تماس‌های معکوس در بازار مسکن/ تغییر شرایط «دریافت» در معاملات ملک نسبت به فصل جهش

به گزارش می متالز، این گروه نسبت به «شرایط پرداخت بهای ملک» برای خریداران نیز نرمش نشان می‌دهند. تحولات به‌وجودآمده یک پیام اصلی و حداقل یک پیام مکمل دارد.

بازار معاملات مسکن در روزهای اخیر با سه حرکت رکودشکن از سوی سازنده‌ها مواجه شده است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تحولات اخیر بازار مسکن و اظهارات واسطه‌ها و سازنده‌های بازار املاک نشان می‌دهد طی روزهای اخیر سازنده‌ها و بسازبفروش‌های پایتخت سه گام تازه در مسیر تحرک بخشی به معاملات فروش واحدهای مسکونی برداشته‌اند که این سه حرکت می‌تواند در ماه‌های پایانی سال منجر به افزایش جنب و جوش در بازار املاک مسکونی شود. آبان ماه امسال بازار معاملات مسکن با ثبت افزایش ۱۸ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به مهرماه در مسیر خروج از ابررکود ساختمانی قرار گرفت و جنب و جوش نسبی در بازار خرید و فروش مسکن در این ماه تجربه شد؛ با این حال سطح معاملات خرید مسکن در این ماه همچنان به حدی نرسید که بتوان از آن با عنوان خروج بازار از رکود تعبیر کرد؛ طی روزهای اخیر سه حرکت جدید و روبه جلو از سوی سازنده‌ها و فروشنده‌های واحدهای مسکونی نوساز منجر به ایجاد نوعی امیدواری در بازار مسکن شده است مبنی بر اینکه با این سه گام رو به جلوی سازنده‌ها می‌توان امیدوار بود تا در ماه‌های آینده این جنب و جوش معاملاتی و پاییزی بازار مسکن تقویت شود.

یک گام رو به جلوی سازنده‌ها در مسیر کمک به ایجاد تحرک در بازار معاملات مسکن به نفع تقاضای مصرفی را می‌توان به مشاهده «تماس‌های معکوس» در بازار مسکن نسبت داد.در روزهای گذشته برخی از سازنده‌های مسکن که پیش از این وبه‌خصوص در سال گذشته حاضر به فروش واحدهای مسکونی خود نبودند از طریق برقراری تماس با واسطه‌ها و متقاضیان مسکن اعلام کرده‌اند که حاضر به فروش برخی از واحدهای مسکونی آماده عرضه خود (نوسازهای آماده سکونت و کلیدنخورده‌ها) هستند. برخی از این سازنده‌ها با پیشنهاد بعضی از واحدهای خود به مشتریان قبلی یا واسطه‌ها یک اقدام رو به جلو برای حرکت در مسیر خروج از رکود معاملاتی مسکن برداشته‌اند.این در شرایطی است که در نیمه اول امسال و به‌خصوص در یک‌سال ۹۷ که بازار مسکن در فاز جهش قیمتی قرار داشت نه‌تنها علامتی از تماس سازنده‌ها با بازار برای عرضه مسکن به متقاضیان مشاهده نمی‌شد بلکه همه تماس‌ها در جهت معکوس یعنی از سمت تقاضا به سمت عرضه برای خریداری واحدهای آماده و اطلاع از شرایط قیمتی فروش آپارتمان‌ها برقرار می‌شد. این تماس‌ها در بسیاری از موارد حتی به بن‌بست برخورد می‌کرد؛ به این معنا که در برخی از موارد سازنده‌ها یا حاضر به فروش واحدهای خود نبودند یا شرایط قیمتی خود را به‌صورت هفتگی و روزانه و بعضا لحظه‌ای تغییر می‌دادند.

در برخی از موارد نیز برخی از سازنده‌ها حاضر به جوابگویی به تماس‌ها نبودند.

اما در شرایط فعلی تماس‌های تلفنی در بازار مسکن تغییر جهت داده است. یعنی هم‌اکنون این تماس‌ها عمدتا از سوی سازنده‌ها و فروشنده‌های واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده با بازار تقاضا برقرار می‌شود. تحقیقات میدانی انجام شده که تاییدکننده این موضوع است به شکل موردی در برخی محلات و مناطق شهر تهران مشاهده شده است. گروهی از سازنده‌ها و بسازبفروش‌های پایتخت که طی روزهای اخیر اقدام به تماس با بازار تقاضا و واسطه‌ها برای فروش برخی از واحدهای آماده خود کردند اتفاقا در ردیف اول لیست بسازبفروش‌هایی هستند که سال گذشته یا واحدی برای فروش نداشتند و همه واحدهای خود را به فروش رسانده بودند یا تمایلی به فروش واحدها از خود نشان نمی‌دادند با این امید که بتوانند در ماه‌های بعد و اوج جهش قیمت‌ها واحدها را با قیمت بالاتری به فروش برسانند. هم‌اکنون عمده تماس‌های معکوس در بازار مسکن از سوی سازنده‌ها انجام می‌شود. در سال گذشته دو گروه از سازنده‌ها در بازار مسکن وجود داشتند.برخی از آنها با استفاده از شرایط رونق بازار اقدام به فروش همه واحدهای مسکونی خود به متقاضیان کردند.اما برخی دیگر از سازنده‌ها تنها بخشی از واحدهای خود را در بازار سال گذشته به فروش رساندند که ناشی از عدم تمایل آنها برای فروش همه واحدها در آن زمان بود.بعضی از سازنده‌ها نیز به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز تورم ساختمانی و میزان افزایش هزینه ساخت و ساز به‌خصوص تورم زمین و مصالح ساختمانی فروش واحدهای مسکونی خود را به تعویق انداختند.هم‌اکنون بخشی از این سازنده‌ها برای فروش واحدهای خود به تکاپو افتاده‌اند.

این رویداد یعنی برقراری تماس‌های معکوس در بازار مسکن از سوی سمت عرضه، چند پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد؛ مهم‌ترین و کلیدی‌ترین پیام معکوس شدن تماس‌های تلفنی در بازار معاملات مسکن به تصویر سمت عرضه از آینده کوتاه‌ مدت و میان‌‌مدت بازار مسکن برمی‌گردد. از نگاه این گروه از عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی که عمده آنها سازنده هستند اما در میان آنها فروشنده‌های غیرسازنده نیز مشاهده می‌شود، بازار معاملات مسکن با دو تهدید احتمالی در ماه‌های آینده برای سمت عرضه همراه است. این تصور از ادامه روند کاهش قیمت مسکن در بازار برای سومین ماه نامتوالی در آبان ماه و علائم ادامه ریزش قیمت در ماه‌های پیش‌رو نشات می‌گیرد. این گروه از عرضه‌کنندگان مسکن احتمال می‌دهند در ماه‌های آینده شرایط بهتری نسبت به مقطع زمانی حاضر برای فروش واحدهایشان ندارند.این احتمال از دو جنبه یعنی چشم‌انداز افت بیشتر قیمت واحدهای مسکونی در ماه‌های پیش‌رو یا کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن در بازار سرچشمه می‌گیرد.

پیام دوم این رویداد برای بازار مسکن آن است که عمده سازنده‌هایی که در شرایط فعلی اقدام به برقراری تماس معکوس با هدف فروش واحدهای مسکونی آماده عرضه خود به بازار می‌کنند به بودجه نقدی برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام،خرید زمین یا تامین هزینه عوارض ساختمانی و دریافت مجوز ساخت پروژه‌های جدید نیاز دارند. سازنده‌ها تحت‌تاثیر رکود حاکم بر بازار مسکن و فروش نرفتن واحدها در ماه‌های اخیر از یکسو و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز از سوی دیگر هم‌اکنون با بحران مالی مواجهند. این در حالی است که تورم زمین و افزایش چشمگیر قیمت املاک کلنگی که هزینه‌برترین جزء ساخت‌وسازها محسوب می‌شود به این بحران مالی دامن زده است.

بنابراین برخی از سازنده‌هایی که از بابت انجام پروژه‌های ساختمانی قبلی همچنان بدهکارند و موعد چک‌های آنها فرارسیده از یکسو و سایر سازنده‌های نیازمند به بودجه نقد برای شروع وتکمیل ساختمان‌های جدید از سوی دیگر هم‌اکنون اقدام به برقراری تماس معکوس برای بازاریابی به منظور فروش یک یا چند ملک آماده عرضه خود به بازار کرده‌اند. پیام سوم این رویداد برای بازار مسکن آن است که شرایط خرید یا پیش‌خرید مسکن از این گروه از سازنده‌ها یا فروشندگان مسکن برای متقاضیان خرید در مقایسه با سایر فروشنده‌ها به‌طور نسبی بهتر است؛برقراری تماس معکوس از سوی سازنده‌ها با بازارتقاضا برای متقاضیان مسکن دربردارنده این پیام مهم است که خریداران می‌توانند این واحدها را با شرایط قیمتی و همچنین شرایط پرداختی نسبتا بهتر در مقایسه با سایر سازنده‌ها خریداری کنند.

درخصوص معاملات پیش‌فروش نیز به همین صورت است و متقاضیان پیش‌خرید مسکن می‌توانند واحد مورد نظر خود را با شرایط نسبتا مناسب‌تری از این گروه از سازنده‌ها پیش‌خرید کنند. بررسی‌ها از آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران در آخرین ماه از فصل پاییز نشان می‌دهد یک رویداد مهم دیگر هم‌اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌شود. برخی از سازنده‌ها در روزهای اخیر اقدام به تک‌فروشی واحدهای آماده عرضه خود به بازار کرده‌اند، به این معنا که اگرچه ممکن است هرکدام از این سازنده‌ها چند واحد آماده برای عرضه به بازار داشته باشند اما بنا به دلایلی تنها یکی از واحدهای مسکونی خود را برای فروش به بازار عرضه می‌کنند.

تک‌فروشی سازنده‌ها در بازار مسکن در روزهای اخیر عمدتا با هدف تامین کسری نقدینگی برای پرداخت هزینه‌ها، پاس کردن چک‌های سررسید شده یا تامین هزینه موردنیاز برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام، دریافت مجوزهای ساختمانی یا شروع عملیات ساختمانی جدید صورت می‌گیرد. این دسته از سازنده‌ها که چشم‌انداز مشخصی از بابت آینده پیش‌روی بازارمسکن ندارند و نمی‌خواهند ریسک فروش همه واحدهای خود در بازار فعلی و در شرایط رکودی را متحمل شوند تنها برای تامین کسری نقدینگی خود به جهت انجام یک یا چند مورد گفته شده در فوق،تنها یکی از واحدهای آماده خود را برای فروش به بازار مسکن و متقاضیان خرید عرضه می‌کنند و حاضر به فروش مابقی واحدها بیش از نیاز فعلی آنها به نقدینگی نیستند.

با این حال اقدام متفاوت دیگر برخی از سازنده‌ها در بازار مسکن در روزهای اخیر منجر به کشف یک رویداد جدید و متفاوت در مقایسه با تحولات گذشته بازار مسکن شده است.علاوه بر رواج عرضه تکی واحدهای مسکونی به بازار مسکن از سوی سازنده‌ها - تک‌فروشی - برخی دیگر از سازنده‌ها اقدام به عرضه برخی از واحدهای خود به بازار اجاره کرده‌اند.این دسته از سازنده‌ها که در شرایط فعلی برای جبران کسری بودجه نقدی خود برای ادامه فعالیت در بازار ساخت وساز مسکن تنها یکی از واحدهای مسکونی خود را به بازار فروش عرضه می‌کنند تصمیم دیگری از بابت نحوه عرضه بخش دیگری از واحدهای مسکونی آماده عرضه خود به بازار گرفته‌اند.

برخی از این سازنده‌ها در عین حال که اقدام به تک‌فروشی در بازار مسکن می‌کنند تصمیم دارند بخشی از واحدهای خود را که فعلا قصدی از بابت فروش و عرضه آنها به متقاضیان خرید ندارند به بازار اجاره عرضه کنند. استدلال این دسته از سازنده‌ها این است که حال که شرایط برای فروش واحدها مهیا نیست و قصد فروش همه واحدها را ندارند بخشی از واحدها را برای جبران خسارت خالی ماندن و بلوکه شدن سرمایه‌ها به بازار اجاره عرضه کنند. این اقدام سازنده‌ها در واقع هم به نفع تقاضای مصرفی خرید مسکن و هم به نفع مستاجران است. رویداد سومی که هم‌اکنون در بازار معاملات مسکن و در نتیجه تغییر تاکتیک سازنده‌ها در بازار مشاهده می‌شود به دگرگون شدن شرایط «دریافت» در معاملات مسکن مربوط می‌شود.

شرایط دریافت هم از نظر زمان تحویل واحد و هم از نظر نحوه دریافت قیمت مسکن در معاملات خرید وفروش در روزهای اخیر با تحول محسوس مواجه شده است. این تحول و دگرگونی نسبت به دوران اوج جهش قیمت مسکن است.بهار امسال یعنی فصل اوج جهش قیمت مسکن در بازار معاملات املاک، شرایط متفاوتی نسبت به وضعیت فعلی در بازار مسکن از نظر نحوه دریافت قیمت مسکن در بازار وجود داشت. در بهار امسال یعنی مقطع زمانی اوج جهش قیمت واحدهای مسکونی، شرط حضور سازنده یا فروشنده مسکن پای میز مذاکره با خریدار، داشتن پول نقد متقاضی معادل حداقل ۷۰ درصد قیمت ملک عنوان می‌شد.یعنی در بسیاری از معاملات مسکن در زمان اوج جهش قیمت، مالک یا فروشنده اعلام می‌کرد تنها زمانی حاضر به حضور پای میز مذاکره و امضای قرارداد است که خریدار ۷۰ درصد ارزش ملک را به‌صورت نقدی به وی پرداخت کند.

این شرایط در حال حاضر متفاوت شده است. واسطه‌ها می‌گویند علاوه بر آنکه در زمان فایل شدن واحدهای فروشی به هیچ وجه این شروط از جانب فروشنده‌ها و سازنده‌ها اعلام نمی‌شود، شرایط فعلی دریافت از سوی سازنده‌ها در دو نوع معاملات مسکن بسته به آماده بودن سند ملک یا آماده نبودن آن متفاوت شده است. در مقطع زمانی فعلی در عمده معاملات مسکن، در صورتی که سند واحد مسکونی آماده نباشد فروشنده تنها با دریافت ۳۰ درصد از قیمت واحد حاضر به امضای قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه می‌شود. در برخی از معاملات در چنین حالتی مدت زمان دریافت پول از خریدار تا زمان انتقال سند در بازه زمانی بیشتری نسبت به دوره اوج جهش قیمت مسکن تعیین می‌شود.

از سوی دیگر در معاملاتی که سند واحد آماده است و مدت زمانی کمتر از دو ماه برای انتقال سند از فروشنده به خریدار تعیین می‌شود فروشنده تنها با دریافت ۵۰ درصد از قیمت واحد کلید آپارتمان را به خریدار تحویل می‌دهد و نیم دیگری از قیمت مسکن را در زمان انتقال سند از خریدار دریافت می‌کند. این در حالی است که در بهار امسال (مقطع زمانی اوج جهش قیمت مسکن)، فروشنده در زمان انعقاد قرارداد حدود ۸۵ درصد از قیمت واحد مسکونی را از خریدار مطالبه می‌کرد و بعد از پرداخت این میزان از قیمت واحد کلید به وی تحویل می‌شد. مابقی قیمت مسکن معادل ۱۵ درصد باقی مانده در زمان انتقال سند(حدود دو ماه بعد) از خریدار دریافت می‌شد.

همچنین بازگشت تخفیف به معاملات مسکن بیش از ماه‌های گذشته مرسوم شده است. در شرایطی که در سال ۹۷ و ابتدای سال ۹۸ فروشنده‌ها و سازنده‌ها حاضر به اعمال تخفیف در نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان نبودند هم‌اکنون اعمال تخفیف در قیمت پیشنهادی در میان تعداد قابل توجهی از فایل‌های فروش مسکن عمومیت یافته است. در بسیاری از موارد در صورتی که مذاکره بین خریدار و فروشنده در همان روز منجر به امضای قرارداد شود تخفیف قابل توجهی از سوی فروشنده برای خریدار درنظر گرفته می‌شود.این میزان تخفیف به‌صورت اعلام کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها یا فروش زیر قیمت واحدها به همین میزان به‌صورت قابل توجه در آگهی‌های مربوط به فروش واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ دیده می‌شود. هر چند بازگشت تخفیف به معاملات مسکن با درصدهای کمتر از این میزان در میان عمده معاملات مسکن در میان همه گروه‌های متراژی و قیمتی مربوط به مناطق مختلف بازار فروش آپارتمان عمومیت یافته است.

بنابراین هم‌اکنون شرایط دریافت در معاملات مسکن از سوی فروشند‌ه‌ها و به نفع متقاضیان خرید مسکن تغییر کرده است.هم‌اکنون اعمال تخفیف قابل توجه، دریافت تنها ۳۰ درصد از قیمت مسکن در زمان انعقاد قرارداد برای واحدهایی که هنوز سند آنها آماده نشده است و دریافت ۵۰ درصد از قیمت واحد فروخته شده در زمان انتقال سند برای واحدهایی که سند آنها آماده است مهم‌ترین تحولاتی است که در روزهای اخیر در بازار مسکن از جانب فروشنده‌ها مشاهده شده است.

درحالی‌که به‌رغم افزایش نسبی حجم معاملات خرید مسکن در آبان‌ماه-رشد ۱۸ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در این ماه در مقایسه با مهرماه-بازار مسکن در میانه آبان ماه جنب و جوش نسبی را تجربه کرد اما واسطه‌ها امیدوارند در ماه‌های آینده به واسطه گام‌های رو به جلوی سازنده‌ها و فروشنده‌های مسکن برای تحرک‌بخشی به معاملات،این جنب وجوش شکل پررنگ‌تری به خود بگیرد. با این حال هنوز هیچ نشانه‌ای از توقف روند ریزش‌ قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن و صعودی شدن قیمت در معاملات آتی واحدهای مسکونی از سوی واسطه‌ها، کارشناسان و سایر فعالان بازار مسکن رصد نشده است.