معماران مسکن نیم‌میلیونی/ یک اجاره برای قسط خانه؛ آورده نقدی گروگان صاحبخانه

به گزارش می‌متالز، رمزگشایی از کارنامه مسکن سازی دولتی، پنج معمار موانع تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال را معرفی می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی که از سال ۱۴۰۰ همزمان با تصویب قانون جهش تولید مسکن، دولت به عنوان متولی مسکن، مسوولیت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال مطابق با نیازسنجی‌های انجام‌شده را بر عهده گرفت اما، بررسی کارنامه ساخت این واحد‌ها حاکی است عملا در سال گذشته که اولین سال کامل برای اجرای این برنامه بوده است، نیم میلیون واحد مسکونی عملیاتی شده است. هم آمار «متقاضیان پای کار» این پروژه یعنی افرادی که مرحله اول آورده نقدی خود را پرداخت کرده اند و هم «تعداد قرارداد‌های منعقد شده با سازنده ها» برای شروع عملیات ساختمانی، نشان‌دهنده عملکرد نیم میلیونی در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال است. این آمار نیم میلیونی اگر‌چه مربوط به کل عملکرد نهضت ملی مسکن از ابتدا یعنی از سال ۱۴۰۰ تاکنون (۱۴۰۲) است، اما از آنجا که نهضت ملی مسکن عملا از اواخر ۱۴۰۰ آغاز شد و هم اکنون نیز در ابتدای سال‌جاری قرار داریم، می‌توان آمار‌هایی را که در این زمینه موجود است به عنوان عملکرد سال ۱۴۰۱ که در واقع اولین سال کامل اجرای این طرح بوده است، درنظر گرفت.

آمار تازه از یک میلیون مسکن

آمار‌هایی که از عملکرد نهضت ملی مسکن تاکنون در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار دارد نشان می‌دهد، تعداد کل ثبت نامی‌ها در این طرح از ابتدا تاکنون حدود ۶ میلیون نفر بوده است. از این تعداد یک میلیون و ۵۰۰‌هزار نفر به عنوان متقاضی مشمول، واجد شرایط و نهایی معرفی شده اند. همچنین ۸۰۰‌هزار نفر از این متقاضیان واجدشرایط و نهایی اقدام به افتتاح حساب در بانک‌های عامل کرده و ۴۸۵‌هزار نفر نیز مرحله اول آورده نقدی (آورده ۴۰ میلیون تومانی) را واریز کرده اند.

۹۰۰‌هزار واحد مسکونی بر اساس تعداد زمین‌های شناسایی شده و مستعد برای ساخت و... مورد تعریف قرار گرفته است، اما تاکنون برای ۴۵۰‌هزار واحد، قرار ساخت با سازنده منعقد شده است که از این تعداد نیز ۲۳۰‌هزار قرارداد عملیاتی شده یعنی در پروسه دریافت وام ساخت قرار گرفته اند. از آنجا که شروع پرداخت وام ساخت به سازنده‌ها معمولا در مرحله بعد از اتمام فونداسیون است، در واقع تعداد واقعی واحد‌هایی که به مرحله پیشرفت فیزیکی رسیده، وام دریافت کرده و ساخت آن‌ها در جریان است نیز همین تعداد یعنی حدود ۲۳۰‌هزار واحد مسکونی است.

با این حال، بر اساس تعداد متقاضیان پای کار یعنی متقاضیانی که حداقل مرحله اول آورده نقدی خود را پرداخت کرده اند و همچنین تعداد واحد‌هایی که قرارداد ساخت آن‌ها با سازنده‌ها منعقد شده است، می‌توان گفت، اگر ملاک ارزیابی این طرح را سال اول کامل اجرای این طرح یعنی سال ۱۴۰۱ درنظر بگیریم، عملا در این سال، به جای یک میلیون مسکن، نیم میلیون واحد مسکونی در ریل ساخت‌وساز قرار گرفته است. چرا که عملا بدون واریز آورده متقاضیان، تعداد واقعی واحد‌ها بر اساس تعداد متقاضیان واقعی مشخص نشده و در پروسه ساخت قرار نمی‌گیرد و از سوی دیگر نیز، تا زمانی که پروژه‌ها سازنده و قرارداد ساخت با سازنده نداشته باشند نمی‌توان گفت که در پروسه ساخت قرار گرفته‌اند. هر چند این رقم نیم میلیونی بیش از دو برابر تعداد واحد‌هایی است که از مرحله فونداسیون عبور کرده اند. لازم به ذکر است آمار‌های اعلام‌شده در این گزارش، در بهار ۱۴۰۲ و طی روز‌های اخیر در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است؛ اما در صورتی که دولت به عنوان متولی ساخت یک میلیون مسکن آمار دیگری در این زمینه در اختیار دارد که با آمار «دنیای‌اقتصاد» متقاوت است، آمادگی برای انتشار آمار‌های اعلامی دولت از سوی این روزنامه وجود دارد. اما آمار‌هایی که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار دارد نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر پنج مانع یا عامل مهم، عملا در سال اول کامل اجرای این طرح یعنی سال ۱۴۰۱، نیمی از هدف تعیین‌شده (۵۰۰‌هزار واحد به جای یک میلیون مسکن) عملیاتی شده است و مسکن یک میلیونی به مسکن نیم میلیونی تنزل یافته است. اما سوال مهم این است که آیا واقعا حجم نیاز به مسکن ناشی از تقاضای خانه اولی‌ها در هر سال ۵۰۰‌هزار واحد است که تنها ۵۰۰‌هزار متقاضی واجد شرایط از مجموع یک و نیم میلیون متقاضی نهایی، پای کار آمده و حداقل مرحله اول آورده را واریز کرده اند؟

واقعیت آن است که مطابق بررسی ها، تحت‌تاثیر انباشت تقاضا از سال‌های قبل ناشی از نبود قدرت خرید خانه اولی‌ها و جهش قیمت واحد‌های مسکونی، به طور قطع نه تنها نیاز واقعی به عرضه مسکن جدید در هر سال یک میلیون واحد، بلکه حتی بیشتر نیز هست. دست کم در چهار سال اخیر به دنبال رشد شدید قیمت واحد‌های مسکونی، بیش از ۶۰ تا ۷۰‌درصد زوج‌های جدید موفق به خرید مسکن نشده اند؛ این در حالی است که از سال‌های قبل نیز انباشت تقاضا در بازار مسکن وجود داشته و به این رقم افزوده شده است؛ بنابراین تعداد افرادی که در سالن انتظار خانه دار شدن تجمع کرده اند هم اکنون نه تنها از رقم یک میلیون در سال کمتر نیست بلکه حتی می‌توان گفت بیشتر از این میزان نیز هست. این موضوع و این واقعیت یک پیام مهم برای بازار و سیاستگذار مسکن دارد؛ مبنی بر اینکه با توجه به چند شاهد مهم یعنی تعداد خانوار‌های واجد شرایط که فاقد مسکن و خانه اولی بودن آن‌ها و همچنین عدم‌استفاده آن‌ها از هیچ‌کدام از امکانات دولتی برای دریافت وام، زمین و مسکن، از سوی متولی مسکن پالایش و تایید شده است، اگر مسیر درستی برای تامین مسکن این متقاضیان واقعی تدارک دیده شده بود قطعا تعداد بیشتری تقاضای پای کار و همچنین حجم بالاتری از قرارداد ساخت، در پروسه اجرای نهضت ملی مسکن، به ثبت می‌رسید.

۵ مانع عدم‌تحقق

بررسی‌ها حاکی است، این تنزل یا ناکامی در ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، تاکنون، حداقل پنج معمار داشته است؛ اولین معمار موانع جلوگیری‌کننده از تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال در سال گذشته، به «شرایط قسط و سود وام ساخت این واحدها» مربوط می‌شود. در حالی که این طرح، یک برنامه حمایتی با هدف کمک به خانه دار شدن اقشار کم درآمد و متوسط به پایین جامعه محسوب می‌شود، اما رقم اقساط و نرخ سود وامی که برای این منظور در نظر گرفته شده است از استطاعت بخش قابل‌توجهی از خانوار‌های فاقد مسکن و متقاضیان واجد شرایط خارج است. هم اکنون با در نظر گرفتن مبلغ ۵۵۰ میلیون تومانی وام نهضت ملی که با نرخ سود ۲۳‌درصد و با دوره بازپرداخت ۲۰‌ساله به پروژه‌ها تزریق می‌شود، مبلغ قسط ماهانه این وام برای متقاضیان به ۱۰ میلیون و ۶۵۰‌هزار تومان می‌رسد.

این میزان هم اکنون حتی از متوسط مبلغ اجاره بهای ماهانه مسکن در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران و شهر‌های بزرگ نیز بیشتر است. همچنین در شرایطی که هم اکنون و با سطوح حداقل حقوق که برای سال‌جاری کمتر از ۹ میلیون تومان است، پرداخت اقساط ۱۰ میلیون و ۶۵۰‌هزار تومانی با وضعیت امروز، برای عمده خانوار‌های کم درآمد و حتی با سطح متوسط درآمدی دشوار بوده و از عهده شمار زیادی از آن‌ها خارج است. ضمن آنکه هم اکنون اجاره بها در بسیاری از شهر‌های کشور از جمله شهر‌های کوچک به مراتب کمتر از این میزان است. دومین عامل، ماجرای «قیمت ساخت» است. قیمت تعیین شده برای ساخت هر مترمربع مسکن در طرح خانه سازی دولتی آن‌طور که واقعیت‌های بازار نشان می‌دهد و انبوه سازان و سازندگان روایت می‌کنند، بسیار کمتر از واقعیت روز هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن است. در واقع از روز اول، مهم‌ترین سنگ بنای ساخت یک میلیون مسکن که همان تعیین قیمت ساخت است، با، اما و اگر روبه‌رو شد. چرا که آن طور که شواهد و واقعیت‌های بازار نشان می‌دهد و همچنین بخش خصوصی، انبوه سازان و پیمانکاران روایت می‌کنند از همان ابتدا رقم تعیین‌شده برای ساخت این واحدها، ناکافی بود و با هزینه‌های روز فاصله داشت. در حالی که قیمت باید به گونه‌ای تعیین شود که سازنده‌ها نیز برای ورود به پروژه‌ها به واسطه تامین حاشیه سود منطقی ناشی از فعالیت ساخت‌وساز رغبت داشته و انگیزه پیدا کنند و از سوی دیگر پروژه‌ها به دلیل ناکافی بودن ارقام تامین مالی، با تاخیر، توقف و تعطیلی همراه نشود. آن طور که انبوه سازان می‌گویند، آن‌ها به همین علت یعنی به دلیل ناکافی بودن رقم یا قیمت تعیین‌شده از سوی دولت برای ساخت خانه‌های دولتی، رغبت و تمایلی به ورود به این پروژه‌ها ندارند و کمتر انبوه سازی تاکنون به این طرح ورود کرده یا قصد ورود دارد.

روایت انبوه سازان از «قیمت ساخت»

محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان ایران اعلام کرد: قرارداد‌های جدیدی که در سال ۱۴۰۲ بین دولت و سازنده‌ها برای ساخت مسکن ملی منعقد می‌شود بر پایه قیمت هر مترمربع حدود ۵ میلیون و ۸۰۰‌هزار تومان (کمتر از ۶ میلیون تومان)، بسته می‌شود. هر چند خبر‌هایی از بررسی تعدیل قیمت‌ها برای سال‌جاری وجود دارد اما، هم اکنون کف قیمت ساخت برای هر مترمربع مسکن معمولی با کیفیت و تجهیزات عادی، حول و حوش ۱۰ میلیون تومان است. در چنین شرایطی انبوه سازان رغبت و انگیزه‌ای برای ورود به این طرح ندارند و بار‌ها نیز درخواست خود را به دولت برای تعدیل قیمت‌ها برای رسیدن به فاصله نزدیک تری از سطح واقعی هزینه‌های ساخت، مطرح کرده ایم. چرا که معتقدیم این طرح با سطوح فعلی قیمت عملا دست نیافتنی است و منجر به خروجی مطلوب نخواهد شد. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان تهران نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: رقم قرارداد‌های سال گذشته برای ساخت هر مترمربع مسکن دولتی ساز ۴ میلیون و ۷۰۰‌هزار تومان بود که به همین علت عمده انبوه سازان به این طرح وارد نشدند. وی افزود: به‌رغم آنکه شروطی در قرارداد‌ها مبنی بر تعدیل قیمت‌های تعیین‌شده بر اساس پرداخت تفاوت قیمت میلگرد و همچنین تعدیل متناسب با افزایش طبقات قید شده بود نیز تاکنون این تفاوت‌ها از سوی دولت تقبل و به سازنده‌ها پرداخت نشده است. همین ناکافی بودن قیمت‌های تعیین‌شده باعث شده عملا انبوه سازان به این طرح ورود نکنند که امیدواریم دولت در این زمینه تجدیدنظر کند.

سومین معمار عدم تحقق ماموریت دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال، موضوع «جانمایی نادرست» بخش زیادی از پروژه‌ها در طرح‌های خانه سازی دولتی است. در حالی که عمده تقاضای مسکن مربوط به کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ است اما، پروژه‌های تعریف‌شده برای این شهر‌ها و کلان‌شهر‌ها در حواشی قرار گرفته است و با شهر مادر که محل کار و فعالیت خانوارهاست فاصله دارد؛ ضمن آنکه سرانه‌های خدماتی و امکانات، به‌خصوص امکانات حمل‌ونقلی، در بخش زیادی از این مناطق نیز در شرایط مطلوبی قرار ندارد و تا زمان تکمیل شدن و رسیدن به سطح مطلوب، فاصله زمانی زیادی وجود دارد.

ناتوانی بسیاری از متقاضیان واجد شرایط از «تامین آورده نقدی» و همچنین «ابهام در رقم کل آورده یا قیمت تمام‌شده واحدها» یک مانع دیگر در تحقق ساخت یک میلیون مسکن در سال است. بررسی‌ها نشان می‌دهد با سطوح فعلی هزینه‌های ساخت و همچنین رقم کل وام پرداختی به پروژه ها، متقاضیان باید حداقل به طور متوسط ۳۰۰ میلیون تومان به عنوان آورده نقدی پرداخت کنند. هم اکنون و در شرایطی که به دلیل ضعف شدید توان مالی خانوار‌ها و عدم‌رشد حقوق و دستمزد متناسب با تورم در سال‌های گذشته تاکنون، عملا امکان پس انداز برای خانوار‌های فاقد مسکن ناممکن شده و از سوی دیگر پس انداز‌های قبلی آن‌ها در قالب مبالغ پول پیش یا رهن مسکن در بازار اجاره گروگان گرفته شده است، تامین این میزان آورده نقدی از توان بخش زیادی از خانوار‌های واجد شرایط خارج است. ضمن آنکه عملا زمان پرداخت‌های بعدی یا موعد زمانی پرداخت‌های مرحله به مرحله آورده متقاضیان به طور دقیق مشخص نیست و همین موضوع مساله را دشوارتر کرده است. مانع پنجم، به «سهم وام از قیمت تمام‌شده این واحد‌ها و پوشش هزینه ساخت» مربوط می‌شود.

بررسی‌های انجام‌شده در این زمینه نشان می‌دهد، قدرت پوشش‌دهنده وام نیز به اندازه‌ای نیست که متقاضیان بتوانند روی آن به عنوان تسهیلاتی دربرگیرنده سهم قابل‌توجه هزینه ساخت حساب کنند. در بسیاری از کشور‌های دنیا، وام‌های مسکن معمولا تا بیش از ۸۰‌درصد هزینه‌ها را دربرمی گیرند. وام مناسب برای طرح خانه سازی دولتی به منظور حمایت از اقشار کم درآمد نیز وامی است که بتواند حدود ۸۰‌درصد قیمت تمام‌شده را پوشش دهد که به نظر نمی‌رسد با توجه به استمرار تورم ساخت و چشم انداز افزایش قیمت تمام‌شده به دلیل تورم، این موضوع در طرح خانه سازی دولتی محقق شود.

تابلوی دوم از کارنامه ساخت دولتی

در حالی که آمار‌های مربوط به کارنامه ساخت مسکن دولتی نشان‌دهنده عملکرد نیم میلیونی در این زمینه به واسطه «تعداد متقاضیان پای کار» و همچنین «پروژه‌های دارای قرارداد با سازنده» است، تابلوی دومی از تیراژ ساختمانی نیز وجود دارد که این موضوع را تایید می‌کند.

بر اساس آماری که در روز‌های اخیر از وضعیت ساخت‌وساز کشوری مسکن در سال ۱۴۰۱ از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد، در سه فصل اول سال گذشته یعنی در فاصله ابتدای بهار تا پایان پاییز پارسال، حدود ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. این آمار مربوط به کل ساخت‌وساز‌ها اعم از ساخت‌وساز‌های دولتی و خانه سازی‌های بخش خصوصی صورت‌گرفته در سال گذشته است. در صورتی که در زمستان نیز (که هنوز آمار رسمی مربوط به آن منتشر نشده است) همین میزان یعنی حدود ۱۰۰‌هزار واحد ساخته شده باشد، کل تیراژ ساختمانی کشور در سال گذشته به حدود ۴۰۰‌هزار واحد می‌رسد و حتی در بهترین حالت، از ۵۰۰‌هزار واحد فراتر نمی‌رود.

اصلاحات فوری برای سیاستگذار

بررسی‌ها نشان می‌دهد در صورتی که متولی مسکن به دنبال ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است لازم است چند موضوع مهم را پیگیری کند.

اول آنکه لازم است وام در استطاعت با اقساط ماهانه در استطاعت خانوار‌ها را مصوب و پرداخت کند. همچنین با بهبود شرایط در مجموعه اقتصاد کلان کشور، درآمد سرانه خانوار‌ها برای کاهش دشواری پرداخت اقساط از سوی آن‌ها افزایش یابد. یارانه‌های هدفمند به این گروه برای کاهش نرخ سود وام از ۲۳‌درصد به سطوح حمایتی اختصاص یابد و به صورت شفاف یک‌بار برای همیشه با استخراج سطح واقع بینانه‌ای از هزینه ساخت بر اساس قیمت‌های روز و همچنین تورم انتظاری، برآوردی نزدیک‌تر به سطح واقعیت از قیمت تمام‌شده واحد‌ها اعلام شود. لازم است همچنین قیمت ساخت مطابق با این واقعیت‌ها با سازنده‌ها نهایی شود تا پروژه‌ها به واسطه تعیین قیمت‌های غیرواقعی، با بحران تعطیلی، توقف و تاخیر در تحویل مواجه نشوند.

از سوی دیگر، لازم است سیاستگذار با ابزار‌های مختلف نسبت به استفاده از زمین‌های بکر و دارای خدمات که هم اکنون به شکل بلااستفاده در اختیار سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها و سایر دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی و شبه‌دولتی قرار دارد، برای طرح‌های تامین مسکن در درون شهر‌هایی که با انباشت بیشتر تقاضای مسکن روبه‌رو هستند، اقدام کند. یکی از مهم‌ترین این ابزار‌ها ایجاد هزینه و ریسک نگهداری از زمین‌های مازاد و بلااستفاده از سوی این دستگاه‌ها با تدابیر موثر مالیاتی است. این در حالی است که ظرفیت‌های قانونی برای این موضوع وجود دارد و دولت می‌تواند با استفاده از ابزار‌های موثر از این زمین‌ها در طرح ساخت یک میلیون مسکن و در نهایت به نفع متقاضیان واجد شرایط استفاده کند.

کنترل تورم عمومی که در نهایت در کاهش سرعت رشد اجاره بها و مهار تورم اجاره موثر است، امکان پس انداز برای خانوار‌ها به منظور تامین وجوه موردنیاز برای ورود به طرح‌های تامین مسکن دولت را ایجاد می‌کند. در شرایط فعلی به دلیل تورم بالا و همچنین رشد شدید اجاره بها، نه تنها امکان پس انداز برای گروه‌های کم درآمد و فاقد مسکن از بین رفته است بلکه بسیاری از آن‌ها به دلیل عدم‌توانایی تامین اجاره بها در شهر‌های محل سکونت خود، ناچار به سکونت در حاشیه‌ها و مهاجرت به حومه‌ها شده اند.

طرح شیفت مسکن دولتی به استیجار؟

دنیای‌اقتصاد: اقبال شاکری، نماینده مردم تهران در مجلس و عضو کمیسیون عمران، از برنامه ریزی برای اختصاص بخشی از طرح خانه سازی دولت به ساخت مسکن استیجاری خبر داد.

این نماینده مجلس با بیان اینکه عملا ساخت یک میلیون مسکن در سال در دو سال اخیر چندان موفقیت‌آمیز نبوده است، یک شرط مهم برای موفقیت این برنامه در زمان باقی‌مانده از دولت سیزدهم را اعتمادسازی بین مردم و متقاضیان این طرح عنوان کرد.

به گفته وی، نیاز به مسکن در کشور به طور قطع بیش از تیراژ ساخت یک میلیون واحدی در سال است، اما همین میزان نیز از سال اول این قانون یعنی از ۱۴۰۰ تاکنون محقق نشده است. شاکری با بیان اینکه عملکرد سریع دولت در ساخت، تکمیل و واگذاری این واحد‌ها به متقاضیان می‌توانست منجر به ایجاد اعتماد در سایر متقاضیان واجد شرایط شده و آن‌ها را نیز برای پرداخت سهم آورده ترغیب کند، تصریح کرد: لازم بود دولت این طرح را به گونه‌ای طراحی، اجرایی و عملیاتی کند که برای همه طیف‌های واجد شرایط و نیازمند (بی خانه ها)، قابل خریداری و تملک باشد. وی ادامه داد: با این حال، در هر شرایطی همواره عده‌ای از افراد فاقد مسکن به دلیل ضعف شدید بنیه مالی توان حضور در بازار مسکن ملکی را نداشته و نمی‌توانند حتی خانه‌های دولتی ساز را نیز خریداری کنند که مجلس و دولت در این زمینه در حال رایزنی برای ورود طرح‌های خانه سازی دولتی به بازار استیجار هستند. یک مدل موثر نیز در این زمینه آن است که دولت زمین‌های مناسب و قابل ساخت را در اختیار شرکت‌های تخصصی که صلاحیت آن‌ها احراز شده است قرار دهد و در قبال یکسری مشوق‌های دیگر، آن‌ها را به اجاره داری یا دست کم عرضه بخشی از واحد‌های ساخته‌شده در این زمین‌ها به بازار اجاره ترغیب کند. در این زمینه نیز همکاری شهرداری‌ها بسیار مهم و ضروری است.

منبع: دنیای اقتصاد