دورنمای رشد مسکن از لنز قیمت مصالح

به گزارش می‌متالز، سیاست ساخت چهار میلیون مسکن توسط دولت سیزدهم به نظر می‌رسد دورنمای چندان موفقی ندارد و بعد از گذشت بیش از ۱۵ ماه از روی کار آمدن این دولت، دیگر حتی خبری از همان شعار‌های قبل هم نیست و استعفای وزیر مسکن و شهرسازی دولت نیز این پرسش را ایجاد کرده که شاید عدم تناسب بودجه‌های این وزارتخانه و توانمندی‌های آن با شعار‌های مطرح شده دلیل این استعفا باشد. حال باید دید چه کسی قرار است فرمان این وزارتخانه را در دست بگیرد. اما آن چه مسلم است، این دولت موفق نمی‌شود چهار میلیون دستگاه مسکن را در ۳۳ ماه آینده بسازد و در اختیار مردم قرار دهد (ماهی ۱۲۲ هزار دستگاه معادل روزانه چهار هزار واحد مسکونی!)

در این بین، اما در بازار مسکن شاهد رشد مداوم قیمت‌ها هستیم. تازه‌ترین آمار‌های بانک مرکزی از بخش مسکن در آبان ماه سال جاری نشان می‌دهد هم حجم معاملات و هم قیمت هر متر مربع ملک با افزایش روبه‌رو شده است. بر اساس این آمارها، میزان معامله مسکن در تهران در ماه دوم پاییز ۴۷ درصد افزایش یافته و این در حالی است که قیمت مسکن در همین زمان در حدود ۷ درصد رشد را نشان می‌دهد. این به معنای آن است که دورنمای رشد قیمت ملک بار دیگر بر این بازار سایه افکنده و عاملی برای تحریک مجدد معاملات شده است. بر اساس بررسی تحولات قیمت واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران مشخص شد، در آبان ماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۶۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش ۸/۶ و ۹/۴۵ درصدی را نشان می‌دهد.

افزایش بیشتر در راه است

آنچه مشخص است، قیمت ملک در سال آینده نیز صعودی خواهد بود. دلیل این امر را باید بر اساس متغیر‌های کلان در بخش مسکن مشاهده کرد که به صورت کوتاه به مهمترین آن‌ها اشاره می‌کنیم. اولین شاهد از رشد قیمت مسکن در سال آینده در قیمت‌های پیش‌فروش مشخص است. در حال حاضر قیمت املاک پیش‌فروش شده تحویلی در سال ۱۴۰۲ به طور میانگین بین ۱۵ تا ۱۸ درصد بالاتر از قیمت‌های سال جاری است که این موضوع حکایت از رشد قیمت مسکن در سال آینده دارد. این در حالی است که رشد قیمت زمین نیز بر اساس برآورد‌ها رقمی بیش از ۳۰ درصد در سال آینده پیش‌بینی می‌شود. از طرفی رشد نرخ تورم بر مبنای آمار‌های رسمی و البته مشاهدات بازار‌های مختلف که فراتر از آمار‌های رسمی است، موضوع دیگری است که روی نگاه فروشندگان در بازار ملک اثرگذار است. این مسایل در حالی است که دولت عملا هیچ اقدام مشخص و سیاست موثری در خلال این ۱۵ ماه برای مهار بازار مسکن از خود نشان نداده و عملا بازار به حال خود رها شده است.

تورم قیمت مصالح

اما عامل دیگر که بررسی آن موضوع اصلی این گزارش است، مساله تورم قیمت مصالح ساختمانی و اثر آن روی بازار مسکن است. نکته حائز اهمیت در بازار مصالح ساختمانی، اثر متقابل رشد و رکود بخش مسکن بر بازار مصالح ساختمانی و تورم قیمت این بازار روی رونق و رکود در بخش مسکن است؛ به عبارتی رابطه دوطرفه در این دو بازار وجود دارد.
بررسی بازار مصالح ساختمانی نشان می‌دهد بهای اکثر مصالح ساختمانی به خصوص آن دسته از کالا‌هایی که در خارج از بورس عرضه می‌شوند، با رشد قابل توجهی روبه‌رو شده است. افزایش قیمت هر متر مربع یونولیت از صد هزار تومان به چهارصد هزار تومان، افزایش قیمت کاشی و سرامیک برای دومین بار در سال جاری توسط کارخانجات، درخواست افزایش ۳۵ درصدی قیمت سیمان توسط تولیدکنندگان، افزایش ۲۷ درصدی قیمت هر پاکت گچ، افزایش قیمت سیم و کابل در پی رشد شدید قیمت مس و آلومینیوم در بورس کالا، افزایش بهای فولاد و مقاطع فولادی، افزایش هزینه خدمات در بخش مسکن و... همگی از مواردی است که نشان می‌دهد تحریک قیمت در این بخش از سمت بازار مصالح ساختمانی جدی است و از آنجا که رشد قیمت در همه این محصولات تابع دو عامل تورم و رشد قیمت ارز است، در خوشبینانه‌ترین حالت باید منتظر رشد قیمت‌ها در محدوده میانگین ۱۵ تا ۲۰ درصد باشیم. این در حالی است که بعید نیست قیمت‌ها از ۳۰ درصد نیز در سال آینده عبور کند. این در حالی است که احتمال قطعی گاز در فصل زمستان می‌تواند به عنوان یک محرک جدی روی کاهش سطح تولید و عرضه عمل کند و به این ترتیب قیمت‌ها را در بازار مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد، پتروشیمی و کاشی و سرامیک با رشد روبه‌رو سازد. نگاهی به متغیر‌های کلان اثرگذار بر بازار نشان می‌دهد، تورم در بخش ساختمان تابع متغیر‌های مستقیم و غیرمستقیم است که در بالا به متغیر‌های مستقیم اشاره کردیم، اما انتظارات تورمی به خصوص همزمان با افزایش نرخ دلار موضوعی است که نباید از نظر دور داشت. درست است که دلار در بسیاری از قیمت‌های دخیل در حوزه مسکن دخالتی ندارد، اما اثرات روانی روی همه بازار‌ها می‌گذارد به خصوص آن که نگرانی از افت ارزش پول در پی افزایش قیمت ارز، تقاضا برای مسکن را تقویت می‌کند و همین امر روی متغیر‌های دیگر در این بازار اثرگذار است.

موتور اقتصاد کند شد

نکته مهم در شرایط کنونی بازار مسکن آن است که به نظر می‌رسد رشد شدید قیمت در این بخش فراتر از توان خرید جامعه به معضل مهمی برای اقتصاد ایران تبدیل شده است. در گذشته بخش مسکن به عنوان موتور محرک اقتصاد از یک سمت محلی بود برای سامان‌دهی سرمایه‌های جامعه و هدایت آن به بخش تولید و از سمت دیگر مکانی امن برای حضور سرمایه‌گذاران. تعادل در این بازار نیز همواره باعث می‌شد کلیت اقتصاد تولید در وضعیتی نسبتا متعادل باشد، اما تحرکات دلالی در بخش زمین و مسکن از یک سو و مشکلات اقتصادی در کلان کشور که دوره‌های رکودی طولانی‌مدت را بر بخش‌های مختلف اقتصادی تحمیل کرد از سوی دیگر، باعث شدند تا این تعادل به هم بخورد. اکنون بخش مسکن قسمت بسیار گران اقتصاد ایران محسوب می‌شود که نه تنها از قدرت خرید عموم مردم فراتر رفته، که حتی از توان سرمایه‌گذاری صاحبان سرمایه نیز بزرگتر شده است. به عبارت دیگر، از دسترس هر دو گروه تولیدکننده و مصرف‌کننده تقریبا خارج شده است. این موضوع باید هرچه زودتر توسط مجموعه حاکمیت - نه فقط دولت، چون به نظر می‌رسد دولت توانایی حل این بحران را ندارد - مهار شود، در غیر این صورت بخش مسکن به تدریج از چرخه اقتصاد خارج می‌شود و رگه‌های حضور دلالان بیش از این تقویت خواهد شد که نتیجه آن گسترش حاشیه‌نشینی، زاغه‌نشینی و افزایش اعتراضات اجتماعی در آینده نزدیک است. در همین مدت اخیر اخبار رسیده نشان می‌دهد، حتی در درون مجموعه دولت نیز به عنوان مثال بانک‌ها و یا برخی وزارتخانه‌ها حاضر به همکاری با وزارت مسکن برای تولید واحد‌های مسکونی مورد نیاز نیستند و بین آن‌ها هماهنگی وجود ندارد و از طرفی روحیه تمامیت خواهی دولتی مانع از حضور جدی و فعال بخش خصوصی شده است؛ موضوعاتی که اگر برطرف شوند باعث رونق در این بخش خواهد شد.

حمزه بهادیوند چگینی - روزنـامه‌نـگار

منبع: صدای بورس