تولید «فقر» در زمین ۹۹ ساله

به گزارش می‌متالز، دولت‌ها طی دو دهه گذشته، مسکن‌اولی‌ها را در «زمین‌های نامرغوب» موسوم به اراضی ۹۹ ساله جانمایی کردند و در مقابل، امتیاز‌های مسکن شهری، یعنی «تراکم ساختمانی» را به مالکان زمین‌های مرغوب (اراضی داخل شهر) اعطا کردند. نتیجه این مدل سیاستگذاری را می‌توان در نمودار «تشدید نابرابری ملکی بین دهک یک و دهک ۱۰» مشاهده کرد.

معمای «رکوردزنی فقر مسکن در سال ۱۴۰۲» که هفته پیش گزارش رسمی آن تشریح و بررسی شد، یک پاسخ اقتصادی دارد و یک پاسخ سیاستی. راز اقتصادی جهش تاریخی جمعیت «مستاجر‌های دچار به فقر» به ریسک‌هایی برمی‌گردد که از اواسط دهه ۹۰ وسیله پرش قیمت مسکن و سپس اجاره‌بها را فراهم آورد و همزمان باعث جاماندن درآمد و توان مالی خانوار‌ها در مسیر رشد هماهنگ با تورم شد. اما اکنون «جعبه سیاه» سیاست‌های «تولید فقر مسکن» نیز باز شده و نشان می‌دهد، دست‌کم از دهه ۸۰ تاکنون، دولت‌ها از دو مسیر، زمین «نابرابری در مالکیت مسکن» را هموار کردند و در کنار طرح‌ها و مصوبات دولتی، شهرداری‌ها نیز با تصمیمات ساختمانی به «تشدید نابرابری مسکن» دامن زدند.

سیاست‌های «خانه‌دار شدن» به اسم کم‌درآمدها، در خدمت پردرآمد‌ها

پیش‌تر (هفته گذشته)، «دنیای‌اقتصاد» با انتشار آمار جدید از «فقر مسکن» که مرکز پژوهش‌های مجلس آن را منتشر کرده بود، گزارش داد: نرخ فقر در بین مستاجر‌ها به رقم بی‌سابقه ۴۰ درصد رسیده است به این معنا که نزدیک به نیمی از ۵‌میلیون خانوار ایرانی از پس «حداقل هزینه‌های زندگی» برنمی‌آیند و معیشت‌شان تحت‌تاثیر فشار هزینه مسکن قرار گرفته است. اواسط دهه ۹۰ یعنی قبل از شروع عصر جهش قیمت‌ها، این نرخ بسیار پایین و در سطح ۲۷ درصد قرار داشت. در آن گزارش همچنین تصریح شده بود، ۱۰۰ درصد مستاجر‌های دهک اول جامعه یعنی همه «کم‌درآمدترین خانوار‌های اجاره‌نشین ایرانی» فقیر هستند درحالی‌که فقط یک درصد «پردرآمدترین مستاجرها» در این وضعیت قرار دارند. اکنون آمار تازه‌تری از «نابرابری در دسترسی به مسکن مناسب» منتشر شده است که نشان می‌دهد، طی ۱۶ سال گذشته، نرخ «خانه‌دار شدن» در دهک پردرآمدترین یعنی دهک ۱۰ به مراتب بیشتر از دهک کم‌درآمدترین یعنی دهک یک بوده است.

تعداد خانوار‌های مالک در دهک ۱۰ در فاصله ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۲ از حدود ۱.۳‌میلیون خانوار به ۲.۷‌میلیون خانوار افزایش پیدا کرده است؛ اندکی بیش‌از ۱۰۰ درصد افزایش. اما در همین فاصله زمانی، تعداد مالکان در دهک یک جامعه تنها با ۶۰ درصد افزایش به ۱.۳‌میلیون خانوار رسیده است. طی این ۱۶ سال «کلکسیونی از طرح‌های دولتی مسکن‌سازی به اسم تامین مسکن کم‌درآمدها» در کشور به اجرا درآمد، اما ماحصل آن، به توزیع نابرابر «کلید خانه» و «تسهیلات دولتی خانه‌دار‌شدن» منجر شده است.

دولت‌ها چگونه به «نابرابری در مالکیت» دامن زدند؟

از نیمه دهه ۸۰ تاکنون، دو نوع طرح بزرگ «تامین مسکن کم‌درآمدها» در کشور به اجرا درآمد؛ طرح مسکن‌مهر و طرح مسکن‌ملی. با این حال، از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس، این طرح‌ها که روی «زمین‌های ۹۹ ساله» سوار بود، باعث افزایش نابرابری در مالکیت شدند؛ اما چگونه؟

طرح‌های تامین مسکن خانوار‌های هدف، یعنی کم‌درآمدها، با عرضه زمین نامرغوب در «بیرون از شهر‌های اصلی و شهر‌های موجود» به اجرا درآمد. در طول این سال‌ها، دولت‌ها با این استدلال که درون شهرها، زمین برای ساخت مسکن وجود ندارد، از اراضی ۹۹ ساله که فاقد خدمات شهری و سکونتی بودند، برای ساخت مسکن ویژه کم‌درآمد استفاده کردند. این اراضی از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس، در «محدوده نامسکونی» جانمایی شد و «عیان‌ترین و شدیدترین» شکل جداسازی کم‌درآمد‌ها با نقش‌آفرینی مستقیم دولت را به اجرا گذاشت.

طی این سال‌ها، این تنها مسیری نبود که با هدایت دولت به «نابرابری در مالکیت مسکن» انجامید. دولت‌ها با تصویب طرح‌های جامع و تفصیلی شهر‌ها (از طریق شورای عالی شهرسازی)، با تخصیص «تراکم پایه» یا همان افزایش تعداد طبقات مجاز به ساخت، به املاک مسکونی موجود در شهرها، عملا «امتیاز زمین جدید (در ارتفاع) به مالکان مسکن و زمین درون شهرها» ارائه کردند. درحالی‌که دریافت‌کنندگان این امتیاز‌ها و حق توسعه بنا، هیچ تعهدی به «ساخت مسکن با تراکم جدید برای اقشار متوسط یا کم‌درآمدجامعه» نداشته‌اند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در مطالعه تازه‌ای که پیرامون «تاثیر تصویب طرح‌های توسعه شهری توسط دولت» بر نابرابری در مالکیت و تبعیض مسکن انجام داده، شکاف شکل‌گرفته پردرآمد‌ها و کم‌درآمد‌ها را ناشی از «محرومیت نامالکان از امتیاز تراکم ساختمانی» در دل شهر‌ها می‌داند. امتیاز‌های تراکم‌ساختمانی به مالکان زمین داده می‌شود و این وسط، «نامالکان»، چون زمینی در شهر ندارند، از این امتیاز‌ها محرومند.

گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس درباره نتیجه طرح‌ها و سیاست‌های دولت در بخش مسکن منتشر کرده است، تاکید می‌کند: دولت‌ها در طول این سال‌ها می‌توانستند با بهره‌گیری از سیاست‌های شناخته‌شده جهانی در زمینه تامین مسکن، حداقلی‌ترین کار ممکن را انجام دهند. یعنی، بهره‌مندی از ظرفیت بخش‌خصوصی برای اختصاص بخشی از ساخت‌وساز‌های مسکونی درون شهر‌ها به خانوار‌های با درآمد کم از طریق متناسب‌سازی قیمت و ویژگی این ساختمان‌ها. این مدل تامین مسکن همان «مسکن اجتماعی» است به این معنا که خانوار‌های اقشار هدف، به جای آنکه از طریق زمین‌های ۹۹ ساله بیرون از شهرها، طرد بشوند، در دل شهر‌ها و در نقاطی که خدمات سکونتی و شغلی وجود دارد، «به مسکن ملکی یا اجاره‌ای مناسب» دسترسی پیدا کنند.

تراکم‌فروشی در خدمت «مالکان» یا «نامالکان»؟

شهرداری‌ها از طریق کمیسیون ماده ۵، تراکم‌فروشی می‌کنند و اسم این مجوز‌ها را «افزایش عرضه مسکن برای کمک به خانه‌دار شدن خانوارها» گذاشته‌اند. مدیران شهری نهاد‌هایی همچون قرارگاه مسکن در سال‌های اخیر از طریق «صدور مجوز‌های ویژه تغییر کاربری و افزایش تراکم در کمیسیون ماده ۵» را برای تامین مسکن محرومان راه‌اندازی کردند. اما اکنون مرکز پژوهش‌های مجلس در مطالعه‌ای که با عنوان «واکاوی تامین مسکن در اصل ۳۱ قانون اساسی از منظر تبعیض‌های ناروا» انجام داده، به صراحت نوشته است: «مجوز‌های تراکم ساختمانی مازاد هیچ‌گاه در خدمت تامین مسکن «کم‌درآمد‌های نامالک» نبوده است. ضمن آنکه دریافت‌کنندگان این امتیاز‌های ساختمانی به عنوان منابع محدود و ارزشمند شهری، تعهدی برای تامین مسکن خانوار‌های کم‌درآمد و نامالک نداشته‌اند.

این پژوهش در عین حال تاکید می‌کند، سیاستگذاران بخش مسکن و ساختمان از دولت‌ها گرفته تا شهرداران، همواره «علل بحران مسکن را به کمبود عرضه» تقلیل می‌دهند و سراغ «مسکن‌سازی روی زمین‌های نامرغوب ۹۹ ساله» و «فروش تراکم روی زمین‌های مرغوب» می‌روند؛ اقداماتی که نه تنها نابرابری ملکی را کم نکرده که تشدید نیز کرده است.

دو پیشنهاد فوری برای «کاهش فقر مسکن»

سیاست «تامین مسکن محرومان از طریق جداسازی آنها» باید متوقف شود، برای این منظور باید «ساخت مسکن روی زمین‌های بیرون از شهر‌ها و محدوده‌های نامسکونی» ممنوع شود. این اولین توصیه کارشناسان این مطالعه پژوهشی به دولت است. اتفاقا در قانون جهش تولید مسکن، ماده‌ای وجود دارد که «تامین مسکن محرومان را از طریق الحاق زمین به محدوده شهرها» تکلیف کرده است. این مطالعه، آن ماده از قانون جهش تولید مسکن را مورد نقد قرار داده است.

دومین پیشنهاد سیاستی برای کاهش فقر مسکن و کاهش نابرابری ملکی، «بازبینی اساسی در سیاست‌های فروش تراکم و مجوز‌های ساختمانی» است. مجوز‌های ساخت‌وساز باید با فاکتور «جمعیت نامالک» در طرح‌های تفصیلی شهر‌ها بازنگری شود و هدف توسعه ساختمانی شهر‌ها باید «تامین مسکن کم‌درآمدها» و رسیدگی به «وضعیت مسکن نامالکان» باشد. برای این منظور، مسکن اجتماعی استیجاری پیشنهاد شده است آن هم نه به صورت «ساخت مجتمع‌های مخصوص کم‌درآمدها» بلکه برخلاف سیاست جدانشینی، بخشی از ظرفیت مسکونی ساختمان‌هایی که از تراکم بالا و امتیاز‌های شهری برخوردار می‌شوند، در اختیار تامین مسکن نامالکان قرار بگیرد.

منبع: دنیای اقتصاد