بیم‌وامید صندوق‌های املاک و مستغلات/ نگرانی کارشناسان از سرایت افزایش قیمت سهام به بازار معاملات

به گزارش می‌متالز، علی فرنام با اشاره به راه‌اندازی اولین صندوق املاک و مستغلات در بورس، اظهار کرد: در این رابطه نگرانی‌هایی وجود دارد مبنی بر ورود تأمین مالی به بورس؛ این‌که ماهیت بورس و سهام واجد ارزشمندی و افزایش قیمت است، ازاین‌رو نگرانی وجود دارد که با افزایش ارزش سهام این صندوق‌ها، تبعات تورمی در بخش مسکن را به‌دنبال داشته باشد.

وی با بیان این‌که این نگرانی شماره یک است، ادامه داد: برای کسانی که منتقد بورس هستند این نگرانی درست است، اما این تفکر نیمه خالی لیوان است و نیمه پُر هم داریم که باید به آن توجه شود.

وی توضیح داد: تجربه جهانی نشان می‌دهد کشور‌ها به این سمت حرکت کرده‌اند که بخشی از تأمین مالی بازار مسکن را از بازار سرمایه تأمین کنند. در زمان حاضر بیش از ۹۹ درصد تأمین مالی مسکن کشور پولی و بانکی است که فشار سنگینی را به اقتصاد وارد کرده است.

وی با تأکید بر این‌که "می‌توانیم در بخش مسکن از سهم تأمین مالی پولی و بانکی بکاهیم و تأمین منابع مالی را از بازار سرمایه جلو ببریم"، گفت: پیش از این صندوق‌های زمین و ساختمان ایجاد شده بود که عملکردی بسیار ضعیف داشتند که در قالب چند پروژه مجموعاً ۱۰۰۰ واحد هم تحویل نشد.

کارشناس اقتصاد مسکن با ابراز "البته این به‌معنای بد بودن صندوق‌های زمین و ساختمان نیست" اضافه کرد: یکی از مسائل، درست عمل نکردن ساختار بوده است، به‌طوری که شیوه مشارکت سهامدار با صاحبان اصلی پرورژه به‌گونه‌ای بوده است که سوددهی پروژه‌ها کمتر از سود بانکی بوده است و رغبت به اجرای چنین پروژه‌هایی کم شده است.

فرنام با اشاره به این‌که صندوق‌های املاک و مستغلات چند ویژگی مثبت دارند، اضافه کرد: یکی از موارد مهم در بخش مسکن، مشکل نقدشوندگی در بازار املاک و مستغلات است؛ در قالب صندوق‌ها متقاضی یونیت‌هایی را خریداری می‌کند که به نقدشوندگی و رونق بازار کمک می‌کند به‌خصوص در دوره‌های رکود مسکن.

وی در عین حال افزود:، اما این نگرانی همچنان پابرجاست که برای افزایش قیمت تلاش‌هایی صورت بگیرد، این نگرانی وقتی جدی‌تر می‌شود که صندوق‌ها سهم ۱۰ تا ۲۰ درصدی در مسکن یک محله یا شهر داشته باشند و بخواهند در یک اقدام هماهنگ قیمت‌ها را تغییر دهند.

وی تأکید کرد: پیشنهاد این است تا زمانی که سهم صندوق‌ها روی بازار تأثیرگذار نیست از آن‌ها حمایت شود، وقتی هم که سهم صندوق‌ها در بازار افزایش می‌یابد مکانیزم‌های کنترلی تشدید شود.

وی در ادامه با اشاره به این‌که در شرایط کنونی حوزه بورس به‌شدت نیازمند سرمایه‌پذیری است، تصریح کرد: چنانچه تأمین مالی مسکن از طریق بورس و بازار سرمایه انجام دهیم فشار در تأمین مالی کاهش می‌یابد.

کارشناس اقتصاد مسکن با یادآوری این‌که در حد کمتر از ۱۰ هزار متر وارد صندوق املاک و مستغلات شده که در مقیاس برنامه‌ریزی مسکن نزدیک به صفر است، گفت: به‌نظر می‌رسد باید از این اهرم برای مولدسازی املاک و مستغلاتی که عملکرد ندارند مانند خانه‌های خالی، اراضی و... استفاده شود.

وی افزود: چند نکته در رابطه با صندوق املاک و مستغلات وجود دارد؛ یکی این‌که نباید انتظار تحول عظیمی را در بازار مسکن داشت چراکه مقیاس پروژه‌های آن حداقلی است و به درصد هم نمی‌رسد. نکته دیگر آن‌که این پدیده می‌تواند به کمک بازار مسکن بیاید به این شرط که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی برنامه‌ریزی بخش مسکن آن را جدی بگیرد. از سوی دیگر وزارت اقتصاد و بانک مرکزی نیز که همواره به‌دنبال تأمین مالی مسکن از طریق بورس بوده‌اند، ریل‌گذاری مناسب را انجام دهند.

دیروز عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات گفته بود: بخش مسکن از جمله مواردی است که علی‌رغم بزرگی و گستردگی آن در بازار سرمایه مغفول مانده است و تنها پذیرش ۴۴ نماد ساختمانی و سهام تعدادی سازنده مصالح که در بازار سهام داریم، دیگر هیچ نقطه تلاقی در این بازار گسترده و بزرگ وجود ندارد، اما به‌واسطه این صندوق امکان حضور سرمایه‌گذاران با هر مبلغ خُرد و ناچیزی ممکن می‌شود.

وی با اذعان به این‌که متأسفانه حوزه مسکن در بازار سرمایه تاکنون نمود خاصی نداشته در حالی که ۹۰ درصد این حوزه مربوط به بخش خصوصی است، افزود: صندوق املاک و مستغلات می‌تواند در بحث جذب سرمایه‌گذاران بسیار موفق عمل کند، چرا که امروز شما برای سرمایه‌گذاری در املاک حتماً باید مبلغ بالایی را در اختیار داشته باشید و عملاً برای همه افراد که شاید سرمایه بالایی نداشته باشند تا کنون ممکن نبود که این امکان با احداث این صندوق فراهم می‌شود.

وی با ابراز این‌که تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی با مدل‌های مختلفی می‌تواند پس از تأسیس این صندوق‌ها صورت گیرد، تصریح کرد: این صندوق‌ها برای بخش‌های مختلف اقتصاد برکات زیادی دارند و بخش بانکی می‌تواند برای نقدشوندگی دارایی بزرگ خود از آن استفاده کند. بحث جدی دیگری که در حال پیگیری است مولدسازی دارایی‌هاست، که با راه‌اندازی این صندوق‌ها می‌تواند وارد مراحل جدیدی شود و دارایی‌هایی که در دست بانک‌ها و بخش خصوصی است می‌توان بسیار بهتر از سابق از آن‌ها استفاده کرد.
ما امیدواریم با همین ابزار، فروش متری مسکن سهل شود و ازین‌پس این امر ممکن شود و این مدل در واقع مدلی، حتی ریزتر از فروش متری مسکن است.

عشقی گفت: یکی از دغدغه‌های جدی املاک و مستغلات، بحث نقدشوندگی است که، چون این صندوق‌ها بازارگردان دارند، این مشکل نیز حل می‌شود و در اسرع وقت فرد می‌تواند با معامله کردن پول خود را نقد کند. در مراحل بعدی کار‌های مکمل برای این صندوق‌ها صورت می‌گیرد، به‌عنوان مثال شاخص مربوط به حوزه املاک و مستغلات که در آینده در دستور کار هستند.

منبع: خبرگزاری تسنیم