منبع: دنیای اقتصاد